Рынок новостроек разгоняется
Первые месяцы года продемонстрировали весьма заметный рост продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в сегменте «масс-маркет». Эксперты рынка видят немало причин этого тренда, однако полагают, что в рост цен он не выльется – по крайней мере, в этом году.
По итогам I квартала 2018 года практически все крупные застройщики бодро отрапортовали о существенном увеличении спроса на первичном рынке жилья сегмента «масс-маркет» в Северной столице и ее пригородах. «Рост продаж уже стал видным трендом этого года», – констатирует коммерческий директор ЗАО «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», объем продаж у петербургских застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет, составил в I квартале 2018 года 23385 квартир, что на 31% выше показателей за аналогичный период 2017 года. Поскольку в бизнес- и премиум-классах спрос пока пребывает в стагнации и даже в отрицательном тренде, данные по рынку в целом не столь выразительны. Но в силу того, что сегмент массового спроса занимает самую большую долю рынка, прирост продаж все равно очевиден.
«Жилье сегмента «масс-маркет» в объеме реализованного жилья традиционно занимает максимальную долю – 92%. Объем спроса в I квартале оказался даже больше прогнозировавшегося нами – он достиг уровня 1 млн кв. м (или 24,1 тыс. сделок), что на 18% больше аналогичного периода 2017 года», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Данные роста объемов продаж, предоставленные девелоперами, достаточно сильно отличаются друг от друга. Это вызвано как работой застройщиков в разных сегментах, так и различными индивидуальными факторами: выводом на рынок новых проектов, вводом объектов в эксплуатацию, активностью проведения маркетинговых акций и т. д.
Тем не менее, рост отметили абсолютно все опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики. Так, в ГК «Эталон» рост составил 18% в квадратных метрах и 33% в рублях, в Setl City – 8% и 7%, в «Группе ЛСР» – 5% и 8% (отметим весьма показательную деталь: в сегменте «масс-маркет» рост продаж холдинга составил 13%, зато в бизнес-классе и «элите» – снижение на 45% и 17% соответственно), в «Строительном тресте» – 17% и 18%, в ГК «КВС» – 70%, в «Главстрое-СПб» – 32%, в «БФА-Девелопмент» – 28,5%.
Ипотека, валюта, реформы
Эксперты рынка называют немалое число факторов (как общерыночных, так и субъективных), которые повлияли на рост продаж петербургских новостроек.
Лидер среди них, по единодушной оценке специалистов, – комфортные условия ипотечного кредитования граждан. «На рост продаж повлияло несколько факторов. И первый из них – низкие ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка сегодня составляет 9,5%, и в I квартале доля ипотечных сделок в нашей компании выросла на 12 п. п. – с 54% до 66%», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Прирост «ипотечников» среди покупателей отмечают все девелоперы. В среднем, по итогам I квартала 2018 года их доля достигла примерно двух третей от всего объема покупок. По оценке Ольги Трошевой, можно говорить о 63% по рынку; аналитики «Главстроя-СПб» называют цифру 70% в сегменте «масс-маркет». В ГК «Эталон» продажи с привлечением ипотеки составили 40% (для сравнения: в I квартале 2017 года – лишь 22%), в «Главстрое-СПб» – 61%.
Важным фактором стал выход на рынок большого числа объектов, что было вызвано изменениями в законодательстве и грядущим сворачиванием схемы долевого строительства. «Многие застройщики постарались вывести в продажу новые проекты и новые очереди, чтобы успеть до 1 июля 2018 года, когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ. Новые проекты появляются с улучшенными характеристиками и привлекательными ценами на старте продаж. Это привело к тому, что произошло оживление на первичном рынке города», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости», всего в I квартале застройщиками в Петербургской агломерации было выведено в продажу 18,6 тыс. квартир общей площадью 869,3 тыс. кв. м. По оценке АЦ «Главстрой-СПб», в I квартале 2018 года объем предложения рынка строящегося жилья в сегменте «масс-маркет» вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Начиная с IV квартала 2017 года девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения. В первую очередь, такое поведение застройщиков связано с предстоящими законодательными изменениями в строительной отрасли», – отмечают специалисты и указывают на то, что появление обильного и разнообразного нового предложения в разных локациях простимулировало продажи.
«На рост продаж повлияло и ослабление рубля. Кто не успел уйти в валюту, покупает недвижимость, так как она медленнее реагирует ценой на ослабление курса. Те, кто покупал валюту до роста ее курса, увидели, что им хватает теперь на квартиру в рублевом эквиваленте, и тоже покупают недвижимость», – отмечает, со своей стороны, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Также специалисты считают, что на активность покупателей положительно повлияла маркетинговая активность застройщиков. «На повышение уровня продаж в нашей компании повлияли многие факторы, они связаны больше не с внешними изменениями на рынке недвижимости, а с внутренними. Прежде всего, мы разработали новую рекламную концепцию, качественно улучшили и увеличили объем рекламного сообщения, ввели акции и бонусы на квартиры, создали систему мотивации для сотрудников отдела продаж», – рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина. «Мы стремимся стимулировать спрос со стороны потребителей, учитывая их пожелания. Периодически компания устраивает различные акции, увеличивает бюджет на рекламу», – говорит Анастасия Новгородская. «ГК «КВС» активно сотрудничала с ведущими банками и предлагала своим клиентам специальные акции с субсидированными ставками, которые ниже стандартных ставок банков по ипотеке», – добавляет начальник отдела маркетинга ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Марианна Ивлева.
Цены топчутся на месте
Традиционно рост спроса на новостройки почти неминуемо вызывает рост цены на них. Однако в нынешней ситуации эксперты не ожидают заметных скачков стоимости жилого «квадрата». По их мнению, такие изменения возможны в будущем, когда процесс строительства изменится из-за новаций в законодательстве. «В целом на первичном рынке жилой недвижимости, как и в последние несколько лет, цены практически стагнируют. Вывести их из ступора не смогли даже волнения, связанные с грядущей отменой схемы долевого участия. Я не исключаю, что ситуация будет постепенно меняться – и не в пользу покупателя. Как только система начнет работать по новым нормам, застройщикам придется закладывать в стоимость квадратного метра свои риски», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«По итогам I квартала 2018 года, прирост средней цены предложения в массовом сегменте зафиксирован в диапазоне от 1,6% в Петербурге до 2,8% в пригородной зоне Ленобласти. Сейчас средняя цена в масс-маркете в городе при стопроцентной оплате – 98,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в пригородах – 63,8 тыс. До конца года ожидаем рост цен в пределах инфляции», – говорит Ольга Трошева. «Мы не видим предпосылок роста цен на недвижимость. Цены равномерно будут повышаться по мере строительства объектов», – добавляет Анастасия Новгородская. Ей вторит Марианна Ивлева: «Цены на квартиры ГК «КВС» будут увеличиваться по мере роста строительной готовности объектов».
С ними согласен Николай Гражданкин. «Как правило, ценовые изменения на первичном рынке происходят постепенно, в пределах 5-7% в год в среднем по рынку. Резкого скачка цен не предвидится, так как на рынке много предложений, а платежеспособность населения не растет. Эти факторы сдерживают цены, поэтому до конца года и в следующем году мы не будем наблюдать резкого скачка цен на первичном рынке. А вот когда выйдут в продажу проекты, которые уже подпадут под новые поправки в 214-ФЗ, там цена на квартиры может вырасти значительней», – подчеркивает он.
Мнение
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Уверена, в этом году уровень продаж в целом по рынку будет выше прошлогодних показателей. Люди пытаются купить жилье при понятных условиях функционирования рынка недвижимости. К тому же застройщики заявляют в тематических СМИ, на строительных порталах и выставках, что с покупкой квартиры стоит поторопиться до 1 июля 2018 года. Конечно, больший процент граждан понимает, что цены не вырастут в одночасье, остальные поддаются панике – совершают покупку сегодня.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»:
– На рост покупательской активности повлияло очередное снижение курса рубля. Всегда, когда есть нестабильность на фондовых и валютных рынках, люди стараются сохранить сбережения и покупают недвижимость. Второй фактор – это то, что депозиты, которые люди открывали в 2016 году, сейчас заканчиваются, и продлить их можно под совсем низкие ставки – 5-6% годовых. Соответственно, людям становится не интересно держать деньги на вкладах, и они предпочитают выводить их в недвижимость.
Петербургские производители бетона жалуются на сложившийся дефицит цемента. Поставщики строительного материала утверждают, что причин для беспокойства нет.
О снижении поставок цемента на рынок СЗФО сообщили сразу несколько профильных изданий. По разным оценкам, объемы строительного материала сократилась на треть. Производители бетона склонны винить заводы по производству цемента, точнее, оборудование, выходящее из строя.
«Выход из строя оборудования на заводах и прекращение отгрузок привели к появлению дефицита на рынке цемента», – констатирует управляющий «ЛСР. Бетон» Сергей Янкин. Однако эксперт призывает не драматизировать ситуацию. «Нет оснований полагать, что отказ оборудования на предприятиях связан с каким-то сговором производителей. Форс-мажор может случиться на любом производстве, и то, что подобная ситуация произошла одновременно на нескольких заводах, является, на мой взгляд, случайным стечением обстоятельств», – добавляет он. По его мнению, это время года для производителей самое удачное для сбыта своей продукции.
Как полагает эксперт, негативное влияние на общую ситуацию с цементов оказал возросший сезонный спрос. По словам Сергея Янкина, весенне-летний период – это время, когда полным ходом идут строительные работы. «Сегодня на рынке наблюдается высокий спрос на один из главных строительных материалов – бетон, следовательно, и на цемент», – говорит он.
О вынужденных простоях на предприятиях говорят и другие участники рынка. По их словам, это профилактические работы, проходящие каждый год. «Традиционно перед началом высокого строительного сезона на цементных предприятиях проводятся плановые ремонтные кампании, призванные подготовить заводы к бесперебойной работе в этот период. Заготовка необходимого объема клинкера на время проведения ремонтных кампаний позволяет предприятиям избежать перебоев с отгрузками цемента потребителям в этот период», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в «ЕВРОЦЕМЕНТ групп».
Однако говорить, что на рынке все хорошо, не приходится. «Оценки объемов рынка у экспертов разнятся, но общая тенденция снижения объемов производства цемента не вызывает сомнений и наблюдается у всех производителей», – заключает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Летом, во время высокого сезона в строительстве спрос на цемент всегда растет», – считает она.
Эксперты полагают, что удорожание строительного материала неизбежно и не связано с перебоями в поставках цемента. «Можно сказать, что рост цен является общей закономерностью на рынке строительных материалов. Так, уже с начала года заметно выросли цены на бетон, и, скорее всего, такая тенденция сохранится. Другой пример – базовые строительные материалы, увеличение стоимости которых связано с ростом транспортных тарифов», – уточняет Сергей Янкин.
В свою очередь, Светлана Денисова добавляет: «Рынок цемента – это не отдельно функционирующий и самостоятельно развивающийся рынок. Бетон – хлеб строительства, поэтому его удорожание всегда влечет за собой рост цены квадратного метра». Однако говорить о значительном удорожании жилья было бы преждевременно.
По данным «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», объем потребления цемента СЗФО в 2015 году составил 5845 тыс. тонн, по итогам 2016 года прогнозируется его сокращение примерно на 10%. Объем мощностей цементных предприятий региона превышает 7 млн тонн, что позволяет уверенно говорить о том, что любые потребности в цементе СЗФО будут полностью закрыты. Так, например, профицит мощностей в Ленинградской области вырос на 8% – с 1,7 млн тонн в 2015 году до 2,1 млн тонн в 2016-м при падении рынка области на 11% – с 4,1 млн тонн в прошлом году до 3,6 млн тонн в этом. Мощности же всех цементных заводов в Ленобласти составляют 5,8 млн тонн.
Отечественный ракурс
Сокращение жилищного строительства не могло сказаться на рыночной стратегии производителей стройматериалов.
По предварительным данным союза производителей цемента «Союзцемент», потребление цемента в России за пять месяцев 2016 года сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 14% до 19,2 млн тонн. По итогам года союз прогнозирует уменьшение спроса на 10% до 57 млн тонн. Загрузка производственных мощностей по итогам года составит 53%, снизившись на 7%. О снижении производства цемента говорят и другие участники рынка. «Потребление цемента падает во многих регионах страны», – отмечал первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов, подводя итоги квартала своего предприятия.
Сокращение объемов производства цемента происходит на фоне уменьшения импортных поставок. По оценке аналитиков общественной организации, импорт цемента с января по май упал на 43% до 590 тыс. тонн, экспорт – на 51% до 30 тыс. тонн.
Падение спроса и производства цемента проходить на фоне сокращения производства других строительных материалов. К примеру, выпуск не огнеупорного керамического кирпича сократился на 21,5%, строительных керамических блоков – на 14,8%.
Для поддержки отечественных производителей цемента Правительство РФ предложило стимулировать спрос за счет строительства дорог. Как указывается в «Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года», цементобетонные дороги долговечнее асфальтобетонных в 5-6 раз, а срок эксплуатации может превышать 50 лет. Кроме этого, в качестве мер по стимулированию спроса на отечественные стройматериалы предлагается существенно увеличить объемы строительства, реконструкции, ремонта зданий и сооружений с применением широкого спектра полимерных композитных материалов и изделий.
Контрафакт
Первыми, кто может пострадать от удорожания и дефицита цемента, будут частники. Участники рынка уже констатируют рост контрафактной продукции. Мошенники заманивают покупателей низкой ценой, отбивая расходы недовесом или разбавляя товар наполнителями. Контрафакт реализуется через строительные рынки или фирмы-однодневки.
В этой ситуации крупные строительные компании защищены. Во-первых, поставщики цемента контролируют качество материала, опасаясь испортить себе репутацию и в будущем потерять контракты. Во-вторых, строительные материалы проверяются в лабораториях на соответствие качества и на соответствие тому, что написано в документах. В случае появления некачественных материалов вся партия отбраковывается, отправляется поставщику.
ЦИФРА
3,94 тыс. рублей составила средняя стоимость тонны цемента по итогам пяти месяцев, увеличившись за год на 1%, по данным союза
Летом, когда продажи жилья из-за сезона отпусков падают, застройщики ради повышения спроса идут на многое.
Среднестатистический летний дисконт от застройщиков – 10-15% от стоимости квартиры. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, для повышения спроса у покупателей в июне застройщик предлагает 50 квартир со скидкой до 15%. Все они расположены в строящихся корпусах ЖК «Тридевяткино царство» в пос. Мурино.
Компания «Кивеннапа» до 30 июня предлагает приобрести готовый таунхаус в Гатчинском районе площадью 107 кв. м со скидкой 10%.
Разнообразные акции предлагают и городские застройщики. Так, в июне на квартиры пятого корпуса ЖК «Калина-парк 2» от ЛСР (Калининский район) действует акция «Квартира месяца», дающая возможность приобретения жилья со скидкой 10%.
В ЖК «Триумф Парк», который строит Mirland Development, началась акция «Отделка в подарок», распространяющаяся на третью очередь комплекса. «Дом сдается летом, осенью начнется заселение. 25 квартир в готовом доме с полной чистовой отделкой продаются по стоимости квартир без отделки. Квартиры разнообразных планировок: от студий до трехкомнатных», – рассказала директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
Не обошлась без летних акций и компания ЛенСпецСМУ. До 30 июня там продают квартиры с 10% скидкой в строящихся корпусах 3 и 4 ЖК «Самоцветы», который компания возводит на набережной реки Смоленки на Васильевском острове, в корпусах 5 и 6 ЖК «Московские ворота», и в обоих корпусах комплекса «Ландыши», строящегося в Калининском районе.
Объявила летнюю акцию ГК «С.Э.Р.» на свой ЖК «Усадьба на Ланском» в Выборгском районе. Застройщик снизил первоначальный взнос с 30 до 10%. Здесь также продлили срок рассрочки оплаты на период ремонтов и заселения – до июня 2018 года.
Креативный подход
Помимо стандартных скидок на жилье застройщики Петербурга предлагают необычные или локальные акции, распространяющиеся на определенные группы клиентов. В частности, как объясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, этим летом застройщик проводит региональную рекламную кампанию и предоставляет скидку 2% всем жителям Ямало-Ненецкого автономного округа. «Это один из регионов, который дает нам много покупателей», – сказала Светлана Денисова.
В Группе ЛСР началась акция «Родителям – скидки». Так, до конца июня на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и класса масс-маркет (кроме ЖК «Цветной город») действует скидка в размере 3 тыс. рублей с каждого 1 кв. м приобретаемой квартиры. «Акция приурочена к Международному дню защиты детей. Для участия в ней нужно, чтобы кто-нибудь из покупателей был родителем несовершеннолетнего ребенка», – сообщила региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В УК «Теорема» решили подойти к скидкам творчески. Там с июня по август действуют «летние цены» в рамках акции «Хорошим людям – скидка 15%». «Потенциальным покупателям не стоит глубоко рефлексировать, ибо мы всех считаем хорошими», – успокоила руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. Предложение распространяется на «однушки» определенного типа в корпусах первой очереди, которые будут сданы в этом году. 15%-ю скидку можно будет получить при 100%-й оплате в течение двух месяцев с даты подписания договора или при покупке квартиры в ипотеку. Кроме того, в ЖК «Пять звезд» тем, кто купит более одной квартиры, дополнительно скинут еще 2%.
А в компании Setl City начиная с июня покупателям дарят велосипеды. Основная цель акции – дать возможность будущим новоселам «опробовать велодорожки и другую инфраструктуру для велосипедистов» в жилых комплексах застройщика. Акция распространяется на ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «GreenЛандия» и «Семь столиц».
Когда брать
По мнению представителей ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти, летом спрос на квартиры падает, хотя в последние годы эта тенденция несколько изменилась. «Рынок недвижимости обладает сезонностью – летом наступает некоторый спад активности покупателей, которые переключаются на вопросы организации детского отдыха, планирования своего отпуска. Вопросы покупки квартиры уходят на второй план. Но в последние годы отток петербургских покупателей практически полностью компенсируется региональными клиентами, которые летом подбирают квартиры для себя или своих детей», – прокомментировал Арсений Васильев.
Светлана Денисова объясняет, что традиционные скидки предлагаются в начале года, потому как в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи не останавливались и застройщики смогли создать задел на зимний период. «На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года – с сентября и по нарастающей до декабря месяца», – сказала Светлана Денисова.
Как объяснил коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, в текущем году устойчивым уровнем спроса характеризовались февраль и март, в апреле было отмечено небольшое снижение, эта тенденция продолжила развитие в мае. «Совокупно в I квартале 2016 года продажи «Главстрой-СПб» составили 63 тыс. кв. м, что соответствует уровню рекордного 2014 года», – констатировал спикер.
Арсений Васильев подчеркивает, что все тенденции роста и снижения спроса у покупателей характерны для стабильной экономической ситуации, рынка, на котором присутствует планомерное поступательное развитие. Серьезные экономические и политические изменения могут внести существенные коррективы в рыночные показатели.
«Что касается больших скидок, которые использует ряд застройщиков, то они уже давно превратились в маркетинговый инструмент, не всегда эквивалентный выгодной стоимости квартиры», – считает господин Васильев.
По мнению Елены Валуевой, для привлечения покупателя важен комплекс инструментов в целом. «Одних привлекают скидки, других – дополнительные опции (возможность внести деньги позже или паркинг в подарок). На данный момент возможностей для снижения цен у застройщиков нет, себестоимость строительства и сопутствующих расходов растет и не позволяет давать больших скидок покупателям», – подытожила она.