Выборг: новостройки в историческом городе
Выборг – один из старейших городов Ленинградской области, и это не может не накладывать определенного отпечатка на его сегодняшнюю жизнь. При этом в городе реализуются и новые жилищные проекты, интерес к которым, хоть и локальный, сохраняется.
Выборг расположен на Карельском перешейке на берегу Финского залива примерно в 140 км к северо-западу от Санкт-Петербурга, неподалеку от границы с Финляндией. Такое местоположение предопределяет интересность локального рынка новостроек практически исключительно для местных жителей.
В то же время, Выборг является одним из самых престижных городов Ленобласти, что обусловлено как богатой историей, так и развитой инфраструктурой. Население – одно из самых больших среди населенных пунктов региона – почти 80 тыс. человек. Выборг является довольно привлекательным туристическим центром и располагает серьезным промышленным потенциалом. Это обусловливает наличие в городе рабочих мест и относительно стабильного покупательского спроса на новую недвижимость.
Фон
Дополнительным стимулом для развития города стало включение Выборга в число первых пилотных проектов Минкультуры и Минстроя РФ по преобразованию городской среды с сохранением культурной и исторической идентичности.
Реализация проекта по превращению его в город-музей проходит в два этапа. Первый, рассчитанный на 2017–2018 годы, посвящен реализации плана по реставрации объектов и благоустройству исторической части. В ходе второго этапа (2019–2026 годы) будет сделан упор на приспособление исторических зданий и сооружений к современным условиям, развитие городской среды и возрождение исторического поселения.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, в 2017–2019 годах власти региона направят на восстановление старых зданий в Выборге около 2,5 млрд рублей. В результате кварталы города должны вернуть себе исторический облик довоенного периода, для чего будут использованы фотографии 1930-х годов.
Сейчас, по словам местных жителей, весь город стоит в строительных лесах. Модернизируется освещение. Идут активные работы и по ремонту дорог. По словам главы Комитета дорожного хозяйства, транспорта, связи, капстроительства и жилищных программ Выборгского района Сергея Петрова, в этом году развернутся работы по 25 адресам. Объем финансирования из регионального бюджета составил около 48 млн рублей, что на треть больше прошлогоднего уровня. «Кроме того, начинается строительство путепровода через пути железной дороги в Лазаревке стоимостью 405 млн рублей. Объект намечено ввести в 2020 году. Он существенно улучшит транспортную обстановку в городе», – отметил он.
Проекты
Рынок новостроек Выборга невелик, продажи идут лишь по нескольким адресам. Однако показательна стабильность реализации проектов: какие-то уже достроены, какие-то строятся, какие-то находятся в стадии проработки и согласования проектов. Некоторые девелоперы, завершив проект, затем запускают следующую его очередь. Интересно также, что наблюдается разнообразие классов жилья и используемых технологий.
Российская структура финского холдинга SRV Group в непосредственной близости от исторической части города, на Тупиковой улице, в два этапа ввела в эксплуатацию 12-этажный монолитный комплекс комфорт-класса «Малая Финляндия». Директор по маркетингу и PR компании Надежда Пукшанская сообщила «Строительному Еженедельнику»: «Мы планируем начать строительство второй очереди жилого проекта «Малая Финляндия» в этом году».
На Травяной улице компания «ГлавСтройкомплекс» сдала уже две очереди одноименного 11-12-этажного жилого комплекса эконом-класса, построенного по панельной технологии. Общая площадь жилья в ЖК «На Травяной» составила более 10 тыс. кв. м.
Элитный сегмент представлен малоэтажным комплексом Linna на Краснофлотской улице в исторической части Выборга. Застройщиком выступила компания «Грин Стрим». Также в центре города, на пересечении Крепостной улицы и Московского проспекта, реализован монолитно-кирпичный проект бизнес-класса – 6-этажный жилой комплекс «Магирус».
Кроме того, в последние годы в Выборге разными девелоперами реализован еще ряд проектов. Это, в частности, ЖК «Батарейная гора» (ГК «КВС»), ЖК «На Ленинградском проспекте» (компания «Десна Норд-Вест», аффилированная с Renaissance Construction), ЖК «Конунг» («Возрождение Санкт-Петербурга») и др.
Рынок
«Предложение на рынке Выборга рассчитано на локального покупателя», – подчеркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласна Надежда Пукшанская. «У нас мало инвестиционных сделок – люди в основном покупают квартиры для себя. Основные мотивы – улучшение собственных жилищных условий, покупка квартиры родителям или ребенку, который вырос и может жить отдельно от родителей», – рассказывает она.
Эксперт признает, что рынок – достаточно сложный. «Он ограничен, и покупательная способность не очень велика», – отмечает Надежда Пукшанская. Однако работать на нем вполне можно, что и демонстрирует SRV.
Петербургский рынок гостиничной недвижимости в 2017 году окончательно преодолел последствия кризиса и продемонстрировал рост ключевых показателей: качественный номерной фонд вырос на 3,5%, загрузка – на 2%, доходность – на 10%.
В этом году эксперты ждут повышения цен на гостиницы на 12-15% из-за Чемпионата мира по футболу.
Обогнали Москву
Прошлый год, несмотря на прогнозы скептиков, оказался довольно успешным для отельеров Петербурга. По данным экспертов компании Hotel Advisors, в среднем в 2017 году загрузка городских отелей составила 67-69%, что выше, чем годом ранее. «В некоторые месяцы загрузка немного падала, так как гостиницы повышали цены, но это снижение было незначительным и не повлияло на итоговый показатель», – отмечает соучредитель и партнер Hotel Advisors Сергей Данильченко.
«В 2017 году туристический поток в Петербург достиг показателя в 7 млн человек. Правда, начало высокого сезона было отмечено снижением общего числа гостей. Но Кубок Конфедераций, матчи которого проходили в нашем городе, привлек порядка 300 тыс. гостей и несколько выровнял ситуацию», – говорят эксперты IPG.Estate.
Особенно высоким оказался спрос на отели города в новогодние праздники – он даже превзошел ожидания участников рынка. «В этот период в среднем городские гостиницы были заполнены на 65% (обычный новогодний показатель – 45-55%), а цены выросли на 8%», – говорит Сергей Данильченко.
Правда, для многих отельеров объем загрузки был вторичен – они больше фокусировались на ее качестве, наращивая цены. В итоге в ряде сегментов средний тариф почти сравнялся с московскими показателями. А в люксовом сегменте даже впервые в истории его превзошел.
«Если в Петербурге средний тариф на люксовые номера в 2017 году достиг 18,5 тыс. рублей, то в Москве аналогичный показатель по итогам года составил всего 18,2 тыс. рублей», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Лидером по росту тарифа (как и в 2016 году), по данным JLL, стал средний гостиничный сегмент (три и четыре «звезды»). «Здесь показатель увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил почти 3,5 тыс. рублей. В результате сегмент продемонстрировал наивысший рост доходности на номер – на 11,7%», – утверждает Татьяна Веллер.
В целом же по городу за 2017 год, по данным Hotel Advisors, стоимость номера выросла на 9% (до 3,67 тыс. рублей), а доход на номер (средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер) – на 11% (до 2,5 тыс. рублей).
Новые номера
Устойчивый спрос на отели и растущая эффективность гостиничного бизнеса привлекают в сегмент новых игроков. По итогам 2017 года, общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тыс. номеров (по данным IPG.Estate).
В марте 2017 года в городе отрылся отель Hilton Saint Petersburg ExpoForum на 169 номеров. В июле сразу две гостиницы получили разрешения на ввод в эксплуатацию: это отель Kostas на ул. Профессора Ивашенцова, 2 (на 137 номеров) и гостиница Lotte в переулке Антоненко (на 154 номера).
«Качественный номерной фонд города за год вырос на 3,5%», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова.
Помимо брендированных международных отелей, номерной фонд города пополнили в этом году недорогие локальные сети – отели «Друзья» («Друзья на Фонтанке») и «Станция» (Station Hotel S13 и Station Premer S10), а также частные отели – «Резиденция Дашковой», Shouyuan и Akyan, дизайнерский Gamma и лофт-отель Wynwood в историческом центре Петербурга.
«Общий объем вышедшего за год на рынок нового гостиничного предложения превысил 800 номеров», – говорят эксперты компании Maris. «На долю отелей класса «четыре звезды» пришлось 52,1% нового предложения, 30,9% – на отели класса «три звезды» и 17% – на отели "пять звезд"», – сообщили эксперты IPG.Estate.
По прогнозу экспертов, в 2018 году (до начала ЧМ-2018) на рынок города выйдут еще примерно 800-1000 номеров в качественных проектах. В частности, международный номерной фонд пополнят оператор Intercontinental Hotels Group (его гостиница «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера станет первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и новичок рынка – MEININGER Hotels (откроет хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов).
Фактор Чемпионата
Именно ЧМ-2018 станет тем драйвером, который окажет на гостиничный рынок максимальное влияние. «На момент проведения Чемпионата мира мы прогнозируем рост числа туристов до 8 млн человек. Это будет абсолютный рекорд для мегаполиса», – говорят в IPG.Estate.
Отельеры, разумеется, рассчитывают заработать на этом событии. «Исходя из уже произведенного бронирования на 2018 год, в этом году средняя цена номера в отелях города выросла на 23%, спрос на номера – на 37%, а доходность номера – на 52%», – говорит Ксения Безбородова из компании Expedia.
«По итогам года, средний тариф на отели города либо сохранится на уровне весьма удачного 2017 года, либо еще вырастет. А загрузка качественного номерного фонда в период матчей может приблизиться к 100%, хотя исторически средние показатели первых двух месяцев лета были на уровне 84%, что тоже немало», – отмечает Татьяна Веллер из JLL.
«Мы прогнозируем в 2018 году рост стоимости размещения в отелях Петербурга в пределах 10-15%. На ситуацию повлияет не только Чемпионат мира, но также Международный экономический форум, Газовый форум и праздник «Алые паруса», который в этом году пройдет после игры "Бразилия – Коста-Рика"», – говорит операционный директор департамента апарт-отелей NAI Becar Анастасия Заболотная.
«Чемпионат даст участникам рынка неплохо подзаработать, но разово. Более интересен для рынка в целом эффект рекламы города, который дает проведение такого массового мероприятия. Его мы почувствуем позже», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Правда, пока опрошенные отельеры заявили о тревоге по поводу спроса на номера во время Чемпионата со стороны компании «Матч Аккомодейшн» (официальная организация, отвечающая за размещение делегаций, болельщиков и спортменов мундиаля). Он, увы, невысок. «Ждем конца марта, когда будет последний срок отмены официального бронирования на Чемпионат. И после этого будем сами продавать номера на период мундиаля», – сообщили в «Гранд Отель Европа».
Отели на воде
Чемпионат мира заставил власти города задуматься о развитии нового для Петербурга формата гостиниц – о плавучих отелях. В перспективе в городе может появиться несколько таких объектов. В частности, компания «Город на воде» высказала намерение построить три плавучих отеля (класса 3-4 «звезды») в акватории Невы и Большой Невки; совокупный номерной фонд – 320 номеров.
Эксперты рынка согласны, что идея с плавучими гостиницами интересна.
«Крупные отели этого формата в центре города могут нарушить «открыточные» виды. А в удаленных районах их бизнес будет уже сомнителен. Кроме того, набережные города практически не приспособлены для приема значительных потоков туристов со стороны реки. Есть проблемы с парковкой для туристических автобусов и такси. А плюс плавучих отелей в том, что их можно просто и быстро убрать при необходимости», – добавляет Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg.
Ряд петербургских застройщиков в своем маркетинговом арсенале имеет программы, предполагающие преференции при покупке квартир для сотрудников крупных компаний. Судя по наметившимся тенденциям, такая практика, скорее всего, будет получать все более широкое распространение.
Для профессионалов рынка не секрет, что некоторые девелоперы (прежде всего, разумеется, реализующие проекты в верхнем ценовом сегменте) стали предлагать сотрудникам крупных компаний (банки, нефтегазовый сектор, авиакомпании и пр.) льготы при покупке квартир.
Интересно, однако, что ряд ведущих застройщиков Северной столицы отказался рассказать «Строительному Еженедельнику» о своих партнерских программах, признав, впрочем, что таковые имеются. Другие игроки рынка были более откровенны.
Зачем это нужно
Главная причина появления таких программ очевидна: сотрудники лидеров российской экономики – это, безусловно, одна из наиболее платежеспособных категорий наших сограждан, с понятным и стабильным источником дохода. Но есть и другие мотивы. «Партнерские программы позволяют привлечь новых покупателей, проинформировать широкую аудиторию о наших проектах, в том числе по каналам внутренних корпоративных коммуникаций», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Пионер» в Санкт-Петербурге Ян Фельдман.
Генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков обращает внимание на то, что такие программы работают на имидж обеих компаний, в них участвующих. «Выбираем по принципу «Скажи, кто твой партнер, и я скажу, кто ты». Это должны быть лидеры в своей нише, надежные и устойчивые, с высоким уровнем доверия, сотрудники и клиенты которых могут стать нашими потенциальными клиентами», – отмечает он и добавляет: «Такая работа в рамках соглашения, например, с ПАО «Газпром», – это еще одно подтверждение нашего статуса как надежного застройщика и стабильно развивающейся компании».
«Работаете в Газпроме?»
Кстати, именно «Газпром» – наиболее часто упоминаемый участник партнерских программ, что, впрочем, не удивительно. Продолжающееся постепенно перебазирование многочисленных структур и «дочек» мегахолдинга в Петербург, которое ускорится после ввода в эксплуатацию осенью этого года «Лахта Центра», влечет за собой переезд в Северную столицу тысяч их сотрудников. И если сами подразделения «Газпрома» – «лакомый кусочек» для владельцев крупных бизнес-центров, то их работники интересуют именно застройщиков жилья, работающих в бизнес- и премиум-сегментах.
Сотрудники банков (в первую очередь – крупных, часто находящихся под контролем государства) – вторая по популярности категория граждан, которым рады петербургские девелоперы. Кроме того, программа может предполагать финансовое участие и самих банков-партнеров. «У нас подобные программы часто реализуются через предоставление ипотечных кредитов по сниженным ставкам. Для девелоперов подобные программы, безусловно, интересны. Застройщик получает гарантированных платежеспособных клиентов через банк и не несет никаких дополнительных затрат», – отмечает Елена Громова, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park (ГК «Кортрос»).
Профсоюзный дисконт
«Мы предоставляем скидки сотрудникам компаний-партнеров и банков-партнеров. В том числе «Газпрома», Сбербанка, ВТБ, банка «Санкт-Петербург» и других крупнейших отечественных банков (всего 12 банков). Размер такой скидки составляет 2%, она может суммироваться с 15-процентной скидкой при 100-процентной оплате», – говорит директор по маркетингу холдинга RBI Михаил Гущин.
Практически тот же «джентльменский набор» у ГК «Пионер». «Мы сотрудничаем с ПАО «Газпром» по программе «Газпром профсоюзный дисконт». Участники программы получают дополнительную скидку 2% при покупке квартир и апартаментов в наших проектах. Скидка суммируется со всеми действующими на момент покупки акциями. На специальные условия при покупке недвижимости в наших объектах могут рассчитывать и сотрудники банков-партнеров. Их у ГК «Пионер» около двух десятков, среди них крупнейшие российские банки – Сбербанк, ВТБ, банк «Санкт-Петербург», «Промсвязьбанк» и другие. Сотрудникам партнерских банков предоставляется дополнительная скидка в размере 0,5%», – рассказывает Ян Фельдман.
«В рамках программы для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, действуют персональная скидка 5%, а при покупке машино-места в паркинге – скидка 11%. Они могут также воспользоваться беспроцентной рассрочкой: при оплате 50% от суммы стоимости квартиры предоставляется персональная скидка в размере 5% на первоначальный взнос», – говорит Игорь Оноков.
По его словам, у компании также действует ряд программ лояльности с банками-партнерами – «Газпромбанком», Сбербанком, ВТБ и другими: «Для каждого банка разработана индивидуальная программа, предусматривающая предоставление скидок и преференций их сотрудникам при приобретении квартир».
Дальше – больше
Девелоперы, уже реализующие партнерские программы, говорят об их эффективности. Не удивительно поэтому, что такую практику стремится внедрить все больше застройщиков. «Мы наблюдаем стабильный спрос среди клиентов, приобретающих наши объекты с помощью партнерских программ», – отмечает Ян Фельдман.
«В настоящее время ведутся переговоры об особых условиях для сотрудников ПАО «Газпром» и его дочерних организаций, которые являются клиентами «Газпромбанка». Покупатели апартаментов в Royal Park получат льготный процент по ипотечному кредиту: ставка по ипотеке должна быть ниже на 1-3 п. п. по сравнению со стандартными», – рассказывает Елена Громова. По ее словам, компания готова расширять такую форму партнерства и рассматривать возможность продаж с преференциями сотрудникам компаний нефтегазовой, авиационной, банковской и других сфер.
Тем же путем пошли девелоперы Gatchina Gardens. «Мы приступили к строительству первого жилого парка в нашем проекте в конце прошлого года, но пока не выпускаем дома в открытую продажу. Это обусловлено как раз тем, что пока квартиры в курортных особняках доступны только по партнерским программам. Сейчас мы ведем переговоры с компаниями нефтегазовой отрасли, сферы гражданской авиации, а также крупными IT-компаниями. В частности, нами заключено соглашение о сотрудничестве с авиакомпанией "Россия"» – рассказывает руководитель проекта города-курорта Наталья Осетрова.