«Звездные» новостройки
Земли вокруг станции метро «Звездная» в последнее время стали местом активного жилищного строительства. В этой локации реализуют свои проекты крупнейшие застройщики Санкт-Петербурга.
И это не удивительно, ведь по оценке экспертов, новостройки на юге Московского района входят в число наиболее востребованных в городе.
Среди компаний, реализующих свои проекты в этой локации – ведущие девелоперы Северной столицы. В их числе, например, компания Seven Suns Development (возводит ЖК «Светлый мир «Жизнь…»), АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ЖК «Дом на Космонавтов»), Mirland Development Corporation (ЖК «Триумф парк»), Bau City (ЖК BauHaus), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ЖК «Звездный дуэт»), ГК «Лидер групп» (ЖК «Сириус»), компания «Аквилон-Инвест» (ЖК «Космоstar») и другие.
Транспортная паутина
Одним из главных преимуществ локации эксперты единодушно называют развитую транспортную инфраструктуру. Действительно, в южной части Московского района исторически сконцентрированы крупные дорожные магистрали, к которым в последние годы добавляются все новые артерии. «Отсюда стартуют Московское, а также Пулковское (далее – Киевское) шоссе. В непосредственной близости находятся развязка с Кольцевой автодорогой, а также заезд на Западный скоростной диаметр, что обеспечивает возможность быстрого въезда в центр и иные районы города. Неподалеку находится и аэропорт «Пулково», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Внутри локации оперативное перемещение обеспечивает развитая улично-дорожная сеть. Развязка на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, построенная в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года, серьезно улучшила транспортную ситуацию в этом районе. По локации организовано движение разнообразного общественного транспорта. Его потоки завязаны как на «Звездную», так и на расположенные неподалеку станции метро «Купчино» и «Московская». «В уже вполне обозримой перспективе намечена реализация проекта транспортно-пересадочного узла «Купчино», который будет включать в себя автовокзал «Южный», что внесет дополнительный вклад в развитие транспортной инфраструктуры локации», – добавляет Ольга Трошева.
Обжитой район
Вторым фактором, обуславливающим привлекательность этой локации для покупателей, является развитость инфраструктуры – торговой, развлекательной, социальной, – особенно в северной ее части. Имеются и зеленые насаждения общего пользования, в частности, Пулковский парк, сад «Дубовая роща». «Район отличает развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура. Здесь сосредоточен и ряд больших парков. Благодаря сочетанию этих факторов, район регулярно признается одной из лучших локаций для семей с детьми», – отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Сама станция метро «Звездная» практически окружена торгово-развлекательными комплексами (в частности, ТРК «Звездный», ТЦ «Торговый Двор», ТРК «Континент» и пр.). Продуктовые ритейлеры широко раскинули свои сети по району, так что вопросов с магазинами пешеходной доступности не возникает.
Помимо детсадов и школ здесь расположены Инженерная школа одежды (структурное подразделение Петербургского государственного университета промышленных технологий и дизайна) и Профессиональный лицей № 110 (техникум «Автосервис»). Медицинская инфраструктура представлена, в частности, Городским противотуберкулезным диспансером, роддомом, женской консультацией №5, другими объектами.
Немаловажно, что работы по повышению качества жизни в районе не прекращаются. Так, только в рамках адресной инвестпрограммы Комитета по благоустройству Петербурга на 2018 год работы по высадке деревьев, устройству газонов и парковок, организации детских и спортивных площадок и пешеходных зон проводятся, в частности, по следующим адресам: Звездная улица, дома 4 и 5, Ленсовета улица, дома 89-93, Дунайский проспект, дом 7, улица Орджоникидзе, дом 31, корпус 2, проспект Юрия Гагарина, дом 38, корпус 1.
Не забыта и духовная жизнь. Средоточием ее стал Пулковский парк. В относительно недавнем прошлом там образовался настоящий духовный центр, состоящий из нескольких церквей. Храм-памятник в честь св. Георгия Победоносца, созданный в 1992-1995 годах, был возведен в память о жертвах блокады Ленинграда и стал первым, построенным в Петербурге после революции. Церковь во имя преподобного Сергия Радонежского была заложена на острове посреди пруда, находящегося в парке, в 1998 году, а первые богослужения начались в ней в 2001 году. Рядом в 1999-2000 годах построена часовня – первая в Петербурге, посвященная святым Царственным страстотерпцам. В парке также находится большой храм Рождества Христова, возведенный в 1999-2008 годах.
Востребованная локация
По оценке экспертов, все эти факторы обеспечивают привлекательность локации для покупателей жилья. «В целом новостройки вокруг станции метро «Звездная» характеризуются довольно высокой востребованностью. Спрос на них достаточно высокий и вполне стабильный. Это стимулирует появление все новых проектов в этой локации. Территории активно застраиваются, главным образом, проектами комфорт- и бизнес-классов. Помимо развитой инфраструктуры важную роль играет и реноме Московского района как одного из самых престижных и комфортных для жизни в Петербурге», – рассказывает Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новостройке сегмента «масс-маркет» в локации Средней Рогатки при 100-процентной оплате составляет по итогам первого полугодия 2018 года 108,4 тыс. рублей. Это чуть ниже, чем в среднем по Московскому району (113,3 тыс. рублей), но совсем ненамного. Средний ценник в локации за год вырос примерно на 1,5%. Впрочем, в конце 2017 года средневзвешенный показатель стоимости квадрата в локации поднимался до 111,1 тыс. рублей, но потом чуть снизился из-за старта продаж в ряде новых проектов, по «ценам котлована». При этом доля Средней Рогатки в спросе по всей Петербургской агломерации по итогам первого полугодия составила 6,2%. Для сравнения: по итогам 2017 года доля локации составляла всего 3,6%.
«В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов. Ольга Трошева согласна с тем, что свободные площади под застройку подходят к концу. «Впрочем, это касается пятен, предназначенных под жилую функцию, то есть еще участки, в которых она является условно разрешенной. Кроме того, сейчас продолжается реализация ряда крупных проектов. Это, например, жилые комплексы, которые возводятся в рамках редевелопмента бывших земель мясокомбината «Самсон». Далек еще от завершения и проект комплексного освоения территории «Триумф парк». Таким образом, говорить о перспективах появления дефицита новостроек в этой локации явно преждевременно», – убеждена эксперт.
Мнение
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
– Московский район – одна из наиболее престижных частей Северной столицы. Недвижимость здесь всегда пользовалась высоким спросом. Особенно – дома в шаговой доступности от метро и парков.
Значительная часть покупателей квартир в ЖК «Светлый мир «Жизнь…» у «Звездной» приобретают их для собственного проживания. Высок интерес к проекту и со стороны инвесторов. Ведь они знают, что, скажем, найти арендатора или выгодно перепродать жилье не составит для них труда.
ЖК «Светлый мир «Жизнь…» возводится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». В шаговой доступности – ТРК «Континент», спорткомплексы, школы и детсады. Автомобилисты оценят доступность выездов на КАД и ЗСД.
Локация является важным, но не ключевым преимуществом проекта. «Светлый мир «Жизнь…» – квартал комфорт-класса с закрытой территорией и авторским ландшафтным дизайном. В ЖК предусмотрены детские площадки и спортивный кластер Kompan, паркинги и свой торгово-развлекательный комплекс.
Квартал отличает и очень привлекательная для Московского района цена. Так, стоимость жилья здесь стартует от 2,7 млн рублей за функциональную студию с двумя окнами общей площадью 28 кв. м. Квартира сдается с полной чистовой отделкой. Кроме того, первые корпуса ЖК «Светлый мир «Жизнь…» будут сданы уже в начале следующего года. Следующие два дома мы введем в эксплуатацию в 2020 году.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– «Звездный дуэт» на 1071 квартиру – наш новый проект со сроком сдачи в конце 2020 года. Отличное расположение, насыщенная инфраструктура Московского района, разнообразие семейных планировок – вот его ключевые особенности. Для покупателей доступны самые разнообразные варианты: от комфортных однокомнатных до просторных трехкомнатных квартир. Немаловажно, что в комплексе отсутствуют студии.
Более того, мы расширяем границы сервиса для наших клиентов. Одни покупатели хотят сразу въехать в свою квартиру, расставить мебель и не тратить время на ремонт. Для других важно проявить творческий потенциал и создать собственный интерьер. Учитывая пожелания всех наших клиентов, мы предлагаем как готовые квартиры «под ключ», так и с качественной подготовкой под отделку. При этом клиент, отказываясь от отделки, получает дополнительную скидку.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Московский район традиционно популярен у покупателей. Это престижная часть города, отличающаяся архитектурным разнообразием, насыщенная социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, а также богатая рекреационными зонами. В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом.
Жилой комплекс ЦДС «Московский» возводится в одной из последних свободных локаций на юге района. Предложение уникально ввиду своей прекрасной транспортной доступности – будущие жители смогут быстро попасть в любую точку Санкт-Петербурга и Ленобласти, благодаря близости Московского проспекта, съезда на КАД и ЗСД. Любители путешествовать оценят удобную дорогу до аэропорта Пулково.
ЦДС «Московский» – это комплекс комфорт-класса, в котором, благодаря продуманным планировочным решениям, каждый покупатель сможет найти квартиру, подходящую именно ему. Квартиры будут передаваться с чистовой отделкой, что позволит быстро в неё переехать. Кроме жилья в комплексе появятся три наземных паркинга на 956 машино-мест, школа, детсад, поликлиника и торговый центр. Строительство первых двух очередей проекта завершится в 2019 году.
Кирилл Сиволобов, соучредитель СК Bau City, генеральный директор BauHaus:
– BauHaus находится в новом квартале, где самый старый дом сдан полтора года назад. Пространство спроектировано так, что высокие дома находятся по периметру, обрамляя внутреннюю территорию с уже построенными детсадами и школой. Это один из самых разряженных по плотности кварталов Московского района. Окружение создает в квартале однородную социальную среду, а благодаря хорошей репутации, у квартир в Московском районе всегда высокая ликвидность
BauHaus – первый дом класса «бизнес-лайт». В первую очередь – это дорогие и качественные материалы: объемная керамика Hunter Douglas, инновационные окна Gealan Kubus и скоростные лифты KONE, подземный паркинг с зарядками для электрокаров и зеленый благоустроенный двор без машин. Квартиры в «Баухаус» – от 40 до 480 кв. м, с теплым панорамными лоджиями (глубиной от 1,7 м) и витражными окнами, а на последнем этаже высота потолков – 6 м, что позволяет создать особенное 2-уровневое пространство.
Локация с «корнями»
Станция метро «Звездная», новостройки вокруг которой стали предметом этого обзора, расположена на исторической территории, носящей имя Средняя Рогатка.
Свое название она получила оттого, что там находился шлагбаум, или, как тогда говорили, «рогатка», и караульная будка. Всего «рогаток» было три. Помимо средней, имелась ближняя (в районе Московских ворот) и дальняя (непосредственно перед Пулковской горой).
Средняя Рогатка – бывшая немецкая колония, основанная в 1765 году выходцами из Бранденбурга и Вюртемберга. Она возникла на пересечении трактов из Петербурга в Москву (ныне – Московское шоссе) и в Саарскую мызу (Московский пр., далее – Пулковское шоссе).
Самой интересной исторической достопримечательностью здесь был путевой Среднерогатский дворец, возведенный архитектором Растрелли для императрицы Елизаветы Петровны в 1754 году. Но при строительстве в 1970 году Монумента Победы на одноименной площади дворец «не вписался в проект». Он был обращен главным фасадом к Московскому проспекту, а к площади стоял торцом. В итоге было решено разобрать дворец и собрать его заново, изменив расположение. Здание было обмерено, элементы декора демонтировны и сохранены. В 1970 году дворец разобрали, но восстановить его так и не удосужились.
Повсеместное проникновение Интернета и новых технологий в нашу жизнь начинает косвенно влиять и на коммерческую недвижимость. Растущая доля сотрудников компаний, работающих удаленно, сокращает спрос на офисную и торговую недвижимость.
В связи с новыми тенденциями меняется и подход к организации рабочего пространства. Компании начинают использовать концепцию hot desking, которая позволяет не только сокращать офисное пространство, но и эффективно его использовать. Суть этой системы заключается в том, что одним рабочим местом могут пользоваться несколько сотрудников в разное время.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что такая схема работы позволяет сократить расходы на аренду большего по площади офиса на 30-40%. При этом сотрудники таких компаний более мобильны, поскольку не привязаны к одному месту. В основном такой системой пользуются крупные международные консалтинговые, аудиторские, юридические и ИТ-компании.
«Стоит отметить, что многие компании, сокращая количество стационарных рабочих мест, используют освободившееся пространство для создания разнообразных открытых зон, функциональных и идеально подходящих для командной работы, отдыха, встреч, мозговых штурмов и переговоров», – говорит господин Харченко.
Но дальнейшее развитие технологий может потребовать от собственников бизнес-центров радикальных шагов. Любовь Вовченко, директор по маркетингу ООО «Главстрой-СПб», полагает, что снижение доли находящихся в офисе людей приводит к опустошению бизнес-центров. «Перед девелоперами стоят задачи реконцепции и конвертации зданий из коммерческих объектов в жилые. Такие примеры есть в Дании, Швеции, Голландии», – перечисляет она.
Впрочем, до Петербурга такая волна, считают эксперты, дойдет еще не скоро и массового отказа от офисов ожидать не стоит.
Екатерина Аридова, операционный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверена: «Высвобождение рабочих мест в связи с удаленной работой и, как следствие, сокращение офисных площадей и затрат на аренду – опция, доступная не всем и не всегда дающая быстрый эффект. Договоры аренды предусматривают штрафные санкции при досрочном расторжении. Поиск нового, меньшего по площади офиса занимает время, а переезд несет в себе новые затраты. Равно как и обратное – наращивание оборотов в период роста, который, вне сомнений, произойдет после спада, возвращение к былым объемам, повторный поиск офиса, очередной переезд – все это новые затраты».
«Безусловно, компании, которые предоставляют сотрудникам возможность трудиться дистанционно, вне офиса, могут сэкономить на арендных платежах. Однако во многих фирмах все равно принято иметь достаточно мест для встречи всех сотрудников. Они могут приезжать в офис по нескольким причинам. Во-первых, для встреч и обмена информацией с коллегами. Во-вторых, на организационные собрания, брейн-сторминги, коллаборации, корпоративные праздники, конференции и т. д. У всех сотрудников, не имеющих постоянного места в офисе, должна быть возможность периодически работать на стационарном месте с наличием компьютера, офисной техники», – полагает госпожа Вовченко.
Впрочем, Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что эффективность удаленной работы в крупном бизнесе слишком переоценивается. «Сейчас даже на Западе у высокотехнологичных компаний наблюдается тенденция по отказу от такого рода технологий. Например, несколько лет назад при смене СЕО в Yahoo компания почти полностью отказалась от практики удаленной работы, что в значительной мере повысило эффективность бизнес-процессов. Исключением в российских реалиях может стать, пожалуй, развитие аутсорсинга SaaS, PaaS, IaaS, big data и т. п. Они заслуженно пользуются популярностью благодаря доказанной экономии ресурсов компании», – резюмирует господин Нигматуллин.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– В последнее время арендаторы стали присматриваться к формату так называемого гибкого офиса. В нем может изменяться количество и расположение рабочих мест и функциональное назначение выделенных зон. За счет использования электронных систем бронирования столов и кабинетов, беспроводных технологий передачи данных и фальшпола, позволяющего оперативно «перебрасывать» кабельные сети, использование такого формата на 10-15% оптимизирует площадь офиса.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.