Расходы на зелень
Как правило, затраты на озеленение у девелоперов составляют около 2-3% от стоимости проекта. Хотя создание полноценного парка может стоить и как сам дом. Прибавка же к стоимости жилья, имеющего вид на зеленую зону, может составлять около 20%.
Сегодня благоустройство и озеленение придомовой территории – необходимый атрибут современного жилого комплекса. По мнению Анзора Берсирова, руководителя комплексного освоения территорий ЖК NEWПИТЕР АО «Строительный трест», если раньше благоустройству уделялось внимание исключительно в рамках строительных нормативов, то сегодня качественное озеленение на территории жилых проектов – важное конкурентное преимущество. Это, как считает Анзор Берсиров, неразрывно связано с развитием рынка недвижимости и повышением профессиональной грамотности покупателя.
Обязательная опция
Сегодня озеленение в новых жилых комплексах застройщиками проводится обязательно, но в разной степени: кто-то оборудует лишь газоны и цветники, кто-то проложит бульвар, а кто-то высадит деревья крупномеры или даже разобьет настоящий парк. Во многом это зависит от класса и статуса жилья, но не всегда: сегодня даже в комфорт-классе компании стараются предложить покупателям жилье очень высокого качества, и обустройство прилегающей территории – один из важных пунктов в позиционировании жилого комплекса.
Создание полноценных парковых зон – это атрибут масштабных комплексных проектов. «Несколько лет назад, совместно с нашими партнерами – компанией «Отделстрой» – мы создали напротив нашего проекта «Капитал» в Кудрово парк Оккервиль, площадь которого составила 10 га. А в прошлом году на объекте NEWПИТЕР в пос. Новоселье был открыт бульвар Белых Ночей, общая площадь благоустройства которого составит примерно 25 тысяч кв. метров», – рассказывает Анзор Берсиров.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» говорит: «Собственный парк, который создавался бы с нуля, – достаточно редкая и крайне затратная история. В качестве примера можно привести ЖК Knightsbridge Private Park в Москве, где на домовой территории был обустроен частный парк площадью 2 гектара по проекту британского ландшафтного дизайнера Криса Бердшоу. Здесь высажено почти 90 деревьев и больше 1,5 тыс. кустарников, не считая зеленых изгородей и цветов».
После завершения строительства парка, девелопер не оставляет его на балансе, а чаще всего передает объект городу. «Силами управляющей компании на средства жильцов эксплуатировать такой объект слишком дорого. Нужно регулярно проводить оценку состояния парка, утилизировать погибшие деревья, ремонтировать общественные зоны, дорожки, газоны, обрабатывать зону от насекомых, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Сложность заключается в том, что процесс передачи растянут по времени. Ведь если учебные учреждения по большей части стандартизированы, то парки всегда уникальны. Поэтому и все бюрократические процедуры проводятся в индивидуальном порядке. Но в любом случае застройщик постарается как можно скорее снять парк с баланса. Ведь данный инфраструктурный объект не приносит никакой прибыли, а значит, затраты на его содержание не окупаются».
Инвестиции в комфорт
Затраты на создание зеленой зоны зависят от большого числа факторов. В массовом сегменте можно обойтись без ландшафтного дизайнера и обустроить газоны, клумбы и высадку деревьев по проекту, который создал архитектор дома. Если территория предполагает некий сложный ландшафтный дизайн – альпийские горки, сад камней, малые архитектурные формы, живую изгородь и т.д., – привлекается бюро. Стоимость его услуг зависит, опять же, от площади, качества материалов и др.
Юрий Александров, заместитель директора строительного департамента холдинга AAG, подсчитал, что стандартная стоимость благоустройства придомовой территории составляет 1,5 - 3% от затрат на строительство. «В рамках одного проекта вид на парк или сквер прибавляет к цене квартиры 5-10% и повышает её ликвидность. При этом застройщик может не только пользоваться уже существующими зелёными зонами, но и формировать собственные», – говорит он.
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, говорит: «Все зависит от классности объекта. В озеленение объектов элитной недвижимости вкладывается около 3000 - 5000 рублей за 1 кв. м, в объекты эконом-класса — до 1000 рублей за 1 кв. м».
Как отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов, стоимость создания зеленой зоны зависит от площади и сложности парка, наличия в его составе водоема или искусственных возвышенностей, используемых пород деревьев. Однако, даже учитывая все факторы, она редко превышает 1-2% от стоимости проекта. В среднем расходы составляют порядка 2-3 тыс. руб. с квадратного метра продаваемой площади.
Анзор Берсиров полагает, что существенно поднять цену жилья зеленая зона не может, но она однозначно позволяет застройщику выделиться среди конкурентов.
А Ирина Доброхотова придерживается иной точки зрения. «При хороших темпах строительства наличие парка рядом с домом значительно повышает ликвидность такой недвижимости, темпы продаж квартир здесь выше, а рост цен за год может превысить 20%! Однако цены могут различаться даже внутри самого ЖК. Так, квартиры непосредственно с видом на парк будут дороже, чем квартиры с видом во двор. Разница в цене может достичь 10-20%», – полагает она.
Образцово-парковые достижения
Однако некоторые российские застройщики идут заметно дальше своих коллег и рассматривают создание зеленых зон рядом со своими жилыми комплексами не просто как приятное для покупателей квартир дополнение, а как крупный социально-значимый проект, мощный маркетинговый ход и масштабное культурное событие. Такие проекты создаются при непосредственном участии общественности, к их разработке привлекаются известные ландшафтные специалисты, организовываются архитектурные конкурсы.
Так, в июле текущего года в Москве в Нагатинском затоне появилась пешеходная набережная ЖК «Ривер парк». Ее открытие проходило торжественно, в присутствии главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Благоустройство набережной реализовано на средства застройщика проекта ООО «Речников Инвест» (он же девелоперская компания AEON Corporation). Как сообщила пресс-служба застройщика, это первый в Москве реализованный проект благоустройства набережной, выполненный на средства частного инвестора. Объем инвестиций непосредственно в набережную составил 100 млн руб. Кроме того, порядка 210 млн руб. было потрачено на аренду прибрежной зоны на четыре года. В настоящий момент реализована только половина проекта – около 700 м. В дальнейшем протяженность набережной планируется довести до 1,5 км. После реализации она будет передана в эксплуатацию городским властям.
Источник: T+T architects
Летом 2015 года на проект благоустройства набережной ЖК «Ривер парк» был организован конкурс, в котором приняли участие 54 компании из десятка стран. Призовые места заняли пять проектов. Победителем было выбрано бюро Wowhaus, оформившее береговую зону в морской тематике с пирсами, станцией проката водного транспорта, пешеходными и велодорожками, а также многочисленными арт-объектами и даже собственным маяком.
В августе того же года бюро T+T architects выиграло конкурс на благоустройство придомовых территорий того же ЖК «Ривер парк». В итоге набережная была реализована по проекту T+T architects с элементами первоначальной концепции Wowhaus.
Важно отметить, что ЖК «Ривер Парк» - проект комфорт–класса, расположенный в 5 мин. ходьбы от музея-заповедника «Коломенское». Собственную пешеходную набережную застройщик позиционирует как уникальную составляющую проекта. На территории набережной расположены прогулочные зоны, велосипедная дорожка, амфитеатр, кафе и рестораны, детские площадки, тренажеры для кроссфита, обзорные панорамные площадки, рыбацкие мостки, зоны отдыха, площадь с новогодней елкой, детская парусная школа, яхт-клуб, яблоневый сад, живая рождественская ель.
Подобным путем идет и компания «Главстрой-СПб» в Петербурге. В декабре 2017 года стартовал общероссийский конкурс для молодых архитекторов и ландшафтных (средовых) дизайнеров (в возрасте до 35 лет включительно) на разработку концепции рекреационной территории «Долина парк» площадью 10,8 га, который появится у ЖК «Северная долина» в Выборгском районе.
В оргкомитет мероприятия поступило 90 заявок из 14-ти российских городов. Итоги конкурса были подведены в конце февраля 2018 года. Жюри определило три лучшие концепции будущего «Долины парка». Все три призовых места заняли участники из Петербурга. Большинством голосов победителем был выбран проект «Северная ветвь» архитектора Полины Гуляк.
Вторая премия досталась коллективу авторов – Артуру Кумаритову, Марии Лузгановой и Полине Власкиной, представивших на конкурс концепцию «Оазис». Третье место получила работа Александры Машницкой «Новый Парнас». Свое мнение о топ-10 работ конкурса также высказали более 1500 жителей «Северной долины».
Как отмечают в ООО «Главстрой-СПб», конкурс продемонстрировал различные предложения – от экономичных вариантов, которые достаточно легко реализуются, до концепций, требующих серьезных вложений. «При создании «Долины парка» мы намерены использовать лучшие идеи и элементы, которые не только украсят территорию и сделают ее комфортной, но и будут наиболее реализуемы и функциональны. Объем инвестиций в создание парка оценивается примерно в 120-150 млн рублей. Текущий год будет посвящен подготовительным работам. К активной фазе благоустройства парка планируется приступить в 2019 году. Весь объем работ предполагается завершить в течение 3-х лет», – говорит руководитель проекта «Северная долина» Дмитрий Калинин.
Источник: Главстрой-СПб
Мнение
Александр Смирнов, директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– Вопросы по ЗНОП (зеленые насаждения общего пользования – ред.) чаще возникают не в процессе передачи их муниципалитетам, а на стадии включения проекта в градостроительный план и получения разрешения на разработку проектной документации – это серьезная многоэтапная работа. Поскольку город активно развивается, необходимо учесть важность строительства и инфраструктуры, и зеленых зон – соблюсти баланс.
При создании экопарка в нашем новом проекте Ariosto! в Приморском районе мы поставили перед собой такую задачу: использовать и приумножить существующие зеленые насаждения, создать уникальные образовательные маршруты, которые рассказывали бы подрастающему поколению о ботанике нашего края, организовать место для мероприятий, общения и встреч соседей и друзей, активных занятий спортом на разноплановых площадках (беговых и велодорожках, зонах для воркаута и катания на скейтборде, и многих других). В настоящий момент наша инициатива уже получила поддержку от районных властей.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– В основном отдельные места для парковых зон выделяют застройщики, которые приобретают большие участки для комплексной застройки территории. Затраты на благоустройство парковых территорий рентабельны, ведь они приводят к продажам жилья. Как показывает наш опыт, покупатели выбирают квартиры рядом с парком, нежели дом без какого-либо благоустройства. Мы, например, когда застраивали ЖК «Новый Оккервиль» в первую очередь благоустроили речку Оккервиль и сделали парковую зону: велосипедные, пешеходные дорожки, места для барбекю, пляж и пр. Потому что мы понимали, что квартиры с видом на заброшенную и не облагороженную территорию будут продаваться хуже. А если на территории выполнено благоустройство, то муниципалы с удовольствием ее принимают.
Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж СК «Полис Групп»:
– Запрос на экотематику, озеленение и зеленые зоны рядом с домом сегодня крайне актуален. Большинство покупателей квартир в проектах «Полис Групп» – это люди, придерживающиеся активного образа жизни, семьи с детьми и люди старшей возрастной категории, для которых важны прогулочные зоны.
Отвечая на запрос потребителя, СК «Полис Групп» в настоящее время реализует два комплекса в экоформате ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе – рядом с Юнтоловским заказником – и ЖК «ПаркЛэнд» в Кудрово, который возводится рядом с парком Оккервиль. Для жителей ЖК «ПаркЛэнд» будет предусмотрен собственный выход в парковую зону.
Кстати
На прошлой неделе в МКЗ «Зарядье» прошел Московский урбанистический форум. В мероприятии приняли участие порядка 30 официальных делегаций и более 300 спикеров. Главная тема: «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни». Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, выступая на форуме, рассказал о том, как будет решаться задача по строительству 120 млн кв. м к 2024 году, поставленная Президентом России: «Мы должны думать не только о том, что у нас появляются новые квадратные метры, доступное жилье, мы должны создавать и комфортную городскую среду. У нас архисложная задача, хотелось бы построить эти 120 млн кв. м жилья не в виде молчаливых и серых домов, что уже было неоднократно в истории нашей страны, а такими, чтобы человек чувствовал себя счастливым».
По оценкам профессионального сообщества, доля монолитного строительства в Санкт-Петербурге составляет 50-70% от общих объемов. И в будущем роль монолита не станет менее важной.
«Практически все жилье класса «комфорт» и выше строится в Санкт-Петербурге по монолитной технологии», – отмечает Виктор Тарасов, директор по строительству ГК «РосСтройИнвест». С другой стороны, монолит незаменим при реконструкции исторического центра. «Если здание не сносится, убираются перекрытия, не несущие стены, снимаются полы. Новые перекрытия делаются бетонными. Существующее здание получает монолитный каркас», – рассказывает Михаил Матвеевский, заместитель генерального директора ООО «НСК-Монолит».
За и против
На выбор застройщиками технологии влияет совокупность факторов, например, наличие либо отсутствие в структуре строительных компаний собственных заводов по выпуску ЖБИ, место расположения будущего объекта (вблизи, либо на удалении от предприятий по выпуску ЖБИ). «Перевозить панели достаточно накладно. Хотя такая компания, как YIT, возит панели, например, из Финляндии, здесь уже играет роль бренд финского качества», – отмечает Михаил Матвеевский.
Влияют на выбор технологии строительства также окружающая застройка, состояние грунтов (могу ли они нести нагрузку, подвержены ли подводным течениям), сроки строительства. Последний критерий, правда, в достаточной мере условен. «Панельные дома можно поставить очень быстро, при этом цена квадратного метра в них не намного меньше, чем в монолите», - констатирует Сергей Михайлюченко, генеральный директор ООО «ЛенСтройУправление». Монолитная технология более трудоемка во внутрипостроечных условиях. «Если панели и перекрытия, изготовленные на заводе, во внутрипостроечных условиях остается только смонтировать и обварить, то при монолитном строительстве это целая процедура: опалубка, каркас, коммуникации, бетонирование, уход, время на набор прочности, последующий демонтаж опалубки.
При панельном варианте на эти процедуры тоже уходит время, но меньше, поскольку задействован конвейер и пропарочные камеры», - отмечает Валерий Кочнев, директор департамента генерального подряда дирекции по жилищному строительству ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». По его мнению, частичная оптимизация процесса в монолитном строительстве возможна, например, за счет изготовления каркасов вне стройплощадки, однако качество панели потенциально выше, чем монолита. «Остается только грамотно решить вопрос со швами», - уточнил господин Кочнев.
«Дома возводятся достаточно быстро – это плюс сборного железобетона. Но сборная панель никогда не позволит реализовать те формы, которые позволяет воплотить монолитный железобетон», - подчеркивает, со своей стороны, Михаил Матвеевский.
В то же время монолитные здания, по мнению специалистов, возводятся примерно в 1,5 раза быстрее, чем кирпичные.
История
Официально начало применения монолитной технологии строительства датируется 118-120 годами н. э., когда при императоре Адриане был построен знаменитый Пантеон.
В нашей стране монолитная технология применялась с начала XIX века. Из монолита выполнены перекрытия дворца в Царском Селе (1802 год). Полностью по монолитной технологии возведено здание Государственного банка на Фонтанке (1880-е годы). Наиболее известные объекты, возведенные по монолитной технологии в советское время, - это сталинские «высотки» в Москве и здание Дома советов на Московском пр., 212, в Ленинграде.
«Широкое применение монолит получил с конца 1990-х годов, в большей степени в связи с развитием опалубки. С Запада, где технология развивалась с некоторым опережением, в нашу страну пришли новые опалубочные конструкции, и монолитное строительство очень прогрессировало в 2000-е годы», - говорит Виктор Тарасов. Он также отмечает, что многие крупные игроки петербургского строительного рынка начинали работать с новыми опалубочными системами именно в то время, и некоторые компании остались верны этим опалубкам до сих пор.
«Монолитные дома начали набирать популярность в 2000-х. Монолитная технология позволяла возводить дома быстрее, чем из кирпича, с аналогичными характеристиками по теплосбережению и звукоизоляции», - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». Он также указывает на следующие преимущества монолита: независимость застройщика от ДСК, возможность возведения зданий большей высотности и вариативность планировочных решений. «Для хорошего архитектора монолит – Клондайк», - уверен, со своей стороны, Виктор Тарасов.
Сегодня в числе подрядных организаций-лидеров в сегменте монолитного строительства в Санкт-Петербурге специалисты называют «НСК-Монолит», ЗАО «Проммонолит» и ОАО «Монолитстрой». Среди девелоперов большие объемы монолитного строительства ведут SettlCity, РосСтройИнвест, RBI, ГДСК, ЛенСпецСМУ, ЦДС.
Развитие
По мнению специалистов, монолитное строительство развивается в двух направлениях. Во-первых, в сегменте ординарных комплексов, как правило жилых. Причем не только класса «комфорт». «С точки зрения монолитных конструкций различия между «элитой» и «экономом» минимальны. Разница в инженерной насыщенности, отделке и планировках», - говорит Виктор Тарасов. Во-вторых, развитие идет в плане создания градостроительных акцентов.
Сама технология совершенствуется за счет строительных материалов, опалубочных систем и техники. «Сегодня бетоны можно применять при температуре воздуха до -10 градусов с минимальным прогревом. Если раньше отечественные насосы для прокачки растворов позволяли подачу бетона на высоту до 75 м, сегодня высота подачи увеличилась до 150 м», - отмечает Сергей Михайлюченко.
«Нередко сегодня заказчик требует просто бетонную стену с идеальной фактурой – без раковин. Соответственно нужны бетоны со специальными свойствами: заполнение должно быть практически абсолютным», - рассказывает Михаил Матвеевский.
Среди опалубочных систем наибольшее распространение получили опалубки «Ное», «Сталформ», PERI, Doka, Hunnebeck. Среди отечественных опалубок предпочтение отдается «Гамме». Хотя, признают специалисты, импортная опалубка отличается более тщательным соблюдением технологии при производстве комплектующих. Пока остается редкостью несъемная опалубка Velox, однако, по словам Дарьи Акимовой, директора по продажам ООО НПКФ «Ортис», у этой системы хорошие шансы на завоевание петербургского рынка, поскольку здания, построенные с применением Velox, хорошо держат тепло и отвечают принципам энергоэффективности.
Перспективы
Строители констатируют: требования будущих владельцев жилья к уровню его защищенности, сложности и красоты ужесточаются. Соответственно монолит будет востребован, поскольку он, во-первых, позволяет воплотить любые архитектурные решения, а во-вторых, - спланировать производство работ и выстроить точные бизнес-прогнозы по себестоимости строительства. Монолит также будет присутствовать в связи с развитием высотного строительства. Хотя специалисты не исключают развития и воздушных конструкций – комбинации металлических конструкций с бетоном и стеклом.
По прогнозам, в ближайшие месяцы объемы потребления добавок в бетон вырастут в Санкт-Петербурге на 10-15%. Эксперты связывают это с возросшими требованиями к качеству бетонов, а также невысоким и нестабильным качеством материалов для изготовления бетонных смесей.
За счет применения специальных добавок в бетон стало возможным регулируемое воздействие на процесс гидратации цемента, регулируемая подвижность бетона, его прочность, коррозионная стойкость, водонепроницаемость, морозостойкость и т. д.
Рынок требует
«По итогам 2012 года региональный рынок товарного бетона составил 5,65 млн куб. м. Емкость рынка цемента за этот же период составила около 4,1 млн тонн, увеличившись по сравнению с 2011 годом на 13%», – сообщил Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение». Соответственно, объемы потребления добавок в бетон, как отметил Андрей Круглов, исполнительный директор НПО «ЛТС-Пласт», оцениваются в 0,05-0,08 млн куб. м (1-1,5% от объема произведенного бетона). По его мнению, наиболее востребованы на региональном рынке добавки, обеспечивающие не только хорошую сохраняемость и конечную прочность бетонной смеси, но также ее экономичность и экологичность.
Со своей стороны, Сергей Костыря, начальник технического отдела ЗАО «НП ЦМИД», особо подчеркнул востребованность добавок, обеспечивающих стойкость к сульфатной агрессии – для гидротехнических сооружений и морозостойкость до F800 – для дорожных и аэродромных покрытий. «Эти свойства бетонов сегодня обеспечить сложно, и не все производители добавок и товарных бетонов могут взяться за такую работу», – отметил эксперт.
Качество бетонов, отмечают эксперты, зависит в первую очередь от качества цемента и инертных материалов. К качеству многих цементных заводов РФ у потребителей есть замечания. Для их продукции характерны грубый помол (удельная поверхность – 260-300 кв. м/кг вместо 400 кв. м/кг), наличие водоотделения, содержание щелочей до 1,2% вместо 0,6%. Исходя из того, кто именно и какой материал поставляет, технологи нивелируют недостатки сырья с помощью добавок», – пояснила Ирина Мамедова, начальник лаборатории ЗАО «Бетомикс ЛО». Так, цемент с низкой удельной поверхностью и повышенной величиной нормальной густоты до 30% дает значительное водоотделение в бетонных смесях, что ведет к расслоению и снижению прочностных характеристик бетона, шелушению бетонной поверхности.
С уклоном в экологию
По мнению специалистов, все более широкое применение поликарбоксилатов связано с их относительно высоким качеством и меньшей, чем еще несколько лет назад, чувствительностью к особенностям цемента. Бетонная смесь с поликарбоксилатами обладает большим периодом жизни, что дает возможность более длительной транспортировки. Сегодня также распространены добавки на основе лигносульфонатов и нафталинсульфонатов. «Однако поликарбоксилатных добавок будет потребляться больше, чем, например, нафталиновых, поскольку они более экологичны», – прокомментировал Андрей Круглов.
Эксперты отмечают, что рынок добавок в бетон очень насыщен и характеризуется высокой конкурентностью. «Если ранее наиболее широко в строительстве использовались в виде добавок отдельные химические продукты и модифицированные отходы промышленности, то в настоящее время преобладают добавки, специально приготовленные для бетона», – сообщила Ирина Мамедова.
«Обеспечение высоких требований к свойствам бетонов влечет за собой применение комплекса добавок, который может включать 3-4 компонента (в том числе минеральные порошки и жидкие органические или полимерные составляющие). Поскольку его применение ведет к дополнительным затратам (требуется модернизация заводов, возрастают транспортные расходы), наверное, перспективным было бы получение комплексной добавки», – полагает Сергей Костыря.
Контроль как драйвер
«Конкуренция на рынке добавок очень сильна. Одни компании выигрывают в силу более демократичной цены, другие – из-за лучшего качества добавок. В целом отечественные добавки менее стабильны по характеристикам, а импортные дороже на 30% за счет НДС, доставки и пошлины», – рассказал Андрей Круглов. Он также отметил стабильную позитивную динамику цен на добавки: в 2013 году они уже подорожали в среднем на 10%. «Для производителей, работающих, как мы, с импортными составляющими, фактором роста цен останется и динамика курса валют», – подчеркнул Андрей Круглов.
Среди брендов, продукция которых представляет собой наиболее оптимальное соотношение технической эффективности и стоимости, эксперты называют «Полипласт Северо-Запад», «Зика», «Басф», «Стахема».
Драйвером цен бетонных смесей в целом эксперты считают ужесточение контроля качества бетонов. Затраты на производство качественного бетона для жилищного строительства увеличились за счет испытаний на миграцию вредных веществ в воздушную среду. Кроме того, очень дорогостоящие испытания бетонов на морозостойкость (в солях) для мостовых и дорожных конструкций, сообщили в ЗАО «Бетомикс ЛО».