Лифт вызывали?
По мнению экспертов, федеральная программа ускоренной замены лифтового оборудования в жилых домах показывает первые положительные результаты, но оценивать ее эффективность преждевременно.
В России в прошлом году начала действовать программа ускоренной замены лифтов. Проект позволяет увеличить объем закупки и установки новых лифтов за счет заемных средств. На Всероссийском совещании по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и городской среды, прошедшем несколько дней назад, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что до 2020 года в рамках данной программы необходимо установить в жилых домах россиян 75 тыс. новых подъемных механизмов.
Необходимо наращивание
В 2017 году в программе участвовали 20 регионов страны. В том числе и Петербург, где, как и в целом по России, около трети лифтов уже выработали свой ресурс. В городе по данной программе были подписаны контракты на замену более 400 лифтов. Поставкой лифтового оборудования занимаются подмосковный Щербинский лифтостроительный завод и белорусский «Могилёвлифтмаш». К монтажу привлекались такие компании, как ООО «МЛМ Нева трейд», ООО «СПбЛЗ», ООО «Радел», ООО «СПб Лифт».
Генеральный директор группы компаний «ГОСТ» Никита Скорняков, говоря об эффективности программы, отмечает, что «лучше хоть столько, чем вообще ничего». Эксперт напоминает, что в петербургских многоквартирных домах насчитывается 42,5 тыс. лифтов. Более 11 тыс. из них уже выработали свой нормативный ресурс и требуют либо полной замены, либо капитального ремонта. При этом ежегодно модернизируются не более 1,5 тыс. лифтов, а для того, чтобы быть уверенными в стопроцентной безопасности каждой машины, их нужно заменять каждый год как минимум по 3 тыс.
Сегодняшняя ситуация с лифтами – последствие недостаточного внимания, которое уделялось этому вопросу в Петербурге в 2003–2011 годах, отмечает Никита Скорняков. Тогда заканчивался нормативный срок службы оборудования, введенного в эксплуатацию в 1978–1986 годах. Это годы массовой застройки Приморского, Выборгского, Московского и Невского районов, Ржевки и Юго-Запада, девятиэтажки тогда сдавались микрорайонами. И в каждой из них были лифты. А через 25 лет, когда их срок службы стал выходить за пределы нормы, такого количества денег в городском бюджете на их ремонт не было.
Смысл запущенной программы заключается в том, что те же самые лифты, включенные в программу капремонта, можно заменить раньше – с помощью средств банков, предоставляемых в рассрочку. «И эта программа, безусловно, хороша в тех случаях, когда лифт аварийный и его нужно срочно, еще вчера, менять. Тогда да – в кредит, как угодно, лишь бы обеспечить безопасность жителей. Напрашивается вывод: для того, чтобы можно было заменить больше лифтов, нужно увеличивать бюджеты региональных фондов капремонтов. А это аналогично увеличению ставок сборов платежей с населения. Другой вариант – привлечение сторонних инвестиций, но для того, чтобы кто-то был готов вкладываться в ЖКХ, нужно сначала полностью перестроить работу отрасли, сделав ее более прозрачной», – резюмирует Никита Скорняков.
Альтернативы нет
Директор по развитию экспертно-консалтинговой группы «МТК Эксперт» Максим Клименко считает, что пока судить об эффективности программы рано. Нужны результаты больше чем в одном регионе в разрезе 3 лет (выплата первых займов). «Надо оценить качество и скорость установки лифтов, их технические параметры в динамике. Убедиться, что на замену не идет «самый дешевый вариант», а тендеры на монтаж – не региональная фикция. Не повредит общественный контроль – цены на производство и установку, спецификации лифтов должны быть в открытом доступе», – отмечает он.
К тому же, по словам эксперта, ускоренная замена лифтов не гарантирует быстрого доступа к ним. Сейчас каждый замененный лифт принимает Ростехнадзор в течение 15 рабочих дней, если нет нарушений. Каждая недоработка увеличивает срок ввода в эксплуатацию еще на 15 дней. «Кроме того, есть резон сделать финансирование более прозрачным. Закрепить на федеральном уровне группу стабильных банков, желательно с государственным участием, которые займутся кредитованием. Список банков разместить в открытом доступе. На сегодняшний день альтернативы программе не вижу. Можно модернизировать – создать под нее отдельную инфраструктуру. В частности, построить заводы с участием государства и частного капитала (те же банки), чтобы каждый отвечал за процесс. Развести «лифты на продажу» и «лифты под ускоренную замену», чтобы второй вариант не производился нехотя, без финансовой мотивации. Создать федеральную монтажную организацию, чтобы заменять лифты с одинаковым качеством», – перечисляет варианты Максим Клименко.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов полагает, что программа обновления лифтов необходима по нескольким причинам. «Во-первых, это повышение безопасности граждан, сохранение их жизни и здоровья. Во-вторых, изготовление большого количества лифтов загрузит их производителей, а также предприятия других отраслей, что благоприятно отразится на экономике государства, увеличит поступления в бюджет. Наконец, успешная реализация программы будет способствовать развитию всего ЖКХ страны, позволит продолжить его обновление, заменить другое оборудование и механизмы, причем не только в многоквартирных домах. Так что нет никаких сомнений в том, что программу обновления лифтового хозяйства нужно продолжать. Конечно же, работа предстоит масштабная, но выполнить ее – реально (не исключено, что это можно будет сделать раньше). То, что она успешно реализуется, говорит о том, что вряд ли она нуждается в существенной коррекции, тем более власти, общественные организации и сами жители следят за ее исполнением, высказывают свое мнение, и, если потребуется, необходимые коррективы могут быть внесены в нее, но, повторю, пока это вряд ли требуется», – делает выводы эксперт.
Цифра
75 тыс. лифтов – должны заменить по программе ускоренной замены лифтов в России до 2020 года
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Сегмент торговой недвижимости Петербурга в 2017 году проявил необычайную активность. К концу года вакансия в торговых центрах и на главных торговых улицах достигла рекордно низких показателей. Эксперты объясняют это тем, что в преддверие ЧМ-2018 в город стягиваются московские и международные игроки, а также активизируются локальные ритейлеры.
Для сегмента торговой недвижимости Петербурга итогом 2017 года стало ощутимое снижение объема свободных площадей. В 2017 году в Петербурге не открылось ни одного нового торгового центра. А в действующих, по данным Colliers International, вакансия сократилась с 7,4 до 5,2%. В популярных торговых центрах города, таких как «Галерея», «МЕГА-Дыбенко» и «МЕГА-Парнас», «Лето» и «Невский Центр», уровень заполняемости достиг практически 100%. По мнению директора департамента исследований Colliers International Россия Вероники Лежневой, при сохранении темпов развития операторов, уровень вакантности в торговых центрах уже к концу текущего года может сократиться вдвое и достигнуть минимального значения в истории современного рынка торговой недвижимости Петербурга.
По данным JLL, объем открытий арендаторов в торговых центрах превзошел объем закрытий на 85% в 4-м квартале и на 29% в целом за год. Отрицательная динамика наблюдалась только в сегменте отдыха и развлечений: по итогам 2017 закрытий было больше, чем открытий.
Среди крупных открытий в fashion сегменте можно отметить Armani Exchange в «Meга Парнас», Oodji в ТРК «5 озер», Kari в ТРЦ «Июнь», в сегменте электроники – открытие магазинов DNS в ТРК «Атмосфера» и ТРК «Парк Хаус».
По мнению эксперта по коммерческой недвижимости Андрея Реутова, несмотря на сокращение доли вакантных площадей и отсутствие ввода новых объектов, рынок ТРЦ Петербурга остается «рынком арендатора». «Арендатор не спешит и выбирает наилучшее предложение из свободных в торговых центрах площадей. Арендодатель все чаще готов проявлять гибкость и обсуждать варианты постепенного повышения ставки, зачета части затрат на ремонт и т.д.», - комментирует господин Реутов.
В стрит-ритейле также наблюдалась высокая активность. По мнению аналитиков Rusland SP, 2017 год стал для петербургского рынка стрит-ритейла самым успешным периодом за последние четыре года. Немаловажную роль в этом сыграл приток новых московских и международных игроков и развитие локальных ритейлеров в преддверии ЧМ-2018. Активнее всех проявили себя fashion-операторы, общепит и продуктовые ритейлеры.
По словам генерального директора компании А2 Retail Ольги Аткачис, в 2017 году рынок стрит-ритейла показал позитивную динамику. В частности, во многих торговых коридорах Петербурга значительно снизился уровень вакансии, а некоторые локации достигли 100% заполняемости. “Скорость принятия решений о выходе на сделку значительно возросла. Сейчас этот срок не превышает трех месяцев, так как многие игроки хотят начать деятельность до старта ЧМ-2018», - комментирует госпожа Аткачис.
Руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная среди активизировавшихся в прошлом году торговых коридоров выделяет Старо-Невский проспект. В 2017 году здесь открыли свои магазины такие бренды, как Dior, Bulgary, Escada, Wolford, Lise Charmel. Благодаря высокому спросу доля вакантных площадей на этой части Невского проспекта снизилась за 2017 год с 7,4% до 3,9%.
Общепит пополнился ресторанами «Farш» и «Сыроварня» Аркадия Новикова, «Шикари» от «Росинтера» и др.
В секторе услуг, основными представителями которого являются банки, напротив, наблюдался спад, В последнем квартале 2017 года сектор услуг вышел на 2-е место по закрытиям в стрит-ритейле с долей в 18%.
«На фоне приближающегося Чемпионата мира по футболу Петербург стал более интересен московским, региональным и иностранным операторам. Их количество особенно увеличилось в сегментах общественного питания и fashion, - добавляет Ольга Аткачис. - Также 2017 год отметился коррекцией бизнес-стратегии многих активных игроков. Это отражалось на количестве филиалов, форматах присутствия и планах развития на ближайшее время».
По мнению экспертов, по завершению ЧМ-2018 часть арендаторов могут сменить адреса присутствия, отказавшись от слишком дорогих и уже ненужных площадей. Но общая активность рынка сохранится. «Изменения произойдут только с точки зрения некоторого снижения активности операторов общепита и сувениров, которые будут наиболее интенсивно развиваться в ближайшие месяцы. Однако в масштабах всего города снижение спроса после Чемпионата мира будет не очень заметным», - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.
Будущее торговых центров на этом фоне выглядит менее интригующе. Из новых заявленных проектов в петербургской агломерации на ближайшие годы подтверждены только планы IKEA по строительству торгового центра в Ломоносовском районе. В начале января 2018 года было заявлено о планах холдинга «Адамант» по строительству МФК «Варшавский экспресс-2» на участке на Обводном канале. Будет ли этот объект полноценным торговым центром, или основная его функция будет отведена под офисы и апартаменты - на данном этапе неясно.
«Ситуация с отсутствием ввода новых торговых центров в Петербурге может сыграть на руку рынку. При сокращающемся предложении и росте спроса ставки должны поползти вверх. Это закон рынка, - комментирует господин Реутов. - Правда нет уверенности откуда возьмется повышение спроса на свободные площади, если платежеспособность населения падает. Одни бренды уходят с рынка, на их место приходят новые».