Лифт вызывали?
По мнению экспертов, федеральная программа ускоренной замены лифтового оборудования в жилых домах показывает первые положительные результаты, но оценивать ее эффективность преждевременно.
В России в прошлом году начала действовать программа ускоренной замены лифтов. Проект позволяет увеличить объем закупки и установки новых лифтов за счет заемных средств. На Всероссийском совещании по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и городской среды, прошедшем несколько дней назад, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что до 2020 года в рамках данной программы необходимо установить в жилых домах россиян 75 тыс. новых подъемных механизмов.
Необходимо наращивание
В 2017 году в программе участвовали 20 регионов страны. В том числе и Петербург, где, как и в целом по России, около трети лифтов уже выработали свой ресурс. В городе по данной программе были подписаны контракты на замену более 400 лифтов. Поставкой лифтового оборудования занимаются подмосковный Щербинский лифтостроительный завод и белорусский «Могилёвлифтмаш». К монтажу привлекались такие компании, как ООО «МЛМ Нева трейд», ООО «СПбЛЗ», ООО «Радел», ООО «СПб Лифт».
Генеральный директор группы компаний «ГОСТ» Никита Скорняков, говоря об эффективности программы, отмечает, что «лучше хоть столько, чем вообще ничего». Эксперт напоминает, что в петербургских многоквартирных домах насчитывается 42,5 тыс. лифтов. Более 11 тыс. из них уже выработали свой нормативный ресурс и требуют либо полной замены, либо капитального ремонта. При этом ежегодно модернизируются не более 1,5 тыс. лифтов, а для того, чтобы быть уверенными в стопроцентной безопасности каждой машины, их нужно заменять каждый год как минимум по 3 тыс.
Сегодняшняя ситуация с лифтами – последствие недостаточного внимания, которое уделялось этому вопросу в Петербурге в 2003–2011 годах, отмечает Никита Скорняков. Тогда заканчивался нормативный срок службы оборудования, введенного в эксплуатацию в 1978–1986 годах. Это годы массовой застройки Приморского, Выборгского, Московского и Невского районов, Ржевки и Юго-Запада, девятиэтажки тогда сдавались микрорайонами. И в каждой из них были лифты. А через 25 лет, когда их срок службы стал выходить за пределы нормы, такого количества денег в городском бюджете на их ремонт не было.
Смысл запущенной программы заключается в том, что те же самые лифты, включенные в программу капремонта, можно заменить раньше – с помощью средств банков, предоставляемых в рассрочку. «И эта программа, безусловно, хороша в тех случаях, когда лифт аварийный и его нужно срочно, еще вчера, менять. Тогда да – в кредит, как угодно, лишь бы обеспечить безопасность жителей. Напрашивается вывод: для того, чтобы можно было заменить больше лифтов, нужно увеличивать бюджеты региональных фондов капремонтов. А это аналогично увеличению ставок сборов платежей с населения. Другой вариант – привлечение сторонних инвестиций, но для того, чтобы кто-то был готов вкладываться в ЖКХ, нужно сначала полностью перестроить работу отрасли, сделав ее более прозрачной», – резюмирует Никита Скорняков.
Альтернативы нет
Директор по развитию экспертно-консалтинговой группы «МТК Эксперт» Максим Клименко считает, что пока судить об эффективности программы рано. Нужны результаты больше чем в одном регионе в разрезе 3 лет (выплата первых займов). «Надо оценить качество и скорость установки лифтов, их технические параметры в динамике. Убедиться, что на замену не идет «самый дешевый вариант», а тендеры на монтаж – не региональная фикция. Не повредит общественный контроль – цены на производство и установку, спецификации лифтов должны быть в открытом доступе», – отмечает он.
К тому же, по словам эксперта, ускоренная замена лифтов не гарантирует быстрого доступа к ним. Сейчас каждый замененный лифт принимает Ростехнадзор в течение 15 рабочих дней, если нет нарушений. Каждая недоработка увеличивает срок ввода в эксплуатацию еще на 15 дней. «Кроме того, есть резон сделать финансирование более прозрачным. Закрепить на федеральном уровне группу стабильных банков, желательно с государственным участием, которые займутся кредитованием. Список банков разместить в открытом доступе. На сегодняшний день альтернативы программе не вижу. Можно модернизировать – создать под нее отдельную инфраструктуру. В частности, построить заводы с участием государства и частного капитала (те же банки), чтобы каждый отвечал за процесс. Развести «лифты на продажу» и «лифты под ускоренную замену», чтобы второй вариант не производился нехотя, без финансовой мотивации. Создать федеральную монтажную организацию, чтобы заменять лифты с одинаковым качеством», – перечисляет варианты Максим Клименко.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов полагает, что программа обновления лифтов необходима по нескольким причинам. «Во-первых, это повышение безопасности граждан, сохранение их жизни и здоровья. Во-вторых, изготовление большого количества лифтов загрузит их производителей, а также предприятия других отраслей, что благоприятно отразится на экономике государства, увеличит поступления в бюджет. Наконец, успешная реализация программы будет способствовать развитию всего ЖКХ страны, позволит продолжить его обновление, заменить другое оборудование и механизмы, причем не только в многоквартирных домах. Так что нет никаких сомнений в том, что программу обновления лифтового хозяйства нужно продолжать. Конечно же, работа предстоит масштабная, но выполнить ее – реально (не исключено, что это можно будет сделать раньше). То, что она успешно реализуется, говорит о том, что вряд ли она нуждается в существенной коррекции, тем более власти, общественные организации и сами жители следят за ее исполнением, высказывают свое мнение, и, если потребуется, необходимые коррективы могут быть внесены в нее, но, повторю, пока это вряд ли требуется», – делает выводы эксперт.
Цифра
75 тыс. лифтов – должны заменить по программе ускоренной замены лифтов в России до 2020 года
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.