Гостиницы и «фактор мундиаля»
Завершившийся мундиаль стал настоящим испытанием для гостиничного рынка Петербурга. Но отельеры хорошо подготовились к наплыву гостей Чемпионата мира и без проблем смогли разместить 400 тыс. туристов и болельщиков.
Загрузка гостиниц города в пиковые дни достигала рекордных для рынка 93%. Участники рынка надеются, что «фактор мундиаля» поможет им в работе и в следующем году.
Готовились заранее
Первое полугодие 2018 года в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга, как и всей России, прошло под знаменем Чемпионата мира по футболу. К началу этого года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, достигал 17,3 тысяч номеров. «Если учитывать все средства размещения, включая мини отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. Наш гостиничный рынок достаточно развит и сбалансирован. В прошлом году Петербург принял 7,5 млн туристов. В этом году ожидается более 8 млн человек», - говорят эксперты Maris.
Но некоторые эксперты высказывали опасение, что для встречи болельщиков этого может не хватить. Поэтому каждый выход нового проекта за это полугодие становился резонансным событием. Правда, за 6 месяцев 2018 года на рынок северной столицы вышло только 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе). Кроме того, новичок рынка - MEININGER Hotels накануне чемпионата открыл хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов. А в здании бывшего доходного дома архитектора Кольмана на ул. Чайковского, 55 открылся Гранд Отель Чайковский на 70 номеров.
В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%. Этого, вопреки ожиданиям скептиков, оказалось достаточно, чтобы разместить всех прибывших гостей.
«Дело в том, что гостиничный рынок Петербурга заранее готовился к мундиалю – с 2014 года он увеличился примерно на 1,5 тыс. номеров. Крупнейшими открытиями последних лет стали Holiday Inn Express на Садовой улице, Hilton и Hampton by Hilton в «Экспофоруме». При этом, помимо классических гостиниц, на рынок выходили объекты нового формата, совмещающие хостелы и отели. Так что, относительно небольшой рост предложения номеров непосредственно накануне чемпионата на общую картину повлиял незначительно», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
Доехали не все
Основной спрос на гостиницы города на начало июля формировали болельщики Чемпионата мира по футболу. Прошедшие в Петербурге матчи суммарно привлекли около 400 тыс. человек, которые формировали спрос на отельные номера всех типов.
«Чемпионат, несомненно, повлиял на рынок. Но сказать, что загрузка в дни мундиаля у нас увеличилась в разы нельзя. Часть гостей (особенно группы), которые забронировали номера заранее, так до России и не доехали. Зато увеличилось количество индивидуальных туристов, которые прибыли на матчи. Но в целом результатами чемпионата мы довольны», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«От чемпионата мы получили гораздо больше в масштабах России, чем ожидали. А в Петербурге наши ожидания совпали с реальностью – мы вышли на нормальный рыночный процесс сезонности», - говорит вице-президент группы IHG по развитию в России, СНГ и Грузии Арон Либинсон. По его словам, туристический поток менялся в зависимости от дня чемпионата - в дни игр был пик спроса. «У наших гостиниц и в историческом центре Петербурга и за его пределами дела обстояли лучше, чем обычно. Правда, далеко не так, как в Москве, где некоторые отели в дни мундиаля получили в два раза больше выручки. Но это не удивительно. Ведь для многих болельщиков Москва была базой, поскольку это хаб, откуда можно с комфортом добраться до любой точки страны и мира. А Петербург для базового размещения использовали гораздо меньше, поскольку логистических возможностей тут меньше», - пояснил Арон Либинсон.
Тем не менее, в даты проведения Чемпионата, по данным IPG.Estate, средняя заполняемость гостиниц Петербурга оказалась на уровне 90-93%. Это абсолютный рекорд для рынка. «А по итогам полугодия средняя заполняемость гостиниц города достигла 82%. Это тоже рекордный показатель за все время наблюдений», - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозу Colliers International, из-за чемпионата среднегодовая загрузка отелей в Петербурге в этом году вырастет на 3%, достигнув в итоге 71%.
В разы дороже
Высокий спрос на гостиницы отразился на ценах. «На момент проведения мундиаля средний тариф на номер в гостиничном сегменте Петербурга составлял 12 тыс. рублей. А по итогам полугодия он оказался на уровне 9,2 тыс. рублей против 5,2 тыс. по итогам I квартала. Чемпионат мира, конечно, повлиял на рост тарифа», - говорят в IPG.Estate.
По данным Colliers International, в среднем, гостиницы города высоких категорий увеличили стоимость номеров на время мундиаля в 1,5-2 раза (в отдельных гостиницах - в 4 раза).
«Рост цен во время чемпионата - это вопрос рыночный. Мы повышали их настолько, насколько повышался спрос. В некоторые дни доходило и до двукратного увеличения. Есть цена в групповом сегменте, есть открытые цены, по которым бронируют индивидуальные путешественники. Во время чемпионата мира групп меньше, но они более дорогие, основная масса - «индивидуалы», - подтверждает Арон Либинсон.
«Наибольший прирост средних тарифов – на 70% - был в гостиницах категории «4 звезды». А отели «5 звезд» и «3 звезды» повысили цены на 50% и 40% соответственно», - говорят в Colliers International и прогнозируют, что рост среднегодовой цены за номер (ADR) благодаря чемпионату мира составит по итогам года 22-26% к среднегодовому тарифу 4345 рублей в сутки.
Мундиаль прошел. Но гостиничный рынок Петербурга продолжает свое развитие. За прошедшее полугодие о планах реализации в городе своих гостиничных проектов заявили сразу несколько инвесторов. Владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить ь гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия. Международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23 и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Структура качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, июнь 2018
Источник: Maris| part of the CBRE Affiliate network
Мнение
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
За последний год в Санкт-Петербурге открылось несколько новых гостиниц разных классов, но открытие ни всех из них было привязано к ЧМ-2018. Нельзя сказать, что гостиничный рынок Петербурга переполнен: сегменты 3 и 4 - звезды ещё могут вместить несколько объектов временного размещения. Именно в эти сегменты приходят крупные инвесторы. За последние несколько лет активно развивался сегмент небольших апарт-отелей, расположенных в исторических зданиях. На категорию, которая включает хостелы, небольшие апарт-отели и гостиницы до 2 звезд, приходится примерно 25% от всего предложения рынка.
Стоит отметить, что на гостиничный рынок активно выходят апартаменты - крупные инвестиционные проекты. Из текущих проектов некоторые уже пошли классификацию и получили свои звёзды - это позволило им работать в рамках чемпионата. В ближайшем будущем мы будем наблюдать усиление экспансии апартаментов на гостиничный рынок, что обусловлено в первую очередь изменением соответствующего законодательства.
В ближайшие годы на рынке Петербурга может появиться как минимум 240 новых АЗС. Такие планы декларированы вертикально интегрированными нефтяными компаниями. Число заправок в городе, таким образом, может вырасти более чем в 1,5 раза. Если планы по вводу новых АЗС на ближайшие годы осуществятся, подрядные компании могут рассчитывать на освоение 30-36 млрд рублей.
Эти планы пугают игроков, не имеющих перерабатывающих мощностей: если доля заправок нефтяных компаний превысит определенный порог, АЗС так называемых независимых компаний могут проиграть конкурентную борьбу – очевидно, что нефтяные компании могут себе позволить «играть» с ценами на бензин, предлагая в розницу топливо по меньшим ценам, чем у нефтетрейдеров.
«Рынок давно вышел из-под контроля, первостепенной задачей для администрации города является привлечение инвестиций, поэтому на продажу выставляются и участки на набережных, и в пределах зеленых зон», – говорит Леонид Чурилов, первый заместитель генерального директора Петербургской топливной компании.
Сегодня в Петербурге действует порядка 400 автозаправок, и их число постоянно растет. Почти половина АЗС Петербурга принадлежат ВИНКам. Вскоре их доля может еще вырасти. Так, сразу 60 новых АЗС планирует открыть в течение ближайших 5-7 лет компания «Газпромнефть», 80 – ТНК-ВР и 100 – «Роснефть». Представители сетей АЗС, принадлежащих нефтетрейдерам, уверяют, что нынешнее количество АЗС уже с лихвой перекрывает нужды города, необходимости в увеличении объемов продаваемого бензина нет. Если далеко идущие планы нефтяных концернов осуществятся, то общее количество городских заправок дорастет до 800 штук с учетом АЗС, работающих нелегально на территориях промышленных предприятий, а их порядка 200. То есть Петербург достигнет уровня Москвы. Однако, как говорят противники расширения сетей, в городе на Неве нет такого числа машин, в столице их в четыре раза больше.
Между тем о перенасыщении рынка АЗС в Петербурге заговорили еще с 2000 года, когда пул основных игроков, состоящих из городских топливных компаний, пополнился нефтяными концернами. Первым здесь появился «ЛУКОЙЛ», который сразу же построил порядка 100 заправок, дальше пошли и другие компании – ТНК, Shell, «Роснефть». «В это время в городе функционировало 260 АЗС, на сегодняшний день их число на легальном рынке выросло до 400, то есть на 35-40%. И город продолжает бездумно раздавать землю нефтяным концернам, тем самым якобы обеспечивая стабильное развитие этого рынка», – сетует Леонид Чурилов, первый заместитель генерального директора Петербургской топливной компании.
Обострившаяся конкуренция добавила проблем топливным компаниям, сегодня на рынке Санкт-Петербурга осталось две фактически «независимые» сети АЗС – «ПТК» и «Фаэтон». В настоящее время ПТК владеет порядка 100 АЗС в Петербурге и около 30 заправками в области. В конце 2011 и начале 2012 года компания планирует ввести в эксплуатацию и реконструировать еще 10 АЗС. Еще одним условно независимым игроком на рынке нефтеобеспечения является компания ООО «Несте Санкт-Петербург», на счету которой 56 автозаправочных станций различных типов, расположенных в Санкт-Петербурге и области.
По данным специалистов производственного объединения «ПНСК», выпускающего весь спектр продукции для комплектации АЗС, на сегодняшний день в Петербурге работает порядка 20 компаний, занимающихся строительством автозаправочных станций. Например, ЗАО «Петроинжиниринг», ООО «ПетроТрейд-инжиниринг», ООО «Люм», ООО «Лидер Групп». «Стоимость строительства АЗС без учета проектирования составляет от 20 до 150 млн рублей, конечная цифра зависит от месторасположения заправки и ее комплектации. Так, например, автоматическая станция обойдется в 20 млн рублей, автозаправочный комплекс площадью 500-
В среднем покупка одной действующей станции обойдется в сумму от 1 до 1,5 млн EUR.
Впрочем, участники рынка говорят, что нередко АЗС бывают нерентабельными. «В сложившейся ситуации скорее нужно говорить не о перенасыщении рынка, а о более рациональном использовании земельных участков. Одна заправка «съедает» порядка 0,7-0,8 гектара земли. И если сеть АЗС признана банкротом, стоит подумать о рекультивации «мертвой» земли, на которой находился опасный объект», – резюмирует Леонид Чурилов, первый заместитель генерального директора Петербургской топливной компании. Например, на Западе давно наметилась тенденция по уменьшению площадей, занимаемых автозаправочными станциями. Так, во Франции заправки встроены в дома и состоят из одного или двух заправочных пистолетов. В Финляндии функционируют небольшие автоматические АЗС. Другая форма автозаправочных станций, пока мало востребованная в России, представляет собой многофункциональный комплекс. Он включает в себя непосредственно заправку, а также кафе, супермаркет, парикмахерскую, предоставляет другие сопутствующие услуги, воспользоваться которыми можно в течение 24 часов. Сегодня многие АЗС в Петербурге тоже оснащены кафе и магазинами, однако они не воспринимаются людьми как торговые комплексы, в которые можно прийти, например, за покупками и заодно заправиться.
По мнению экспертов, прирост числа посетителей на АЗС с широко представленным спектром сервисов и неплохим качеством топлива составляет 10-50% (в том числе постоянных клиентов – на 20-50%) по сравнению с «пустой» АЗС. Прирост выручки с комплекса в целом (при наличии дополнительных сервисов и с учетом возросшего числа клиентов) в среднем может составлять 60-90%, то есть в полтора-два раза выше. Кроме того, помещения достаточно успешно можно сдавать в аренду. Существуют фирмы, которые специализируются именно на торговле на АЗС. На западе до 70% прибыли АЗС получает именно от предоставления сопутствующих сервисов. В России эта доля пока не достигает и 50%.
Еще один сценарий развития АЗС предполагает поглощение нефтяными концернами частных нефтетрейдеров, который уже воплотился в Европе. «Попытки подмять наш бизнес под себя предпринимались неоднократно, однако мы являемся крупнейшими игроками на этом рынке, и все предпринятые действия были безуспешны, – говорит Леонид Чурилов. – Но есть и обратная тенденция. Нефтяной рынок высокорентабелен в отличие от рынка розничной торговли, поэтому нефтяные компании отдают управление своих автозаправочных станций в частные руки. Так, например, намерен поступить «Лукойл», который уже передал на аутсорсинг ряд собственных автозаправок».
Мнение:
Николай Вильчур, управляющий партнер «ООО Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– Одна из главных проблем – это выделение участков под строительство АЗС. Данная сфера серьезно монополизирована и практически полностью контролируется крупнейшими игроками. Наиболее крупные сети заключают долгосрочные договоры о сотрудничестве с региональными властями, что еще больше усиливает позиции таких компаний на рынке. В результате цена на бензин может варьироваться в зависимости от конкретного месторасположения АЗС даже внутри одной сети. В целом же снижение конкуренции на рынке розничной продажи бензина не может не приводить к росту цен. Решение видится в усилении контроля со стороны антимонопольных органов не только за ценами на топливо, но и за распределением участков, предоставляемых для строительства АЗС. Тогда намного большее количество участников этого рынка смогут принимать реальное участие в работе данного сектора экономики.
Автор: Ярослава Задорина
На прошлой неделе филиал «Петровский» банка «Открытие» перевел операции по ипотечному кредитованию в Петербурге в свой новый ипотечный центр на Невском проспекте, 26. Как сообщила на открытии центра начальник управления развития ипотеки филиала Карина Кучерук, специализированный центр способен обслуживать 8-9 сделок с недвижимостью в день. Для этого клиенты смогут воспользоваться тремя переговорными комнатами и услугами двух операционистов. По ее словам, ранее операции, связанные со сделками с недвижимостью, проводились в трех подразделениях банка по трем различным адресам, что было не очень удобно.
Заместитель управляющего филиалом «Петровский» банка «Открытие» Лариса Магеро рассказала, что в I квартале 2011 года объем выдачи ипотечных кредитов в филиале вырос по сравнению с предыдущим кварталом на 55%, примерно до 300 млн рублей. Во II квартале, как ожидается, филиал увеличит выдачу ипотеки еще на 25%.
По словам Александра Ефимова, начальника управления развития ипотеки ОАО «Банк «Открытие», в целом по России банк планирует выдать в 2011 году ипотечные кредиты на сумму 6-7 млрд рублей. Около 20% этой суммы, вероятно, придется на Петербург и Северо-Запад. Ипотечные центры, как уточнил Александр Ефимов, будут открыты в обозримом будущем еще в Екатеринбурге и Новосибирске.
В Петербурге специализированные ипотечные центры используют многие банки: Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб», Райффайзенбанк, Промсвязьбанк и т. д.
Шире сеть
Так, у Северо-Западного банка Сбербанка РФ (СЗ Сбербанк), по данным его пресс-службы, в настоящее время действует 14 центров ипотечного кредитования. В декабре 2010 года банк открыл 11 новых офисов на территории Петербурга, Мурманска, Карелии, Новгорода, Пскова и Калининграда. До конца 2011 года банк планирует открыть еще 6 подобных центров.
«Ипотечное кредитование – одно из самых динамично развивающихся направлений банка, – говорит Елена Землянцева, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». – Учитывая растущий интерес населения к рынку недвижимости, банк создает оптимальные условия для приобретения жилья, создавая специализированные точки продаж. Дополнительно к сервису по предоставлению ипотечных кредитов наши центры предлагают практически полный спектр банковских услуг для населения. Кроме того, ипотечные центры оборудованы изолированными комнатами для переговоров и банковскими ячейками для проведения сделок. Центры ипотечного кредитования отличает удобное месторасположение, транспортная доступность и близость к офисам застройщиков и риэлторов».
С начала года центрами ипотечного кредитования СЗ Сбербанка предоставлено более 1300 кредитов на сумму 2,3 млрд рублей. В данные филиалы поступает около 40% от всего потока заявок по ипотечным кредитам банка, сообщила «Строительному Еженедельнику» пресс-служба банка.
«Ипотечный кредит – это очень сложный и трудоемкий продукт. Поэтому у банков и возникает необходимость осуществлять обслуживание клиентов, желающих оформить ипотеку, в отдельных центрах, а не в универсальных отделениях», – объясняет вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. По его словам, в настоящий момент в городе работают три ипотечных центра ВТБ24. А в ближайшие месяцы в Петербурге откроется еще 2 ипотечных центра ВТБ24, таким образом, их количество станет таким же, как и до кризиса 2008 года.
По итогам I квартала 2011 года ипотечными центрами ВТБ24 было выдано более 330 ипотечных кредитов на общую сумму в 749 млн рублей.
Опытные проводники
Александр Жестков, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ОАО «Промсвязьбанк», приводит еще одну причину, по которой ипотечным заемщикам удобнее обслуживаться в специализированном центре: там их ждут консультанты. «Открытие ипотечного центра Промсвязьбанка обосновано практическими составляющими, а именно сотрудники центра оказывают консультационную поддержку клиентам по всем вопросам, касающимся приобретения и продажи объектов недвижимости, как самостоятельно, так и с помощью риэлторов – партнеров банка. Во втором случае клиент получает в помощь для проведения своей сделки опытного агента, причем с существенной скидкой за его услуги. Таким образом, наш заемщик может рассчитывать не только на консультационную поддержку, но и эффективную помощь в получении ипотечного кредита, продаже своего объекта недвижимости (если требуется), поиске и покупке нового объекта, что позволяет гораздо быстрее провести подбор и покупку квартиры, а также существенно сэкономить на текущих затратах».
В настоящее время Промсвязьбанк представлен одним ипотечным центром в Петербурге, который открылся в конце февраля на базе дополнительного офиса Кантемировский по адресу: ул. Академика Павлова, 5, лит. Б. В ближайшее время открытие других ипотечных центров в петербургском филиале Промсвязьбанка не планируется. Александр Жестков объясняет это малым опытом использования существования первого центра. «На данный момент ипотечный центр функционирует чуть более двух месяцев, первую сделку мы провели в начале апреля, в настоящее время активно наращиваем количество заявок и одобрений по ним, что позволит увеличить количество выдач в ближайшее время», – надеется он.
Справка:
Основные отличия ипотечного центра от обычного банковского офиса:
- изолированные комнаты для переговоров участников сделок с недвижимостью;
- сейфовые ячейки для расчетов наличными;
- специально обученные операционисты, знающие тонкости работы с ипотечными кредитами и сделками с недвижимостью.
Источник: данные банков