Ипотека: все идет по плану
В конце прошлого года представители банковского сектора давали весьма оптимистичные прогнозы развития ипотеки в России на 2018 год. Были, однако, и скептики, упиравшие на отсутствие роста реальных доходов населения и пророчившие схлопывание рынка. Середина года – хороший повод повести промежуточные итоги.
Данные банков однозначно подтверждают правоту оптимистов. Средняя ставка по выдаваемым кредитам упала почти до 9,5% годовых. Банки отмечают рост выдачи ипотеки, некоторые даже смогли перевыполнить плановые задания на первое полугодие 2018 года.
Ставки – вниз
По данным Единого реестра застройщиков, по состоянию на 1 июня 2018 года средняя ставка по выдаваемым в России кредитам упала до 9,63% годовых (для сравнения: в январе 2018-го она составляла 9,97%, в мае 2017-го – 11,56%, в январе 2017-го – 12,16%).
Банки продолжают постепенно опускать уровень процентных ставок. «После очередного снижения в начале июня базовые ставки находятся в диапазоне от 7,1% до 9,5% годовых, а самые выгодные предложения касаются новостроек», – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Анатолий Локотков. Аналогичные шаги предприняли практически все крупные игроки рынка. Так, например, в ВТБ сейчас предлагают ипотеку от 8,9% годовых, в «Газпромбанке» – от 8,8%, в «Абсолют Банке» – от 8,99%, в банке «ДельтаКредит» – 8,25%.
Эксперты подчеркивают, что уже сейчас ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне, но резерв движения в этом направлении на сегодняшний день почти исчерпан. «В первой половине года происходило постепенное снижение, хотя оно шло значительно медленнее, чем в прошлом году. Сейчас возможности Центробанка для снижения ключевой ставки из-за обострения геополитической ситуации и рисков роста инфляции ограничены, поэтому регулятор замедлил дальнейшие шаги по смягчению денежно-кредитной политики. Если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне, то, скорее всего, мы увидим до конца года небольшую корректировку ставок на 0,2-0,3 п. п.», – отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Петербурге Мария Батталова.
Объемы – вверх
По данным Центрального банка России, за январь–май 2018 года (итоги полугодия еще не подведены) в РФ выдано 542,8 тыс. кредитов почти на 1,07 трлн рублей. Это больше, чем за аналогичный период 2017 года, на 60% в количественном и на 73% в денежном выражении.
Представители банков подтверждают эту статистику. «Намеченный на первое полугодие план перевыполнен: Сбербанк на Северо-Западе выдал более 89,5 млрд рублей (в Петербурге – около 54 млрд). Ипотечный портфель превысил 389 млрд, из которых 213 млрд приходится на Северную столицу», – рассказывает Анатолий Локотков. По его данным, по итогам первого полугодия объем выданных кредитов вырос на 66% (по Петербургу – на 62%) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
По данным ВТБ, банк увеличил выдачу ипотеки на треть. В целом по России выдано 85,5 тыс. кредитов почти на 192 млрд рублей. Банк «Уралсиб» сообщает об удвоении ипотечного кредитования в РФ (6 тыс. кредитов на общую сумму 13,3 млрд рублей).
«Но рынок растет неравномерно: у кого-то плюс 20-30% к результатам прошлого года, а у кого-то – фактически нулевой», – добавляет Мария Батталова. По оценке экспертов, разница в показателях вызвана как различной стартовой базой (показателями выдачи в прошлом году), так и способностью банков предложить клиентам современные сервисы.
При этом специалисты прогнозируют дальнейший рост объемов выдачи. Так, в Сбербанке пересматривают плановое задание на второе полугодие в сторону увеличения.
«В прошлом году ипотечный рынок в России увеличился на 37%, в этом году мы прогнозируем рост около 50%. Суммарная выдача ипотечных займов за 2017 год составила 2 трлн рублей, прогноз на 2018 год – 3 трлн. Банк «ДельтаКредит» планирует сохранить текущую долю рынка в 2018 году, а объем выдач по РФ может составить около 80 млрд рублей», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
В ВТБ настроены еще более оптимистично. «По нашим оценкам, к концу года объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 3,15 трлн рублей. При этом ВТБ планирует выдать клиентам 583 млрд рублей, что на 35% больше, чем годом ранее», – сообщили в банке.
Выгодное рефинансирование
Сбываются прогнозы и по рефинансированию, которое по оценкам экспертов играет существенную роль, но не подавляет предоставление новых кредитов, чего опасались скептики. Так, по данным генерального директора ДОМ.РФ (ранее – АИЖК) Александра Плутника, на долю рефинансирования приходится не более 15% от общего объема выдачи ипотеки.
«Это очень хороший инструмент. За январь–май 2018 года рефинансировано более 2,4 тыс. кредитов на общую сумму 4,3 млрд рублей, в Петербурге – 1,4 тыс. кредитов на 2,9 млрд», – сообщил Анатолий Локотков. «Мы отмечаем значительный рост рефинансирования. В 2015 году это было 0,4% от общего числа выдач, в 2016 году – 1,2%, а в 2017 году – уже 16,6%. В целом в этом году рефинансирование останется на уровне 2017 года – около 15% в выдачах», – добавляет Алексей Подвигин.
Специалисты прогнозируют, что постепенно роль этого фактора будет сходить на нет, поскольку условия предоставления кредитов перестали улучшаться радикальными темпами, как это происходило в 2017 году. «Постепенно объемы рефинансирования будут снижаться, что обусловлено естественными причинами – большая часть клиентов уже успела обратиться в банки и рефинансировать ранее выданные кредиты», – отмечает территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова. С этим согласен и Алексей Подвигин: «Пик рефинансирования будет пройден в 2018 году, и далее будет снижение его доли».
Партнерские программы
В Сбербанке подчеркивают высокую эффективность партнерских программ с застройщиками, предполагающих еще более комфортные условия кредитования. По таким программам сейчас можно взять ипотеку от 6,7% годовых.
В других банках относятся к таким продуктам более скептично. «Партнерские программы, предлагающие ценовые преференции, содержат в себе и ряд ограничений, в связи с чем не занимают лидирующих позиций на рынке кредитования», – говорит Маргарита Кирикова. «По партнерской программе клиент может купить квартиру по ставке от 7,9%, что существенно ниже среднерыночной. Тем не менее, выдачи по таким договорам составляют только 5% от их общего количества», – отмечает Мария Батталова. «В дальнейшем такие программы, вероятно, сойдут на нет», – полагает Алексей Подвигин.
Борьба за клиента
По единодушной оценке экспертов, конкурентная борьба между банками сместилась из сферы снижения ставок в зону сервисного обслуживания клиентов, прежде всего в онлайн-формате. «Сейчас процентные ставки на рынке выровнялись. Конкуренция по ценовым параметрам ограничена. Поэтому на первое место выходят скорость принятия решения и сервис. Любому кредитному игроку, который планирует конкурировать и наращивать долю своего присутствия на ипотечном рынке, необходимо переходить на новый цифровой формат работы», – говорит Мария Батталова. По ее словам, после запуска вначале 2018 года цифровой платформы по выдаче ипотечных кредитов объем выдач в филиале «Абсолют Банка» в Петербурге увеличился в 2 раза по отношению к прошлому году.
С ней согласна Маргарита Кирикова: «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль при выборе банка, в то время как продуктовая составляющая отходит на второй план».
Наибольших успехов в этой сфере достиг Сбербанк. Через его сервис «ДомКлик» в России выдается сейчас 13,7% от всех ипотечных кредитов. «Наша мечта – чтобы клиент как можно реже приходил к нам в офис. Чтобы все финансовые услуги он мог получить онлайн, через любой гаджет – компьютер, смартфон или планшет. Уже можно заказать онлайн правовую экспертизу по любому объекту недвижимости, есть сервис безопасных расчетов, который позволяет осуществить сделку в режиме одной встречи – с его помощью в 2018 году было проведено 49% ипотечных сделок. Есть электронная регистрация в Росреестре, благодаря которой собственность оформляется буквально за пару дней – и в этом году 40% от числа всех ипотечных сделок были зарегистрированы удаленно», – заключает Анатолий Локотков.
Если примеры использования переработанных строительных отходов в Петербурге есть, то с твердыми бытовыми отходами ситуация хуже. Хотя потенциал у этого направления определенно присутствует.
Так, в качестве строительного материала после переработки может быть использован ПВХ, а бумажные отходы могут стать основой для производства теплоизоляционных материалов. В Санкт-Петербурге в настоящее время по экспертным оценкам производится порядка 1,7 млн т мусора. По прогнозам, к 2015 году эта цифра может вырасти до 1,8 млн т мусора в год, а к 2020 – до 2 млн т.
В общей же сложности производство твердых бытовых отходов в стране составляет 35-40 млн т в год. При этом подвергаются какой-либо обработке только около 2 млн т. Таким образом, основной объем отходов захоранивается на полигонах или оседает на нелегальных свалках. Имеющаяся инфраструктура переработки отходов незначительна: перерабатывать отходы фактически негде.
Между тем спрос на продукты, произведенные в результате переработки ТБО, как отмечают эксперты, есть. По словам директора природоохранных программ Общероссийской общественной организации "Зеленый патруль" Романа Пукалова, производители окон ПВХ в буквальном смысле "гоняются" за пластиком, прошедшим соответствующую обработку, который, по сути, является сырьем. Но, несмотря на то, что пластик в общем объеме ТБО в России занимает порядка 30%, переработке подвергается максимум 5% этого полимера. "В России нет разветвленной сети по приему пластика. Это существенно осложняет процесс его выборки из ТБО, – говорит Роман Пукалов. По его мнению, ситуация может измениться только под влиянием власти, к примеру, путем законодательного обязательства или налоговых льгот для переработчиков. "Я надеюсь, что рыночные механизмы вступят в силу и простимулируют решение этого вопроса", – добавил Роман Пукалов.
Значительных проектов в сфере переработки ТБО в строительные материалы в Петербурге нет. Причина – отсутствие необходимой инфраструктуры. Вместе с тем заняться проектами в этой сфере могли бы отдельные предприятия и компании. Подобную инициативу проявили в Казани, где работники Казанского экологического комплекса заявили о намерении из отходов пленки производить пластиковые панели, облицовочную плитку, черепицу, тротуарную плитку.
В Петербурге в настоящее время существует несколько долгосрочных целевых программ по обращению с отходами. Одна из них предполагает достижение к 2020 году 95%-ной переработки отходов с использованием 78% вторичного сырья и захоронением оставшихся 23%. Возможно, если планы будут реализованы, и в городе селективный сбор и обработка отходов станут привычным делом, дойдет и до полноценного производства строительных материалов из ТБО.
Результаты брокерского рейтинга на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года были оглашены 20 февраля. Были подведены итоги в трех сегментах: офисной, торговой (без учета стрит-ритейла) и складской недвижимости. Впервые была озвучена информация по нескольким сделкам.
В 2012 году в брокерском рейтинге приняло участие 11 компаний; это на 3 компании больше, чем в 2011 году. Участники рейтинга: АРИН, ASTERA в альянсе с BNP ParibasRealEstate, БестЪ. Коммерческая недвижимость, EastReal, ColliersInternational, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, KnightFrank, Maris в ассоциации с CBRE, S.A.Ricci - Санкт-Петербург,TELLUS GROUP.
Всего за 2012 год брокеры сдали и продали 429 116 кв. м. офисных, торговых и складских площадей. Это меньше, чем годом ранее (604 755 кв. м) и в 2010 году (512 028 кв. м).
Лидером рейтинга стала компания Colliers International, которая сдала и продала в 2012 году 140047 кв. м. На втором месте – компания Knight Frank (61519 кв. м.); третье место заняла компания ASTERA – 48119 кв. м.
Бизнес-центры
На рынке офисной недвижимости среди тенденций эксперты назвали смещение спроса и предложения в сторону бизнес-центров класса А. По оценкам компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 40% введенных в 2012 году бизнес-центров относятся к этому классу. Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real отметил рост спроса на помещения площадью от 1 тыс. кв. м, отмечая при этом, что предложения такого формата практически нет, и на рынке встречаются ситуации преддоговоров на аренду в строящихся проектах.
Среди арендаторов офисов эксперты выделяют крупные корпорации с государственным участием. Дмитрий Золин, управляющий директор ФХК "Империя" рассказал, что в этом году в бизнес-центрах УК "Сенатор" были арендованы 4 помещения общей площадью 6 тыс. кв. м крупными государственными корпорациями. Сегодня в процессе переговоров находятся еще несколько точек для таких компаний. Кроме того, лидерами среди арендаторов господин Золин назвал IT-компании, банки, государственные органы.
Всего в офисном сегменте Петербурга 11 брокерскими компаниями в 2012 году было сдано и продано примерно 140 тыс. офисных площадей, это 252 сделки. В 2012 году абсолютным лидером по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге как и годом ранее стала компания Maris / CBRE. За прошлый год компания реализовала 26 370,6 кв. м (33 сделки) офисных площадей. На второй позиции рейтинга – компания Colliers International (22 240 кв. м, 26 сделок). Замыкает тройку лидеров компания JonesLangLaSalle с 20 955 кв. м (24 сделки).
Торговая недвижимости
В 2012 году участвующими в рейтинге компаниями было сдано или продано 115 620,74кв. м (420 сделок) площадей в составе торговых центров Петербурга. Годом ранее этот показатель составлял 282 158 кв.м (309 сделок),а в 2010-м – 161 942 кв. м (646 сделки).
Лидером в этом сегменте стала компания Colliers International - 55 612,72 кв. м (247 сделок) торговых площадей. На втором месте - 19 563,27 кв. м (81 сделка), прошлогодний лидер - компания JonesLangLaSalle. Замыкает тройку ASTERA с 13 855,8 кв. м (37 сделок).
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International поделилась аналитикой компании в торговом секторе: по оценкам компании в 2012 году было введено около 230 тыс. кв. м; на 2013 год заявлено 370 тыс. кв. м; крупнейшие ожидаемые проекты: "Лондон-молл", "Жемчужная плаза".
Госпожа Никандрова отметила замедление развития торговых сетей fashion, которые "садятся" только в торговые комплексы класса А с самой удачной локацией; таких проектов на рынке представлено ограниченное количество. Этот год характеризовался появлением на рынке новых торговых сетей: "Азбука", Starbucks, "Зеленый перекресток" и др. Основной пик выхода новых сетей компания ожидает в 2015 году, когда будет открыт торговый центр "Голливуд".
Склады
Лидером по сдаче в аренду и продаже складских площадей в Петербурге в 2012 году стала компания Colliers International. За прошлый год компания сдала в аренду 22 195 кв. м (5 сделок) складских площадей, а также выступила консультантом при заключении одной сделки по покупке 40 тыс. квадратов. Общий показатель Colliers International - 62 195кв. м. На втором месте второй год подряд – компания Knight Frank (46 600 кв. м, 7 сделок), на третьем - ASTERA с 19 133,3 кв. м (7 сделок).
Всего же за прошлый год 11 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 172 579,4 кв. м (38 сделок) складских площадей. В 2011-м этот показатель 236 377 кв. м (45 сделок), в 2010-ом – 178 562 кв. м (91 сделка).
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Михаил Тюнин рассказал, что в 2012 году было сдано 130 тыс. кВ. м. складских площадей. Введено в эксплуатацию – 110 тыс. кВ. м. Уровень вакантных площадей составляет около 1%. При этом среди клиентов компании на 2013 год заявок поступило уже на 140 тыс. кВ. м.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорила о тенденции перемещения складских площадей из города в зону 15-километровой доступности от КАД. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки площадью 2-5 га. Стоимость земли здесь без учета коммуникаций: 50-70 $ за кВ. м.
Сергей Васильев, заместитель генерального директора Tellus Group спрогнозировал в ближайшие 25 лет появление на рынке более чем 6 га складских площадей.
Стрит-ритейл
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA рассказала, что основные арендаторы в стрит-ритейле – это общепит, банки, магазины электроники и бытовой техники, продуктовые сети, ювелирные магазины. Более 60% спроса приходится на объекты площадью до 100 кв. м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН отметила, что достаточно новый активный для рынка арендатор – это медицинские клиники, арендующие отдельно стоящие здания площадью от 1 тыс. кв. м.
Инвестиции
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге рассказал, что в 2012 году в рынок Петербурга было проинвестировано 860 млн. долл. Наибольший объем инвестиций пришелся на жилые проекты. Большинство инвесторов (около 80%) были российскими, в отличие от 2011 года, когда 60% вложений поступило от иностранных инвесторов. В более чем 70% сделок – объем инвестиций составлял до 20 млн долл.
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подытожил: озвученные цифры неоднозначны. На лицо снижение объема сделок. Явный лидер – торговый сегмент, несмотря на то, что Петербург занимает второе место после Краснодара по количеству торговых площадей на 1 тыс. человек.