«Звездные» новостройки
Земли вокруг станции метро «Звездная» в последнее время стали местом активного жилищного строительства. В этой локации реализуют свои проекты крупнейшие застройщики Санкт-Петербурга.
И это не удивительно, ведь по оценке экспертов, новостройки на юге Московского района входят в число наиболее востребованных в городе.
Среди компаний, реализующих свои проекты в этой локации – ведущие девелоперы Северной столицы. В их числе, например, компания Seven Suns Development (возводит ЖК «Светлый мир «Жизнь…»), АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ЖК «Дом на Космонавтов»), Mirland Development Corporation (ЖК «Триумф парк»), Bau City (ЖК BauHaus), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ЖК «Звездный дуэт»), ГК «Лидер групп» (ЖК «Сириус»), компания «Аквилон-Инвест» (ЖК «Космоstar») и другие.
Транспортная паутина
Одним из главных преимуществ локации эксперты единодушно называют развитую транспортную инфраструктуру. Действительно, в южной части Московского района исторически сконцентрированы крупные дорожные магистрали, к которым в последние годы добавляются все новые артерии. «Отсюда стартуют Московское, а также Пулковское (далее – Киевское) шоссе. В непосредственной близости находятся развязка с Кольцевой автодорогой, а также заезд на Западный скоростной диаметр, что обеспечивает возможность быстрого въезда в центр и иные районы города. Неподалеку находится и аэропорт «Пулково», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Внутри локации оперативное перемещение обеспечивает развитая улично-дорожная сеть. Развязка на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, построенная в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018 года, серьезно улучшила транспортную ситуацию в этом районе. По локации организовано движение разнообразного общественного транспорта. Его потоки завязаны как на «Звездную», так и на расположенные неподалеку станции метро «Купчино» и «Московская». «В уже вполне обозримой перспективе намечена реализация проекта транспортно-пересадочного узла «Купчино», который будет включать в себя автовокзал «Южный», что внесет дополнительный вклад в развитие транспортной инфраструктуры локации», – добавляет Ольга Трошева.
Обжитой район
Вторым фактором, обуславливающим привлекательность этой локации для покупателей, является развитость инфраструктуры – торговой, развлекательной, социальной, – особенно в северной ее части. Имеются и зеленые насаждения общего пользования, в частности, Пулковский парк, сад «Дубовая роща». «Район отличает развитая социальная, транспортная и коммерческая инфраструктура. Здесь сосредоточен и ряд больших парков. Благодаря сочетанию этих факторов, район регулярно признается одной из лучших локаций для семей с детьми», – отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Сама станция метро «Звездная» практически окружена торгово-развлекательными комплексами (в частности, ТРК «Звездный», ТЦ «Торговый Двор», ТРК «Континент» и пр.). Продуктовые ритейлеры широко раскинули свои сети по району, так что вопросов с магазинами пешеходной доступности не возникает.
Помимо детсадов и школ здесь расположены Инженерная школа одежды (структурное подразделение Петербургского государственного университета промышленных технологий и дизайна) и Профессиональный лицей № 110 (техникум «Автосервис»). Медицинская инфраструктура представлена, в частности, Городским противотуберкулезным диспансером, роддомом, женской консультацией №5, другими объектами.
Немаловажно, что работы по повышению качества жизни в районе не прекращаются. Так, только в рамках адресной инвестпрограммы Комитета по благоустройству Петербурга на 2018 год работы по высадке деревьев, устройству газонов и парковок, организации детских и спортивных площадок и пешеходных зон проводятся, в частности, по следующим адресам: Звездная улица, дома 4 и 5, Ленсовета улица, дома 89-93, Дунайский проспект, дом 7, улица Орджоникидзе, дом 31, корпус 2, проспект Юрия Гагарина, дом 38, корпус 1.
Не забыта и духовная жизнь. Средоточием ее стал Пулковский парк. В относительно недавнем прошлом там образовался настоящий духовный центр, состоящий из нескольких церквей. Храм-памятник в честь св. Георгия Победоносца, созданный в 1992-1995 годах, был возведен в память о жертвах блокады Ленинграда и стал первым, построенным в Петербурге после революции. Церковь во имя преподобного Сергия Радонежского была заложена на острове посреди пруда, находящегося в парке, в 1998 году, а первые богослужения начались в ней в 2001 году. Рядом в 1999-2000 годах построена часовня – первая в Петербурге, посвященная святым Царственным страстотерпцам. В парке также находится большой храм Рождества Христова, возведенный в 1999-2008 годах.
Востребованная локация
По оценке экспертов, все эти факторы обеспечивают привлекательность локации для покупателей жилья. «В целом новостройки вокруг станции метро «Звездная» характеризуются довольно высокой востребованностью. Спрос на них достаточно высокий и вполне стабильный. Это стимулирует появление все новых проектов в этой локации. Территории активно застраиваются, главным образом, проектами комфорт- и бизнес-классов. Помимо развитой инфраструктуры важную роль играет и реноме Московского района как одного из самых престижных и комфортных для жизни в Петербурге», – рассказывает Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена квадратного метра в новостройке сегмента «масс-маркет» в локации Средней Рогатки при 100-процентной оплате составляет по итогам первого полугодия 2018 года 108,4 тыс. рублей. Это чуть ниже, чем в среднем по Московскому району (113,3 тыс. рублей), но совсем ненамного. Средний ценник в локации за год вырос примерно на 1,5%. Впрочем, в конце 2017 года средневзвешенный показатель стоимости квадрата в локации поднимался до 111,1 тыс. рублей, но потом чуть снизился из-за старта продаж в ряде новых проектов, по «ценам котлована». При этом доля Средней Рогатки в спросе по всей Петербургской агломерации по итогам первого полугодия составила 6,2%. Для сравнения: по итогам 2017 года доля локации составляла всего 3,6%.
«В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом», – отмечает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов. Ольга Трошева согласна с тем, что свободные площади под застройку подходят к концу. «Впрочем, это касается пятен, предназначенных под жилую функцию, то есть еще участки, в которых она является условно разрешенной. Кроме того, сейчас продолжается реализация ряда крупных проектов. Это, например, жилые комплексы, которые возводятся в рамках редевелопмента бывших земель мясокомбината «Самсон». Далек еще от завершения и проект комплексного освоения территории «Триумф парк». Таким образом, говорить о перспективах появления дефицита новостроек в этой локации явно преждевременно», – убеждена эксперт.
Мнение
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
– Московский район – одна из наиболее престижных частей Северной столицы. Недвижимость здесь всегда пользовалась высоким спросом. Особенно – дома в шаговой доступности от метро и парков.
Значительная часть покупателей квартир в ЖК «Светлый мир «Жизнь…» у «Звездной» приобретают их для собственного проживания. Высок интерес к проекту и со стороны инвесторов. Ведь они знают, что, скажем, найти арендатора или выгодно перепродать жилье не составит для них труда.
ЖК «Светлый мир «Жизнь…» возводится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Звездная». В шаговой доступности – ТРК «Континент», спорткомплексы, школы и детсады. Автомобилисты оценят доступность выездов на КАД и ЗСД.
Локация является важным, но не ключевым преимуществом проекта. «Светлый мир «Жизнь…» – квартал комфорт-класса с закрытой территорией и авторским ландшафтным дизайном. В ЖК предусмотрены детские площадки и спортивный кластер Kompan, паркинги и свой торгово-развлекательный комплекс.
Квартал отличает и очень привлекательная для Московского района цена. Так, стоимость жилья здесь стартует от 2,7 млн рублей за функциональную студию с двумя окнами общей площадью 28 кв. м. Квартира сдается с полной чистовой отделкой. Кроме того, первые корпуса ЖК «Светлый мир «Жизнь…» будут сданы уже в начале следующего года. Следующие два дома мы введем в эксплуатацию в 2020 году.
Ольга Аветисова, коммерческий директор ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– «Звездный дуэт» на 1071 квартиру – наш новый проект со сроком сдачи в конце 2020 года. Отличное расположение, насыщенная инфраструктура Московского района, разнообразие семейных планировок – вот его ключевые особенности. Для покупателей доступны самые разнообразные варианты: от комфортных однокомнатных до просторных трехкомнатных квартир. Немаловажно, что в комплексе отсутствуют студии.
Более того, мы расширяем границы сервиса для наших клиентов. Одни покупатели хотят сразу въехать в свою квартиру, расставить мебель и не тратить время на ремонт. Для других важно проявить творческий потенциал и создать собственный интерьер. Учитывая пожелания всех наших клиентов, мы предлагаем как готовые квартиры «под ключ», так и с качественной подготовкой под отделку. При этом клиент, отказываясь от отделки, получает дополнительную скидку.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Московский район традиционно популярен у покупателей. Это престижная часть города, отличающаяся архитектурным разнообразием, насыщенная социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, а также богатая рекреационными зонами. В настоящий момент свободные участки для нового строительства на территории района единичны, в связи с чем любой проект, выходящий на рынок, пользуется повышенным спросом.
Жилой комплекс ЦДС «Московский» возводится в одной из последних свободных локаций на юге района. Предложение уникально ввиду своей прекрасной транспортной доступности – будущие жители смогут быстро попасть в любую точку Санкт-Петербурга и Ленобласти, благодаря близости Московского проспекта, съезда на КАД и ЗСД. Любители путешествовать оценят удобную дорогу до аэропорта Пулково.
ЦДС «Московский» – это комплекс комфорт-класса, в котором, благодаря продуманным планировочным решениям, каждый покупатель сможет найти квартиру, подходящую именно ему. Квартиры будут передаваться с чистовой отделкой, что позволит быстро в неё переехать. Кроме жилья в комплексе появятся три наземных паркинга на 956 машино-мест, школа, детсад, поликлиника и торговый центр. Строительство первых двух очередей проекта завершится в 2019 году.
Кирилл Сиволобов, соучредитель СК Bau City, генеральный директор BauHaus:
– BauHaus находится в новом квартале, где самый старый дом сдан полтора года назад. Пространство спроектировано так, что высокие дома находятся по периметру, обрамляя внутреннюю территорию с уже построенными детсадами и школой. Это один из самых разряженных по плотности кварталов Московского района. Окружение создает в квартале однородную социальную среду, а благодаря хорошей репутации, у квартир в Московском районе всегда высокая ликвидность
BauHaus – первый дом класса «бизнес-лайт». В первую очередь – это дорогие и качественные материалы: объемная керамика Hunter Douglas, инновационные окна Gealan Kubus и скоростные лифты KONE, подземный паркинг с зарядками для электрокаров и зеленый благоустроенный двор без машин. Квартиры в «Баухаус» – от 40 до 480 кв. м, с теплым панорамными лоджиями (глубиной от 1,7 м) и витражными окнами, а на последнем этаже высота потолков – 6 м, что позволяет создать особенное 2-уровневое пространство.
Локация с «корнями»
Станция метро «Звездная», новостройки вокруг которой стали предметом этого обзора, расположена на исторической территории, носящей имя Средняя Рогатка.
Свое название она получила оттого, что там находился шлагбаум, или, как тогда говорили, «рогатка», и караульная будка. Всего «рогаток» было три. Помимо средней, имелась ближняя (в районе Московских ворот) и дальняя (непосредственно перед Пулковской горой).
Средняя Рогатка – бывшая немецкая колония, основанная в 1765 году выходцами из Бранденбурга и Вюртемберга. Она возникла на пересечении трактов из Петербурга в Москву (ныне – Московское шоссе) и в Саарскую мызу (Московский пр., далее – Пулковское шоссе).
Самой интересной исторической достопримечательностью здесь был путевой Среднерогатский дворец, возведенный архитектором Растрелли для императрицы Елизаветы Петровны в 1754 году. Но при строительстве в 1970 году Монумента Победы на одноименной площади дворец «не вписался в проект». Он был обращен главным фасадом к Московскому проспекту, а к площади стоял торцом. В итоге было решено разобрать дворец и собрать его заново, изменив расположение. Здание было обмерено, элементы декора демонтировны и сохранены. В 1970 году дворец разобрали, но восстановить его так и не удосужились.
Рынок элитного жилья Петербурга в первом полугодии пополнился новыми объектами. Несмотря на колебания в экономике цены демонтировали рост, и наблюдалось увеличение спроса. Эксперты полагают, что позитивные тренды сохранятся и во втором полугодии.
Растущее предложение
По оценкам Анны Калининой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первые шесть месяцев 2014 года объем предложения на рынке элитного жилья Петербурга увеличился на 426 тыс. кв. м. «В I полугодии 2014 года началась реализация квартир в 16 элитных жилых комплексах, как в новых проектах, так и в новых очередях уже заявленных объектов. Всего по итогам I полугодия на рынок вышло 6 003 квартиры, - рассказывает госпожа Калинина. - Объем нового предложения в отчетном периоде был значительно выше, чем в I полугодии 2013 года, когда на рынок вышло 3 164 квартиры».
В эксплуатацию в течение I полугодия 2014 года, исходя из данных аналитического отчета ASTERA, было введено 10 высококлассных жилых комплексов (1 премиум-класса и 9 бизнес-класса). Среди введенных в эксплуатацию в I полугодии 2014 года объектов наиболее значимыми, по мнению специалистов ASTERA являются такие комплексы как ЖК «Platinum» (Платинум), ЖК «Парадный квартал» (Возрождение Санкт-Петербурга), Империал (Л1).
Расширение предложения, по данным Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, произошло во всех центральных районах Петербурга, кроме Василеостровского.
Аналитики Colliers International подсчитали, что на конец июня 2014 года 55% квартир в экспозиции сконцентрировано в Центральной зоне (Центральный и Адмиралтейский районы), а 41% – на Петроградской стороне и Крестовском острове. Оставшиеся 4% приходятся на Васильевский остров. Около 82% квартир в экспозиции находятся в объектах на стадии строительства. На готовые дома приходится порядка 260 квартир.
«Стоит отметить, что Центральный район лидирует по количеству объектов «премиум» класса. В первом полугодии 2014 года здесь стартовали продажи в одних из самых дорогих проектах Петербурга – в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102 и комплексе апартаментов One Konyushennaya Square, расположенном на Конюшенной площади, - рассказывает Анна Калинина. - Свободных участков под новое элитное строительство в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга практически не осталось. Новые участки в этих районах могут появиться только за счет редевелопмента бывших промышленных зон».
Госпожа Калинина добавляет, что увеличивается количество новых элитных жилых комплексов в Приморском районе. Рост активности как девелоперов, так и покупателей в Приморском районе, возможно, связан со строительством «Лахта центра», полагает эксперт.
Растущий спрос
Эксперты рынка говорят, что наблюдается рост покупательской активности. «По итогам полугодия показатель количества приобретенных квартир вырос на 14% по сравнению со вторым полугодием 2013 года – до 287 шт. Объем реализованных площадей составил по итогам двух кварталов 37,6 тыс. кв. м», - отмечает Екатерина Немченко
По словам госпожи Немченко, переезд в более подходящий район становится основным мотивом покупки жилья, в то время как в конце прошлого года основной целью было улучшение жилищных условий.
Эксперт также говорит, что у покупателей появляется интерес к приобретению квартиры под представительские цели, а доля инвестиционных покупок за первое полугодие 2014 года возрасла до 10%. Основной бюджет покупки (52%) составляет 1-2 млн USD.
По словам Анны Калининой, происходит смещение спроса на первичный рынок, в сторону новых элитных жилых комплексов. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. «Если раньше покупатели искали квартиры площадью от 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь – от 50 кв. м до 100 кв. м (36%)», - говорит эксперт.
Специалисты Colliers International отмечают, что по итогам продаж в апреле–июне 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 60%. Отмечалось увеличение числа продаж в квартирах высокого ценового сегмента. «Если в I квартале на долю квартир стоимостью выше 30 млн рублей пришлось около 15–17% сделок, то во II квартале доля таких квартир в общем объеме спроса составила 35%», - добавляют эксперты компании.
Цены пошли в рост
По итогам I полугодия средний рост цен на элитную недвижимость составил около 1,5%, констатируют эксперты Colliers International.
«Цена одного квадратного метра в элитных жилых комплексах сегмента «премиум» по состоянию на конец II квартала 2014 года находится в диапазоне 135–410 тыс. рублей. В жилых комплексах сегмента «делюкс» диапазон цен квадратного метра еще шире и составляет 250–590 тыс. рублей. Средние цены за квадратный метр в сегментах «премиум» и «делюкс» составляют 230 и 360 тыс. рублей соответственно», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Кроме того за первое полугодие скорректировались ожидания покупателей по бюджету покупки. «Около 70% запросов приходится на квартиры стоимостью до 2 млн USD, в то время как в прошлом полугодии данный показатель был на уровне 50%. Закономерно, что появление в предложении центральных районов значительного числа объектов бизнес- и комфорт-классов, наблюдающееся в период с 2013 года, приводит к изменению ценовых ожиданий покупателей», - поясняет Екатерина Немченко.
Оптимистичные прогнозы
По прогнозам экспертов, увеличение предложения в элитном сегменте ожидается за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от центра города и престижных спальных районов.
«Во II полугодии ожидается вывод на рынок таких крупных комплексов как ЖК «Гроссмейстер» (Шпалерная ул., 51, компания Scavery), МФК «Проспект Кима 19» (компания «Балтийский монолит»), ЖК «Исаакиевская ассамблея», а также новых очередей заявленных ранее проектов», - рассказывает Анна Калинина.
По словам Екатерины Немченко, рынок элитной недвижимости наиболее устойчив к воздействию внешних факторов.
«В связи с принятием поправок к 820-му закону о границах зон охраны повышается вероятность роста активности девелоперов по выводу на рынок новых и ранее приостановленных проектов», - прогнозирует госпожа Немченко.
Мнение
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- Спрос на элитное жилье сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.
Банковские кредиты по-прежнему остаются наиболее востребованным инструментом финансирования девелоперских проектов. Распространение других схем привлечения денежных средств тормозит несовершенство законодательной базы, считают эксперты.
Сегодня существует довольно много механизмов финансирования инвестиционных проектов – от публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «Унисто Петросталь», наибольшим спросом у девелоперов пользуются схемы с привлечением банковских кредитов, средств дольщиков и проектное финансирование, как наиболее отработанные на рынке недвижимости.
Кредитное плечо
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой и говорит, что с каждым годом самым распространенным способом становится привлечение банковских кредитов. «Преимущество для девелоперов очевидно - данная схема является более выгодной по сравнению со всеми другими. Существуют разные методы даже внутри данной схемы: проектное финансирование и кредит под залог активов, - поясняет господин Бойков.
Рисков при этом практически не возникает, лишь риск недостроя или невостребованности проекта, от которого не может быть застрахован ни один застройщик. Именно поэтому перед реализацией проекта необходимо провести глубокий маркетинговый анализ, который может помочь выявить слабые и сильные стороны будущего объекта».
Банки не всегда охотно кредитуют застройщиков, так как этот бизнес считается довольно рисковым. Согласно статистике Центробанка РФ, по итогам прошлого года уровень просроченной задолженности у строителей вырос с 4,7 до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По итогам I квартала текущего года превышение долгов над капиталом у строителей больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких.
«Не могу сказать, что коммерческие банки очень любят кредитовать застройщиков, иногда они даже закрывают финансирование проектов в сфере недвижимости. Однако такие меры всегда носят временный характер. Причина проста: качественных заемщиков на рынке не так много. Почему схема коммерческого кредитования так популярна? Она наименее сложна в реализации. Залог прав, кредитный договор – все это профильная деятельность для любого коммерческого банка и вполне выполнимо со стороны заемщика», - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН».
По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, наиболее охотно банки кредитуют жилые проекты как более краткосрочные и прогнозируемые с точки зрения возврата инвестиций.
«Жилые объекты в значительной степени возводится за счет привлеченных дольщиков, что невозможно для девелоперов коммерческой недвижимости.
Можно сказать, что стоимость недвижимости зависит, прежде всего, от состояния рынка и характеристик объекта. Однако метод финансирования тоже оказывает влияние на ценообразование, например, форма и срок кредитования будут заложены в последующую стоимость недвижимости. С учетом роста банковских ставок перспективы кредитования коммерческих проектов становится менее привлекательным и зачастую, нецелесообразным», - говорит Николай Пашков.
Проектное финансирование
Эксперты говорят, что спрос на проектное финансирование в строительном секторе растет с каждым годом. «Во многом это определяется как раз спецификой отрасли – средний экономический цикл составляет обычно не менее 3-х лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это собственно диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания, - поясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Вместе с тем, пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. Основной причиной, полагаю, остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний».
Проектное финансирование существует совместно с залоговым, а в чистом виде пока эта схема не действует, добавляет господин Васильев.
Редкие варианты
Такой инструмент привлечения финансирования как IPO используется на строительном рынке довольно редко. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости несколько крупных компаний вышли на рынок IPO - открыто размещают биржевые облигации, что повышает уровень компаний на рынке и привлекает новых инвесторов. Данные размещения проводятся в рамках стратегии привлечения долгосрочного финансирования и в том числе для реализации текущих инвестиционных программ компаний застройщиков, - рассказывает Арсений Васильев. - Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании».
ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, по словам господина Васильева, сегодня теряют свою привлекательность, как для застройщиков, так и для инвесторов, вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов.
«После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность. Популярность фондов недвижимости, пик которой пришелся на последние докризисные годы, в значительной степени была связана с возможностями оптимизации налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы "упаковать" в них свои объекты и снижать издержки по налоговым платежам», - отмечает Максим Клягин.
Плюсы и минусы финансовых инструментов
Все существующие сегодня схемы финансирования девелоперских проектов имеют свои плюсы и минусы, которые оказывают влияние на доходность инвестиционного проекта. По мнению Арсения Васильева, к основным недостаткам современных схем финансирования можно отнести повышенные риски и крупные финансовые вложения для девелоперов. «К повышенным рискам можно отнести отзыв лицензии у банка-кредитора, что грозит замораживанием инвестиционного проекта и потерей части финансовых средств застройщика. Несогласованность регламентных процедур, длительные сроки рассмотрения кредитной заявки, отсутствие четкой законодательной базы, а также высокие проценты являются ощутимыми минусами схем финансирования с использованием банковских структур – кредиты или проектное финансирование инвестиционных проектов. Но привлечение банковских кредитных средств является сегодня все-таки наиболее отработанной и понятной схемой, поэтому она пользуется повышенным вниманием со стороны застройщиков», - рассказывает господин Васильев.
Андрей Тетыш говорит, что выпуск акций биржах или IPO существенно дешевле для девелопера, чем банковский кредит. «Однако это сложный процесс на годы вперед, который могут себе позволить только крупные застройщики. В такой схеме финансирования проекта только подготовка документов займет год», - поясняет господин Тетыш.
По оценкам Арсения Васильева, ЗПИФы обладают рядом преимуществ: «Определенным плюсом является то, что фонды создаются на определенный период и средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока, они дают возможность привлекать новые группы инвесторов, дают некоторые налоговые льготы». Минусами данной схемы по его словам является непроработанность схемы законодательно, жесткие требования к управляющей компании и сложная схема создания фонда. Застройщики предпочитают использовать более надежные варианты, так как схема является достаточно специфической.
В ожидании перемен
Максим Клягин полагает, что массового распространения таких механизмов кредитования как проектное финансирование стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности.
Арсений Васильев добавляет, что для развития многих схем финансирования нужно создание проработанной законодательной базы. «Дальнейшее распространение многих схем финансирования нуждается в четкой позиции государственных органов. Только при этих условиях участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования схем финансирования», - резюмирует эксперт.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:
- В настоящее время девелоперы редко используют какую-то одну схему финансирования, стараясь привлекать денежные средства из разных источников: собственные средства, привлеченные средства (средства дольщиков на рынке жилой недвижимости, средства инвесторов), заемные денежные средства. Такой комбинированный подход позволяет управлять рисками инвестиционного проекта, регулировать доходность. Возможность использования длинных денег, дает возможность компаниям не форсировать продажи, и соответственно, не демпинговать, опуская цену реализации ниже рыночного уровня.