Лифт вызывали?
По мнению экспертов, федеральная программа ускоренной замены лифтового оборудования в жилых домах показывает первые положительные результаты, но оценивать ее эффективность преждевременно.
В России в прошлом году начала действовать программа ускоренной замены лифтов. Проект позволяет увеличить объем закупки и установки новых лифтов за счет заемных средств. На Всероссийском совещании по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и городской среды, прошедшем несколько дней назад, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что до 2020 года в рамках данной программы необходимо установить в жилых домах россиян 75 тыс. новых подъемных механизмов.
Необходимо наращивание
В 2017 году в программе участвовали 20 регионов страны. В том числе и Петербург, где, как и в целом по России, около трети лифтов уже выработали свой ресурс. В городе по данной программе были подписаны контракты на замену более 400 лифтов. Поставкой лифтового оборудования занимаются подмосковный Щербинский лифтостроительный завод и белорусский «Могилёвлифтмаш». К монтажу привлекались такие компании, как ООО «МЛМ Нева трейд», ООО «СПбЛЗ», ООО «Радел», ООО «СПб Лифт».
Генеральный директор группы компаний «ГОСТ» Никита Скорняков, говоря об эффективности программы, отмечает, что «лучше хоть столько, чем вообще ничего». Эксперт напоминает, что в петербургских многоквартирных домах насчитывается 42,5 тыс. лифтов. Более 11 тыс. из них уже выработали свой нормативный ресурс и требуют либо полной замены, либо капитального ремонта. При этом ежегодно модернизируются не более 1,5 тыс. лифтов, а для того, чтобы быть уверенными в стопроцентной безопасности каждой машины, их нужно заменять каждый год как минимум по 3 тыс.
Сегодняшняя ситуация с лифтами – последствие недостаточного внимания, которое уделялось этому вопросу в Петербурге в 2003–2011 годах, отмечает Никита Скорняков. Тогда заканчивался нормативный срок службы оборудования, введенного в эксплуатацию в 1978–1986 годах. Это годы массовой застройки Приморского, Выборгского, Московского и Невского районов, Ржевки и Юго-Запада, девятиэтажки тогда сдавались микрорайонами. И в каждой из них были лифты. А через 25 лет, когда их срок службы стал выходить за пределы нормы, такого количества денег в городском бюджете на их ремонт не было.
Смысл запущенной программы заключается в том, что те же самые лифты, включенные в программу капремонта, можно заменить раньше – с помощью средств банков, предоставляемых в рассрочку. «И эта программа, безусловно, хороша в тех случаях, когда лифт аварийный и его нужно срочно, еще вчера, менять. Тогда да – в кредит, как угодно, лишь бы обеспечить безопасность жителей. Напрашивается вывод: для того, чтобы можно было заменить больше лифтов, нужно увеличивать бюджеты региональных фондов капремонтов. А это аналогично увеличению ставок сборов платежей с населения. Другой вариант – привлечение сторонних инвестиций, но для того, чтобы кто-то был готов вкладываться в ЖКХ, нужно сначала полностью перестроить работу отрасли, сделав ее более прозрачной», – резюмирует Никита Скорняков.
Альтернативы нет
Директор по развитию экспертно-консалтинговой группы «МТК Эксперт» Максим Клименко считает, что пока судить об эффективности программы рано. Нужны результаты больше чем в одном регионе в разрезе 3 лет (выплата первых займов). «Надо оценить качество и скорость установки лифтов, их технические параметры в динамике. Убедиться, что на замену не идет «самый дешевый вариант», а тендеры на монтаж – не региональная фикция. Не повредит общественный контроль – цены на производство и установку, спецификации лифтов должны быть в открытом доступе», – отмечает он.
К тому же, по словам эксперта, ускоренная замена лифтов не гарантирует быстрого доступа к ним. Сейчас каждый замененный лифт принимает Ростехнадзор в течение 15 рабочих дней, если нет нарушений. Каждая недоработка увеличивает срок ввода в эксплуатацию еще на 15 дней. «Кроме того, есть резон сделать финансирование более прозрачным. Закрепить на федеральном уровне группу стабильных банков, желательно с государственным участием, которые займутся кредитованием. Список банков разместить в открытом доступе. На сегодняшний день альтернативы программе не вижу. Можно модернизировать – создать под нее отдельную инфраструктуру. В частности, построить заводы с участием государства и частного капитала (те же банки), чтобы каждый отвечал за процесс. Развести «лифты на продажу» и «лифты под ускоренную замену», чтобы второй вариант не производился нехотя, без финансовой мотивации. Создать федеральную монтажную организацию, чтобы заменять лифты с одинаковым качеством», – перечисляет варианты Максим Клименко.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов полагает, что программа обновления лифтов необходима по нескольким причинам. «Во-первых, это повышение безопасности граждан, сохранение их жизни и здоровья. Во-вторых, изготовление большого количества лифтов загрузит их производителей, а также предприятия других отраслей, что благоприятно отразится на экономике государства, увеличит поступления в бюджет. Наконец, успешная реализация программы будет способствовать развитию всего ЖКХ страны, позволит продолжить его обновление, заменить другое оборудование и механизмы, причем не только в многоквартирных домах. Так что нет никаких сомнений в том, что программу обновления лифтового хозяйства нужно продолжать. Конечно же, работа предстоит масштабная, но выполнить ее – реально (не исключено, что это можно будет сделать раньше). То, что она успешно реализуется, говорит о том, что вряд ли она нуждается в существенной коррекции, тем более власти, общественные организации и сами жители следят за ее исполнением, высказывают свое мнение, и, если потребуется, необходимые коррективы могут быть внесены в нее, но, повторю, пока это вряд ли требуется», – делает выводы эксперт.
Цифра
75 тыс. лифтов – должны заменить по программе ускоренной замены лифтов в России до 2020 года
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.
Интеллектуальные системы управления жильем постепенно набирают популярность. Нередко попытки внедрить такие системы предпринимаются даже в уже построенных многоквартирных домах.
Система «умный дом» – это комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем всего здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр.
Проще всего, говорят эксперты, начинать работу по установке «умного дома» тогда, когда клиент может предоставить план своего дома или квартиры, а также дизайн-проект. В этом случае удастся сэкономить на кабеле и подобрать самое рациональное решение, которое удовлетворит все прихоти клиента.
Целиком внедрить такую систему в уже готовый и заселенный дом довольно-таки сложно. Интеллектуальная система управления жильем подойдет только современным новостройкам, так как старые коммуникационные системы и оборудование непригодны для подключения, либо это будет стоить огромных финансовых вложений и окупится совсем не скоро. Впрочем, элементы интеллектуальных систем все-таки внедряются.
Ольга Шуплецова, менеджер проекта «Умный дом» компании «Смарт», говорит, что элементы «умного дома» можно установить и в готовые квартиры или дома с чистовой отделкой и мебелью, но тут в большинстве случаев придется ограничиться управлением светом и шторами, можно также подобрать беспроводные системы защиты от протечек и охранные системы. Проектирование «умного дома» до чистовой отделки дает возможность управлять не только освещением и шторами, но и климатом (радиаторы, теплые полы, кондиционеры и т. д.), системами мультимедиа, обеспечить полноценную охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и даже управлять бытовыми приборами», – говорит госпожа Шуплецова.
Динар Шарифуллин, инженер по продажам компании АББ, рассказал, что у его компании существует специализированное решение на радиошине – Busch Waveline, которое позволяет встраивать интеллектуальную систему управления даже в построенный и заселенный дом.
«Часто бывает, что заказчик не готов на этапе строительства инвестировать средства в «умный дом». Но спустя 2-3 года, обжившись, появляется желание модернизировать здание. Таких примеров очень много. Один из них – офис АББ в Санкт-Петербурге, расположенный в довольно старом здании, после реконструкции стал одним из самых высокотехнологичных в России», – рассказал господин Шарифуллин. «Интегрирование системы «умный дом» еще на этапе проектирования – это идеальный вариант, говорящий о дальновидности заказчика. Конечно, обустройство обжитого здания будет дороже. Представьте себе, сколько придется потратить на прокладку кабеля, замену электроприборов и светового оборудования!», – заключает господн Шарифуллин.
Некоторые эксперты полагают, что внедрять интеллектуальные системы в готовое жилье – дело и вовсе безнадежное.
Генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов считает, что если речь идет о многоквартирном доме, то нецелесообразно устанавливать в нем интеллектуальные системы управления, потому что на сегодняшний день редко где встречается даже грамотный поквартирный учет потребления ресурсов.
«Они необходимы, когда речь идет о системах сверхсложной инженерии – это могут быть зимние сады, бассейны, когда необходимо настроить различные режимы влажности; системы рекупирации и кондиционирования. А это, как правило, элитные частные дома, но никак не многоквартирные дома. В многоквартирном строительстве много других насущных проблем. Если же мы имеем в виду частный жилой дом, то все равно интегрировать интеллектуальные системы в уже готовую постройку очень и очень сложно. Это будет тотальная переделка, замена всей инженерии, проведение слаботочных сетей, подключение датчиков и электроприводов. Нужно будет менять все полностью, чтобы оборудование могло быть синхронизированным, плюс оно должно быть вмонтированным. Подобные технологии необходимо проектировать на первоначальном этапе. Основная сложность заключается в том, что потребитель, как правило, сам не знает, что именно он захочет в итоге. А потом, когда здание уже построено, вносить правки уже поздно. И в итоге зачастую остается только система автоматического закрытия штор», – резюмирует господин Богданов.
Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров говорит, что внедрение интеллектуальных систем на стадии строительства тоже несет определенные риски: «Такие системы могут сильно увеличить стоимость дома, а потом выяснится, что конкретным жильцам они не нужны. Если есть желание, то каждый жилец можем сделать такие вещи у себя в квартире самостоятельно».
Мнение:
Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine:
– Пока в Петербурге нет таких домов, где система применяется полностью. Конечно, есть отдельные элементы «умных» систем, например световые датчики движения, датчики протечки воды, домашний кинотеатр, домашний офис, системы безопасности, климат-контроль, но они появились давно и не являются чем-то инновационным. Их давно уже самостоятельно устанавливают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Красноярска и других крупных городов.
В Петербурге на данный момент нет ни одного застройщика, который целиком позиционирует хотя бы один свой объект (многоквартирный) как «умный», хотя, возможно, на рынке элитной недвижимости в скором времени и появятся такие объекты с некоторыми элементами системы.