Настройка на BIM
Эффективное внедрение BIM-технологий в строительстве, считают эксперты, невозможно без системной работы проектировщиков и заказчиков.
На площадке Российского аукционного дома (РАД) в Петербурге прошел круглый стол «BIM: к единому знаменателю». Участники строительного рынка обсудили внедрение BIM-технологий в проектирование, строительство и эксплуатацию объектов. Организаторами мероприятия выступили компании «МегаМейд Изыскания» и «МегаМейд Проект».
Застройщики остались в стороне
Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что внедрение BIM-технологий в российскую строительную отрасль, несмотря на то, что все о них уже наслышаны, проходит не так активно, как хотелось бы. При этом с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Генеральный директор компании «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков отметил, что BIM – это та реальность, которая ждет весь строительный комплекс в ближайшее время. «Государство активно мотивирует нас внедрять новые технологии. Появляются новые ГОСТы, своды правил. Однако проблема в том, что сейчас BIM-технологии используют преимущественно проектировщики, причем для собственных целей, поскольку не знают, что именно нужно заказчикам», – подчеркнул он.
По мнению Сергея Трощенкова, для внедрения BIM-технологий необходим комплексный системный подход. BIM-модель должна использоваться на каждом этапе жизненного цикла проекта. Иначе теряется смысл перехода на данные технологии. «Мы считаем, что пришло время наладить диалог между девелоперами, застройщиками, проектными и управляющими компаниями, чтобы прийти к общему пониманию, какой должна быть эффективная и полезная BIM-модель», – говорит Сергей Трощенков.
Заместитель генерального директора по проектированию компании «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин рассказал, что в настоящее время у многих заказчиков наблюдается нехватка специалистов, которые в состоянии разобраться в BIM. «Сейчас получается, что мы делаем BIM ради BIM, для самих себя (проектировщиков). Заказчикам советую взять в штат специалистов, которые имеют практический опыт в данной отрасли. Понятно, что рынок специалистов BIM достаточно узкий, профессионалов найти достаточно сложно. Но если реально стоит задача внедрения новых технологий, то просто своими силами без специалистов BIM заказчику не обойтись», – отметил эксперт.
К единым стандартам
По словам участников круглого стола, сейчас проектировщики, изыскатели и другие подрядчики вынуждены разрабатывать новые BIM-сценарии под каждого конкретного заказчика, тогда как возможности BIM по сокращению всех видов потерь наиболее широко раскрываются именно при унификации сценариев.
Кроме того, для более быстрого внедрения BIM во всей отрасли необходима методологическая поддержка заказчика со стороны подрядчиков, в первую очередь проектировщиков, которые используют BIM для своих целей. Это касается не только государственного заказчика, для которого проект в BIM станет необходимым уже в 2019 году, но и коммерческого, для которого эти информационные технологии еще не стали приоритетом. «Нужно больше рассказывать заказчику о пользе, эффективности BIM, о том, каким именно образом информационная модель сократит его расходы. Нужны кейсы и конкретные примеры. Если этого не делать, то никто не узнает, что это хорошо», – делает выводы Александр Лапыгин.
Специалисты уверены, что использование всеми участниками процесса единого облачного сервиса или программного обеспечения повышает качество информационной модели, что позволяет избежать ошибок. Например, при подаче проекта в BIM-формате в экспертизу срок прохождения экспертизы сокращается. «Проектировщик вносит изменения в проект, эксперт сразу видит, как и на что влияют изменения, и может оперативно оценить их с точки зрения законодательства, что существенно влияет на срок прохождения экспертизы», – считает генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Андрей Рыжиков.
По его словам, важно задействовать BIM и в эксплуатации объектов. В частности, при проведении капитального и текущего ремонта жилых зданий. Это поможет выстроить правильную модель проведения работ, определит наиболее уязвимые в здании места. Правда, для внедрения BIM-технологий в данную сферу также потребуется обучение персонала.
Эксперты отметили, что в настоящее время BIM активно задействуют в своей работе игроки производственной строительной отрасли. Представитель компании «Индевелопмент» Андрей Воронин сообщил, что благодаря этой новации заказчик получает полное представление о том, сколько ему необходимо определенного строительного материала или конструкций. Можно быстро оценить масштаб работ. «Думаю, что скоро все дистрибьюторы выйдут на высокий уровень применения BIM. Формирование такой связки поставщика и заказчика сделает рынок более прозрачным», – полагает он.
Кстати
Холдинг Setl Group запустил проект 3D-макета квартир и коммерческих помещений. Благодаря новой системе интерактивной визуализации покупатели смогут совершить виртуальную прогулку по строящемуся жилью и получить подробную картину планировок и предварительный расчет обстановки квартиры. Для проекта использована визуализация V-Ray, разработанная компанией Chaos Group (Болгария) на основе движка Unreal Engine. При условии положительных результатов тестирования новая система будет представлена покупателям в виде 3D-макета жилых комплексов в офисе агентства «Петербургская Недвижимость».
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group оценили основные итоги и тенденции рынка жилой недвижимости Петербурга в мае 2009 г.
Сложные условия рынка поставили застройщика в жесткую зависимость от покупателя, поэтому строительные компании всеми силами стараются привлечь финансовые потоки, снижая цены на объекты. Однако объекты, реализация которых началась до кризиса, имеют высокую себестоимость, ниже которой цены опускать нельзя. По словам директора АН «Бекар» Сергея Козлова, разница в себестоимости проектов, которые были начаты до кризиса и после него, может достигать 100%. Надо учитывать, что только земля (один из показателей, заложенных в себестоимость объекта) в связи с экономическими сложностями подешевела в среднем раза в два. В результате строительные компании не всегда могут без убытка себе снижать цену объекта до того уровня, который ожидают покупатели.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», по сравнению с апрелем стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 2,8% и составила 82364 руб./кв.м. По сравнению с сентябрем 2008 г. средняя цена снизилась на 18,3%.
Сергей Козлов считает, что с точки зрения реальных цен и объема спроса, рынок сейчас откатился примерно к 2005 г. Наиболее востребованными и перспективными становятся проекты эконом-класса небольшой площади, построенные с применением экономичных материалов. «Главным индикатором рынка в ближайшей перспективе будет жилая недвижимость в сегменте эконом-класса, которая не умрет. Сегмент элитной недвижимости всегда был небольшим, а вот бизнес-класс пострадал сильней всего. Учитывая эти особенности рынка, строительные компании будут вынуждены ориентироваться именно на такой спрос и оптимизировать конечный продукт в соответствии с этими показателями спроса», – рассказывает Игорь Лучков.
Рынок аренды жилья
Цены на аренду однокомнатных квартир варьируются от 12-13 тысяч руб./мес. (в Красносельском, Кировском районе) до 40-50 тысяч руб./мес. (квартиры площадью порядка 50 кв. м в новых кирпичных, кирпично-монолитных домах). По словам директор департамента аренды АН «Бекар» Елена Исаенко стоимость квартиры, расположенной рядом с метро в наиболее популярных районах (Приморский, Выборгский, Фрунзенский), будет выше – на уровне 15-18 тысяч руб./мес. Двухкомнатные квартиры рядом с метро можно снять от 20 тыс. рублей в месяц).
В целом в апреле-мае цены на аренду квартир медленно снижались равномерно во всех сегментах рынка: от эконом до элит-класса. За два весенних месяца в среднем цены на аренду снизились на 5%. Елена Исаенко полагает, что до конца лета динамика цен на рынке аренды жилого фонда не изменится. В дальнейшем, цены на ликвидные объекты – квартиры эконом-класса и уникальные объекты элит-класса – будут расти наиболее быстрыми темпами.
Итоги
На сегодняшний день стратегия большинства строительных компаний – это выживание на рынке. «Учитывая нынешнюю ситуацию, застройщики пытаются довести до конца и сдать объекты на стадии готовности более 80% и выручить за них деньги», – говорит директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Замораживание строительства объекта на высокой стадии готовности – это самая крайняя мера, так как для застройщика это означает поставить под удар все те средства, которые были вложены в объект. Если продажи на объекте не ведутся, все равно необходимо платить за землю, содержание объекта, налоги. Таким образом, компания фиксирует убыток, что на данный момент критично.
По мнению директора по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игоря Лучкова, при продолжающемся снижении спроса могут в значительной степени пострадать около 70% компаний инвестиционно-строительной отрасли.
Директор Департамент маркетинга Наталия Черейская
Материал предоставлен компанией Becar
.jpg)
Внешняя благоприятная конъюнктура в мае 2009 года способствовала дальнейшему росту российских фондовых индексов и укреплению рубля. В связи с этим номинально индексы рынка коммерческой недвижимости в долларах выросли. Однако в реальности на внутреннем рынке кризисные процессы продолжаются, спрос на недвижимость по-прежнему низкий, что привело к падению цен на торговые и офисные помещения в среднем на 3-4% в рублях за май
Банки предпринимают попытки отчуждения имущества у несостоятельных заемщиков (на офисном рынке: «Балтийский банк» отстаивает свои права на офисы в комплексе «Монблан» компании «Строймонтаж», на рынке торговой недвижимости: «МДМ-Банк», кредитор собственника здания торгового центра «Перинные ряды» на Думской улице, 4 требует продажи активов в счет взыскания задолженности, начальную цену банк просит назначить в размере $34,9 млн.)
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости:
|
Индикаторы |
31.05.09 |
Изменение за май 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,8 |
6,6% |
-42,5% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23,4 |
5,9% |
-38,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3605 |
4,0% |
-35,3% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3267 |
3,9% |
-27,1% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
Месяц назад Аналитический департамент ГУД уже сообщал, что после корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров сократился. Собственникам бизнес-центров, идущим на уступки арендаторам, удается привлечь арендаторов. В мае
Минимальные цены продажи офисных зданий составляют 20 000 руб. за кв. м. Так, например, коммерческие здания на Уральской ул. продаются сейчас по цене от 20 000 руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 000 руб. за кв. м. Цена офисов класса В начинается от 45 000 руб. за кв. м.
Торговля
Реальные денежные доходы населения за период январь-апрель 2009 года снизились на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, розничный товарооборот за тот же период упал на 6,8%. Так как тенденция падения реальной заработной платы сохраняется, аналитики Гильдии управляющих и девелоперов прогнозируют более высокие темпы падения розничной торговли в ближайшие месяцы.
Наиболее значимым событием на рынке торговой недвижимости в мае стало решение о продаже холдингом «Адамант» долей в ТРК «Заневский Каскад» и ТЦ «Заневский Каскад-2» (40% и 50% соответственно). Заинтересованный покупатель - ГК «Здоровье» (экс-владелец сети «Копейка»). Кроме торговых комплексов у ст.м. «Ладожская» обсуждается возможность продажи «Адамантом» ТРК «Континент» на Стачек пр. и на Байконурской ул.
Гостиницы
В первом квартале 2009 года в Санкт-Петербурге были введены 2 гостиницы: Courtyard by Marriott на наб. канала Грибоедова 166, лит. А на 274 номера и Москва (3 оч.) на пл. Александра Невского, 2, лит. Б на 90 номеров. Всего в 2009 году ожидается ввод 1500-2000 номеров.
Увеличилось число «замороженных» строящихся объектов (Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской ул., Starwood на наб. реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и др.). С целью экономии крупные гостиницы «замораживают» часть номерного фонда (Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Park Inn на пл. Победы).
Тем не менее, число новых заявленных проектов гостиниц велико. Интерес к гостиничным проектам в условиях кризиса остается, только в 2009 году были обнародованы следующие планы по строительству гостиниц:
Финская гостиничная сеть Sokos Hotel, владеющая в Санкт-Петербурге тремя отелями, планирует открыть еще 5 отелей под брендом Sokos
Компания «Отель-инвест» заявила о планах строительства отеля на 165 номеров на ул. Маяковского, 5, управлять которым будет французская сеть Accor
Структура корпорации «Элис» - «Инвестиционная группа «Отель» - получила на изыскательские работы участок около «Владимирского пассажа» под строительство гостиницы
Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», заявила о планах реализации рядом с Парком 300-летия проект Центра водного туризма, включая отель 4* на 150 номеров, несколько конгресс-холлов и предприятия общественного питания и развлечений
УК «Питер» до
Компания «Причал» заявила о планах строительства на Малом пр. Васильевского острова трёхзвёздочного отеля на 100 номеров
Сеть Hilton подписала протокол о намерениях с собственником комплекса зданий на Английской наб., 62-64 — компанией «Братина»
Компания «Балтийский монолит» планирует построить к 2012 году гостиничный комплекс на 126 номеров на Английской наб., 72.
Загрузка отелей в I квартале
Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше 1 дня и т.д.), скидки на дополнительные услуги. Однако существенного падения стоимости проживания не произошло.
Стоимость проживания в двухместном стандартном номере в гостиницах Петербурга в
|
Категория |
Сезон |
||
|
Низкий |
Средний |
Высокий |
|
|
5* |
8450-11400 |
9200-16600 |
12500-24200 |
|
4* |
4000-10300 |
4500-14000 |
5400-18700 |
|
3* |
2200-4000 |
2200-6000 |
2500-8000 |
|
Эконом-класс и мини |
600-3100 |
1000-5000 |
1500-5500 |
Материал предоставлен ГУД