Настройка на BIM
Эффективное внедрение BIM-технологий в строительстве, считают эксперты, невозможно без системной работы проектировщиков и заказчиков.
На площадке Российского аукционного дома (РАД) в Петербурге прошел круглый стол «BIM: к единому знаменателю». Участники строительного рынка обсудили внедрение BIM-технологий в проектирование, строительство и эксплуатацию объектов. Организаторами мероприятия выступили компании «МегаМейд Изыскания» и «МегаМейд Проект».
Застройщики остались в стороне
Большинство участников круглого стола пришли к выводу, что внедрение BIM-технологий в российскую строительную отрасль, несмотря на то, что все о них уже наслышаны, проходит не так активно, как хотелось бы. При этом с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Генеральный директор компании «МегаМейд Проект» Сергей Трощенков отметил, что BIM – это та реальность, которая ждет весь строительный комплекс в ближайшее время. «Государство активно мотивирует нас внедрять новые технологии. Появляются новые ГОСТы, своды правил. Однако проблема в том, что сейчас BIM-технологии используют преимущественно проектировщики, причем для собственных целей, поскольку не знают, что именно нужно заказчикам», – подчеркнул он.
По мнению Сергея Трощенкова, для внедрения BIM-технологий необходим комплексный системный подход. BIM-модель должна использоваться на каждом этапе жизненного цикла проекта. Иначе теряется смысл перехода на данные технологии. «Мы считаем, что пришло время наладить диалог между девелоперами, застройщиками, проектными и управляющими компаниями, чтобы прийти к общему пониманию, какой должна быть эффективная и полезная BIM-модель», – говорит Сергей Трощенков.
Заместитель генерального директора по проектированию компании «РОСЭКО-Стройпроект» Александр Лапыгин рассказал, что в настоящее время у многих заказчиков наблюдается нехватка специалистов, которые в состоянии разобраться в BIM. «Сейчас получается, что мы делаем BIM ради BIM, для самих себя (проектировщиков). Заказчикам советую взять в штат специалистов, которые имеют практический опыт в данной отрасли. Понятно, что рынок специалистов BIM достаточно узкий, профессионалов найти достаточно сложно. Но если реально стоит задача внедрения новых технологий, то просто своими силами без специалистов BIM заказчику не обойтись», – отметил эксперт.
К единым стандартам
По словам участников круглого стола, сейчас проектировщики, изыскатели и другие подрядчики вынуждены разрабатывать новые BIM-сценарии под каждого конкретного заказчика, тогда как возможности BIM по сокращению всех видов потерь наиболее широко раскрываются именно при унификации сценариев.
Кроме того, для более быстрого внедрения BIM во всей отрасли необходима методологическая поддержка заказчика со стороны подрядчиков, в первую очередь проектировщиков, которые используют BIM для своих целей. Это касается не только государственного заказчика, для которого проект в BIM станет необходимым уже в 2019 году, но и коммерческого, для которого эти информационные технологии еще не стали приоритетом. «Нужно больше рассказывать заказчику о пользе, эффективности BIM, о том, каким именно образом информационная модель сократит его расходы. Нужны кейсы и конкретные примеры. Если этого не делать, то никто не узнает, что это хорошо», – делает выводы Александр Лапыгин.
Специалисты уверены, что использование всеми участниками процесса единого облачного сервиса или программного обеспечения повышает качество информационной модели, что позволяет избежать ошибок. Например, при подаче проекта в BIM-формате в экспертизу срок прохождения экспертизы сокращается. «Проектировщик вносит изменения в проект, эксперт сразу видит, как и на что влияют изменения, и может оперативно оценить их с точки зрения законодательства, что существенно влияет на срок прохождения экспертизы», – считает генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Андрей Рыжиков.
По его словам, важно задействовать BIM и в эксплуатации объектов. В частности, при проведении капитального и текущего ремонта жилых зданий. Это поможет выстроить правильную модель проведения работ, определит наиболее уязвимые в здании места. Правда, для внедрения BIM-технологий в данную сферу также потребуется обучение персонала.
Эксперты отметили, что в настоящее время BIM активно задействуют в своей работе игроки производственной строительной отрасли. Представитель компании «Индевелопмент» Андрей Воронин сообщил, что благодаря этой новации заказчик получает полное представление о том, сколько ему необходимо определенного строительного материала или конструкций. Можно быстро оценить масштаб работ. «Думаю, что скоро все дистрибьюторы выйдут на высокий уровень применения BIM. Формирование такой связки поставщика и заказчика сделает рынок более прозрачным», – полагает он.
Кстати
Холдинг Setl Group запустил проект 3D-макета квартир и коммерческих помещений. Благодаря новой системе интерактивной визуализации покупатели смогут совершить виртуальную прогулку по строящемуся жилью и получить подробную картину планировок и предварительный расчет обстановки квартиры. Для проекта использована визуализация V-Ray, разработанная компанией Chaos Group (Болгария) на основе движка Unreal Engine. При условии положительных результатов тестирования новая система будет представлена покупателям в виде 3D-макета жилых комплексов в офисе агентства «Петербургская Недвижимость».
Аналитический центр АИЖК подготовил краткий обзор по рынку ипотечного жилищного кредитования в России за сентябрь 2010 г.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб:
На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.):
За три квартала 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%.
Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%.
Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2009-2010 гг.):
Такая ситуация объясняется массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашёл отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. В то же время некоторое влияние на ставки оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с увеличением волатильности рубля и перспективой неурожая.
Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года.
Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.
Темп прироста накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам в сентябре замедлилился. За месяц она увеличилась на 2,3%, до 42,7 млрд рублей, тогда как месяцем ранее темп прироста составил 4,4%. Общий объём ипотечной задолженности на балансах банков за месяц вырос на 1,3%, до 1069,6 млрд рублей.
Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п.
По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности.
Стуктура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
Стуктура просроченной задолженности на 01.10.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
При этом совокупная доля «дефолтной» задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%; доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до одного месяца) – 5,2%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2%. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объём задолженности без просроченных платежей практически не уменьшился. Увеличение объёма «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. По мере выдачи ипотечных кредитов и накоплению новой ипотечной задолженности на балансах банков, Аналитический центр АИЖК ожидает постепенной стабилизации доли просроченной задолженности к концу 2010 года и ее постепенного снижения в 2011 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, по итогам года должен составить не менее 90%.
В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.
Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., %
Причинами снижения объема рефинансирования и доли АИЖК в третьем квартале 2010 года стали рост выдачи кредитов банками по собственным программам в связи с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью развитие специальных продуктов (военная ипотека, кредиты для распорядителей материнского капитала, кредиты, выдаваемые на покупку жилья на первичном рынке).
Материал предоставлен АИЖК
На первичного рынке жилья Москвы продолжается как постепенный рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабилизации наметившейся тенденции активизации рынка жилой недвижимости.
Предложение
В октябре 2010г. продолжилась тенденция роста предложения, начавшаяся еще в августе. Так, в октябре по сравнению с сентябрем число представленных к продаже квартир увеличилось на 11,9% и составило 16920.
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, в октябре по сравнению с сентябрем на 20%, и составило 4789.
.jpg)
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложения приходилась на ценовой сегмент от 150000 до 200000 руб.кв.м. и составляла 43%.
Чуть меньше, а именно 39%, составляла доля предложения ценового сегмента от 100000 до 15 000 руб.кв.м.
Доля предложения в наиболее доступном ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м. составляла 9%.
На долю наиболее дорого ценового сегмента от 200000 до 250000 руб.кв.м. приходиться также 9%.
.jpg)
Наибольшая доля предложения новостроек Москвы приходиться на монолитно-кирпичные дома и составляет 48%.
39% приходиться на монолитные дома и лишь 13% составляет доля панельных домов.
.jpg)
Спрос
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, однако, по сравнению с предыдущим месяцем спрос на данный тип квартиры снизился на 5% и составил 41%.
На 4% увеличился спрос на однокомнатные квартиры. Доля данного типа квартир в структуре спроса по комнатности составляла 39%.
18% пришлось на спрос по трехкомнатным квартирам, в сравнении с предыдущим месяцем доля спроса на данный тип квартир не претерпела изменений.
Лишь 2% составила доля спроса на многокомнатные квартиры, относительно предыдущего месяца данный показатель также не претерпел значительных изменений.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования наблюдался рост.
Так в октябре на долю обращений с привлечением ипотечного кредитования приходилось 18%, против 16,3% в сентябре.
.jpg)
Ценовая ситуация
В октябре на рынке первичного жилья наблюдается рост стоимости 1 кв. м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте.
Стоимость 1 кв.м. в рублях в октябре составила 152000, что на 2,5% больше, чем в сентябре. Стоимость кв.м. в долларах находилась на уровне 4935, что также на 2,5% больше относительно сентября.
В октябре 2010г. в сравнении с началом года рост цен в рублевом эквиваленте составил 41%, в то время как в долларовом эквиваленте - 36,4%.
.jpg)
Средняя стоимость 1 кв.м. в октябре в объектах эконом-класса составляла около 113000 руб., в проектах комфорт-класса находилась на уровне около 133500 руб., в новостройках бизнес-класса около 169000 руб.
Резюме
В октябре 2010 г. на рынке первичного жилья наблюдался явный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 16920 (+11,9%).
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, и составляло 4789 (+20%).
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложение приходилась на монолитные дома в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м.
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, в то время как менее востребованными остаются многокомнатные квартиры.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования в октябре наблюдался рост.
В октябре на рынке первичного жилья наблюдался рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Стоимость кв.м. в рублях в октябре составляла 152000 (+2,5%), в долларах 4935 (+2,5%).
На рынке первичного жилья продолжается как рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабильной наметившейся тенденции активизации рынка.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»