Выборг: новостройки в историческом городе
Выборг – один из старейших городов Ленинградской области, и это не может не накладывать определенного отпечатка на его сегодняшнюю жизнь. При этом в городе реализуются и новые жилищные проекты, интерес к которым, хоть и локальный, сохраняется.
Выборг расположен на Карельском перешейке на берегу Финского залива примерно в 140 км к северо-западу от Санкт-Петербурга, неподалеку от границы с Финляндией. Такое местоположение предопределяет интересность локального рынка новостроек практически исключительно для местных жителей.
В то же время, Выборг является одним из самых престижных городов Ленобласти, что обусловлено как богатой историей, так и развитой инфраструктурой. Население – одно из самых больших среди населенных пунктов региона – почти 80 тыс. человек. Выборг является довольно привлекательным туристическим центром и располагает серьезным промышленным потенциалом. Это обусловливает наличие в городе рабочих мест и относительно стабильного покупательского спроса на новую недвижимость.
Фон
Дополнительным стимулом для развития города стало включение Выборга в число первых пилотных проектов Минкультуры и Минстроя РФ по преобразованию городской среды с сохранением культурной и исторической идентичности.
Реализация проекта по превращению его в город-музей проходит в два этапа. Первый, рассчитанный на 2017–2018 годы, посвящен реализации плана по реставрации объектов и благоустройству исторической части. В ходе второго этапа (2019–2026 годы) будет сделан упор на приспособление исторических зданий и сооружений к современным условиям, развитие городской среды и возрождение исторического поселения.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, в 2017–2019 годах власти региона направят на восстановление старых зданий в Выборге около 2,5 млрд рублей. В результате кварталы города должны вернуть себе исторический облик довоенного периода, для чего будут использованы фотографии 1930-х годов.
Сейчас, по словам местных жителей, весь город стоит в строительных лесах. Модернизируется освещение. Идут активные работы и по ремонту дорог. По словам главы Комитета дорожного хозяйства, транспорта, связи, капстроительства и жилищных программ Выборгского района Сергея Петрова, в этом году развернутся работы по 25 адресам. Объем финансирования из регионального бюджета составил около 48 млн рублей, что на треть больше прошлогоднего уровня. «Кроме того, начинается строительство путепровода через пути железной дороги в Лазаревке стоимостью 405 млн рублей. Объект намечено ввести в 2020 году. Он существенно улучшит транспортную обстановку в городе», – отметил он.
Проекты
Рынок новостроек Выборга невелик, продажи идут лишь по нескольким адресам. Однако показательна стабильность реализации проектов: какие-то уже достроены, какие-то строятся, какие-то находятся в стадии проработки и согласования проектов. Некоторые девелоперы, завершив проект, затем запускают следующую его очередь. Интересно также, что наблюдается разнообразие классов жилья и используемых технологий.
Российская структура финского холдинга SRV Group в непосредственной близости от исторической части города, на Тупиковой улице, в два этапа ввела в эксплуатацию 12-этажный монолитный комплекс комфорт-класса «Малая Финляндия». Директор по маркетингу и PR компании Надежда Пукшанская сообщила «Строительному Еженедельнику»: «Мы планируем начать строительство второй очереди жилого проекта «Малая Финляндия» в этом году».
На Травяной улице компания «ГлавСтройкомплекс» сдала уже две очереди одноименного 11-12-этажного жилого комплекса эконом-класса, построенного по панельной технологии. Общая площадь жилья в ЖК «На Травяной» составила более 10 тыс. кв. м.
Элитный сегмент представлен малоэтажным комплексом Linna на Краснофлотской улице в исторической части Выборга. Застройщиком выступила компания «Грин Стрим». Также в центре города, на пересечении Крепостной улицы и Московского проспекта, реализован монолитно-кирпичный проект бизнес-класса – 6-этажный жилой комплекс «Магирус».
Кроме того, в последние годы в Выборге разными девелоперами реализован еще ряд проектов. Это, в частности, ЖК «Батарейная гора» (ГК «КВС»), ЖК «На Ленинградском проспекте» (компания «Десна Норд-Вест», аффилированная с Renaissance Construction), ЖК «Конунг» («Возрождение Санкт-Петербурга») и др.
Рынок
«Предложение на рынке Выборга рассчитано на локального покупателя», – подчеркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласна Надежда Пукшанская. «У нас мало инвестиционных сделок – люди в основном покупают квартиры для себя. Основные мотивы – улучшение собственных жилищных условий, покупка квартиры родителям или ребенку, который вырос и может жить отдельно от родителей», – рассказывает она.
Эксперт признает, что рынок – достаточно сложный. «Он ограничен, и покупательная способность не очень велика», – отмечает Надежда Пукшанская. Однако работать на нем вполне можно, что и демонстрирует SRV.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.