«Звездные» новостройки
Земли вокруг станции метро «Звездная» в последнее время стали местом активного жилищного строительства. В этой локации реализуют свои проекты крупнейшие застройщики Санкт-Петербурга.
И это не удивительно, ведь по оценке экспертов, новостройки на юге Московского района входят в число наиболее востребованных в городе.
Среди компаний, реализующих свои проекты в этой локации – ведущие девелоперы Северной столицы. В их числе, например, компания Seven Suns Development (возводит ЖК «Светлый мир «Жизнь…»), АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ЖК «Дом на Космонавтов»), Mirland Development Corporation (ЖК «Триумф парк»), Bau City (ЖК BauHaus), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ЖК «Звездный дуэт»), ГК «Лидер групп» (ЖК «Сириус»), компания «Аквилон-Инвест» (ЖК «Космоstar») и другие.
Транспортная паутина
Одним из главных преимуществ локации эксперты единодушно называют развитую транспортную инфраструктуру. Действительно, в южной части Московского района исторически сконцентрированы крупные дорожные магистрали, к которым в последние годы добавляются все новые артерии. «Отсюда стартуют Московское, а также Пулковское (далее – Киевское) шоссе. В непосредственной близости находятся развязка с Кольцевой автодорогой, а также заезд на Западный скоростной диаметр, что обеспечивает возможность быстрого въезда в центр и иные районы города. Неподалеку находится и аэропорт «Пулково», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Внутри локации оперативное перемещение обеспечивает развитая улично-дорожная сеть. Развязка на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, построенная в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года, серьезно улучшила транспортную ситуацию в этом районе. По локации организовано движение разнообразного общественного транспорта. Его потоки завязаны как на «Звездную», так и на расположенные неподалеку станции метро «Купчино» и «Московская». «В уже вполне обозримой перспективе намечена реализация проекта транспортно-пересадочного узла «Купчино», который будет включать в себя автовокзал «Южный», что внесет дополнительный вклад в развитие транспортной инфраструктуры локации», – добавляет Ольга Трошева.
Обжитой район
Вторым фактором, обуславливающим привлекательность этой локации для покупателей, является развитость инфраструктуры – торговой, развлекательной, социальной, – особенно в северной ее части. Имеются и зеленые насаждения общего пользования, в частности, Пулковский парк, сад «Дубовая роща». «Район отличает развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура. Здесь сосредоточен и ряд больших парков. Благодаря сочетанию этих факторов, район регулярно признается одной из лучших локаций для семей с детьми», – отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Сама станция метро «Звездная» практически окружена торгово-развлекательными комплексами (в частности, ТРК «Звездный», ТЦ «Торговый Двор», ТРК «Континент» и пр.). Продуктовые ритейлеры широко раскинули свои сети по району, так что вопросов с магазинами пешеходной доступности не возникает.
Помимо детсадов и школ здесь расположены Инженерная школа одежды (структурное подразделение Петербургского государственного университета промышленных технологий и дизайна) и Профессиональный лицей № 110 (техникум «Автосервис»). Медицинская инфраструктура представлена, в частности, Городским противотуберкулезным диспансером, роддомом, женской консультацией №5, другими объектами.
Немаловажно, что работы по повышению качества жизни в районе не прекращаются. Так, только в рамках адресной инвестпрограммы Комитета по благоустройству Петербурга на 2018 год работы по высадке деревьев, устройству газонов и парковок, организации детских и спортивных площадок и пешеходных зон проводятся, в частности, по следующим адресам: Звездная улица, дома 4 и 5, Ленсовета улица, дома 89-93, Дунайский проспект, дом 7, улица Орджоникидзе, дом 31, корпус 2, проспект Юрия Гагарина, дом 38, корпус 1.
Не забыта и духовная жизнь. Средоточием ее стал Пулковский парк. В относительно недавнем прошлом там образовался настоящий духовный центр, состоящий из нескольких церквей. Храм-памятник в честь св. Георгия Победоносца, созданный в 1992-1995 годах, был возведен в память о жертвах блокады Ленинграда и стал первым, построенным в Петербурге после революции. Церковь во имя преподобного Сергия Радонежского была заложена на острове посреди пруда, находящегося в парке, в 1998 году, а первые богослужения начались в ней в 2001 году. Рядом в 1999-2000 годах построена часовня – первая в Петербурге, посвященная святым Царственным страстотерпцам. В парке также находится большой храм Рождества Христова, возведенный в 1999-2008 годах.
Востребованная локация
По оценке экспертов, все эти факторы обеспечивают привлекательность локации для покупателей жилья. «В целом новостройки вокруг станции метро «Звездная» характеризуются довольно высокой востребованностью. Спрос на них достаточно высокий и вполне стабильный. Это стимулирует появление все новых проектов в этой локации. Территории активно застраиваются, главным образом, проектами комфорт- и бизнес-классов. Помимо развитой инфраструктуры важную роль играет и реноме Московского района как одного из самых престижных и комфортных для жизни в Петербурге», – рассказывает Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новостройке сегмента «масс-маркет» в локации Средней Рогатки при 100-процентной оплате составляет по итогам первого полугодия 2018 года 108,4 тыс. рублей. Это чуть ниже, чем в среднем по Московскому району (113,3 тыс. рублей), но совсем ненамного. Средний ценник в локации за год вырос примерно на 1,5%. Впрочем, в конце 2017 года средневзвешенный показатель стоимости квадрата в локации поднимался до 111,1 тыс. рублей, но потом чуть снизился из-за старта продаж в ряде новых проектов, по «ценам котлована». При этом доля Средней Рогатки в спросе по всей Петербургской агломерации по итогам первого полугодия составила 6,2%. Для сравнения: по итогам 2017 года доля локации составляла всего 3,6%.
«В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов. Ольга Трошева согласна с тем, что свободные площади под застройку подходят к концу. «Впрочем, это касается пятен, предназначенных под жилую функцию, то есть еще участки, в которых она является условно разрешенной. Кроме того, сейчас продолжается реализация ряда крупных проектов. Это, например, жилые комплексы, которые возводятся в рамках редевелопмента бывших земель мясокомбината «Самсон». Далек еще от завершения и проект комплексного освоения территории «Триумф парк». Таким образом, говорить о перспективах появления дефицита новостроек в этой локации явно преждевременно», – убеждена эксперт.
Мнение
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
– Московский район – одна из наиболее престижных частей Северной столицы. Недвижимость здесь всегда пользовалась высоким спросом. Особенно – дома в шаговой доступности от метро и парков.
Значительная часть покупателей квартир в ЖК «Светлый мир «Жизнь…» у «Звездной» приобретают их для собственного проживания. Высок интерес к проекту и со стороны инвесторов. Ведь они знают, что, скажем, найти арендатора или выгодно перепродать жилье не составит для них труда.
ЖК «Светлый мир «Жизнь…» возводится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». В шаговой доступности – ТРК «Континент», спорткомплексы, школы и детсады. Автомобилисты оценят доступность выездов на КАД и ЗСД.
Локация является важным, но не ключевым преимуществом проекта. «Светлый мир «Жизнь…» – квартал комфорт-класса с закрытой территорией и авторским ландшафтным дизайном. В ЖК предусмотрены детские площадки и спортивный кластер Kompan, паркинги и свой торгово-развлекательный комплекс.
Квартал отличает и очень привлекательная для Московского района цена. Так, стоимость жилья здесь стартует от 2,7 млн рублей за функциональную студию с двумя окнами общей площадью 28 кв. м. Квартира сдается с полной чистовой отделкой. Кроме того, первые корпуса ЖК «Светлый мир «Жизнь…» будут сданы уже в начале следующего года. Следующие два дома мы введем в эксплуатацию в 2020 году.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– «Звездный дуэт» на 1071 квартиру – наш новый проект со сроком сдачи в конце 2020 года. Отличное расположение, насыщенная инфраструктура Московского района, разнообразие семейных планировок – вот его ключевые особенности. Для покупателей доступны самые разнообразные варианты: от комфортных однокомнатных до просторных трехкомнатных квартир. Немаловажно, что в комплексе отсутствуют студии.
Более того, мы расширяем границы сервиса для наших клиентов. Одни покупатели хотят сразу въехать в свою квартиру, расставить мебель и не тратить время на ремонт. Для других важно проявить творческий потенциал и создать собственный интерьер. Учитывая пожелания всех наших клиентов, мы предлагаем как готовые квартиры «под ключ», так и с качественной подготовкой под отделку. При этом клиент, отказываясь от отделки, получает дополнительную скидку.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Московский район традиционно популярен у покупателей. Это престижная часть города, отличающаяся архитектурным разнообразием, насыщенная социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, а также богатая рекреационными зонами. В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом.
Жилой комплекс ЦДС «Московский» возводится в одной из последних свободных локаций на юге района. Предложение уникально ввиду своей прекрасной транспортной доступности – будущие жители смогут быстро попасть в любую точку Санкт-Петербурга и Ленобласти, благодаря близости Московского проспекта, съезда на КАД и ЗСД. Любители путешествовать оценят удобную дорогу до аэропорта Пулково.
ЦДС «Московский» – это комплекс комфорт-класса, в котором, благодаря продуманным планировочным решениям, каждый покупатель сможет найти квартиру, подходящую именно ему. Квартиры будут передаваться с чистовой отделкой, что позволит быстро в неё переехать. Кроме жилья в комплексе появятся три наземных паркинга на 956 машино-мест, школа, детсад, поликлиника и торговый центр. Строительство первых двух очередей проекта завершится в 2019 году.
Кирилл Сиволобов, соучредитель СК Bau City, генеральный директор BauHaus:
– BauHaus находится в новом квартале, где самый старый дом сдан полтора года назад. Пространство спроектировано так, что высокие дома находятся по периметру, обрамляя внутреннюю территорию с уже построенными детсадами и школой. Это один из самых разряженных по плотности кварталов Московского района. Окружение создает в квартале однородную социальную среду, а благодаря хорошей репутации, у квартир в Московском районе всегда высокая ликвидность
BauHaus – первый дом класса «бизнес-лайт». В первую очередь – это дорогие и качественные материалы: объемная керамика Hunter Douglas, инновационные окна Gealan Kubus и скоростные лифты KONE, подземный паркинг с зарядками для электрокаров и зеленый благоустроенный двор без машин. Квартиры в «Баухаус» – от 40 до 480 кв. м, с теплым панорамными лоджиями (глубиной от 1,7 м) и витражными окнами, а на последнем этаже высота потолков – 6 м, что позволяет создать особенное 2-уровневое пространство.
Локация с «корнями»
Станция метро «Звездная», новостройки вокруг которой стали предметом этого обзора, расположена на исторической территории, носящей имя Средняя Рогатка.
Свое название она получила оттого, что там находился шлагбаум, или, как тогда говорили, «рогатка», и караульная будка. Всего «рогаток» было три. Помимо средней, имелась ближняя (в районе Московских ворот) и дальняя (непосредственно перед Пулковской горой).
Средняя Рогатка – бывшая немецкая колония, основанная в 1765 году выходцами из Бранденбурга и Вюртемберга. Она возникла на пересечении трактов из Петербурга в Москву (ныне – Московское шоссе) и в Саарскую мызу (Московский пр., далее – Пулковское шоссе).
Самой интересной исторической достопримечательностью здесь был путевой Среднерогатский дворец, возведенный архитектором Растрелли для императрицы Елизаветы Петровны в 1754 году. Но при строительстве в 1970 году Монумента Победы на одноименной площади дворец «не вписался в проект». Он был обращен главным фасадом к Московскому проспекту, а к площади стоял торцом. В итоге было решено разобрать дворец и собрать его заново, изменив расположение. Здание было обмерено, элементы декора демонтировны и сохранены. В 1970 году дворец разобрали, но восстановить его так и не удосужились.
К 1 октября 2013 года, по данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 937 298,0 кв. м жилья (включая новые дома, реконструкцию и объекты индивидуального строительства). Так за 9 месяцев было построено 484 домов на 32 086 квартир.
Из них в сентябре было введено в эксплуатацию 108 домов на 8787 квартир общей площадью 591 053, 1 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов и введенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство жилых домов общей площадью 427 643,5 кв. метров.
Красносельский район занимает первое место по количеству введенных объектов индивидуального строительства. Там построено 19 домов общей площадью 3571,2 кв. метров. На втором месте - Выборгский район, с возведенными 17 домами общей площадью 3335,1 кв. метров. Замыкают тройку лидеров Курортный и Пушкинский районы, в которых построено по 13 домов совокупной площадью 4 731,9 и 2 646,6 кв. м.
В Василеостровском районе была проведена реконструкция дома на 10 квартир площадью 13 043,3 кв. метров.
Качественная отделка мест общего пользования (МОП) является одним из конкурентных преимуществ объекта. Однако преувеличивать значение этой характеристики не стоит, предупреждают эксперты. Этот фактор не входит в топ-5 значимых для клиентов параметров.
Об отделке МОП российские застройщики начали задумываться лишь около пяти лет назад, ранее подобные объекты встречались лишь в элитном сегменте, и их количество было незначительным, вспоминает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar.
«Если 10 лет назад застройщики обходились в лучшем случае побелкой потолка и покраской стен, то сейчас при отделке общих коридоров, лифтовых холлов используют напольную и настенную керамическую плитку, керамогранит, более качественные краски. Застройщики заинтересованы в том, чтобы не только подать покупателям квартир товар лицом, но и сохранить отделку хотя бы на период гарантийного срока», – говорит Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает, что в последнее время в отделке МОП преобладают скандинавские традиции. «Никакой показной роскоши, демонстративно высокого уровня потребления – все рационально и технологично. Требования: удобный въезд, хороший очевидный проход к лифту, просторные площадки, где люди могут свободно пройти мимо друг друга, хорошее освещение», – рассказывает госпожа Денисова.
Мария Кукса, начальник отдела маркетинга продукта компании «ЮИТ Санкт-Петербург», добавляет, что для своих строящихся объектов компания заказывает индивидуальные дизайн-проекты МОП. «У нас имеются собственные стандарты, определяющие всевозможные характеристики продукта, в том числе касающиеся параметров МОП и выполняемой в них отделки. Это относится ко всем реализуемым компанией «ЮИТ Санкт-Петербург» проектам жилых комплексов уровня комфорт, бизнес, элита и люкс. Мы как финская компания уделяем особое внимание аспектам функциональности – с точки зрения и планировочных решений, и дизайн-проектов отделки», – перечисляет госпожа Кукса.
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», сегодня перед началом отделки на каждом объекте компании тоже работает дизайнер. «В соответствии с внешним архитектурным обликом дома и концепцией проекта он определяет цветовую гамму и фактуру отделочных материалов, размер напольной плитки, дизайн аксессуаров. Только после этого начинаются собственно отделочные работы», – поясняет господин Степанов.
«Финишная отделка МОП делается по завершении всех сантехнических, электромонтажных и прочих работ, связанных с монтированием инженерии и отделкой квартир», – отмечает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
По словам Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, хорошая практика, активно применяемая за границей и не применяемая у нас, – вход в дом с уровня земли, без пандусов и лестниц. «МОП – это визитная карточка и для гостей. Плюс это отличный способ идентификации для детей. В Европе активно применяют цветовые коды, чтобы ребенок, по ошибке зашедший не в свой подъезд, мог быстрее сориентироваться», – делится западным опытом господин Богданов.
Эксперты утверждают, что покупатели тоже стали более трепетно относиться к отделке МОП.
Светлана Денисова говорит, что если раньше сдавали даже неоштукатуренные кирпичные стены, и жильцов это волновало не сильно, то теперь покупатели проявляют больший интерес к отделке МОП, причем даже на стадии выбора квартиры.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, отмечает, что отделка МОП оказывает психологическое влияние на то впечатление, которое дом может произвести на покупателя.
Николай Гражданкин добавляет, что очень важно, какое впечатление создается у будущих жильцов, когда они заходят в подъезд. «Это впечатление переносится на весь дом. Поэтому так важно, чтобы подъезды в домах были парадные», – поясняет господин Гражданкин.
Полина Яковлева призывает не преувеличивать значимость отделки общих пространств. «В первую очередь потенциальные покупатели изучают инфраструктуру жилого комплекса и такой параметр, как безопасность, и лишь потом обращают внимание на отделку МОП, поскольку за последние годы привыкли к ее наличию в том или ином виде», – продолжает она. Елена Беседина, руководитель отдела продаж O2 Development, солидарна с коллегой: «Мы регулярно анализируем предпочтения покупателей, и оформление мест общего пользования не входит в топ-5 значимых параметров».