Ипотека: все идет по плану
В конце прошлого года представители банковского сектора давали весьма оптимистичные прогнозы развития ипотеки в России на 2018 год. Были, однако, и скептики, упиравшие на отсутствие роста реальных доходов населения и пророчившие схлопывание рынка. Середина года – хороший повод повести промежуточные итоги.
Данные банков однозначно подтверждают правоту оптимистов. Средняя ставка по выдаваемым кредитам упала почти до 9,5% годовых. Банки отмечают рост выдачи ипотеки, некоторые даже смогли перевыполнить плановые задания на первое полугодие 2018 года.
Ставки – вниз
По данным Единого реестра застройщиков, по состоянию на 1 июня 2018 года средняя ставка по выдаваемым в России кредитам упала до 9,63% годовых (для сравнения: в январе 2018-го она составляла 9,97%, в мае 2017-го – 11,56%, в январе 2017-го – 12,16%).
Банки продолжают постепенно опускать уровень процентных ставок. «После очередного снижения в начале июня базовые ставки находятся в диапазоне от 7,1% до 9,5% годовых, а самые выгодные предложения касаются новостроек», – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Анатолий Локотков. Аналогичные шаги предприняли практически все крупные игроки рынка. Так, например, в ВТБ сейчас предлагают ипотеку от 8,9% годовых, в «Газпромбанке» – от 8,8%, в «Абсолют Банке» – от 8,99%, в банке «ДельтаКредит» – 8,25%.
Эксперты подчеркивают, что уже сейчас ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне, но резерв движения в этом направлении на сегодняшний день почти исчерпан. «В первой половине года происходило постепенное снижение, хотя оно шло значительно медленнее, чем в прошлом году. Сейчас возможности Центробанка для снижения ключевой ставки из-за обострения геополитической ситуации и рисков роста инфляции ограничены, поэтому регулятор замедлил дальнейшие шаги по смягчению денежно-кредитной политики. Если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне, то, скорее всего, мы увидим до конца года небольшую корректировку ставок на 0,2-0,3 п. п.», – отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Петербурге Мария Батталова.
Объемы – вверх
По данным Центрального банка России, за январь–май 2018 года (итоги полугодия еще не подведены) в РФ выдано 542,8 тыс. кредитов почти на 1,07 трлн рублей. Это больше, чем за аналогичный период 2017 года, на 60% в количественном и на 73% в денежном выражении.
Представители банков подтверждают эту статистику. «Намеченный на первое полугодие план перевыполнен: Сбербанк на Северо-Западе выдал более 89,5 млрд рублей (в Петербурге – около 54 млрд). Ипотечный портфель превысил 389 млрд, из которых 213 млрд приходится на Северную столицу», – рассказывает Анатолий Локотков. По его данным, по итогам первого полугодия объем выданных кредитов вырос на 66% (по Петербургу – на 62%) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
По данным ВТБ, банк увеличил выдачу ипотеки на треть. В целом по России выдано 85,5 тыс. кредитов почти на 192 млрд рублей. Банк «Уралсиб» сообщает об удвоении ипотечного кредитования в РФ (6 тыс. кредитов на общую сумму 13,3 млрд рублей).
«Но рынок растет неравномерно: у кого-то плюс 20-30% к результатам прошлого года, а у кого-то – фактически нулевой», – добавляет Мария Батталова. По оценке экспертов, разница в показателях вызвана как различной стартовой базой (показателями выдачи в прошлом году), так и способностью банков предложить клиентам современные сервисы.
При этом специалисты прогнозируют дальнейший рост объемов выдачи. Так, в Сбербанке пересматривают плановое задание на второе полугодие в сторону увеличения.
«В прошлом году ипотечный рынок в России увеличился на 37%, в этом году мы прогнозируем рост около 50%. Суммарная выдача ипотечных займов за 2017 год составила 2 трлн рублей, прогноз на 2018 год – 3 трлн. Банк «ДельтаКредит» планирует сохранить текущую долю рынка в 2018 году, а объем выдач по РФ может составить около 80 млрд рублей», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
В ВТБ настроены еще более оптимистично. «По нашим оценкам, к концу года объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 3,15 трлн рублей. При этом ВТБ планирует выдать клиентам 583 млрд рублей, что на 35% больше, чем годом ранее», – сообщили в банке.
Выгодное рефинансирование
Сбываются прогнозы и по рефинансированию, которое по оценкам экспертов играет существенную роль, но не подавляет предоставление новых кредитов, чего опасались скептики. Так, по данным генерального директора ДОМ.РФ (ранее – АИЖК) Александра Плутника, на долю рефинансирования приходится не более 15% от общего объема выдачи ипотеки.
«Это очень хороший инструмент. За январь–май 2018 года рефинансировано более 2,4 тыс. кредитов на общую сумму 4,3 млрд рублей, в Петербурге – 1,4 тыс. кредитов на 2,9 млрд», – сообщил Анатолий Локотков. «Мы отмечаем значительный рост рефинансирования. В 2015 году это было 0,4% от общего числа выдач, в 2016 году – 1,2%, а в 2017 году – уже 16,6%. В целом в этом году рефинансирование останется на уровне 2017 года – около 15% в выдачах», – добавляет Алексей Подвигин.
Специалисты прогнозируют, что постепенно роль этого фактора будет сходить на нет, поскольку условия предоставления кредитов перестали улучшаться радикальными темпами, как это происходило в 2017 году. «Постепенно объемы рефинансирования будут снижаться, что обусловлено естественными причинами – большая часть клиентов уже успела обратиться в банки и рефинансировать ранее выданные кредиты», – отмечает территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова. С этим согласен и Алексей Подвигин: «Пик рефинансирования будет пройден в 2018 году, и далее будет снижение его доли».
Партнерские программы
В Сбербанке подчеркивают высокую эффективность партнерских программ с застройщиками, предполагающих еще более комфортные условия кредитования. По таким программам сейчас можно взять ипотеку от 6,7% годовых.
В других банках относятся к таким продуктам более скептично. «Партнерские программы, предлагающие ценовые преференции, содержат в себе и ряд ограничений, в связи с чем не занимают лидирующих позиций на рынке кредитования», – говорит Маргарита Кирикова. «По партнерской программе клиент может купить квартиру по ставке от 7,9%, что существенно ниже среднерыночной. Тем не менее, выдачи по таким договорам составляют только 5% от их общего количества», – отмечает Мария Батталова. «В дальнейшем такие программы, вероятно, сойдут на нет», – полагает Алексей Подвигин.
Борьба за клиента
По единодушной оценке экспертов, конкурентная борьба между банками сместилась из сферы снижения ставок в зону сервисного обслуживания клиентов, прежде всего в онлайн-формате. «Сейчас процентные ставки на рынке выровнялись. Конкуренция по ценовым параметрам ограничена. Поэтому на первое место выходят скорость принятия решения и сервис. Любому кредитному игроку, который планирует конкурировать и наращивать долю своего присутствия на ипотечном рынке, необходимо переходить на новый цифровой формат работы», – говорит Мария Батталова. По ее словам, после запуска вначале 2018 года цифровой платформы по выдаче ипотечных кредитов объем выдач в филиале «Абсолют Банка» в Петербурге увеличился в 2 раза по отношению к прошлому году.
С ней согласна Маргарита Кирикова: «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль при выборе банка, в то время как продуктовая составляющая отходит на второй план».
Наибольших успехов в этой сфере достиг Сбербанк. Через его сервис «ДомКлик» в России выдается сейчас 13,7% от всех ипотечных кредитов. «Наша мечта – чтобы клиент как можно реже приходил к нам в офис. Чтобы все финансовые услуги он мог получить онлайн, через любой гаджет – компьютер, смартфон или планшет. Уже можно заказать онлайн правовую экспертизу по любому объекту недвижимости, есть сервис безопасных расчетов, который позволяет осуществить сделку в режиме одной встречи – с его помощью в 2018 году было проведено 49% ипотечных сделок. Есть электронная регистрация в Росреестре, благодаря которой собственность оформляется буквально за пару дней – и в этом году 40% от числа всех ипотечных сделок были зарегистрированы удаленно», – заключает Анатолий Локотков.
Группа Docklands Development построит апарт-отель на Среднем проспекте Васильевского острова. Инвестиции превысят 1 млрд рублей.
Окупаемость «апартов» сегодня в два раза выше обычных квартир, говорят эксперты.
Участок площадью 10 га на Среднем проспекте В. О., 83, входил в один имущественный комплекс с ЖК «Новая история» компании «Балтийский монолит». Девелопер собирался построить там коммерческие объекты, чтобы дополнить инфраструктурой сданное в 2009 году жилье. Но к строительству не приступил.
Как сообщила гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко, участок в 2011 году был выделен в отдельный лот и выставлен на рынок. «Мы его купили», – сообщила она, но сумму сделки не раскрыла.
На участке появится апарт-отель в стиле «лофт», что предполагает кирпичные фасады из датского кирпича ручной работы и большие панорамные окна. Комплекс будет состоять из трех зданий высотой не более четырех этажей и общей площадью 16 тыс. кв. м. В нем будет 103 апартамента, подземный паркинг на 71 машину, фитнес-клуб с бассейном, ресторан и супермаркет.
«Комплекс сдадим в 2018 году. Инвестиции в его строительство мы оцениваем в 1 млрд рублей», – сообщила Екатерина Запорожченко. Это будет второй проект апарт-отеля в портфеле Docklands Development. Основной проект группы в данный момент – лофт-квартал Docklands на набережной Макарова, общей площадью около 87,1 тыс. кв. м. Его первая очередь будет сдана в середине следующего года.
«Спрос на апартаменты для проживания в Петербурге растет минимум на 20% в год», – говорит Екатерина Запорожченко.
Предложение на рынке апартаментов Петербурга формируют, по данным NAI Becar, 16 проектов в общей сложности более чем на 3,8 тыс. «апартов». Из них 60% относятся к бизнес-классу. Часть проектов предлагают купить «апарты» в собственность. Но есть девелоперы, которые сразу объясняют покупателям схемы дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, превращая их в инвестиционный актив. По данным NAI Becar, в III квартале 2016 года количество апартаментов, продаваемых для жизни, более чем вдвое превышает категорию сдаваемых в аренду. «Из общего предложения «апартов», которые есть сейчас на рынке, к сегменту bay-to-live относится около 60%. Остальное – bay-to-rent», – говорят в NAI Becar.
Спрос на апартаменты растет и объясняется тем, что стоят они на 10-20% ниже, чем жилье того же класса в соседних жилых комплексах. А доходность апартаментов в среднем в два раза выше, чем у обычной квартиры. Она варьируется от 12 до 15% годовых. В особенно удачных проектах – до 20%.
«Васильевский остров сейчас активно застраивается. В его исторической части в процессе строительства и проектирования находится более 300 тыс. кв. м жилья. Это может быть проблемой для девелопера апартаментов. Ведь это непривычный для покупателя формат недвижимости», – говорит руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Кстати
Средняя стоимость «квадрата» жилья в той локации, где заявлен новый проект Docklands Development, составляет 160-180 тыс. рублей. «В нашем проекте на старте продаж апартаменты будут стоить от 140 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит Екатерина Запорожченко.
Объем задолженности потребителей перед теплоснабжающими организациями растет. Поставщики энергии предлагают исключить из цепочки взаиморасчетов посредников и получать средства от населения напрямую.
Дебиторская задолженность исполнителей коммунальных услуг в Петербурге перед тремя основными теплоснабжающими предприятиями города на сентябрь 2016 года составила более 14 млрд рублей – это почти четверть всего годового рынка теплоэнергетики. Представители теплоснабжающих организаций сетуют на то, что объемы задолженности не сокращаются, и призывают заместителей глав районов, руководителей ГУЖА, жилкомсервисов и управляющих компаний активно бороться с неплательщиками.
По словам заместителя генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрия Тельтевского, в компании разработан план по сокращению темпа роста дебиторской задолженности. «Это целый комплекс мер по оптимизации расчетов за тепло и ликвидации разницы в начислениях в сочетании с активной претензионной работой и индивидуальной работой с должниками», – говорит он. Одним из пунктов этого плана может стать заключение прямых договоров с потребителями тепловой энергии.
Пока же в ГУП «ТЭК СПб» констатируют рост объема задолженности. По данным компании, основной прирост долгов обеспечивают частные управляющие компании. В 2016 году темпы прироста задолженности УК составили 35%, в то время как данный показатель у государственных структур находится на отметке 11%. По словам Юрия Тельтевского, за три последних года объем задолженности потребителей перед компанией составил 1 млрд рублей. Как следствие, ГУП вынуждено привлекать кредиты. На днях стало известно, что ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» намерено привлечь кредиты на сумму в 2,3 млрд рублей. Добавим, что ранее в городской администрации выступали против такой меры.
Еще одним шагом станет появление института контролеров тепловой энергии. Ответственные по районам будут помогать абонентам вносить показания приборов учета и фиксировать объем потребленной тепловой энергии, чтобы исключить разницу в начислениях. 23-25 числа каждого месяца ответственные от отдела реализации тепловой энергии филиала «Энергосбыт» будут выезжать в жилкомсервисы и проверять, корректно ли зафиксирован объем «входящей» тепловой энергии и не вносились ли в данные изменения, способные спровоцировать разницу в начислениях. Специалисты предприятия также будут помогать жилкомсервисам распределять объемы горячего водоснабжения и отвечать на любые вопросы, связанные с общедомовыми приборами учета тепловой энергии, работой с показаниями и производством начислений. Эта инициатива была ранее поддержана Жилищным комитетом.
Еще одним шагом станет увеличение нормативов. Действующие ранее нормативы были введены в сентябре 2015 года. В компании говорят, что они не отражают объемы реального потребления коммунальных услуг. В среднем, норматив на потребление тепловой энергии вырос на 5,5%. Рост платы за отопление коснется только тех многоквартирных домов, которые не оборудованы приборами учета тепловой энергии. Из 23 тыс. многоквартирных домов в Петербурге не оснащены домовыми счетчиками порядка 7 тыс. зданий.
Благодаря тому, что более года нормативы на потребление тепла в таких домах были занижены, накопился объем нераспределенного коммунального ресурса. Только в зоне ответственности ГУП «ТЭК СПб» начисления за нераспределенную тепловую энергию, не имеющие источника погашения, составляют около 60 млн рублей в месяц. За 14 месяцев с сентября 2015 года объем потенциально недополученных доходов предприятия составил примерно 800 млн рублей. Соответственно, выросли и долги перед ГУП «ТЭК СПб».
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии ПАО «ТГК-1» Сергей Лапин считает, что проблема задолженности комплексная – и только общими усилиями можно ее разрешить. «Основной должник на сегодня – это объекты ЖКХ. По состоянию на 1 октября 2016 года общая задолженность управляющих организаций перед «ТГК-1» – 5,09 млрд рублей, что на 622 миллиона больше, чем год назад», – рассказывает Сергей Лапин.
Представители компаний жалуются, что решить вопрос с неплательщиками через правоохранительные органы или через районные администрации не всегда удается.