Настройка на BIM
Эффективное внедрение BIM-технологий в строительстве, считают эксперты, невозможно без системной работы проектировщиков и заказчиков.
На площадке Российского аукционного дома (РАД) в Петербурге прошел круглый стол «BIM: к единому знаменателю». Участники строительного рынка обсудили внедрение BIM-технологий в проектирование, строительство и эксплуатацию объектов. Организаторами мероприятия выступили компании «МегаМейд Изыскания» и «МегаМейд Проект».
Застройщики остались в стороне
Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что внедрение BIM-технологий в российскую строительную отрасль, несмотря на то, что все о них уже наслышаны, проходит не так активно, как хотелось бы. При этом с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Генеральный директор компании «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков отметил, что BIM – это та реальность, которая ждет весь строительный комплекс в ближайшее время. «Государство активно мотивирует нас внедрять новые технологии. Появляются новые ГОСТы, своды правил. Однако проблема в том, что сейчас BIM-технологии используют преимущественно проектировщики, причем для собственных целей, поскольку не знают, что именно нужно заказчикам», – подчеркнул он.
По мнению Сергея Трощенкова, для внедрения BIM-технологий необходим комплексный системный подход. BIM-модель должна использоваться на каждом этапе жизненного цикла проекта. Иначе теряется смысл перехода на данные технологии. «Мы считаем, что пришло время наладить диалог между девелоперами, застройщиками, проектными и управляющими компаниями, чтобы прийти к общему пониманию, какой должна быть эффективная и полезная BIM-модель», – говорит Сергей Трощенков.
Заместитель генерального директора по проектированию компании «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин рассказал, что в настоящее время у многих заказчиков наблюдается нехватка специалистов, которые в состоянии разобраться в BIM. «Сейчас получается, что мы делаем BIM ради BIM, для самих себя (проектировщиков). Заказчикам советую взять в штат специалистов, которые имеют практический опыт в данной отрасли. Понятно, что рынок специалистов BIM достаточно узкий, профессионалов найти достаточно сложно. Но если реально стоит задача внедрения новых технологий, то просто своими силами без специалистов BIM заказчику не обойтись», – отметил эксперт.
К единым стандартам
По словам участников круглого стола, сейчас проектировщики, изыскатели и другие подрядчики вынуждены разрабатывать новые BIM-сценарии под каждого конкретного заказчика, тогда как возможности BIM по сокращению всех видов потерь наиболее широко раскрываются именно при унификации сценариев.
Кроме того, для более быстрого внедрения BIM во всей отрасли необходима методологическая поддержка заказчика со стороны подрядчиков, в первую очередь проектировщиков, которые используют BIM для своих целей. Это касается не только государственного заказчика, для которого проект в BIM станет необходимым уже в 2019 году, но и коммерческого, для которого эти информационные технологии еще не стали приоритетом. «Нужно больше рассказывать заказчику о пользе, эффективности BIM, о том, каким именно образом информационная модель сократит его расходы. Нужны кейсы и конкретные примеры. Если этого не делать, то никто не узнает, что это хорошо», – делает выводы Александр Лапыгин.
Специалисты уверены, что использование всеми участниками процесса единого облачного сервиса или программного обеспечения повышает качество информационной модели, что позволяет избежать ошибок. Например, при подаче проекта в BIM-формате в экспертизу срок прохождения экспертизы сокращается. «Проектировщик вносит изменения в проект, эксперт сразу видит, как и на что влияют изменения, и может оперативно оценить их с точки зрения законодательства, что существенно влияет на срок прохождения экспертизы», – считает генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Андрей Рыжиков.
По его словам, важно задействовать BIM и в эксплуатации объектов. В частности, при проведении капитального и текущего ремонта жилых зданий. Это поможет выстроить правильную модель проведения работ, определит наиболее уязвимые в здании места. Правда, для внедрения BIM-технологий в данную сферу также потребуется обучение персонала.
Эксперты отметили, что в настоящее время BIM активно задействуют в своей работе игроки производственной строительной отрасли. Представитель компании «Индевелопмент» Андрей Воронин сообщил, что благодаря этой новации заказчик получает полное представление о том, сколько ему необходимо определенного строительного материала или конструкций. Можно быстро оценить масштаб работ. «Думаю, что скоро все дистрибьюторы выйдут на высокий уровень применения BIM. Формирование такой связки поставщика и заказчика сделает рынок более прозрачным», – полагает он.
Кстати
Холдинг Setl Group запустил проект 3D-макета квартир и коммерческих помещений. Благодаря новой системе интерактивной визуализации покупатели смогут совершить виртуальную прогулку по строящемуся жилью и получить подробную картину планировок и предварительный расчет обстановки квартиры. Для проекта использована визуализация V-Ray, разработанная компанией Chaos Group (Болгария) на основе движка Unreal Engine. При условии положительных результатов тестирования новая система будет представлена покупателям в виде 3D-макета жилых комплексов в офисе агентства «Петербургская Недвижимость».
Уже почти десять лет чиновники всех уровней твердят о необходимости развития схемы государственно-частного партнерства при реализации масштабных проектов. Но пока доля инвестпроектов, реализуемых по схеме ГЧП в России, составляет не более 10%.
Преимуществом государственно-частного партнерства является реализация довольно масштабных проектов, на которые без помощи государства даже не выйти. Как правило, ГЧП предполагает, что не государство подключается к проектам бизнеса, а, наоборот, государство приглашает бизнес принять участие в реализации общественно значимых проектов.
К плюсам ГЧП традиционно относят снижение инвестиционной нагрузки на госбюджет, повышение качества создаваемых объектов или оказываемых услуг, распределение рисков проекта между частным и государственным секторами и, наконец, надёжную занятость для бизнеса. Приоритетными направлениями финансирования проектов по схеме ГЧП являются социально значимые объекты или проекты в сфере строительства, транспорта, энергетики, медицины, образования, культуры и спорта.
В России ГЧП получило развитие только в последние 2-3 года. До этого бизнес и государство предпочитали объединяться только для выполнения крупных проектов – таких, как добыча полезных ископаемых, выработка энергии, строительство дорог и т.д. В западных странах частный бизнес привлекают в первую очередь для участия в сравнительно небольших проектах – общественный транспорт, строительство школ и больниц, ремонт уже имеющихся объектов и т.д. В России нечто подобное начало появляться только в последние годы.
Слабое развитие
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отмечает, что государственно-частное партнерство, с точки зрения девелопера, сейчас слабо применяется в Санкт-Петербурге. В основном, такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент городские власти это не поддерживают. С момента продвижения первых схем ГЧП в России прошло около 20 лет. Однако широкого распространения столь известный на западе инструмент в нашей стране так и не получил, а проекты на основе ГЧП можно пересчитать по пальцам. «Тормозит развитие применение схем ГЧП в России отсутствие необходимой правовой базы для их реализации, низкий уровень гарантии государства относительно неизменности условий проекта, недостаточная проработанность самих проектов. Еще одним из препятствий массового использования механизма государственно-частного партнерства является недостаточно эффективное управление государственным сектором рисками, возложенными на него в соответствии с принятой схемой ГЧП», - считает господин Вовк.
Многие инвесторы не уверены в формате ГЧП, так как это всегда долгосрочные проекты, а при смене власти, как известно, меняются правила игры, в том числе по уже реализуемым проектам, в которые инвестор успел вложить свои средства.
«На мой взгляд, на российском рынке у инвесторов пока слишком мало опыта работы с ГЧП. Далеко не все участники четко понимают, как и на основе чего работает такая система. В этой связи треть проектов ГЧП в России остаются нереализованными. При этом на западе доля неудачных проектов ГЧП существенно меньше - в развитых странах около 1%, в развивающихся – в районе 5%», - подсчитала Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
По ее подсчетам, сегодня в России объем проектов ГЧП составляет около 10%. «На западе в ряде стран этот показатель существенно выше, так, в Италии доля таких проектов составляет около 30%. Это неудивительно, если учесть, что мы отстаем от запада лет на пять с точки зрения институционального развития. На мой взгляд, развитие данного сферы тормозит несовершенство нашей законодательной базы, нехватка качественных проектов, а также отсутствие органов власти, ответственных за реализацию данных проектов», - говорит госпожа Пономарева.
Разделить риски
Эксперты полагают, что сокращение бюджета и урезание госрасходов не должно сказаться на реализации проектов по схеме ГЧП.
Роман Черленяк, руководитель практики корпоративного и договорного права Юридической фирмы "ЮСТ" отметил: « Зарубежный опыт показывает, что сокращение государственных расходов вовсе не обязательно должно сопровождаться сворачиванием общественно-значимых проектов. Зачастую их реализация возможна и без прямого бюджетного финансирования. Объекты публичной собственности могут передаваться во временное владение и пользование частным инвесторам, которые, принимая на себя значительную часть расходов по их созданию (модернизации), получают право извлекать доход на этапе последующей эксплуатации. Речь, как правило, не идет о сверхприбыли, но обеспечить возврат инвестиций и стабильный денежный поток вполне возможно».
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar с коллегой согласна: «В нынешних условиях секвестирования бюджетов схема государственно-частного партнёрства вполне реальна. В большинстве случаев ГЧП применяется в рамках проектов по строительству транспортной инфраструктуры. Риски реализации таких проектов заключаются в отсутствии чётких законодательных норм, регулирующих переход прав собственности. Таким образом, инвесторы рискуют остаться ни с чем».
Надо сказать, что законодательство в сфере ГЧП в течение последних десяти лет переживало бурное развитие и на сегодняшний день предоставляет участникам широкий набор инструментов. Активно применяются на практике и доказали свою эффективность механизмы долгосрочной аренды, концессии. С другой стороны, есть и совершенно новая конструкция соглашения о государственно-частном партнерстве (на базе федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2016 г.). Как отмечает господин Черленяк, важным шагом в этом направлении стало нормативное закрепление частной инициативы – процедуры, допускающей возможность заключения договора с инициатором проекта без конкурса (при отсутствии иных заинтересованных претендентов).
В числе же факторов, препятствующих повсеместному распространению ГЧП, эксперты также отмечают высокий уровень инфляции, недостаток «длинных денег» в экономике и отсутствие сложившейся правоприменительной практики. «Для качественного изменения ситуации необходима долгосрочная государственная политика, ориентированная не только на решение государственных задач, но также на поддержку и защиту интересов частных инвесторов», - резюмирует господин Черленяк.
В идеале ГЧП предполагает не только совместные действия по проекту, но и разделение рисков. Макроэкономические, политические и законодательные риски – государству, технологические, эксплуатационные и финансовые – бизнесу.
Мнение
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
-Перспективы ГЧП в России, на мой взгляд, спорные. В текущих кризисных условиях я не думаю, что найдутся интересанты, желающие принять участие в проекте ГЧП. Такой вид партнерства задействуется при реализации долгосрочных и стратегически важных для города проектов, например, ключевых автомагистралей. Минусы участия в ГЧП – отсутствие гарантий и долгосрочность проектов. Не каждый инвестор может планировать свое участие в столь долгосрочных проектах, при том, что кризисы у нас случаются каждые три года.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges:
-Инструмент ГЧП в большей степени применяется для решения масштабных инфраструктурных задач, в частности, для развития транспортной инфраструктуры – строительства развязок, объездных дорог, аэропортов, мостов и т.д. Из проектов, которые сейчас на слуху – сотрудничество правительства и застройщиков по проекту строительства платной дороги в обход Мурино и Нового Девяткино. На втором месте по использованию ГЧП находятся проекты комплексного развития территорий, в частности, индустриальные парки, агропарки, особые экономические зоны и т.д.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в майских указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья – программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Основным документом реализации майских заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» рассчитанная до 2020 года с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Основными задачами программы, помимо развития массового строительства жилья экономкласса, повышения обеспеченности граждан квадратными метрами и поддержки платежеспособного спроса, является создание полноценного рынка арендного жилья, поддержка ипотечного рынка, снижение стоимости «квадрата» как минимум на 20%.
Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн. кв. м жилья в 2015 году, в 2016 году – 81 млн. кв. м., в 2017 году – до 93 млн. кв. метров, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м. жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м. жилья эконом-класса. За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано – в рамках ФЦП "Жилье для российской семьи" в 2015 году будет введено 5 млн кв. метров жилья, в 2016 году – 6 млн кв. метров, в 2017 году –14 млн кв. метров.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получила новое жилье только тысяча. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв м.) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она просто стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов. При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость квадрата составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делает программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать. «Честно говоря, трудно рассчитывать на то, что программа вообще заработает в Ленинградской области, - признается глава Леноблсоюзстроя Георгий Богачев. – Потому что эти минимальные 10 тыс. кв. м за предложенные федералами деньги можно построить где-нибудь в Волхове, но кто его там будет покупать? Основной спрос – вдоль границы с городом, но здесь «квадрат» стоит гораздо дороже. Вот эта «вилка» и тормозит программу».
Спрос ленит строителей
В Петербурге действует собственная пятилетняя программа обеспечения граждан доступным жильем объемом 874 млрд рублей, призванная до 2020 года существенно сократить городскую жилищную очередь. Избалованный стабильным спросом бизнес к сложным сделкам с участием субсидий относится неоднозначно.
Согласно тексту программы, к 2020 году новое жилье получат до 60% семей, подавших соответствующие заявки на жилищную очередь. Субсидии на улучшение жилищных условий получат 73,6 тыс. петербургских семей, льготные кредиты и рассрочки на оплату жилья получат более 5 тыс. семей. Кроме того, за пятилетку должен быть сформирован государственный жилищный фонд города в размере 1,8 млн кв. м. жилья, который позволит обеспечить жильем 32 тыс. семей очередников. Объем финансирования программы составляет 874,1 млрд рублей. Из них 194 млрд – это бюджетные средства (149 млрд приходится на Жилищный комитет), а 679 млрд рублей придут из частного сектора.
Впрочем, сам частный сектор не слишком активен на ниве государственных жилищных программ. Большинство опрошенных «Строительным Еженедельником» застройщиков были кратки – в жилищных программах участия они не принимают. «Сточки зрения рентабельности эти программы рассматривать нельзя. Для бюджета компании это чистой воды благотворительность», - отмахнулся Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Но есть и исключения. По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания работает с большинством госпрограмм города и области. Среди них - «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и др. По его словам, сделки, проходящие с привлечением субсидий, маткапитала более трудоемки и длительны по времени. В них много нюансов и много требований, предъявляемых к приобретаемой квартире. В среднем, деньги от такой сделки застройщик получает через 3 месяца, а может получить и через полгода.
В 2015 году к нескольким жилищным программам подключился и «Главстрой-СПб». По словам коммерческого директора Алексея Гусева одной из трудностей, с которой сталкиваются желающие реализовать субсидию – это условие приобретения квартиры в доме высокой степени готовности. В таких объектах стоимость жилья уже достаточно высока, и не каждый участник госпрограмм, даже имея первый взнос в размере субсидии, может получить ипотечный кредит на оставшуюся стоимость квартиры.
В ближайшее время начнет работать по программе «Молодежи – доступное жилье» и ГК «КВС», сейчас компания находится на этапе подписания договора с Центром Доступного Жилья (ЦДЖ). Начальник отдела ипотечного кредитования компании Елена Тарабукина считает, что причины низкой бизнес активности связаны с долгой и непростой процедурой аккредитации застройщика ЦДЖ. Центр выдвигает серьезные требования к компаниям. Так, у застройщика должно быть необходимое число сданных объектов, и главное, готовность аккредитуемого жилого комплекса должна составлять не менее 70%. «Большинство строительных компаний долгое время не видели смысла проходить все эти процедуры, так как жильё продавалось довольно быстро и без дополнительных усилий», - говорит эксперт.