Расходы на зелень
Как правило, затраты на озеленение у девелоперов составляют около 2-3% от стоимости проекта. Хотя создание полноценного парка может стоить и как сам дом. Прибавка же к стоимости жилья, имеющего вид на зеленую зону, может составлять около 20%.
Сегодня благоустройство и озеленение придомовой территории – необходимый атрибут современного жилого комплекса. По мнению Анзора Берсирова, руководителя комплексного освоения территорий ЖК NEWПИТЕР АО «Строительный трест», если раньше благоустройству уделялось внимание исключительно в рамках строительных нормативов, то сегодня качественное озеленение на территории жилых проектов – важное конкурентное преимущество. Это, как считает Анзор Берсиров, неразрывно связано с развитием рынка недвижимости и повышением профессиональной грамотности покупателя.
Обязательная опция
Сегодня озеленение в новых жилых комплексах застройщиками проводится обязательно, но в разной степени: кто-то оборудует лишь газоны и цветники, кто-то проложит бульвар, а кто-то высадит деревья крупномеры или даже разобьет настоящий парк. Во многом это зависит от класса и статуса жилья, но не всегда: сегодня даже в комфорт-классе компании стараются предложить покупателям жилье очень высокого качества, и обустройство прилегающей территории – один из важных пунктов в позиционировании жилого комплекса.
Создание полноценных парковых зон – это атрибут масштабных комплексных проектов. «Несколько лет назад, совместно с нашими партнерами – компанией «Отделстрой» – мы создали напротив нашего проекта «Капитал» в Кудрово парк Оккервиль, площадь которого составила 10 га. А в прошлом году на объекте NEWПИТЕР в пос. Новоселье был открыт бульвар Белых Ночей, общая площадь благоустройства которого составит примерно 25 тысяч кв. метров», – рассказывает Анзор Берсиров.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» говорит: «Собственный парк, который создавался бы с нуля, – достаточно редкая и крайне затратная история. В качестве примера можно привести ЖК Knightsbridge Private Park в Москве, где на домовой территории был обустроен частный парк площадью 2 гектара по проекту британского ландшафтного дизайнера Криса Бердшоу. Здесь высажено почти 90 деревьев и больше 1,5 тыс. кустарников, не считая зеленых изгородей и цветов».
После завершения строительства парка, девелопер не оставляет его на балансе, а чаще всего передает объект городу. «Силами управляющей компании на средства жильцов эксплуатировать такой объект слишком дорого. Нужно регулярно проводить оценку состояния парка, утилизировать погибшие деревья, ремонтировать общественные зоны, дорожки, газоны, обрабатывать зону от насекомых, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Сложность заключается в том, что процесс передачи растянут по времени. Ведь если учебные учреждения по большей части стандартизированы, то парки всегда уникальны. Поэтому и все бюрократические процедуры проводятся в индивидуальном порядке. Но в любом случае застройщик постарается как можно скорее снять парк с баланса. Ведь данный инфраструктурный объект не приносит никакой прибыли, а значит, затраты на его содержание не окупаются».
Инвестиции в комфорт
Затраты на создание зеленой зоны зависят от большого числа факторов. В массовом сегменте можно обойтись без ландшафтного дизайнера и обустроить газоны, клумбы и высадку деревьев по проекту, который создал архитектор дома. Если территория предполагает некий сложный ландшафтный дизайн – альпийские горки, сад камней, малые архитектурные формы, живую изгородь и т.д., – привлекается бюро. Стоимость его услуг зависит, опять же, от площади, качества материалов и др.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, подсчитал, что стандартная стоимость благоустройства придомовой территории составляет 1,5 - 3% от затрат на строительство. «В рамках одного проекта вид на парк или сквер прибавляет к цене квартиры 5-10% и повышает её ликвидность. При этом застройщик может не только пользоваться уже существующими зелёными зонами, но и формировать собственные», – говорит он.
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, говорит: «Все зависит от классности объекта. В озеленение объектов элитной недвижимости вкладывается около 3000 - 5000 рублей за 1 кв. м, в объекты эконом-класса — до 1000 рублей за 1 кв. м».
Как отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов, стоимость создания зеленой зоны зависит от площади и сложности парка, наличия в его составе водоема или искусственных возвышенностей, используемых пород деревьев. Однако, даже учитывая все факторы, она редко превышает 1-2% от стоимости проекта. В среднем расходы составляют порядка 2-3 тыс. руб. с квадратного метра продаваемой площади.
Анзор Берсиров полагает, что существенно поднять цену жилья зеленая зона не может, но она однозначно позволяет застройщику выделиться среди конкурентов.
А Ирина Доброхотова придерживается иной точки зрения. «При хороших темпах строительства наличие парка рядом с домом значительно повышает ликвидность такой недвижимости, темпы продаж квартир здесь выше, а рост цен за год может превысить 20%! Однако цены могут различаться даже внутри самого ЖК. Так, квартиры непосредственно с видом на парк будут дороже, чем квартиры с видом во двор. Разница в цене может достичь 10-20%», – полагает она.
Образцово-парковые достижения
Однако некоторые российские застройщики идут заметно дальше своих коллег и рассматривают создание зеленых зон рядом со своими жилыми комплексами не просто как приятное для покупателей квартир дополнение, а как крупный социально-значимый проект, мощный маркетинговый ход и масштабное культурное событие. Такие проекты создаются при непосредственном участии общественности, к их разработке привлекаются известные ландшафтные специалисты, организовываются архитектурные конкурсы.
Так, в июле текущего года в Москве в Нагатинском затоне появилась пешеходная набережная ЖК «Ривер парк». Ее открытие проходило торжественно, в присутствии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство набережной реализовано на средства застройщика проекта ООО «Речников Инвест» (он же девелоперская компания AEON Corporation). Как сообщила пресс-служба застройщика, это первый в Москве реализованный проект благоустройства набережной, выполненный на средства частного инвестора. Объем инвестиций непосредственно в набережную составил 100 млн руб. Кроме того, порядка 210 млн руб. было потрачено на аренду прибрежной зоны на четыре года. В настоящий момент реализована только половина проекта – около 700 м. В дальнейшем протяженность набережной планируется довести до 1,5 км. После реализации она будет передана в эксплуатацию городским властям.
Источник: T+T architects
Летом 2015 года на проект благоустройства набережной ЖК «Ривер парк» был организован конкурс, в котором приняли участие 54 компании из десятка стран. Призовые места заняли пять проектов. Победителем было выбрано бюро Wowhaus, оформившее береговую зону в морской тематике с пирсами, станцией проката водного транспорта, пешеходными и велодорожками, а также многочисленными арт-объектами и даже собственным маяком.
В августе того же года бюро T+T architects выиграло конкурс на благоустройство придомовых территорий того же ЖК «Ривер парк». В итоге набережная была реализована по проекту T+T architects с элементами первоначальной концепции Wowhaus.
Важно отметить, что ЖК «Ривер Парк» - проект комфорт–класса, расположенный в 5 мин. ходьбы от музея-заповедника «Коломенское». Собственную пешеходную набережную застройщик позиционирует как уникальную составляющую проекта. На территории набережной расположены прогулочные зоны, велосипедная дорожка, амфитеатр, кафе и рестораны, детские площадки, тренажеры для кроссфита, обзорные панорамные площадки, рыбацкие мостки, зоны отдыха, площадь с новогодней елкой, детская парусная школа, яхт-клуб, яблоневый сад, живая рождественская ель.
Подобным путем идет и компания «Главстрой-СПб» в Петербурге. В декабре 2017 года стартовал общероссийский конкурс для молодых архитекторов и ландшафтных (средовых) дизайнеров (в возрасте до 35 лет включительно) на разработку концепции рекреационной территории «Долина парк» площадью 10,8 га, который появится у ЖК «Северная долина» в Выборгском районе.
В оргкомитет мероприятия поступило 90 заявок из 14-ти российских городов. Итоги конкурса были подведены в конце февраля 2018 года. Жюри определило три лучшие концепции будущего «Долины парка». Все три призовых места заняли участники из Петербурга. Большинством голосов победителем был выбран проект «Северная ветвь» архитектора Полины Гуляк.
Вторая премия досталась коллективу авторов – Артуру Кумаритову, Марии Лузгановой и Полине Власкиной, представивших на конкурс концепцию «Оазис». Третье место получила работа Александры Машницкой «Новый Парнас». Свое мнение о топ-10 работ конкурса также высказали более 1500 жителей «Северной долины».
Как отмечают в ООО «Главстрой-СПб», конкурс продемонстрировал различные предложения – от экономичных вариантов, которые достаточно легко реализуются, до концепций, требующих серьезных вложений. «При создании «Долины парка» мы намерены использовать лучшие идеи и элементы, которые не только украсят территорию и сделают ее комфортной, но и будут наиболее реализуемы и функциональны. Объем инвестиций в создание парка оценивается примерно в 120-150 млн рублей. Текущий год будет посвящен подготовительным работам. К активной фазе благоустройства парка планируется приступить в 2019 году. Весь объем работ предполагается завершить в течение 3-х лет», – говорит руководитель проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин.
Источник: Главстрой-СПб
Мнение
Александр Смирнов, директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– Вопросы по ЗНОП (зеленые насаждения общего пользования – ред.) чаще возникают не в процессе передачи их муниципалитетам, а на стадии включения проекта в градостроительный план и получения разрешения на разработку проектной документации – это серьезная многоэтапная работа. Поскольку город активно развивается, необходимо учесть важность строительства и инфраструктуры, и зеленых зон – соблюсти баланс.
При создании экопарка в нашем новом проекте Ariosto! в Приморском районе мы поставили перед собой такую задачу: использовать и приумножить существующие зеленые насаждения, создать уникальные образовательные маршруты, которые рассказывали бы подрастающему поколению о ботанике нашего края, организовать место для мероприятий, общения и встреч соседей и друзей, активных занятий спортом на разноплановых площадках (беговых и велодорожках, зонах для воркаута и катания на скейтборде, и многих других). В настоящий момент наша инициатива уже получила поддержку от районных властей.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– В основном отдельные места для парковых зон выделяют застройщики, которые приобретают большие участки для комплексной застройки территории. Затраты на благоустройство парковых территорий рентабельны, ведь они приводят к продажам жилья. Как показывает наш опыт, покупатели выбирают квартиры рядом с парком, нежели дом без какого-либо благоустройства. Мы, например, когда застраивали ЖК «Новый Оккервиль» в первую очередь благоустроили речку Оккервиль и сделали парковую зону: велосипедные, пешеходные дорожки, места для барбекю, пляж и пр. Потому что мы понимали, что квартиры с видом на заброшенную и не облагороженную территорию будут продаваться хуже. А если на территории выполнено благоустройство, то муниципалы с удовольствием ее принимают.
Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж СК «Полис Групп»:
– Запрос на экотематику, озеленение и зеленые зоны рядом с домом сегодня крайне актуален. Большинство покупателей квартир в проектах «Полис Групп» – это люди, придерживающиеся активного образа жизни, семьи с детьми и люди старшей возрастной категории, для которых важны прогулочные зоны.
Отвечая на запрос потребителя, СК «Полис Групп» в настоящее время реализует два комплекса в экоформате ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе – рядом с Юнтоловским заказником – и ЖК «ПаркЛэнд» в Кудрово, который возводится рядом с парком Оккервиль. Для жителей ЖК «ПаркЛэнд» будет предусмотрен собственный выход в парковую зону.
Кстати
На прошлой неделе в МКЗ «Зарядье» прошел Московский урбанистический форум. В мероприятии приняли участие порядка 30 официальных делегаций и более 300 спикеров. Главная тема: «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни». Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, выступая на форуме, рассказал о том, как будет решаться задача по строительству 120 млн кв. м к 2024 году, поставленная Президентом России: «Мы должны думать не только о том, что у нас появляются новые квадратные метры, доступное жилье, мы должны создавать и комфортную городскую среду. У нас архисложная задача, хотелось бы построить эти 120 млн кв. м жилья не в виде молчаливых и серых домов, что уже было неоднократно в истории нашей страны, а такими, чтобы человек чувствовал себя счастливым».
В России темпы роста инвестиций в недвижимость в первом полугодии превысили 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает: «В целом на глобальном рынке динамика инвестиций в недвижимость носит сейчас умеренный характер – средние темпы можно оценить в 5-10%. На этом фоне рынок недвижимости в России развивается весьма динамично. Сохраняющийся потенциал роста, высокий неудовлетворенный спрос, сравнительно низкая конкуренция и более-менее стабильная общая конъюнктура формируют высокие темпы роста инвестиций – согласно различным экспертным оценкам, по итогам первого полугодия они составили около 30%».
Евгений Семенов, партнер, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank Russai & CIS, комментирует ситуацию на российском рынке: «В первой половине 2013 года активность на рынке инвестиций в недвижимость России была довольно высокой, и наши ожидания относительно III и IV кварталов оптимистичны. Общий объем инвестиций по итогам года может составить до 7 млрд USD, однако в связи с появлением на рынке новых качественных активов возможен и более высокий показатель».
Традиционным лидером инвестиционной активности в РФ стала торговая недвижимость – около 50% в общем объеме инвестиционных сделок за первое полугодие 2013 года.
На офисную недвижимость пришлось около трети общего объема инвестиционных транзакций, совершенных в первые 6 месяцев 2013 года.
Доля инвестиций в гостиничную недвижимость страны, по данным Knight Frank, составила 5%. После высокой активности в сегменте на протяжении последних 2 лет (когда доля транзакций с гостиничными активами составляла 12-14%) сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказал о ситуации на петербургском рынке: «В текущем году мы отмечаем заметную активизацию спроса на объекты инвестиционного качества, в первую очередь офисного и торгового назначения. Причем если в прошлом году спрос был представлен преимущественно локальными игроками, то сейчас большое количество запросов поступает от московских инвесторов».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков считает, что в настоящий момент можно условно разделить инвесторов на две группы. Первая группа – профессиональные инвесторы, вкладывающие свои средства для получения прибыли. Для них интересны развитые страны со стабильной экономикой, наименее подверженные резким внешним колебаниям. К ним можно отнести европейские страны, в частности Германию, а также отдельные штаты в США. Ко второй группе относятся инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость для своих целей (проживание или сдача в аренду), для них наиболее привлекательными являются страны курортного направления (Греция, Испания, Италия). «До кризиса на рынке было гораздо больше инвесторов, которые приобретали недвижимость для себя и своих целей. За последние несколько лет ситуация начала меняться, все больше появляется профессиональных инвесторов, которые умеют считать финансовые модели и достаточно придирчиво относятся к рассмотрению активов. Также нельзя не отметить возросшую популярность Германии с точки зрения профессиональных инвестиций. Большинство иностранных инвесторов, несмотря на большой интерес к российским активам, занимают наблюдательную позицию. Доходность от инвестиции в России по факту намного выше, чем подобная инвестиция в стабильной развивающейся стране, например Германии и США, но она имеет большие риски – как политические, так и экономические. Поэтому основная инвестиционная активность исходит от резидентов страны. Сделки, которые проходят с участием зарубежных инвесторов, можно назвать точечными. А доля зарубежных инвестиций не превышает 5%», – рассуждает господин Бойков.
Впрочем, в компании Knight Frank отмечают, что в топовых сделках с недвижимостью в России у зарубежных инвесторов доля значительно выше, хотя в последнее время она имеет тенденцию к сокращению. «Российские инвесторы активно включаются в конкуренцию с иностранным капиталом в борьбе за качественные инвестиционные активы. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделках по покупке качественных объектов коммерческой недвижимости в РФ составляла 35%, то в 2013 году она достигла 60%», – говорят в Knight Frank.
Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь так объясняет причину роста доли российских инвесторов в сделках с местной недвижимостью: «Рынки Запада, включая США, восстанавливаются. При этом рынок США восстанавливается более быстрыми темпами, а Западная Европа к нему подтягивается. Инвесторы вновь обратились к более стабильным рынкам».
За все время существования новой России в целом по стране объемы дорожного строительства сократились в десятки раз, а по ряду регионов – до сотни раз. В результате на рынке сложилась ситуация нехватки как квалифицированных кадров со специальным образованием и опытом работы, так и дорожных рабочих.
В условиях неравномерного финансирования отрасли тенденция сохраняется, поэтому компаниям приходится привлекать специалистов из других регионов и обучать собственных сотрудников.
Как рассказывает Елена Щекотова, начальник отдела кадров ОАО «Мостострой № 6», прежде всего в отрасли наблюдается дефицит кадров среди узкопрофильных специалистов, работа которых связана с узкоспециализированными работами: электрическими сетями, вентиляцией, канализацией. «Высок спрос и на опытных специалистов по монтажу стальных и железобетонных конструкций, машинистов кранов, электрогазосварщиков, квалифицированных водителей автотехники. Особо остро вопрос с кадрами стоит в регионах, например, в Калининградской, Архангельской, Мурманской области», – говорит госпожа Щекотова.
Согласно исследованию HeadHunter.ru, строительная сфера в первом полугодии 2013 года входила в топ-5 наиболее востребованных вакансий на рынке труда Санкт-Петербурга. «Большое количество вакансий для дорожных рабочих в первом полугодии 2013 года было замечено в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Перми, Казани, Нижнем Новогороде, Тюмени, Самаре», – говорит руководитель пресс-центра HeadHunter по СЗФО Мила Головченко.
Спрос на персонал растет
По данным рекрутингового портала Superjob.ru, соотношение предложения и спроса в сегменте «Транспортные системы» (дороги, мосты, тоннели) в Петербурге такое же, как в Москве и Ростове-на-Дону: 3,5 резюме на одну вакансию. Больше только в Хабаровске (5,7) и Сочи (9,7).
По наблюдениям HeadHunter, с середины 2011 года спрос на персонал в дорожном строительстве прибавляет в среднем 10% в квартал, при этом количество резюме соискателей остается примерно на одном уровне. Со временем количество резюме, приходящихся на одну вакансию, сокращается. По оценкам дорожных компаний, в среднем, в зависимости от позиции, поиск сотрудника длится от одной недели до месяца.
Согласно статистике портала Superjob.ru, 20% вакансий работодателей Санкт-Петербурга, ищущих персонал для работы в сегменте «Транспортные системы», требуют наличия у кандидатов высшего образования, 2% – неполного высшего, 30% – среднего специального. В 48% вакансий образование роли не играет. 10% работодателей не требует от соискателей наличия опыта работы, 8% требуют годовой опыт, 42% работодателей – опыт работы в 1-3 года, еще 40% ищут работников с опытом в 3-6 лет.
Молодых мало
Руководитель отдела аналитики Superjob.ru Валерия Чернецова замечает, что при этом из соискателей рабочих должностей в сегменте «Транспортные системы» в Петербурге 37% имеют высшее образование, 12% – неполное высшее, 45% – среднее специальное.
Средний возраст рабочих в компаниях, опрошенных изданием, составляет 35 лет, сотрудников на инженерно-технических должностях – 40 лет.
Елена Щекотова из «Мостостроя № 6» рассказывает, что процент молодых специалистов, работающих сегодня на объектах, невелик. «У молодых специалистов нет соответствующего опыта и квалификации, а в случае с рабочими специальностями – необходимых разрядов. Но наши филиалы напрямую сотрудничают с профессиональными училищами, а также развивают собственные учебно-производственные центры, поддерживают традиции наставничества», – рассказывает госпожа Щекотова. По ее словам, аппарат правления компании активно работает с профильными вузами, такими как ГАСУ и ПГУПС, как для привлечения выпускников, так и для повышения квалификации сотрудников. За прошлый год различные программы обучения прошли почти 500 сотрудников «Мостостроя № 6», из них половина – рабочие.
В одной из дорожных компаний Петербурга говорят, что рабочие достаточно часто сменяют друг друга, поэтому вкладываться в их обучение неэффективно для фирмы.
«Для инженерного состава мы проводим программы повышения квалификации, поскольку уверены, что эти сотрудники долго будут работать в компании», – признается собеседник газеты, попросивший не называть его имени.
По данным HeadHunter, заработная плата рабочих дорожно-строительной сферы в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2013 года варьировалась от 20 000 до 60 000 рублей. По информации Superjob.ru, среднее зарплатное предложение работодателей для рабочих специальностей в сегменте «Транспортные системы» в Санкт-Петербурге составляет 45 тыс. рублей, среднее зарплатное ожидание соискателей – 40 тыс. рублей. Среднее зарплатное предложение московских работодателей для аналогичных работников примерно на 10% выше.
Завышенные требования
Говоря об инженерно-технических кадрах, средняя заработная плата которых составляет по рынку 50-55 тыс. рублей, в ОАО «Мостострой № 6» замечают, что для инженеров не всегда только материальная мотивация является определяющей. «Таким специалистам не все равно, над какими объектами работать, – гораздо интереснее развиваться вместе с компанией и решать амбициозные задачи. Поэтому в своих программах мотивации мы учитываем и моральные, и материальные стимулы», – рассказывает Елена Щекотова.
Антон Бутман, заместитель генерального директора ООО «РСУ-3», называет причиной нехватки специалистов завышенные требования местных кадров. «Местные специалисты не соглашаются работать меньше чем за 100 тыс. рублей, тогда как приезжие из Украины и Белоруссии легко соглашаются на работу в 40-50 тыс. рублей», – делится господин Бутман. По его словам, сейчас на рынке наблюдается некоторая миграция кадров между компаниями, поскольку некоторые из городских игроков дорожного рынка задерживают своим сотрудникам зарплату.
В ОАО «Мостострой № 6» мигрантов из стран СНГ для производства работ не привлекают. «Это, в основном, низкоквалифицированная рабочая сила. У нас работают жители других регионов России вахтовым методом», – поясняет Елена Щекотова.
Представитель крупной петербургской дорожной компании считает, что без привлечения рабочих не из Петербурга обойтись невозможно. «Рабочих среди петербуржцев найти сложно, поэтому мы привлекаем жителей других регионов России. Они работают вахтовым методом на протяжении многих лет. Это затратно для компании, потому что мы несем расходы по обеспечению проживания, питания и транспорта для иногородних. Но других вариантов пока нет», – рассказывает дорожник.
Готовность «внутренних мигрантов» ехать в другие регионы России обусловлена тем, что в их родных регионах объемы дорожного строительства и мостостроения серьезно сократились и так и не были восстановлены.
«Специфика рынка в том, что из-за нестабильности объема работ, фактора сезонности, большинство компаний нанимают персонал от объекта к объекту и выплачивают «серые» заработные платы, – говорит генеральный директор рекрутинговой компании «АА Персонал» Сергей Романчук. – На рынке очень высокий процент использования низкоквалифицированной рабочей силы – мигрантов, людей из других регионов».
Мила Головченко рассказывает, что некоторые HR-специалисты дорожных компаний специально ищут представителей из стран СНГ. «По данным исследования HeadHunter, иностранные граждане привлекают российских работодателей по нескольким причинам: у них меньшие запросы по заработной плате, они более ответственно подходят к работе и имеют меньше проблем с алкоголем», – перечисляет госпожа Головченко.