Лифт вызывали?
По мнению экспертов, федеральная программа ускоренной замены лифтового оборудования в жилых домах показывает первые положительные результаты, но оценивать ее эффективность преждевременно.
В России в прошлом году начала действовать программа ускоренной замены лифтов. Проект позволяет увеличить объем закупки и установки новых лифтов за счет заемных средств. На Всероссийском совещании по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и городской среды, прошедшем несколько дней назад, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что до 2020 года в рамках данной программы необходимо установить в жилых домах россиян 75 тыс. новых подъемных механизмов.
Необходимо наращивание
В 2017 году в программе участвовали 20 регионов страны. В том числе и Петербург, где, как и в целом по России, около трети лифтов уже выработали свой ресурс. В городе по данной программе были подписаны контракты на замену более 400 лифтов. Поставкой лифтового оборудования занимаются подмосковный Щербинский лифтостроительный завод и белорусский «Могилёвлифтмаш». К монтажу привлекались такие компании, как ООО «МЛМ Нева трейд», ООО «СПбЛЗ», ООО «Радел», ООО «СПб Лифт».
Генеральный директор группы компаний «ГОСТ» Никита Скорняков, говоря об эффективности программы, отмечает, что «лучше хоть столько, чем вообще ничего». Эксперт напоминает, что в петербургских многоквартирных домах насчитывается 42,5 тыс. лифтов. Более 11 тыс. из них уже выработали свой нормативный ресурс и требуют либо полной замены, либо капитального ремонта. При этом ежегодно модернизируются не более 1,5 тыс. лифтов, а для того, чтобы быть уверенными в стопроцентной безопасности каждой машины, их нужно заменять каждый год как минимум по 3 тыс.
Сегодняшняя ситуация с лифтами – последствие недостаточного внимания, которое уделялось этому вопросу в Петербурге в 2003–2011 годах, отмечает Никита Скорняков. Тогда заканчивался нормативный срок службы оборудования, введенного в эксплуатацию в 1978–1986 годах. Это годы массовой застройки Приморского, Выборгского, Московского и Невского районов, Ржевки и Юго-Запада, девятиэтажки тогда сдавались микрорайонами. И в каждой из них были лифты. А через 25 лет, когда их срок службы стал выходить за пределы нормы, такого количества денег в городском бюджете на их ремонт не было.
Смысл запущенной программы заключается в том, что те же самые лифты, включенные в программу капремонта, можно заменить раньше – с помощью средств банков, предоставляемых в рассрочку. «И эта программа, безусловно, хороша в тех случаях, когда лифт аварийный и его нужно срочно, еще вчера, менять. Тогда да – в кредит, как угодно, лишь бы обеспечить безопасность жителей. Напрашивается вывод: для того, чтобы можно было заменить больше лифтов, нужно увеличивать бюджеты региональных фондов капремонтов. А это аналогично увеличению ставок сборов платежей с населения. Другой вариант – привлечение сторонних инвестиций, но для того, чтобы кто-то был готов вкладываться в ЖКХ, нужно сначала полностью перестроить работу отрасли, сделав ее более прозрачной», – резюмирует Никита Скорняков.
Альтернативы нет
Директор по развитию экспертно-консалтинговой группы «МТК Эксперт» Максим Клименко считает, что пока судить об эффективности программы рано. Нужны результаты больше чем в одном регионе в разрезе 3 лет (выплата первых займов). «Надо оценить качество и скорость установки лифтов, их технические параметры в динамике. Убедиться, что на замену не идет «самый дешевый вариант», а тендеры на монтаж – не региональная фикция. Не повредит общественный контроль – цены на производство и установку, спецификации лифтов должны быть в открытом доступе», – отмечает он.
К тому же, по словам эксперта, ускоренная замена лифтов не гарантирует быстрого доступа к ним. Сейчас каждый замененный лифт принимает Ростехнадзор в течение 15 рабочих дней, если нет нарушений. Каждая недоработка увеличивает срок ввода в эксплуатацию еще на 15 дней. «Кроме того, есть резон сделать финансирование более прозрачным. Закрепить на федеральном уровне группу стабильных банков, желательно с государственным участием, которые займутся кредитованием. Список банков разместить в открытом доступе. На сегодняшний день альтернативы программе не вижу. Можно модернизировать – создать под нее отдельную инфраструктуру. В частности, построить заводы с участием государства и частного капитала (те же банки), чтобы каждый отвечал за процесс. Развести «лифты на продажу» и «лифты под ускоренную замену», чтобы второй вариант не производился нехотя, без финансовой мотивации. Создать федеральную монтажную организацию, чтобы заменять лифты с одинаковым качеством», – перечисляет варианты Максим Клименко.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов полагает, что программа обновления лифтов необходима по нескольким причинам. «Во-первых, это повышение безопасности граждан, сохранение их жизни и здоровья. Во-вторых, изготовление большого количества лифтов загрузит их производителей, а также предприятия других отраслей, что благоприятно отразится на экономике государства, увеличит поступления в бюджет. Наконец, успешная реализация программы будет способствовать развитию всего ЖКХ страны, позволит продолжить его обновление, заменить другое оборудование и механизмы, причем не только в многоквартирных домах. Так что нет никаких сомнений в том, что программу обновления лифтового хозяйства нужно продолжать. Конечно же, работа предстоит масштабная, но выполнить ее – реально (не исключено, что это можно будет сделать раньше). То, что она успешно реализуется, говорит о том, что вряд ли она нуждается в существенной коррекции, тем более власти, общественные организации и сами жители следят за ее исполнением, высказывают свое мнение, и, если потребуется, необходимые коррективы могут быть внесены в нее, но, повторю, пока это вряд ли требуется», – делает выводы эксперт.
Цифра
75 тыс. лифтов – должны заменить по программе ускоренной замены лифтов в России до 2020 года
Руководство сети бизнес-центров «Сенатор» сдало в аренду помещения для продуктовых магазинов «Пятерочка».
Еще недавно в профессиональном сообществе бытовало мнение о невозможности подобного соседства. Однако с наступлением кризиса ретейлеры все чаще появляются в офисных зданиях.
Два магазина открылись в бизнес-центрах «Сенатор» на Васильевском острове, Большом пр., 80 и ул. Чапаева, 15, и расположились на первых этажах офисных зданий. По мнению Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров, магазины расширили инфраструктуру центра и повысили уровень комфорта для арендаторов.
«Со стороны ретейлера размещение магазинов в бизнес-центрах – грамотный ход, который гарантирует постоянный циркулирующий поток покупателей», – говорит Дмитрий Золин. Это уже не первый опыт сотрудничества «Сенатора» с продуктовыми ретейлерами. Почти год назад на 18-й линии В.О. открылся универсам «Верный». Собеседник «Строительного Еженедельника» не стал возражать против появления новых торговых точек в офисных зданиях «Сенатора».
Сторонние эксперты считают появление в бизнес-центрах продуктовых ретейлеров следствием кризиса.
«Продуктовые магазины – сложный тип арендатора. Необходимо место для подвоза и разгрузки товара, энергомощности для холодильных камер и других систем, а образ посетителя дискаунтера не всегда сочетается с типичным портретом посетителя бизнес-центра», – говорит Алексей Федоров, генеральный директор компании «Новый офис».
Однако владельцев бизнес-центров все больше интересует вопрос сдачи первых этажей зданий продуктовым магазинам. Представитель компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Бердиган объясняет это тем, что первые этажи офисного здания всегда сдавались по высоким ставкам. «Первые этажи занимали банки, страховые и компании, ориентированные на оказание услуг бизнесу. Сегодня, к сожалению, кроме продуктовых магазинов, никто активно не развивается», – констатирует Алена Бердиган.
Схожего мнения придерживается и директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев: «Продуктовые сети являются самыми активными игроками на рынке, готовыми предложить за аренду наиболее высокую цену». Однако эксперт отказывается считать это трендом. По его словам, в Петербурге мало бизнес-центров, в которых планировка помещений позволяет открыть магазин. «Кроме того, в городе практически не представлены магазины среднего ценового сегмента, которые были бы готовы развиваться на площадях от 200 кв. м до 500 кв. м», – поясняет он.
Понемногу продуктовые магазины становятся полноправными арендаторами бизнес-центров. К примеру, в бизнес-центре «Лангензиппен» на Каменноостровском пр. работает «Перекресток»; магазин «Азбука вкуса» открыт в МФК «Преображенский двор» на Литейном пр.; в МФК «Чкаловский» на ул. Большая Зеленина обосновался SPAR; можно вспомнить и «Перекресток» в Riverhouse на ул. Академика Павлова.
Эксперты считают, что при наличии у магазина отдельного входа влияние на офисную составляющую снижается, а остальные арендные ставки не страдают от присутствия в здании продуктового магазина. На офисном рынке ситуация двоякая: действующие бизнес-центры со сложившимся пулом арендаторов в большинстве своем заполнены на 90% и более, при этом арендные ставки в них могут даже повышаться. А вот заполнить освободившиеся или вновь построенные площади сейчас тяжело, срок экспозиции помещений увеличился до нескольких кварталов, а цена сделки снизилась на 20-25%.
Арендованная площадь сети «Пятерочка»:
БЦ класса А на Большом пр., 80 – 530 кв. м.
БЦ класса B на ул. Чапаева, 15 – 417 кв. м.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.