Ипотека: все идет по плану
В конце прошлого года представители банковского сектора давали весьма оптимистичные прогнозы развития ипотеки в России на 2018 год. Были, однако, и скептики, упиравшие на отсутствие роста реальных доходов населения и пророчившие схлопывание рынка. Середина года – хороший повод повести промежуточные итоги.
Данные банков однозначно подтверждают правоту оптимистов. Средняя ставка по выдаваемым кредитам упала почти до 9,5% годовых. Банки отмечают рост выдачи ипотеки, некоторые даже смогли перевыполнить плановые задания на первое полугодие 2018 года.
Ставки – вниз
По данным Единого реестра застройщиков, по состоянию на 1 июня 2018 года средняя ставка по выдаваемым в России кредитам упала до 9,63% годовых (для сравнения: в январе 2018-го она составляла 9,97%, в мае 2017-го – 11,56%, в январе 2017-го – 12,16%).
Банки продолжают постепенно опускать уровень процентных ставок. «После очередного снижения в начале июня базовые ставки находятся в диапазоне от 7,1% до 9,5% годовых, а самые выгодные предложения касаются новостроек», – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Анатолий Локотков. Аналогичные шаги предприняли практически все крупные игроки рынка. Так, например, в ВТБ сейчас предлагают ипотеку от 8,9% годовых, в «Газпромбанке» – от 8,8%, в «Абсолют Банке» – от 8,99%, в банке «ДельтаКредит» – 8,25%.
Эксперты подчеркивают, что уже сейчас ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне, но резерв движения в этом направлении на сегодняшний день почти исчерпан. «В первой половине года происходило постепенное снижение, хотя оно шло значительно медленнее, чем в прошлом году. Сейчас возможности Центробанка для снижения ключевой ставки из-за обострения геополитической ситуации и рисков роста инфляции ограничены, поэтому регулятор замедлил дальнейшие шаги по смягчению денежно-кредитной политики. Если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне, то, скорее всего, мы увидим до конца года небольшую корректировку ставок на 0,2-0,3 п. п.», – отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Петербурге Мария Батталова.
Объемы – вверх
По данным Центрального банка России, за январь–май 2018 года (итоги полугодия еще не подведены) в РФ выдано 542,8 тыс. кредитов почти на 1,07 трлн рублей. Это больше, чем за аналогичный период 2017 года, на 60% в количественном и на 73% в денежном выражении.
Представители банков подтверждают эту статистику. «Намеченный на первое полугодие план перевыполнен: Сбербанк на Северо-Западе выдал более 89,5 млрд рублей (в Петербурге – около 54 млрд). Ипотечный портфель превысил 389 млрд, из которых 213 млрд приходится на Северную столицу», – рассказывает Анатолий Локотков. По его данным, по итогам первого полугодия объем выданных кредитов вырос на 66% (по Петербургу – на 62%) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
По данным ВТБ, банк увеличил выдачу ипотеки на треть. В целом по России выдано 85,5 тыс. кредитов почти на 192 млрд рублей. Банк «Уралсиб» сообщает об удвоении ипотечного кредитования в РФ (6 тыс. кредитов на общую сумму 13,3 млрд рублей).
«Но рынок растет неравномерно: у кого-то плюс 20-30% к результатам прошлого года, а у кого-то – фактически нулевой», – добавляет Мария Батталова. По оценке экспертов, разница в показателях вызвана как различной стартовой базой (показателями выдачи в прошлом году), так и способностью банков предложить клиентам современные сервисы.
При этом специалисты прогнозируют дальнейший рост объемов выдачи. Так, в Сбербанке пересматривают плановое задание на второе полугодие в сторону увеличения.
«В прошлом году ипотечный рынок в России увеличился на 37%, в этом году мы прогнозируем рост около 50%. Суммарная выдача ипотечных займов за 2017 год составила 2 трлн рублей, прогноз на 2018 год – 3 трлн. Банк «ДельтаКредит» планирует сохранить текущую долю рынка в 2018 году, а объем выдач по РФ может составить около 80 млрд рублей», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
В ВТБ настроены еще более оптимистично. «По нашим оценкам, к концу года объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 3,15 трлн рублей. При этом ВТБ планирует выдать клиентам 583 млрд рублей, что на 35% больше, чем годом ранее», – сообщили в банке.
Выгодное рефинансирование
Сбываются прогнозы и по рефинансированию, которое по оценкам экспертов играет существенную роль, но не подавляет предоставление новых кредитов, чего опасались скептики. Так, по данным генерального директора ДОМ.РФ (ранее – АИЖК) Александра Плутника, на долю рефинансирования приходится не более 15% от общего объема выдачи ипотеки.
«Это очень хороший инструмент. За январь–май 2018 года рефинансировано более 2,4 тыс. кредитов на общую сумму 4,3 млрд рублей, в Петербурге – 1,4 тыс. кредитов на 2,9 млрд», – сообщил Анатолий Локотков. «Мы отмечаем значительный рост рефинансирования. В 2015 году это было 0,4% от общего числа выдач, в 2016 году – 1,2%, а в 2017 году – уже 16,6%. В целом в этом году рефинансирование останется на уровне 2017 года – около 15% в выдачах», – добавляет Алексей Подвигин.
Специалисты прогнозируют, что постепенно роль этого фактора будет сходить на нет, поскольку условия предоставления кредитов перестали улучшаться радикальными темпами, как это происходило в 2017 году. «Постепенно объемы рефинансирования будут снижаться, что обусловлено естественными причинами – большая часть клиентов уже успела обратиться в банки и рефинансировать ранее выданные кредиты», – отмечает территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова. С этим согласен и Алексей Подвигин: «Пик рефинансирования будет пройден в 2018 году, и далее будет снижение его доли».
Партнерские программы
В Сбербанке подчеркивают высокую эффективность партнерских программ с застройщиками, предполагающих еще более комфортные условия кредитования. По таким программам сейчас можно взять ипотеку от 6,7% годовых.
В других банках относятся к таким продуктам более скептично. «Партнерские программы, предлагающие ценовые преференции, содержат в себе и ряд ограничений, в связи с чем не занимают лидирующих позиций на рынке кредитования», – говорит Маргарита Кирикова. «По партнерской программе клиент может купить квартиру по ставке от 7,9%, что существенно ниже среднерыночной. Тем не менее, выдачи по таким договорам составляют только 5% от их общего количества», – отмечает Мария Батталова. «В дальнейшем такие программы, вероятно, сойдут на нет», – полагает Алексей Подвигин.
Борьба за клиента
По единодушной оценке экспертов, конкурентная борьба между банками сместилась из сферы снижения ставок в зону сервисного обслуживания клиентов, прежде всего в онлайн-формате. «Сейчас процентные ставки на рынке выровнялись. Конкуренция по ценовым параметрам ограничена. Поэтому на первое место выходят скорость принятия решения и сервис. Любому кредитному игроку, который планирует конкурировать и наращивать долю своего присутствия на ипотечном рынке, необходимо переходить на новый цифровой формат работы», – говорит Мария Батталова. По ее словам, после запуска вначале 2018 года цифровой платформы по выдаче ипотечных кредитов объем выдач в филиале «Абсолют Банка» в Петербурге увеличился в 2 раза по отношению к прошлому году.
С ней согласна Маргарита Кирикова: «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль при выборе банка, в то время как продуктовая составляющая отходит на второй план».
Наибольших успехов в этой сфере достиг Сбербанк. Через его сервис «ДомКлик» в России выдается сейчас 13,7% от всех ипотечных кредитов. «Наша мечта – чтобы клиент как можно реже приходил к нам в офис. Чтобы все финансовые услуги он мог получить онлайн, через любой гаджет – компьютер, смартфон или планшет. Уже можно заказать онлайн правовую экспертизу по любому объекту недвижимости, есть сервис безопасных расчетов, который позволяет осуществить сделку в режиме одной встречи – с его помощью в 2018 году было проведено 49% ипотечных сделок. Есть электронная регистрация в Росреестре, благодаря которой собственность оформляется буквально за пару дней – и в этом году 40% от числа всех ипотечных сделок были зарегистрированы удаленно», – заключает Анатолий Локотков.
По состоянию на 1 сентября 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 865 771,3 кв. м жилья (944 дома на 31 644 квартиры), сообщает Комитет по строительству города.
Лидером по объемам ввода является Невский район, где построено 14 домов на 5471 квартир общей площадью 267 028 кв. м. На втором месте находится Пушкинский район, где введено в строй 279 домов на 4 506 квартир общей площадью 261 733,7 кв. м. Третье место занимает Приморский район с объемом ввода 257 175,8 кв. м (97 домов на 4 578 квартир).
В августе в Санкт-Петербурге было сдано (в результате законченного строительства и реконструкции жилья) 120 181,7 кв. м (186 домов на 1190 квартир). Первое место в рейтинге районов занимает Василеостровский район. Здесь было введено в строй 3 дома на 448 квартир общей площадью 43 860,7 кв. м. Вторе место занимает Петроградский район, где было сдано 4 дома на 389 квартир площадью 26 738 кв. м. «Бронзу» заслужил Выборгский район, где построено 19 домов на 59 квартир – 11 087,3 кв. м.
Среди объектов общегражданского назначения в августе во Фрунзенском районе была построена поликлиника для взрослых, а в Приморском районе – детский сад. В Василеостровском районе появилось несколько многофункциональных торговых комплексов, а также бизнес-центр на 3111,9 кв. м.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».