«Звездные» новостройки
Земли вокруг станции метро «Звездная» в последнее время стали местом активного жилищного строительства. В этой локации реализуют свои проекты крупнейшие застройщики Санкт-Петербурга.
И это не удивительно, ведь по оценке экспертов, новостройки на юге Московского района входят в число наиболее востребованных в городе.
Среди компаний, реализующих свои проекты в этой локации – ведущие девелоперы Северной столицы. В их числе, например, компания Seven Suns Development (возводит ЖК «Светлый мир «Жизнь…»), АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ЖК «Дом на Космонавтов»), Mirland Development Corporation (ЖК «Триумф парк»), Bau City (ЖК BauHaus), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ЖК «Звездный дуэт»), ГК «Лидер групп» (ЖК «Сириус»), компания «Аквилон-Инвест» (ЖК «Космоstar») и другие.
Транспортная паутина
Одним из главных преимуществ локации эксперты единодушно называют развитую транспортную инфраструктуру. Действительно, в южной части Московского района исторически сконцентрированы крупные дорожные магистрали, к которым в последние годы добавляются все новые артерии. «Отсюда стартуют Московское, а также Пулковское (далее – Киевское) шоссе. В непосредственной близости находятся развязка с Кольцевой автодорогой, а также заезд на Западный скоростной диаметр, что обеспечивает возможность быстрого въезда в центр и иные районы города. Неподалеку находится и аэропорт «Пулково», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Внутри локации оперативное перемещение обеспечивает развитая улично-дорожная сеть. Развязка на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, построенная в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года, серьезно улучшила транспортную ситуацию в этом районе. По локации организовано движение разнообразного общественного транспорта. Его потоки завязаны как на «Звездную», так и на расположенные неподалеку станции метро «Купчино» и «Московская». «В уже вполне обозримой перспективе намечена реализация проекта транспортно-пересадочного узла «Купчино», который будет включать в себя автовокзал «Южный», что внесет дополнительный вклад в развитие транспортной инфраструктуры локации», – добавляет Ольга Трошева.
Обжитой район
Вторым фактором, обуславливающим привлекательность этой локации для покупателей, является развитость инфраструктуры – торговой, развлекательной, социальной, – особенно в северной ее части. Имеются и зеленые насаждения общего пользования, в частности, Пулковский парк, сад «Дубовая роща». «Район отличает развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура. Здесь сосредоточен и ряд больших парков. Благодаря сочетанию этих факторов, район регулярно признается одной из лучших локаций для семей с детьми», – отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Сама станция метро «Звездная» практически окружена торгово-развлекательными комплексами (в частности, ТРК «Звездный», ТЦ «Торговый Двор», ТРК «Континент» и пр.). Продуктовые ритейлеры широко раскинули свои сети по району, так что вопросов с магазинами пешеходной доступности не возникает.
Помимо детсадов и школ здесь расположены Инженерная школа одежды (структурное подразделение Петербургского государственного университета промышленных технологий и дизайна) и Профессиональный лицей № 110 (техникум «Автосервис»). Медицинская инфраструктура представлена, в частности, Городским противотуберкулезным диспансером, роддомом, женской консультацией №5, другими объектами.
Немаловажно, что работы по повышению качества жизни в районе не прекращаются. Так, только в рамках адресной инвестпрограммы Комитета по благоустройству Петербурга на 2018 год работы по высадке деревьев, устройству газонов и парковок, организации детских и спортивных площадок и пешеходных зон проводятся, в частности, по следующим адресам: Звездная улица, дома 4 и 5, Ленсовета улица, дома 89-93, Дунайский проспект, дом 7, улица Орджоникидзе, дом 31, корпус 2, проспект Юрия Гагарина, дом 38, корпус 1.
Не забыта и духовная жизнь. Средоточием ее стал Пулковский парк. В относительно недавнем прошлом там образовался настоящий духовный центр, состоящий из нескольких церквей. Храм-памятник в честь св. Георгия Победоносца, созданный в 1992-1995 годах, был возведен в память о жертвах блокады Ленинграда и стал первым, построенным в Петербурге после революции. Церковь во имя преподобного Сергия Радонежского была заложена на острове посреди пруда, находящегося в парке, в 1998 году, а первые богослужения начались в ней в 2001 году. Рядом в 1999-2000 годах построена часовня – первая в Петербурге, посвященная святым Царственным страстотерпцам. В парке также находится большой храм Рождества Христова, возведенный в 1999-2008 годах.
Востребованная локация
По оценке экспертов, все эти факторы обеспечивают привлекательность локации для покупателей жилья. «В целом новостройки вокруг станции метро «Звездная» характеризуются довольно высокой востребованностью. Спрос на них достаточно высокий и вполне стабильный. Это стимулирует появление все новых проектов в этой локации. Территории активно застраиваются, главным образом, проектами комфорт- и бизнес-классов. Помимо развитой инфраструктуры важную роль играет и реноме Московского района как одного из самых престижных и комфортных для жизни в Петербурге», – рассказывает Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новостройке сегмента «масс-маркет» в локации Средней Рогатки при 100-процентной оплате составляет по итогам первого полугодия 2018 года 108,4 тыс. рублей. Это чуть ниже, чем в среднем по Московскому району (113,3 тыс. рублей), но совсем ненамного. Средний ценник в локации за год вырос примерно на 1,5%. Впрочем, в конце 2017 года средневзвешенный показатель стоимости квадрата в локации поднимался до 111,1 тыс. рублей, но потом чуть снизился из-за старта продаж в ряде новых проектов, по «ценам котлована». При этом доля Средней Рогатки в спросе по всей Петербургской агломерации по итогам первого полугодия составила 6,2%. Для сравнения: по итогам 2017 года доля локации составляла всего 3,6%.
«В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов. Ольга Трошева согласна с тем, что свободные площади под застройку подходят к концу. «Впрочем, это касается пятен, предназначенных под жилую функцию, то есть еще участки, в которых она является условно разрешенной. Кроме того, сейчас продолжается реализация ряда крупных проектов. Это, например, жилые комплексы, которые возводятся в рамках редевелопмента бывших земель мясокомбината «Самсон». Далек еще от завершения и проект комплексного освоения территории «Триумф парк». Таким образом, говорить о перспективах появления дефицита новостроек в этой локации явно преждевременно», – убеждена эксперт.
Мнение
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
– Московский район – одна из наиболее престижных частей Северной столицы. Недвижимость здесь всегда пользовалась высоким спросом. Особенно – дома в шаговой доступности от метро и парков.
Значительная часть покупателей квартир в ЖК «Светлый мир «Жизнь…» у «Звездной» приобретают их для собственного проживания. Высок интерес к проекту и со стороны инвесторов. Ведь они знают, что, скажем, найти арендатора или выгодно перепродать жилье не составит для них труда.
ЖК «Светлый мир «Жизнь…» возводится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». В шаговой доступности – ТРК «Континент», спорткомплексы, школы и детсады. Автомобилисты оценят доступность выездов на КАД и ЗСД.
Локация является важным, но не ключевым преимуществом проекта. «Светлый мир «Жизнь…» – квартал комфорт-класса с закрытой территорией и авторским ландшафтным дизайном. В ЖК предусмотрены детские площадки и спортивный кластер Kompan, паркинги и свой торгово-развлекательный комплекс.
Квартал отличает и очень привлекательная для Московского района цена. Так, стоимость жилья здесь стартует от 2,7 млн рублей за функциональную студию с двумя окнами общей площадью 28 кв. м. Квартира сдается с полной чистовой отделкой. Кроме того, первые корпуса ЖК «Светлый мир «Жизнь…» будут сданы уже в начале следующего года. Следующие два дома мы введем в эксплуатацию в 2020 году.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– «Звездный дуэт» на 1071 квартиру – наш новый проект со сроком сдачи в конце 2020 года. Отличное расположение, насыщенная инфраструктура Московского района, разнообразие семейных планировок – вот его ключевые особенности. Для покупателей доступны самые разнообразные варианты: от комфортных однокомнатных до просторных трехкомнатных квартир. Немаловажно, что в комплексе отсутствуют студии.
Более того, мы расширяем границы сервиса для наших клиентов. Одни покупатели хотят сразу въехать в свою квартиру, расставить мебель и не тратить время на ремонт. Для других важно проявить творческий потенциал и создать собственный интерьер. Учитывая пожелания всех наших клиентов, мы предлагаем как готовые квартиры «под ключ», так и с качественной подготовкой под отделку. При этом клиент, отказываясь от отделки, получает дополнительную скидку.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Московский район традиционно популярен у покупателей. Это престижная часть города, отличающаяся архитектурным разнообразием, насыщенная социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, а также богатая рекреационными зонами. В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом.
Жилой комплекс ЦДС «Московский» возводится в одной из последних свободных локаций на юге района. Предложение уникально ввиду своей прекрасной транспортной доступности – будущие жители смогут быстро попасть в любую точку Санкт-Петербурга и Ленобласти, благодаря близости Московского проспекта, съезда на КАД и ЗСД. Любители путешествовать оценят удобную дорогу до аэропорта Пулково.
ЦДС «Московский» – это комплекс комфорт-класса, в котором, благодаря продуманным планировочным решениям, каждый покупатель сможет найти квартиру, подходящую именно ему. Квартиры будут передаваться с чистовой отделкой, что позволит быстро в неё переехать. Кроме жилья в комплексе появятся три наземных паркинга на 956 машино-мест, школа, детсад, поликлиника и торговый центр. Строительство первых двух очередей проекта завершится в 2019 году.
Кирилл Сиволобов, соучредитель СК Bau City, генеральный директор BauHaus:
– BauHaus находится в новом квартале, где самый старый дом сдан полтора года назад. Пространство спроектировано так, что высокие дома находятся по периметру, обрамляя внутреннюю территорию с уже построенными детсадами и школой. Это один из самых разряженных по плотности кварталов Московского района. Окружение создает в квартале однородную социальную среду, а благодаря хорошей репутации, у квартир в Московском районе всегда высокая ликвидность
BauHaus – первый дом класса «бизнес-лайт». В первую очередь – это дорогие и качественные материалы: объемная керамика Hunter Douglas, инновационные окна Gealan Kubus и скоростные лифты KONE, подземный паркинг с зарядками для электрокаров и зеленый благоустроенный двор без машин. Квартиры в «Баухаус» – от 40 до 480 кв. м, с теплым панорамными лоджиями (глубиной от 1,7 м) и витражными окнами, а на последнем этаже высота потолков – 6 м, что позволяет создать особенное 2-уровневое пространство.
Локация с «корнями»
Станция метро «Звездная», новостройки вокруг которой стали предметом этого обзора, расположена на исторической территории, носящей имя Средняя Рогатка.
Свое название она получила оттого, что там находился шлагбаум, или, как тогда говорили, «рогатка», и караульная будка. Всего «рогаток» было три. Помимо средней, имелась ближняя (в районе Московских ворот) и дальняя (непосредственно перед Пулковской горой).
Средняя Рогатка – бывшая немецкая колония, основанная в 1765 году выходцами из Бранденбурга и Вюртемберга. Она возникла на пересечении трактов из Петербурга в Москву (ныне – Московское шоссе) и в Саарскую мызу (Московский пр., далее – Пулковское шоссе).
Самой интересной исторической достопримечательностью здесь был путевой Среднерогатский дворец, возведенный архитектором Растрелли для императрицы Елизаветы Петровны в 1754 году. Но при строительстве в 1970 году Монумента Победы на одноименной площади дворец «не вписался в проект». Он был обращен главным фасадом к Московскому проспекту, а к площади стоял торцом. В итоге было решено разобрать дворец и собрать его заново, изменив расположение. Здание было обмерено, элементы декора демонтировны и сохранены. В 1970 году дворец разобрали, но восстановить его так и не удосужились.
Рынок проектных организаций в Петербурге насыщен и высококонкурентен. При этом эксперты отмечают, что места на рынке хватает и крупным, и небольшим проектным бюро.
Руководитель проектов NAI Becar в Петербурге Любовь Ефимова отмечает, что сейчас на городском рынке присутствует большое количество проектных организаций, однако не все из них обладают достаточным опытом проектирования и квалифицированными кадрами в штате для реализации крупных строительных проектов. Именно поэтому такие компании участвуют в тендерах на небольших и простых проектах, к которым не предъявляются высокие требования по общестроительным и инженерным разделам.
Директор по проектированию STEP Лидия Ушакова отмечает, что в отрасли «деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве» на конец прошлого года работало более 5 тыс. организаций. Около 35% проектных компаний приходилось на жилищное строительство, 22% – на строительство транспортной инфраструктуры, 43% – прочей инфраструктуры, в том числе энергетики, промышленного и коммерческого строительства.
Управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков полагает, что рынок проектных организаций характеризуется высокой конкуренцией. «Постоянно растет число молодых талантливых специалистов, недавно закончивших университет. Но у таких компаний есть существенный недостаток. Руководители большинства организаций – хорошие проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало кто может проектировать готовый бизнес для собственника. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика», – рассуждает господин Богданчиков.
За реализацию крупных проектов, реализуемых в Петербурге, конкуренция разворачивается между ведущими проектными организациями города, такими как архитектурные мастерские Земцова, Герасимова, Григорьева, Цыцина, говорит госпожа Ефимова. «Таких проектных организаций на рынке немного, но они имеют в штате комплекс необходимых проектировщиков, обладающих огромным опытом проектирования, что позволяет перечисленным выше проектным организациям разрабатывать проекты зданий любой сложности и назначения», – уточняет эксперт.
Директор по развитию Rumpu Анна Иванова характеризует рынок проектных организаций таким образом. «Одна его часть – наследие советских проектных институтов, государственные проектные организации. Большую долю рынка занимают собственные мастерские архитекторов, представительства крупных европейских проектных бюро и современные компании, предлагающие услуги проектирования. Есть и частные специалисты. Для получения заказов такой человек должен обладать определенными лицензиями. Чаще всего к услугам частников обращаются по малоэтажным индивидуальным домам, либо небольшим постройкам, не требующим прохождения экспертизы», – говорит госпожа Иванова.
Финансовый директор компании «ГРАСТ» Татьяна Катаева также отмечает высокую конкуренцию на рынке проектирования жилых объектов. Госпожа Катаева рассказывает, что компании можно классифицировать в зависимости от объектов проектирования. Это фирмы, которые специализируются на проектировании жилых комплексов, многоэтажных домов, общественных зданий. Отдельно выделяют компании, специализирующиеся на проектировании промышленных объектов. Представлены также фирмы, проектирующие в основном малоэтажные дома, коттеджи, перепланировки. Отдельная категория проектных работ – проектирование объектов повышенной опасности. Кроме того, на рынке работают компании, специализирующиеся на проектировании реконструкции исторических объектов.
Зачастую проектные организации имеют небольшой штат сотрудников, продолжает госпожа Катаева. Как правило, это архитекторы и несколько конструкторов. Такие компании в случае заключения договора привлекают на субподряд проектировщиков-фрилансеров или компании на отсутствующие разделы проекта. Крупных проектных организаций, которые имеют в своем штате специалистов по всем разделам проекта, организованных по принципу проектных институтов, на рынке Петербурга немного. Это обусловлено нестабильностью строительного рынка, а также большой долей постоянных расходов на содержание всей структуры. Конечно, такие организации обеспечивают более мобильный, слаженный и профессиональный подход к разработке проектной документации», – рассказывает Татьяна Катаева.
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.