Майские планы страны
Сразу после инаугурации Президент РФ Владимир Путин подписал Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития страны до 2024 года», получивший в народе название «майский указ». Значительная часть его тезисов касается темы строительства жилья и инфраструктуры. Строители вниманию к рынку рады. Но говорят, что от деклараций до конкретных действий может быть пропасть.
Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» Владимир Путин подписал 7 мая. Документ опубликован на официальном сайте Кремля. Практически все его пункты касаются темы строительства. Главный тезис заключается в том, что к 2024 году в стране планируют значительно сократить объем аварийного жилья и увеличить жилищную застройку не менее чем до 120 млн кв. м в год. Благодаря этому ежегодно до 5 млн семей смогут улучшить свои жилищные условия (то есть речь идет о 30 млн семей или около 100 млн человек при общей численности населения России 144 млн человек). Причем, значительная часть сделок будет заключаться с привлечением ипотеки, ставку по которой планируют опустить ниже 8% годовых (это тоже декларировано в «майском указе»).
Очень важно, что в новом «майском указе» сделан особый упор на создание комфортной среды. Если до этого говорилось о приоритетном развитии рынков жилья и ЖКХ, то сейчас это звучит уже как «жилье и комфортная среда».
Стройка – наше все
Акцент в «майском указе» сделан не только на строительстве жилья. Но темой стройки буквально пронизаны и другие пункты документа. Так, в разделе о демографии говорится о необходимости строительства детских садов и объектов для массового спорта и отдыха. В пункте о здравоохранении – о возведении амбулаторий, а также фельдшерских и фельдшерско-акушерских пунктов в населенных пунктах, где проживают от 100 человек до 2 тыс. В разделе о культуре – о строительстве и реконструкции музеев, концертных залов, творческих школ, выставочных пространств, сельских клубов и ТЮЗов. В пункте по экологии декларированы модернизация систем водоснабжения, снижение выбросов в атмосферу не менее чем на 20% (что означает, как минимум, модернизацию систем вентиляции), а также строительство предприятий для переработки мусора. В разделе о промышленности говорится о необходимости реконструировать предприятия, а в пункте о развитии международных связей – о создании и модернизации пунктов пропуска через границу. Так что, по сути, только в разделе про науку не оказалось пунктов, напрямую касающихся стройки.
Важная роль в «майском указе» отведена и инфраструктурным проектам – качеству городской среды, развитию дорог, портов, транспортных узлов. Здесь национальные задачи не менее амбициозны, чем в жилищной сфере. Так, власти рассчитывают за 6 лет увеличить долю современных дорог регионального значения минимум до 50%, а дорог в крупных городах – до 85%. При этом доля перегруженных магистралей страны должна сократиться до 10%, а смертность в ДТП – снизиться в 3,5 раза (а в 2030 году вообще исчезнуть). Для этого, в частности, предлагают развивать механизмы «инфраструктурной ипотеки» и работу по контрактам жизненного цикла, внедрять новые технические требования и усиливать ответственность водителей.
Серьезный акцент в документе сделан и на развитии цифровых технологий в экономике. Внутренние затраты на эту сферу за 6 лет, по сравнению с 2017 годом, должны вырасти в три раза. Цифровое преобразование затронет прежде всего приоритетные отрасли экономики – то же строительство, городское хозяйство, транспортную и энергетическую инфраструктуру. Там будут внедрять технологии и платформенные решения – преимущественно отечественного образца. К слову, Петербург в этом смысле в передовиках – у нас уже внедрена единая система строительного комплекса (ЕССК), которая позволяет удаленно оформлять права на землю, согласовывать градостроительную документацию и пр. Другим городам и отраслям также придется активно внедрять инновации. Это разовьет несырьевой сектор экономики. Ожидается, что он достигнет 20% ВВП и станет конкурентоспособным.
Комплексный план модернизации транспортной инфраструктуры Правительство РФ должно утвердить до 1 октября этого года. После этого будут составлены «дорожные карты» по каждому направлению и начнется работа.
Амбиции и реальность
Участники рынка приняли к сведению озвученную стратегию, но ликовать не спешат. Смущает то, что задача поставлена, мягко говоря, амбициозная. А решать ее руководство страны собирается, заменив привычную «долевку» на проектное финансирование, внедряя в отрасли новые технологии и снижая административную нагрузку на девелоперов.
«Эффективность этих мер сомнительна. О том, что отмена «долевки» может парализовать рынок, не говорит только ленивый. И проектное финансирование вряд ли сможет стать ее альтернативой, поскольку ни банки, ни строители к этому шагу не готовы. Новые технологии – тоже вроде бы дело хорошее и перспективное. Но о том, как они у нас внедряются, по рынку ходят анекдоты. Уровень этих новых технологий пока так низок, что порой эффективней и проще действовать топором и по старинке бегать по кабинетам. То же самое и с административной нагрузкой. Одной рукой наши власти снижают барьеры в отрасли, а другой переписывают законы, из-за чего число этих самых барьеров и их высота только увеличиваются», – говорит председатель совета директоров «АРИН» Андрей Тетыш.
«Строительство такого объема нового жилья на ровном месте невозможно. Придется мобилизовать застройщиков и повысить эффективность их работы. Это можно сделать через усиление конкуренции. Но вы же видите, как развивается ситуация: отрасль укрупняется (доля лидеров рынка за прошлый год выросла на 15%), а средний и малый бизнес массово банкротится. Кроме того, в стране пока нет эффективной государственной системы управления пространственным развитием и нет инструментов устойчивого финансирования данной национальной программы. А без больших денег эти большие планы так и останутся сомнительными декларациями. Для решения пресловутого квартирного вопроса стране нужны не косвенные стимулирующие меры, а вполне конкретные шаги на уровне законов и финансов», – добавляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Нельзя сказать, что такое увеличение ввода жилья невозможно в принципе. Вопрос скорее в том, что не во всех регионах есть реальные предпосылки для такого роста. Не везде есть спрос и наличие подготовленных земельных участков», – говорит руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с государственными органами Дмитрий Михалев.
С ним согласен гендиректор компании «Главстрой СПб» Александр Лелин: «Построить-то мы сможем. Вопрос в другом – кто будет все это покупать?». «За последние 5 лет объем ввода жилья в Петербургской агломерации вырос почти в два раза: с 3,5 млн кв. м в год до почти 7 млн кв. м. При этом потенциально (строить в Петербурге можно и больше) еще есть мощности. Был бы спрос. Но я тоже не понимаю, за счет чего власти смогут его обеспечить. Особенно сейчас, когда реальные доходы населения снижаются», – добавляет Андрей Вересов из АН «Метры».
«Вполне возможно, что в части строительства дорог эти планы могут быть реализованы. Но для коммерческих компаний положительных изменений я не жду. Могу предположить, что выиграют лишь аффилированные компании или с большой долей государственного участия. Скорее всего, в ближайшее время стоит ждать новых банкротств среди частных строительных компаний», – таков прогноз Елены Лашковой, генерального директора ГК «ГЕОИЗОЛ».
Помешал кризис
В целом пока не ясно, будет ли «майский указ» выполнен. К слову, в прошлом «майском указе», который был издан ровно шесть лет назад, 7 мая 2012 года, и так же четко расставлял приоритеты в развитии российской экономики, стройки было значительно меньше. И многие декларации удалось исполнить лишь отчасти. В частности, главный тезис «майского указа» 2012-го – создать в стране до 2020 года 20 млн технологичных и хорошо оплачиваемых рабочих мест – так и остался на бумаге.
Специалисты кивают на экономический кризис и западные санкции, введенные после присоединения Крыма. Мол, из-за них не удалось воплотить в жизнь все, что было задумано. На самом деле уже через год после того, как «майский указ» был опубликован, в Министерстве экономики подсчитали, что для выполнения поставленных задач экономика страны должна расти на 7% в год. Но даже до кризиса и санкций этот показатель был утопичным. Сам Владимир Путин вскоре признал, что «завысил планку». Но исполнять намеченное все равно пришлось, поскольку на кону был престиж лидера страны. И делали это в основном за счет региональных бюджетов. Они стали активно брать в долг, чтобы соответствовать заявленным показателям хотя бы по выплатам бюджетникам, что только усугубило ситуацию. Как будет в этот раз – непонятно.
Мнение
Владимир Пехтин, советник председателя правления холдинга «РусГидро»:
– Специфика гидроэнергетической отрасли состоит в том, что значительное количество мощных ГЭС было введено в строй в 1950–1960-х годах. Возникла необходимость модернизации и замены оборудования. Проблему нужно было решать радикально, и в 2012 году в «РусГидро» была утверждена масштабная Программа комплексной модернизации генерирующих объектов, предусматривающая замену к 2025 году всего оборудования с истекшим сроком эксплуатации.
Изменились подходы к модернизации – на первый план вышла безопасность. Первыми проектами, реализованными в идеологии комплексной модернизации, стали восстановление Саяно-Шушенской ГЭС, реконструкция ГЭС Саратовской, Новосибирской, Жигулёвской, Камской и др. Развивается новое строительство; так, возведение ТЭЦ «Восточная» планируется завершить осенью 2018 года. О новых проектах: возводятся Сахалинская ГРЭС-2, Якутская ГРЭС-2, вторая очередь Благовещенской ТЭЦ и др.
Время не стоит на месте, модернизация требует применения современных материалов, установки инновационного оборудования, новых подходов к проектированию и строительству.
Любая модернизация, увеличивающая подачу электроэнергии, увеличивает и производительные силы в регионах и городах, а значит, способствует росту экономики. Это важнейшее направление развития, и абсолютно верно, что оно обозначено в «майском указе».
Александр Гримитлин, президент Ассоциации «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», вице-президент НОПРИЗ:
– Для исполнения Указа, на мой взгляд, необходимо, во-первых, создать работающую нормативно-правовую и нормативно-техническую базу. Во-вторых, провести инвентаризацию и квалификацию выбросов промышленных предприятий и на основе полученной информации выработать конкретные рекомендации. В-третьих, для реализации рекомендаций создать библиотеку типовых проектных решений в области устройства пыле-, газоочистительных сооружений с применением отечественного оборудования. К слову, уровень очистки при помощи продукции российских компаний очень высок.
Также необходимо четко прописать механизмы экономического стимулирования предприятий (в частности – упомянутые в тексте Указа возможности получения налоговых льгот при модернизации рабочих мест), а также применить инструменты льготного кредитования и государственного софинансирования вышеуказанных мероприятий.
Геннадий Талашкин, президент Союза строителей железных дорог:
– Часть задач, поставленных Президентом РФ Владимиром Путиным в целях развития железнодорожной инфраструктуры, входит в Долгосрочную программу развития ОАО «РЖД» до 2025 года, которую утвердили на III Железнодорожном съезде в ноябре 2017 года. В программе указаны сроки реализации проектов и источники их финансирования. Многие уже реализуются.
Это комплексная реконструкция БАМа и Трансссиба, развитие железнодорожных подходов к портам Северо-Западного и Азово-Черноморского бассейна. В этом году начинается строительство ВСМ «Москва – Казань». Вложения в инфраструктуру, наряду с логистическими решениями, позволят значительно сократить сроки перевозок и увеличить их объем.
Параметры Долгосрочной программы РЖД будут синхронизированы с Комплексным планом модернизации и расширения магистральной инфраструктуры, который Правительство РФ утвердит до 1 октября этого года. Примечательно, что в соответствии с Указом Президента задачи инфраструктурного (в том числе железнодорожного) строительства возводятся в ранг национальных и стратегических целей развития страны, с принятием соответствующих документов на высоком уровне. Это гарантирует, что поставленные перед железнодорожниками задачи будут выполнены в срок.
С начала года банки Петербурга увеличили количество выданных кредитов строительным компаниям в 1,5 раза. Снижение ставок способствуют росту спроса на кредиты, считают эксперты.
Согласно сведениям Центробанка, объем кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в рублях в сфере строительства в январе-мае 2017 года составил по всему Северо-Западному округу 84,635 млрд рублей, увеличившись на 26,8%. В Санкт-Петербурге банки выдали 66,484 млрд рублей, что превышает прошлогодние выдачи на 53,4%. Это наиболее значительный рост за последнее время.
«Спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. Заявки на инвесткредиты зависят также от долгосрочного прогнозирования. Строительный сектор региона, особенно в жилищном сегменте, удерживает устойчивые позиции, а для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов», – отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. По его словам, банк выдает застройщикам кредиты как на завершение текущих объектов, так и рассматривает заявки на финансирование новых проектов, продолжая участвовать в крупных проектах надежных застройщиков. Общий объем выдач компаниям данной отрасли за первое полугодие 2017 года в СЗРЦ ВТБ также вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Кредиты дешевеют
Рост объемов кредитования в этом году обусловлен, в первую очередь, снижением процентных ставок, отмечает Артем Фильков, начальник управления кредитного анализа банка «Александровский». Строительные компании получили возможность привлечь дополнительные заемные средства в большем объеме – для реализации новых проектов и дофинансирования расходов по текущим. Ставки, по словам банкира, снизились с начала года на 1–2%.
Стоимость кредитов падает параллельно со снижением ключевой ставки регулятором, которая на сегодняшний день составляет 9%. Соответственно, снижается и стоимость обслуживания кредитов, они становятся более привлекательными для компаний. Хотя условия кредитования и ставки существенно зависят от состояния застройщика и залогового имущества. «Если рассматривать доходность по облигациям крупных застройщиков как ориентир, то скорее всего в большинстве случаев ставки по кредитам строительным компаниям, учитывая повышенные риски данного сектора, превышают 12%», – полагает аналитик группы «ФИНАМ» Богдан Зварич.
Уровень ставок по проектному финансированию составляет 12–15% годовых, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство». Реальные ставки и условия ни банки, ни застройщики не разглашают, они могут сильно отличаться по клиентам. «Условия предоставления заемных средств были и остаются индивидуальными, зависящими от многих критериев, среди которых параметры сделки, финансовое положение клиента, состав и качество обеспечения», – добавляет Руслан Еременко.
Большинство кредитных заявок по-прежнему поступает на пополнение оборотных средств, но банки отмечают постепенное восстановление спроса на «длинные» деньги. Так, в этом году ВТБ открыл финансирование нескольких новых крупных проектов. «Мы активно работаем в сфере финансирования жилых проектов крупных и надежных застройщиков, обладающих большими портфелями объектов. Проекты в этой сфере в нашем портфеле занимают бoльшую долю, нежели коммерческая недвижимость», – рассказывает банкир.
Проектные перспективы
Однако говорить о том, что проектное финансирование возвращает прежние позиции, пока рано. Банки готовы кредитовать, а застройщики кредитоваться, но критерии банков очень сильно разнятся. Банки ждут улучшения финансового состояния застройщиков, а для этого, как минимум, должны вырасти продажи и стоимость жилья.
Проектное финансирование выделяется на весь срок строительства дома, но наиболее необходимо на старте проекта, когда застройщик может позволить себе более высокую относительно ипотеки процентную нагрузку, объясняет г-н Ельцов. На этом этапе продавать жилье, особенно не самым крупным застройщикам, невыгодно: низкая степень готовности не позволяет реализовывать квартиры по цене, близкой к цене построенного дома. Именно на этапе 0–40% готовности дома застройщик, финансируя стройку за счет дорогих кредитов, без привлечения дольщиков по низким ценам, выиграет в цене продажи квартир на более высокой степени готовности объекта. Для дольщиков также безопаснее покупать объект на более поздних стадиях. Ситуация же, когда застройщик активно распродает дом еще на нуле, по низким ценам, вызывает много вопросов: риски, что собранных денег потом не хватит, в том числе из-за роста себестоимости на протяжении 2–3 лет строительства дома, очень высоки.
Банки, в свою очередь, требуют, чтобы у застройщика было как можно больше иных источников финансирования, в том числе собственных средств. И когда объект более-менее «раскручен», это требование выполнить проще. Но когда стройка только начинается, застройщик потратился на покупку участка, проектную документацию, начальные работы и пр., потребность в дополнительном финансировании, конечно, высока.
В текущей ситуации проектное финансирование по хорошим ставкам доступно только самым крупным застройщикам. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» профинансировал ЖК «LEGENDA на Комендантском, 58» на 2,2 млрд рублей. С привлечением ресурсов банка ВТБ ведутся проекты «Ясно. Янино» и «Новое Сертолово» Группы КВС, строится многоквартирный дом в ЖК «Огни Колпино» Группы «Квартал 17А». Setl Group возводит офисный центр в ЖК «Riverside» с привлечением кредитной линии ВТБ. Недавно банк профинансировал реализацию проекта концерна «Детскосельский». Невозобновляемая кредитная линия на 2 млрд рублей открыта на семь лет.
Банк «Российский капитал» выдал 500 млн рублей кредита застройщику «Проспект КИМа, 19». Эти деньги фирма вложит в гостинично-офисный лофт-квартал Docklands на Васильевском острове.
В июне текущего года Северо-Западный банк Сбербанка открыл строительной компании «ЛенРусСтрой» кредитную линию в 650 млн рублей на строительство ЖК «Новое Горелово».
Кстати, Сбербанк улучшил условия кредитования строительства жилой недвижимости. Минимальная доля собственных средств заемщика в финансировании проекта снижена с 25 до 15% для объектов с высокой степенью строительной готовности. Для иных проектов доля собственных средств может быть снижена за счет предоставления дополнительного (комплементарного) кредита под более высокую процентную ставку. Кроме того, Сбербанк запустил новый продукт – бридж-кредитование под залог жилья, строящегося с привлечением кредитных средств Сбербанка (обязательное условие – срок завершения строительства составляет менее одного года). Бридж-кредиты предоставляются на срок до четырех лет, средства можно будет использовать для финансирования начальных этапов новых проектов строительства жилой или коммерческой недвижимости. По данным Сбербанка, объем кредитов на строительство жилой недвижимости растет и составил 33% в кредитном портфеле корпоративных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка по направлению финансирования строительства.
Мнение
Дмитрий Ипатов, гендиректор ООО «Петрострой»:
– На данный момент мы используем для строительства наших объектов только собственные средства, в последнее время большую активность в направлении проектного финансирования проявляет Сбербанк. Но мы запустили такую схему на одном из объектов и хотим посмотреть, что из этого получится. У проектного финансирования есть очевидные плюсы: когда покупатели видят, что целевое финансирование проводит банк, это является для них дополнительным элементом доверия к застройщику. Кроме того, при участии банка покупатель знает, что объект будет точно достроен.
В этом сочетании учтены все интересы: банк сам финансирует строительство, сам выделяет ипотеку, то есть получает свою процентную ставку от застройщика. Застройщик минимизирует свои расходы, так как получает возможность строить объект быстро. При этом, если что-то происходит с компанией, банку достается залог в виде квартир. Если количество свободных денег сможет удовлетворить рынок, то скорее всего за проектным финансированием будущее.
Евгений Удальцов,
генеральный директор ГК «Бау Сити»:
– Получить у банка заемные средства возможно, лишь предоставив залоговые активы, оценка которых, произведенная по заказу банка, обычно бывает далека от реальной рыночной стоимости. В данном случае преимущество имеют крупные застройщики и промышленные группы.
Проектное финансирование, позволяющее получить кредит без предоставления залога, на сегодняшний день почти не работает, так как увеличивает риски банков, связывает оперативную свободу застройщика и увеличивает его штат. При всех озвученных сложностях кредитование помогает соблюсти плановые темпы строительства при колебаниях спроса на первичную недвижимость. Конечную цену новостройки формирует рыночная цена, которую готов платить покупатель вне зависимости от того, пользуется застройщик кредитованием или нет.
Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом. Аналитики подвели итоги первого полугодия, и их выводы далеки от оптимистичных. Надежды на рост эксперты откладывают на конец года.
Эксперты расходятся в оценках текущей ситуации. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок новостроек относительно стабилен. Объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился всего на 200 тыс кв. м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв. м. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, это позволяет говорить о сохранении спроса на первичном рынке на высоком уровне.
Иные данные приводит Knight Frank St Petersburg. По их данным, за первое полугодие 2017 года на «первичке» было продано лишь 1,5 млн кв. м жилья, что на треть меньше по сравнению со вторым полугодием 2016 года. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала 2017 года снизился на 5%, а в пригородах – на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. Так, с января по июнь текущего года в продажу было выведено около 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир.
С начала года эксперты ждали роста на новостройки, и роста доли покупок с использованием кредитов. Но пока этого не случилось.
По данным исследований риэлтерской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года снизились на 20%. При этом объем ввода вырос на треть. «Ведущие застройщики сориентировались – во втором квартале мы наблюдали обилие акций (скидки, беспроцентные рассрочки, паркинги в подарок, отделка в подарок), плюс снизилась ипотечная ставка. Это стимулировало спрос, во втором квартале он пошел вверх», – комментирует президент ГК «ЭКОТОН», председатель правления НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Екатерина Романенко.
Прямое отражение
«Основное предложение составляет массовый сегмент, проекты КОТ. При этом цены очень разные, и многое зависит от стратегии застройщика. В одной локации цены за метр могут находиться в вилке от 80 до 110 тыс. рублей за «квадрат», – описывает ситуацию Ольга Трошева. В качестве примера она приводит Московский и Приморский районы.
По итогам полугодия цены на квадратный метр (без учета акций и скидок) сохранили стабильность. Незначительные колебания в 2–3% от месяца к месяцу не повлияли на рынок и никак не отразились на активности покупателей. «Люди больше не реагируют на ежемесячные колебания, – делится наблюдением директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева. – Действуют только агрессивные распродажи, скидки не менее 20%. Мы сталкиваемся с тем, что люди выжидают».
Лидеры рынка могут позволить не снижать ценник, периодически «заигрывая» с покупателем акциями и скидками. Те, кто предлагает качественный продукт, могут себе позволить держать цены на прежнем уровне и даже повышать их.
По мнению директора по маркетингу компании LEGENDA Всеволода Глазунова, ценник снижают те, кто не в состоянии привлечь покупателя иными способами. Например, качеством продукта. «Мы на 15% подняли цены во всех своих проектах, и к нам продолжают идти. Сильный проект от устойчивого застройщика в цене не падает в принципе», – комментирует он.
Это мнение разделяет и Юлия Роженцева. По ее словам, цена объектов на первичном рынке прямо отражает надежность компании. Причем себестоимость проектов растет с каждым годом, на нее влияют новые требования, предъявляемые к застройщикам, и постоянные изменения в градостроительном законодательстве.
Тенденцию подтверждают и проектировщики. «Находясь в самом начале этой цепочки, могу сказать, что в ближайшее время цены будут только расти, иначе многие застройщики окажутся в тяжелом положении, – прогнозирует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Часть проектов уже сегодня находится за гранью рентабельности. На девелопера давят выросшая себестоимость, высокая конкуренция, ужесточающиеся требования законодательства».
Одни девелоперы сокращают бюджет покупки, уменьшая метраж квартир, другие работают на эмоциональных и рациональных мотивациях покупателя, предлагая за счет ипотеки купить квартиру на 10 метров больше и комфортнее. Задача проектировщика в этих условиях, по словам господина Богданова, «держать в узде себестоимость».
Потребитель как трендсеттер
Сегодня покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился в три раза – с одного месяца до трех. Изменился и средний возраст покупателя – он снизился до 35–45 лет.
Клиент более информирован: он собирает данные из массы различных источников – от консалтинговых агентств до соцсетей, предъявляет более осмысленные требования. Люди стали более осознанно подходить к оформлению сделки. Не последнюю роль играет и наличие ипотеки: понимая итоговую стоимость покупки и срок выплаты кредита, потребитель хочет получить за свои деньги максимально качественный продукт.
«Часто начинают поиск квартиры под определенный бюджет, но 80% покупателей готовы искать дополнительные средства, чтобы купить то, что понравилось», – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.
Впрочем, эта тенденция характерна скорее для покупателей бизнес-класса: клиент готов двигаться к лучшему варианту и варьировать стоимость сделки. Более рациональные покупатели из комфорт- и эконом-классов не склонны менять бюджет покупки: они скорее выберут аналогичный объект у другого застройщика, если тот предложит им символическую скидку или квартиру чуть большего метража за ту же сумму.
Эксперты связывают надежды на рост рынка с понижением ключевой и ипотечной ставки – именно этот инструмент традиционно стимулирует рост. Риэлторы, опираясь на статистику, ожидают оживления спроса в связи с президентскими выборами и чемпионатом мира по футболу. «Недвижимость всегда была тихой гаванью, и люди перед выборами стремятся инвестировать свои средства, и квадратные метры по-прежнему остаются самым надежным вложением», – уверена Екатерина Романенко.
Мнение
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется. Каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим. Себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом-классе (и девелоперов, и подрядчиков), уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание.