Ускорение в разы
Как известно, новый президентский «майский указ» предполагает увеличение объемов ввода жилья в России к 2024 году в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Но этот показатель, по мнению участников рынка, – «средняя температура по больнице». Регионам – лидерам жилищного строительства (а к ним относится и Санкт-Петербург) – для достижения поставленной цели надо будет нарастить объемы ввода в разы.
Надо отметить, что формально в поставленной задаче нет ничего априори невыполнимого. Если взглянуть на новейшую историю России, увеличение объемов ввода в полтора раза на дистанции в 6 лет (и даже меньше) достигалось уже неоднократно. Например, за пятилетку между 2000 и 2005 годами: 30,3 млн кв. м против 43,9 млн. Еще быстрее дистанция была пройдена в 2004–2007 годах: 41 млн кв. м против 61,2 млн. Чуть дольше потребовалось на очередной большой рывок, поскольку сказался кризис. Тем не менее, с 2007-го по 2014 год ввод увеличился с 61,2 млн кв. м до 81,1 млн.
Смена условий
В общем, опыт есть. Хотя, безусловно, имеются и кардинальные отличия. Прежде всего, во все более далекое прошлое уходит «эффект низкой базы», образовавшийся в результате катастрофического провала объемов строительства жилья в 1990-е годы. Вторым глобальным фактором, ставящим под угрозу очередное «ополуторение» ввода, по мнению застройщиков, является радикальная смена «правил игры» на рынке жилищного строительства, предполагающая в ближайшем будущем полную ликвидацию долевой схемы привлечения средств в отрасль и переход на проектное кредитование. Наконец, реальные доходы населения, согласно данным статистики, только-только начали расти, и девелоперов сильно волнует, сможет ли рынок «переварить» дополнительные «квадраты», если они будут построены.
Рост прироста
Но возникает и еще один неочевидный вопрос. А именно: действительно ли строителям надо возводить жилья в полтора раза больше, чем сейчас, чтобы ежегодно вводилось по 120 млн «квадратов»?
Многие эксперты считают, что это не совсем так. Точнее даже, совсем не так. «Нарастить объемы индивидуального жилищного строительства (хоть о нем в последнее время и много говорится) в полтора раза в короткие сроки при небыстром, скажем мягко, росте реальных доходов населения просто невозможно. Отсюда вывод: увеличивать ввод надо будет прежде всего за счет промышленного домостроения», – отмечает Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
По его словам, если из общей цифры прошлогоднего ввода жилья (78,6 млн кв. м) вычесть то, что было построено индивидуальным порядком (32,7 млн), то объем сдачи застройщиков составит порядка 46 млн «квадратов». «Соответственно, девелоперам надо будет наращивать строительство не в полтора, а в два раза», – делает вывод эксперт.
Но и это еще не все. «Ожидать равномерного заметного роста объемов ввода по всей стране не приходится. Спрос на рынке (и, соответственно, серьезный потенциал в этой сфере) имеется лишь в 12-14 регионах России (в их число входят, в частности, Петербург и Ленобласть). В результате, чтобы обеспечить решение задачи, поставленной президентом, в этих субъектах объемы сдачи должны быть увеличены даже не в два, а в три раза, а возможно, и больше», – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
При этом, по его словам, этим регионам необходимо будет радикально увеличить вложения в создание инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – для обеспечения новостроек. «При том, что эта сфера сейчас и так отстает, а при увеличении объемов ввода жилья ситуация может стать просто катастрофичной, объем инвестиций на эти цели нужно увеличивать примерно в 5 раз», – резюмирует эксперт.
Таким образом, если опираться на доводы экспертов, Северной столице предстоит увеличить объемы не до 4,5 млн кв. м в год, о которых говорил вице-губернатор города Игорь Албин, а куда серьезнее. Более того, чтобы обеспечить новое жилье инфраструктурой, серьезно вложиться придется и городскому бюджету.
Точки роста
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев согласен с тем, что серьезный потенциал роста объемов ввода имеется лишь в очень ограниченном числе субъектов РФ. «Мы проводили исследование, посвященное инвестиционной привлекательности жилищного девелопмента в регионах. По его результатам, помимо столиц и «пристоличных» областей серьезный потенциал в этой сфере имеется лишь у нескольких субъектов РФ. В их числе, в частности, Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Тюменская области, Краснодарский край. В целом более-менее неплохо обстоят дела и в городах-миллионниках. Но это все; в остальных регионах возможности для роста крайне ограничены», – отмечает он. По мнению эксперта, власти всех уровней должны приложить достаточно серьезные усилия по повышению инвестиционной привлекательности субъектов РФ.
«Известно, что усилия федеральных властей в этом вопросе будут сосредоточены в нескольких регионах. По данным АИЖК, их всего восемь, но они пока не называются. Хотелось бы узнать, о каких именно субъектах РФ идет речь», – добавляет Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
«Пока создается ощущение, что цифра 120 млн кв. м теоретически никак не обоснована. Однако не исключено, что у федеральных властей есть какие-то стратегические планы, о которых мы пока просто не знаем», – заключает Антон Финогенов.
Кстати
По данным Росстата, в 2017 году в России введено в эксплуатацию более 1,13 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что на 2,1% меньше, чем в 2016 году, когда было сдано 80,2 млн кв. м жилья.
Более половины от общего ввода в 2017 году приходилось на 13 субъектов РФ: Подмосковье (11,2%), Краснодарский край (5,9%), Санкт-Петербург (4,5%), Москву (4,4%), Ленобласть (3,3%), Татарстан и Башкортостан (по 3,1%), Ростовскую область (3%), Свердловскую область (2,7%), Дагестан (2,5%), Новосибирскую, Самарскую и Воронежскую области (по 2,2%).
При этом в 2017 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом: в Новосибирской области – на 22,1%, Башкортостане – на 8,8%, Самарской области – на 6,8%, Подмосковье – на 1,3%.
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке вторичного жилья Москвы за июль
Предложение. Характеристика рынка
В июле на рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. В то время как в предыдущем месяце наблюдался рост на 1,3%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», за прошедшие месяцы
Рост предложения представленных к продаже квартир в феврале, относительно января и в марте, относительно февраля составил 9,6% и 4,9% соответственно. В апреле отмечается незначительное снижение предложения после активного роста, в мае снижение было более заметным. В июне наблюдается рост предложения на 1,3% после майского падения и выход на уровень апреля.
.gif)
В целом снижение числа представленных к продаже квартир можно объяснить незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, а также возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 57,1%. Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%).
Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м., доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%. Относительно предыдущего месяца предложение в данном ценовом сегменте также не претерпело значительных изменений (в июне 23,7%).
Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м., так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца.
В то время как снижение предложения наблюдается в наиболее высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.
.gif)
Небольшое перераспределение предложения повлияло и на стоимость кв.м. в среднем по рынку.
Спрос
В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%.
По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечено увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. Доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть - 83%.
.gif)
Ценовая ситуация
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% (против -0,2% в июне) и составила 154 500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5 050 (против – 2,6% в июне).
В июле
.gif)
В июле
По-прежнему наиболее дорогой по стоимости кв.м. является Центральный административный округ, стоимость кв.м. в данном округе составляет 234300 руб. Стоимость кв.м. в ЦАО относительно предыдущего месяца не претерпела значительных изменений и находилась примерно на том же уровне (в июне 235 400).
Среди остальных округов наиболее престижными и в то же время высокими по стоимости кв.м. являются Юго-Западный, Западный и Северный административные округа.
Стоимость кв.м. в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137200руб. и 137500руб. соответственно.
Стоимость кв.м. в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123700 руб. до 131600 руб.
.gif)
В целом по всем округам произошло снижение стоимости кв.м., так самое незначительное снижение отмечается в Центральном административном округе (на 0,5%), в то время как наиболее явное снижение отмечается в Юго-Западном и Северо-Западном административных округах (на 3,7% и 3,4% соответственно).
Выводы
На рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
За прошедшие месяцы
Снижение числа представленных к продаже квартир обусловлено, как незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, так и возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
Наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м., в то время как наименьшая доля пришлась на наиболее высокий ценовой сегмент от 200000 до 250000 руб.кв. м.
Стоит отметить увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%.
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% и составила 154500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и составила 5050.
Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
|
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
|
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
|
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
|
Итого: |
17 700 |
|||
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
.gif)
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
.gif)
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
.gif)
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
.gif)
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
.gif)
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
.gif)
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
|
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
|
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
|
класс В |
5,4% |
1,2% |
|
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН