Ускорение в разы
Как известно, новый президентский «майский указ» предполагает увеличение объемов ввода жилья в России к 2024 году в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Но этот показатель, по мнению участников рынка, – «средняя температура по больнице». Регионам – лидерам жилищного строительства (а к ним относится и Санкт-Петербург) – для достижения поставленной цели надо будет нарастить объемы ввода в разы.
Надо отметить, что формально в поставленной задаче нет ничего априори невыполнимого. Если взглянуть на новейшую историю России, увеличение объемов ввода в полтора раза на дистанции в 6 лет (и даже меньше) достигалось уже неоднократно. Например, за пятилетку между 2000 и 2005 годами: 30,3 млн кв. м против 43,9 млн. Еще быстрее дистанция была пройдена в 2004–2007 годах: 41 млн кв. м против 61,2 млн. Чуть дольше потребовалось на очередной большой рывок, поскольку сказался кризис. Тем не менее, с 2007-го по 2014 год ввод увеличился с 61,2 млн кв. м до 81,1 млн.
Смена условий
В общем, опыт есть. Хотя, безусловно, имеются и кардинальные отличия. Прежде всего, во все более далекое прошлое уходит «эффект низкой базы», образовавшийся в результате катастрофического провала объемов строительства жилья в 1990-е годы. Вторым глобальным фактором, ставящим под угрозу очередное «ополуторение» ввода, по мнению застройщиков, является радикальная смена «правил игры» на рынке жилищного строительства, предполагающая в ближайшем будущем полную ликвидацию долевой схемы привлечения средств в отрасль и переход на проектное кредитование. Наконец, реальные доходы населения, согласно данным статистики, только-только начали расти, и девелоперов сильно волнует, сможет ли рынок «переварить» дополнительные «квадраты», если они будут построены.
Рост прироста
Но возникает и еще один неочевидный вопрос. А именно: действительно ли строителям надо возводить жилья в полтора раза больше, чем сейчас, чтобы ежегодно вводилось по 120 млн «квадратов»?
Многие эксперты считают, что это не совсем так. Точнее даже, совсем не так. «Нарастить объемы индивидуального жилищного строительства (хоть о нем в последнее время и много говорится) в полтора раза в короткие сроки при небыстром, скажем мягко, росте реальных доходов населения просто невозможно. Отсюда вывод: увеличивать ввод надо будет прежде всего за счет промышленного домостроения», – отмечает Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
По его словам, если из общей цифры прошлогоднего ввода жилья (78,6 млн кв. м) вычесть то, что было построено индивидуальным порядком (32,7 млн), то объем сдачи застройщиков составит порядка 46 млн «квадратов». «Соответственно, девелоперам надо будет наращивать строительство не в полтора, а в два раза», – делает вывод эксперт.
Но и это еще не все. «Ожидать равномерного заметного роста объемов ввода по всей стране не приходится. Спрос на рынке (и, соответственно, серьезный потенциал в этой сфере) имеется лишь в 12-14 регионах России (в их число входят, в частности, Петербург и Ленобласть). В результате, чтобы обеспечить решение задачи, поставленной президентом, в этих субъектах объемы сдачи должны быть увеличены даже не в два, а в три раза, а возможно, и больше», – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
При этом, по его словам, этим регионам необходимо будет радикально увеличить вложения в создание инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – для обеспечения новостроек. «При том, что эта сфера сейчас и так отстает, а при увеличении объемов ввода жилья ситуация может стать просто катастрофичной, объем инвестиций на эти цели нужно увеличивать примерно в 5 раз», – резюмирует эксперт.
Таким образом, если опираться на доводы экспертов, Северной столице предстоит увеличить объемы не до 4,5 млн кв. м в год, о которых говорил вице-губернатор города Игорь Албин, а куда серьезнее. Более того, чтобы обеспечить новое жилье инфраструктурой, серьезно вложиться придется и городскому бюджету.
Точки роста
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев согласен с тем, что серьезный потенциал роста объемов ввода имеется лишь в очень ограниченном числе субъектов РФ. «Мы проводили исследование, посвященное инвестиционной привлекательности жилищного девелопмента в регионах. По его результатам, помимо столиц и «пристоличных» областей серьезный потенциал в этой сфере имеется лишь у нескольких субъектов РФ. В их числе, в частности, Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Тюменская области, Краснодарский край. В целом более-менее неплохо обстоят дела и в городах-миллионниках. Но это все; в остальных регионах возможности для роста крайне ограничены», – отмечает он. По мнению эксперта, власти всех уровней должны приложить достаточно серьезные усилия по повышению инвестиционной привлекательности субъектов РФ.
«Известно, что усилия федеральных властей в этом вопросе будут сосредоточены в нескольких регионах. По данным АИЖК, их всего восемь, но они пока не называются. Хотелось бы узнать, о каких именно субъектах РФ идет речь», – добавляет Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
«Пока создается ощущение, что цифра 120 млн кв. м теоретически никак не обоснована. Однако не исключено, что у федеральных властей есть какие-то стратегические планы, о которых мы пока просто не знаем», – заключает Антон Финогенов.
Кстати
По данным Росстата, в 2017 году в России введено в эксплуатацию более 1,13 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что на 2,1% меньше, чем в 2016 году, когда было сдано 80,2 млн кв. м жилья.
Более половины от общего ввода в 2017 году приходилось на 13 субъектов РФ: Подмосковье (11,2%), Краснодарский край (5,9%), Санкт-Петербург (4,5%), Москву (4,4%), Ленобласть (3,3%), Татарстан и Башкортостан (по 3,1%), Ростовскую область (3%), Свердловскую область (2,7%), Дагестан (2,5%), Новосибирскую, Самарскую и Воронежскую области (по 2,2%).
При этом в 2017 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом: в Новосибирской области – на 22,1%, Башкортостане – на 8,8%, Самарской области – на 6,8%, Подмосковье – на 1,3%.
Если в прошлом году банки единогласно заявляли, что доля ипотеки, выданной на первичное жилье, догоняет и даже превосходит количество займов за покупку жилья на вторичном рынке, то сегодня все не так однозначно, считают эксперты.
Эксперты отмечают некоторое падение спроса на первичную недвижимость из-за роста цен и ожидания второй волны кризиса. Так, по данным «НДВ СПб», только за сентябрь средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Санкт-Петербурге выросла на 0,95% по отношению к предыдущему месяцу.
Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, говорит, что рост цен на квартиры в новостройках за первое полугодие 2013 года составил до 4%. «Средняя цена за квадратный метр в строящемся жилье равна 88,2 тыс.
руб. Несмотря на некоторое увеличение цен, спрос на первичное жилье за счет
кредитных средств банков сохраняется и имеет положительную динамику», - уверяет господин Горнушкин.
Разные объемы
«Ипотечные кредиты, предоставляемые для приобретения жилья на вторичном рынке, всегда занимали в продуктовой линейке банков особое место, поскольку это ключевой продукт, который стабильно пользуется спросом у покупателей-заемщиков, - рассказывает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. – Тем не менее, с развитием программ финансирования строительства жилья и совершенствованием законодательной базы по долевому участию в строительстве, кредитование на первичном рынке становится для банков не менее приоритетным направлением».
По его словам, продемонстрированная с 2009 года динамика кредитования первичного рынка выше, чем вторичного, поскольку ранее таких объемов строительства и выдачи кредитов на новостройку не было. «Бум продаж новостройки действительно пришелся на 2012 год, в 2013 году спрос выровнялся и его можно характеризовать как стабильный. Тем не менее, объем выданных кредитов на вторичном рынке по-прежнему значительно больше, - отмечает господин Столбунов. - Доля кредитов на вторичном рынке составляет 47,8% от всей массы выданной ипотеки, и с начала года банк стабильно наращивает объемы кредитования вторичного рынка».
В петербургском филиале Абсолют Банка, по словам Антона Горнушкина, в данный момент портфель в основном сформирован за счет кредитов на покупку вторичного жилья.
Другая ситуация у банков-лидеров на рынке ипотеки Петербурга.
«На сегодняшний день уже более 60% от общего объема ипотечных кредитов наш филиал выдает на покупку квартир в строящихся домах. Никакого падения спроса, особенно на фоне традиционного осеннего пика сделок в сфере недвижимости, мы не наблюдаем», - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» также говорит, что доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир на первичном рынке, в банке продолжает расти. «За 8 месяцев 2013 года объем кредитов на жилье в новостройках вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным на конец августа 2013 года доля первичного жилья достигла 40% от общего объема выданных Сбербанком кредитов в Санкт-Петербурге», - делится результатами Аркадий Бочарников.
Банк наращивает сотрудничество с застройщиками. Так с начала 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России, по словам господина Бочарникова, аккредитовал для участия в ипотечных программах более 280 новых объектов недвижимости, увеличив количество аккредитованных новостроек в 3 раза.
В поисках лояльных условий
Евгения Андреева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка БФА, говорит, что на данный момент более лояльными остаются условия кредитования на вторичном рынке, поскольку данный вид кредита представляет наименьший риск для банка. Однако она добавляет, что уже наблюдается тенденция смещения акцентов в сторону первичного рынка. Так многие банки снижают требования к размеру первоначального взноса, предлагают разнообразные варианты расчетов с компанией-застройщиком, расширяют перечень аккредитованных объектов, предлагают специальные ставки. Госпожа Андреева считает, что в первую очередь, это связано с тем, что строительный рынок жилья стабилизировался, и перестал быть рискованным объектом для вложения средств.
Сергей Столбунов согласен с коллегой: «Более лояльные условия, конечно же, на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в залог банку переходит готовое жилое недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована собственность заемщика и ипотека (залог) в пользу банка. Наличие реального залога и отсутствие строительных рисков (как при кредитовании строящегося жилья), позволяет банкам предлагать более выгодные условия по кредитам».
Татьяна Хоботова, напротив, говорит, что условия по ипотеке на первичку сегодня более лояльные.
«В рамках новой ипотечной программы ВТБ24, запущенной с начала сентября, заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на 7 лет, по ставке 12% годовых сроком от 7 до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. В рамках данной программы минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%, отменены ранее действовавшие надбавки по процентной ставке на период строительства, - рассказывает госпожа Хоботова. - А условия ипотеки на вторичном рынке предусматривают процентные ставки по кредитам в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, при условии оформления дополнительной страховки минимальный первоначальный взнос может составить и 10% от суммы приобретаемого жилья».
Аркадий Бочарников рассказывает, что специально для первичного рынка жилья для покупки недвижимости у юридического лица предусмотрена продленная до 31 декабря 2013 года акция «12-12-12». «Для всех категорий заемщиков по программе действует единая ставка 12% годовых в рублях, на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. При этом отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, и ограничения по сроку завершения строительства жилья. А также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика, - поясняет господин Бочарников. – По программе «Приобретение готового жилья» процентная ставка – от 12% годовых в рублях, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита до 10 лет».
По словам Евгении Андреевой, с 1 октября банк предлагает своим клиентам специальные условия кредитования на первичном рынке по программам «Новостройка» и «Леонтьевский мыс»: возможность получения кредита под единую ставку (как на этапе строительства, так и после оформления права собственности), при этом линейка ставок начинается от 11% годовых.
Динамика ставок
Ставки по ипотеке в 2013 году достигли своего максимума и сейчас постепенно снижаются.
«С сентября ВТБ24 кардинальным образом изменил условия, фактически снизив процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья на 2-2,5 п.п. Перед этим ВТБ24 в 2013 году уже дважды объявлял о снижении ставок: в марте по валютным кредитам, а в мае – по рублевым», - рассказывает госпожа Хоботова.
С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте.
Антон Горнушкин говорит, что банк регулярно проводит исследования условий других участников банковского сектора, и на основании сравнительного анализа в третьем квартале этого года Абсолют Банк произвел корректировку процентных ставок по своим
программ на +0,25% пункта.
Спрос будет расти
Евгения Андреева считает, что спрос на ипотеку не будет расти такими же быстрыми темпами, какие наблюдались в прошлые годы, но, тем не менее, будет поддерживаться на стабильно высоком уровне. Это касается как ипотеки на первичную, так и на вторичную недвижимость, уточняет эксперт.
По словам Антона Горнушкина, четвертый квартал календарного года традиционно характеризуется ускорением роста всех показателей, поэтому на данный период времени ожидается увеличение спроса на ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос до конца года будет продолжать расти. Причем, доля первички в общем объеме выдаваемых банками ипотечных кредитов также продолжит расти. Тем более что другие игроки на рынке ипотечного кредитования, вслед за лидерами, скорее всего, также чуть снизят свои процентные ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья», - прогнозирует Татьяна Хоботова.
К 1 октября 2013 года, по данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 937 298,0 кв. м жилья (включая новые дома, реконструкцию и объекты индивидуального строительства). Так за 9 месяцев было построено 484 домов на 32 086 квартир.
Из них в сентябре было введено в эксплуатацию 108 домов на 8787 квартир общей площадью 591 053, 1 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов и введенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство жилых домов общей площадью 427 643,5 кв. метров.
Красносельский район занимает первое место по количеству введенных объектов индивидуального строительства. Там построено 19 домов общей площадью 3571,2 кв. метров. На втором месте - Выборгский район, с возведенными 17 домами общей площадью 3335,1 кв. метров. Замыкают тройку лидеров Курортный и Пушкинский районы, в которых построено по 13 домов совокупной площадью 4 731,9 и 2 646,6 кв. м.
В Василеостровском районе была проведена реконструкция дома на 10 квартир площадью 13 043,3 кв. метров.