Расходы на зелень
Как правило, затраты на озеленение у девелоперов составляют около 2-3% от стоимости проекта. Хотя создание полноценного парка может стоить и как сам дом. Прибавка же к стоимости жилья, имеющего вид на зеленую зону, может составлять около 20%.
Сегодня благоустройство и озеленение придомовой территории – необходимый атрибут современного жилого комплекса. По мнению Анзора Берсирова, руководителя комплексного освоения территорий ЖК NEWПИТЕР АО «Строительный трест», если раньше благоустройству уделялось внимание исключительно в рамках строительных нормативов, то сегодня качественное озеленение на территории жилых проектов – важное конкурентное преимущество. Это, как считает Анзор Берсиров, неразрывно связано с развитием рынка недвижимости и повышением профессиональной грамотности покупателя.
Обязательная опция
Сегодня озеленение в новых жилых комплексах застройщиками проводится обязательно, но в разной степени: кто-то оборудует лишь газоны и цветники, кто-то проложит бульвар, а кто-то высадит деревья крупномеры или даже разобьет настоящий парк. Во многом это зависит от класса и статуса жилья, но не всегда: сегодня даже в комфорт-классе компании стараются предложить покупателям жилье очень высокого качества, и обустройство прилегающей территории – один из важных пунктов в позиционировании жилого комплекса.
Создание полноценных парковых зон – это атрибут масштабных комплексных проектов. «Несколько лет назад, совместно с нашими партнерами – компанией «Отделстрой» – мы создали напротив нашего проекта «Капитал» в Кудрово парк Оккервиль, площадь которого составила 10 га. А в прошлом году на объекте NEWПИТЕР в пос. Новоселье был открыт бульвар Белых Ночей, общая площадь благоустройства которого составит примерно 25 тысяч кв. метров», – рассказывает Анзор Берсиров.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» говорит: «Собственный парк, который создавался бы с нуля, – достаточно редкая и крайне затратная история. В качестве примера можно привести ЖК Knightsbridge Private Park в Москве, где на домовой территории был обустроен частный парк площадью 2 гектара по проекту британского ландшафтного дизайнера Криса Бердшоу. Здесь высажено почти 90 деревьев и больше 1,5 тыс. кустарников, не считая зеленых изгородей и цветов».
После завершения строительства парка, девелопер не оставляет его на балансе, а чаще всего передает объект городу. «Силами управляющей компании на средства жильцов эксплуатировать такой объект слишком дорого. Нужно регулярно проводить оценку состояния парка, утилизировать погибшие деревья, ремонтировать общественные зоны, дорожки, газоны, обрабатывать зону от насекомых, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Сложность заключается в том, что процесс передачи растянут по времени. Ведь если учебные учреждения по большей части стандартизированы, то парки всегда уникальны. Поэтому и все бюрократические процедуры проводятся в индивидуальном порядке. Но в любом случае застройщик постарается как можно скорее снять парк с баланса. Ведь данный инфраструктурный объект не приносит никакой прибыли, а значит, затраты на его содержание не окупаются».
Инвестиции в комфорт
Затраты на создание зеленой зоны зависят от большого числа факторов. В массовом сегменте можно обойтись без ландшафтного дизайнера и обустроить газоны, клумбы и высадку деревьев по проекту, который создал архитектор дома. Если территория предполагает некий сложный ландшафтный дизайн – альпийские горки, сад камней, малые архитектурные формы, живую изгородь и т.д., – привлекается бюро. Стоимость его услуг зависит, опять же, от площади, качества материалов и др.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, подсчитал, что стандартная стоимость благоустройства придомовой территории составляет 1,5 - 3% от затрат на строительство. «В рамках одного проекта вид на парк или сквер прибавляет к цене квартиры 5-10% и повышает её ликвидность. При этом застройщик может не только пользоваться уже существующими зелёными зонами, но и формировать собственные», – говорит он.
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, говорит: «Все зависит от классности объекта. В озеленение объектов элитной недвижимости вкладывается около 3000 - 5000 рублей за 1 кв. м, в объекты эконом-класса — до 1000 рублей за 1 кв. м».
Как отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов, стоимость создания зеленой зоны зависит от площади и сложности парка, наличия в его составе водоема или искусственных возвышенностей, используемых пород деревьев. Однако, даже учитывая все факторы, она редко превышает 1-2% от стоимости проекта. В среднем расходы составляют порядка 2-3 тыс. руб. с квадратного метра продаваемой площади.
Анзор Берсиров полагает, что существенно поднять цену жилья зеленая зона не может, но она однозначно позволяет застройщику выделиться среди конкурентов.
А Ирина Доброхотова придерживается иной точки зрения. «При хороших темпах строительства наличие парка рядом с домом значительно повышает ликвидность такой недвижимости, темпы продаж квартир здесь выше, а рост цен за год может превысить 20%! Однако цены могут различаться даже внутри самого ЖК. Так, квартиры непосредственно с видом на парк будут дороже, чем квартиры с видом во двор. Разница в цене может достичь 10-20%», – полагает она.
Образцово-парковые достижения
Однако некоторые российские застройщики идут заметно дальше своих коллег и рассматривают создание зеленых зон рядом со своими жилыми комплексами не просто как приятное для покупателей квартир дополнение, а как крупный социально-значимый проект, мощный маркетинговый ход и масштабное культурное событие. Такие проекты создаются при непосредственном участии общественности, к их разработке привлекаются известные ландшафтные специалисты, организовываются архитектурные конкурсы.
Так, в июле текущего года в Москве в Нагатинском затоне появилась пешеходная набережная ЖК «Ривер парк». Ее открытие проходило торжественно, в присутствии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство набережной реализовано на средства застройщика проекта ООО «Речников Инвест» (он же девелоперская компания AEON Corporation). Как сообщила пресс-служба застройщика, это первый в Москве реализованный проект благоустройства набережной, выполненный на средства частного инвестора. Объем инвестиций непосредственно в набережную составил 100 млн руб. Кроме того, порядка 210 млн руб. было потрачено на аренду прибрежной зоны на четыре года. В настоящий момент реализована только половина проекта – около 700 м. В дальнейшем протяженность набережной планируется довести до 1,5 км. После реализации она будет передана в эксплуатацию городским властям.
Источник: T+T architects
Летом 2015 года на проект благоустройства набережной ЖК «Ривер парк» был организован конкурс, в котором приняли участие 54 компании из десятка стран. Призовые места заняли пять проектов. Победителем было выбрано бюро Wowhaus, оформившее береговую зону в морской тематике с пирсами, станцией проката водного транспорта, пешеходными и велодорожками, а также многочисленными арт-объектами и даже собственным маяком.
В августе того же года бюро T+T architects выиграло конкурс на благоустройство придомовых территорий того же ЖК «Ривер парк». В итоге набережная была реализована по проекту T+T architects с элементами первоначальной концепции Wowhaus.
Важно отметить, что ЖК «Ривер Парк» - проект комфорт–класса, расположенный в 5 мин. ходьбы от музея-заповедника «Коломенское». Собственную пешеходную набережную застройщик позиционирует как уникальную составляющую проекта. На территории набережной расположены прогулочные зоны, велосипедная дорожка, амфитеатр, кафе и рестораны, детские площадки, тренажеры для кроссфита, обзорные панорамные площадки, рыбацкие мостки, зоны отдыха, площадь с новогодней елкой, детская парусная школа, яхт-клуб, яблоневый сад, живая рождественская ель.
Подобным путем идет и компания «Главстрой-СПб» в Петербурге. В декабре 2017 года стартовал общероссийский конкурс для молодых архитекторов и ландшафтных (средовых) дизайнеров (в возрасте до 35 лет включительно) на разработку концепции рекреационной территории «Долина парк» площадью 10,8 га, который появится у ЖК «Северная долина» в Выборгском районе.
В оргкомитет мероприятия поступило 90 заявок из 14-ти российских городов. Итоги конкурса были подведены в конце февраля 2018 года. Жюри определило три лучшие концепции будущего «Долины парка». Все три призовых места заняли участники из Петербурга. Большинством голосов победителем был выбран проект «Северная ветвь» архитектора Полины Гуляк.
Вторая премия досталась коллективу авторов – Артуру Кумаритову, Марии Лузгановой и Полине Власкиной, представивших на конкурс концепцию «Оазис». Третье место получила работа Александры Машницкой «Новый Парнас». Свое мнение о топ-10 работ конкурса также высказали более 1500 жителей «Северной долины».
Как отмечают в ООО «Главстрой-СПб», конкурс продемонстрировал различные предложения – от экономичных вариантов, которые достаточно легко реализуются, до концепций, требующих серьезных вложений. «При создании «Долины парка» мы намерены использовать лучшие идеи и элементы, которые не только украсят территорию и сделают ее комфортной, но и будут наиболее реализуемы и функциональны. Объем инвестиций в создание парка оценивается примерно в 120-150 млн рублей. Текущий год будет посвящен подготовительным работам. К активной фазе благоустройства парка планируется приступить в 2019 году. Весь объем работ предполагается завершить в течение 3-х лет», – говорит руководитель проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин.
Источник: Главстрой-СПб
Мнение
Александр Смирнов, директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– Вопросы по ЗНОП (зеленые насаждения общего пользования – ред.) чаще возникают не в процессе передачи их муниципалитетам, а на стадии включения проекта в градостроительный план и получения разрешения на разработку проектной документации – это серьезная многоэтапная работа. Поскольку город активно развивается, необходимо учесть важность строительства и инфраструктуры, и зеленых зон – соблюсти баланс.
При создании экопарка в нашем новом проекте Ariosto! в Приморском районе мы поставили перед собой такую задачу: использовать и приумножить существующие зеленые насаждения, создать уникальные образовательные маршруты, которые рассказывали бы подрастающему поколению о ботанике нашего края, организовать место для мероприятий, общения и встреч соседей и друзей, активных занятий спортом на разноплановых площадках (беговых и велодорожках, зонах для воркаута и катания на скейтборде, и многих других). В настоящий момент наша инициатива уже получила поддержку от районных властей.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– В основном отдельные места для парковых зон выделяют застройщики, которые приобретают большие участки для комплексной застройки территории. Затраты на благоустройство парковых территорий рентабельны, ведь они приводят к продажам жилья. Как показывает наш опыт, покупатели выбирают квартиры рядом с парком, нежели дом без какого-либо благоустройства. Мы, например, когда застраивали ЖК «Новый Оккервиль» в первую очередь благоустроили речку Оккервиль и сделали парковую зону: велосипедные, пешеходные дорожки, места для барбекю, пляж и пр. Потому что мы понимали, что квартиры с видом на заброшенную и не облагороженную территорию будут продаваться хуже. А если на территории выполнено благоустройство, то муниципалы с удовольствием ее принимают.
Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж СК «Полис Групп»:
– Запрос на экотематику, озеленение и зеленые зоны рядом с домом сегодня крайне актуален. Большинство покупателей квартир в проектах «Полис Групп» – это люди, придерживающиеся активного образа жизни, семьи с детьми и люди старшей возрастной категории, для которых важны прогулочные зоны.
Отвечая на запрос потребителя, СК «Полис Групп» в настоящее время реализует два комплекса в экоформате ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе – рядом с Юнтоловским заказником – и ЖК «ПаркЛэнд» в Кудрово, который возводится рядом с парком Оккервиль. Для жителей ЖК «ПаркЛэнд» будет предусмотрен собственный выход в парковую зону.
Кстати
На прошлой неделе в МКЗ «Зарядье» прошел Московский урбанистический форум. В мероприятии приняли участие порядка 30 официальных делегаций и более 300 спикеров. Главная тема: «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни». Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, выступая на форуме, рассказал о том, как будет решаться задача по строительству 120 млн кв. м к 2024 году, поставленная Президентом России: «Мы должны думать не только о том, что у нас появляются новые квадратные метры, доступное жилье, мы должны создавать и комфортную городскую среду. У нас архисложная задача, хотелось бы построить эти 120 млн кв. м жилья не в виде молчаливых и серых домов, что уже было неоднократно в истории нашей страны, а такими, чтобы человек чувствовал себя счастливым».
Разговоры о том, что Петербург должен развиваться полицентрично, ведутся уже не первый год. Однако реальных шагов для создания точек развития в разных частях города городскими властями пока не предпринимается. Если такие точки и возникают, то стихийно.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова» говорит: «Полицентризм – единственный возможный вариант развития города. Траффик по направлению в исторический центр города, где сосредоточена сегодня деловая активность, очень осложняет транспортную доступность».
Специалисты по-разному воспринимают понятие «полицентризм». Одни говорят о создании большого количества локальных зон, в которых должно быть представлено всё, от культурных ценностей до производства, другие рассуждают о создании городов, где присутствуют несколько крупных центров притяжения.
«На самом деле, это два не противоречащих друг другу подхода. Создание крупных центров притяжения рабочих мест, транспортных узлов, объектов, предназначенных для проживания, обучения и отдыха, городу необходимо. Помимо исторического центра можно создать ещё несколько крупных локаций на севере и на юге города. Именно несколько, а не много», - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
«Например, была попытка создать деловой кластер в Пулково, да и в других местах на юге города появилось несколько зон, где созданы деловые центры. Однако в этих центрах, как правило, размещаются крупные якорные арендаторы, то есть здесь присутствует ограниченное количество компаний и нет какой-то заметной концентрации бизнеса – две компании, занявшие по 10 тыс кв м, это не тоже самое, что 20 тыс кв м, занятых сотней различных фирм. Это совершенно другая активность, совершенно другой человекопоток», - продолжает госпожа Гуртовая.
Сегодня деловая и культурная жизнь по-прежнему концентрируется в центральных районах города. Все основные переговоры, деловые обеды, «круглые столы», встречи, в том числе с представителями администрации города, происходят в центре Петербурга. «Переезд части подразделений городской администрации в новый деловой квартал «Невская Ратуша», объединяющий бизнес-центры, здание администрации и отель, ситуацию не изменит – другое место, но тоже в центре», - полагает госпожа Гуртовая.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» считает, что в ближайшее время вряд ли стоит ожидать прорывов в этой области. «Для Петербурга важны традиции и привычки. Предприниматели еще долго будут ориентироваться на исторически сложившиеся центры деловой активности: на Васильевском острове, на Петроградской стороне, вдоль Невского проспекта. С другой стороны, сейчас активно развиваются и перспективны для ведения бизнеса территория вдоль Обводного канала и Московский район, особенно в направлении аэропорта «Пулково». Кроме того, возможно, образование делового кластера вокруг Лахта-Центра в Приморском районе, но пока проект находится на стадии строительства, преждевременно делать какие-то прогнозы. Петербургский офисный рынок, в отличие от московского, и так достаточно централизован. Мы привыкли вести дела в определенных местах, и я не думаю, что для нас актуально искусственное формирование аналога «сити».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» с коллегой не согласен. «Смещаются деловые кластеры с центральных районов в окраинные: Красногвардейский, Приморский, Выборгский, Московский районы. Понятие центра города постепенно переходит на территории, которые официально не являются административным центром: территории около ст. м. Площадь Ленина, ст. м. Новочеркасская. Жилье высокого премиального сегмента выходит за пределы Золотого треугольника - островные территории Петроградского района также примеривают на себя эту функцию. И это правильно. Это нормальное развитие крупного мегаполиса, которое позволяет городу жить, равномерно распределять транспортные потоки, развивать инфраструктуру всех районов», - говорит он.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
К сожалению, говорить о полицентричности в Санкт-Петербурге – пустая трата времени. У нас не решаются гораздо более простые и понятные вопросы. Техническая операция – поправки в действующий Генплан – вносились три года. Вся стратегия развития нашего города меняется при каждой смене вице-губернатора.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges
Мне импонирует практика Парижа и Лондона, где деловые районы Дефанс и Canary Wharf вынесены в пригород. Такое расположение удобно – бизнесмены и туристы не пересекаются, не мешают друг другу, в то время как в центре Петербурга в сезон высокой туристической активности попросту сложно передвигаться. Новыми центрами развития становятся и районы агломерации – на приграничных территориях ведется массовая застройка, люди, которые будут там проживать, не должны постоянно ездить в центр города. Это создаст огромную нагрузку на дороги, транспорт, это попросту неудобно. Поэтому крайне необходимо обеспечить им возможность работать, отдыхать, заниматься спортом и воспитывать детей в районе проживания.
Падение, которое началось на рынке металлопроката в начале 2015 года, продолжается. Представители отрасли по-разному характеризуют темпы спада, но в одном единогласны – в отрасли сокращается количество зарубежной продукции, что дает возможность местным игрокам расширять рынки сбыта.
Эксперты говорят, что на рынок металлопроката прямое влияние оказывает сложная геополитическая и экономическая ситуация. Снижение ВВП на 5-7%, уменьшение объема инвестиций минимум на 10%, снижение активности в строительном секторе приводят к сокращению объема потребления металлопродукции.
В компании «А групп» утверждают, что в этом году сезон на российском рынке строительства оказался самым провальным за последние десять лет. «Недостаток инвестиций в реальном секторе экономики, сокращение ипотечного кредитования, удручающая ситуация в машиностроении не в последнюю очередь сказываются и на уровне спроса на металл», – констатируют они.
В ОАО «Северсталь» рассказали, что в конце 2014 года и в начале этого в России прошел существенный рестокинг – создавались запасы в ожидании повышения внутренних цен. Это же явление привело к появлению потенциала для падения спроса в течение всего года, но все же начало строительного сезона способствует очередному пополнению запасов. «В перспективе ожидается сокращение спроса на металл на фоне ухудшения макроэкономической ситуации из-за негативного влияния валютных колебаний и роста тарифов, а также из-за неопределенной международной обстановки, экономических санкций и так далее. Например, аналитики Worldsteel прогнозируют, что в этом году потребление проката в России снизится почти на 7% – до 40 млн тонн», – заключили в ОАО «Северсталь».
Эксперты говорят, что с местного рынка исчезает продукция западных стран и Украины, но в то же время российских производителей теснят китайские металлурги, которые не только импортируют сталь на наш отечественный рынок, но и вкладывают средства в запуск своих собственных производств в различных регионах нашей страны. Однако новые производства, несмотря на кризис, открывают и российские компании.
Еще весной текущего года Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, говорил, что, несмотря на кризис в российской экономике, новые металлургические мощности как вводятся, так и будут вводиться. Особенно в той связи, что значительная часть из этих заводов ориентирована на экспорт. Так, в 2014 году компания «Северсталь» открыла металлургический комбинат в городе Балаково под Москвой, также начали свою работу электрометаллургические комбинаты в Калуге и Тюмени. Летом в городе Набережные Челны запущен завод на 0,5 млн тонн арматуры, а в 2016 году в Туле заработает производство мощностью 1,5 млн тонн металлопроката в год.
По мнению аналитиков ОАО «Северсталь», если в нефтегазовой отрасли будут реализованы все запланированные проекты, трубная отрасль может стать одним из драйверов стального рынка. Положительное влияние на объем металлопотребления в России могут оказать государственные программы поддержки ипотечного кредитования и развития автопрома и машиностроения, заключили в компании.
Несмотря на слабый строительный сезон и очевидный недостаток инвестиций, рынок металлопроката и профильных труб в июле все же перешел в фазу сезонной активности, констатируют в «А групп». Например, увеличился спрос на потребление трубной продукции со стороны частных домовладений, а вот потребление трубной продукции в «большой» стройиндустрии падает вместе с объемами строительства. Заметно сократился объем предложения со стороны мелких «трубников», не сумевших подготовиться к сезону из-за недостатка оборотных средств.
По словам аналитиков, стабилизация наметилась в сегментах плоского и фасонного проката. Большинство производителей профильных труб в условиях повышенного сезонного спроса незначительно подняли цены на свою продукцию (в среднем на 1%). Этому способствовало и июньское повышение стоимости штрипса. В то же время на вторичном рынке, за исключением отдельных типоразмеров профилей, цена осталась на прежнем уровне, и рынок не испытывает существенного недостатка предложений, говорят в «А групп».
Со своей стороны аналитики «Брок-Инвест-Сервиса» констатируют, что всплеск сезонного спроса в мае и июне не превратился в устойчивый повышающий тренд в экономике в целом, и в июле рост потребления приостановился. «Спрос в сегменте арматуры достаточно высокий, однако он не поддерживается достаточным финансированием. Примерно такая же ситуация и в фасонном прокате на вторичном рынке. При этом положительную динамику продемонстрировал спрос на балку, что положительно сказалось и на ценообразовании самых востребованных позиций. Наконец, во второй декаде июля устранен дефицит на рынке мелких профилей и круглых труб малого диаметра. И, хотя формально вторичный рынок отреагировал на это снижением цен, фактически они просто вернулись к нормальным рыночным значениям, и на сегодняшний день цены являются экономически обоснованными», – рассказали в «Брок-Инвест-Сервисе».
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Если говорить о сегодняшнем рынке металлопроката, то мы не наблюдаем сильного спада. Конечно, финансирование как государственных, так и частных проектов несколько осложнилось, но это не значит, что все стройки замерли. Просто происходит перераспределение и более тщательное планирование средств и ресурсов. Соответственно, потребление металлопроката на рынке Санкт-Петербурга не меняется. За последний год количество импорта снизилось, и этот пробел был восполнен открытием нескольких высокотехнологичных мини-заводов; таким образом, рынок оказался сбалансирован.
Что же касается уровня конкуренции в Санкт-Петербурге, то все ведущие производители металлопроката (ОАО «Северсталь», ЕВРАЗ, НЛМК, ММК и др.) сохранили свои розничные сети. При этом основную роль в поставках металлопроката традиционно оставляют за собой комбинаты, расположенные в относительной близости от Санкт-Петербурга, что связано с лучшей системой логистики и, соответственно, ценообразованием.
Управление производственно-технологической комплектации ОАО «Метрострой» (УПТК) обеспечивает металлопрокатом, электрооборудованием, кабельно-проводниковой продукцией и строительными материалами строительство не только метрополитена, но и зданий и сооружений промышленного и общегражданского назначения. При нашем участии реализуются такие важные для города и его жителей проекты, как строительство новых станций метрополитена «Проспект Славы», «Южная», «Дунайский проспект», Ленинградской АЭС-2, стадиона «Зенит-Арена», депо «Южное» и др.
Производственные мощности многопрофильного складского комплекса в сочетании с применением современных логистических систем управления позволяют УПТК предлагать клиентам широкий ассортимент услуг и материалов.
Хорошо налаженные партнерские отношения с основными крупными заводами-производителями, собственный парк техники и наличие железнодорожной ветки с несколькими подъездными путями дают возможность успешно работать на рынке строительных материалов и предлагать конкурентные цены и выгодные условия поставки.
Наличие складов и специально оборудованных площадок позволяет оказывать услуги по обработке грузов, а также поддерживать широкую линейку металлопродукции и строительных материалов, электрооборудования, кабельно-проводниковой продукции.