Рынок новостроек разгоняется
Первые месяцы года продемонстрировали весьма заметный рост продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в сегменте «масс-маркет». Эксперты рынка видят немало причин этого тренда, однако полагают, что в рост цен он не выльется – по крайней мере, в этом году.
По итогам I квартала 2018 года практически все крупные застройщики бодро отрапортовали о существенном увеличении спроса на первичном рынке жилья сегмента «масс-маркет» в Северной столице и ее пригородах. «Рост продаж уже стал видным трендом этого года», – констатирует коммерческий директор ЗАО «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», объем продаж у петербургских застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет, составил в I квартале 2018 года 23385 квартир, что на 31% выше показателей за аналогичный период 2017 года. Поскольку в бизнес- и премиум-классах спрос пока пребывает в стагнации и даже в отрицательном тренде, данные по рынку в целом не столь выразительны. Но в силу того, что сегмент массового спроса занимает самую большую долю рынка, прирост продаж все равно очевиден.
«Жилье сегмента «масс-маркет» в объеме реализованного жилья традиционно занимает максимальную долю – 92%. Объем спроса в I квартале оказался даже больше прогнозировавшегося нами – он достиг уровня 1 млн кв. м (или 24,1 тыс. сделок), что на 18% больше аналогичного периода 2017 года», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Данные роста объемов продаж, предоставленные девелоперами, достаточно сильно отличаются друг от друга. Это вызвано как работой застройщиков в разных сегментах, так и различными индивидуальными факторами: выводом на рынок новых проектов, вводом объектов в эксплуатацию, активностью проведения маркетинговых акций и т. д.
Тем не менее, рост отметили абсолютно все опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики. Так, в ГК «Эталон» рост составил 18% в квадратных метрах и 33% в рублях, в Setl City – 8% и 7%, в «Группе ЛСР» – 5% и 8% (отметим весьма показательную деталь: в сегменте «масс-маркет» рост продаж холдинга составил 13%, зато в бизнес-классе и «элите» – снижение на 45% и 17% соответственно), в «Строительном тресте» – 17% и 18%, в ГК «КВС» – 70%, в «Главстрое-СПб» – 32%, в «БФА-Девелопмент» – 28,5%.
Ипотека, валюта, реформы
Эксперты рынка называют немалое число факторов (как общерыночных, так и субъективных), которые повлияли на рост продаж петербургских новостроек.
Лидер среди них, по единодушной оценке специалистов, – комфортные условия ипотечного кредитования граждан. «На рост продаж повлияло несколько факторов. И первый из них – низкие ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка сегодня составляет 9,5%, и в I квартале доля ипотечных сделок в нашей компании выросла на 12 п. п. – с 54% до 66%», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Прирост «ипотечников» среди покупателей отмечают все девелоперы. В среднем, по итогам I квартала 2018 года их доля достигла примерно двух третей от всего объема покупок. По оценке Ольги Трошевой, можно говорить о 63% по рынку; аналитики «Главстроя-СПб» называют цифру 70% в сегменте «масс-маркет». В ГК «Эталон» продажи с привлечением ипотеки составили 40% (для сравнения: в I квартале 2017 года – лишь 22%), в «Главстрое-СПб» – 61%.
Важным фактором стал выход на рынок большого числа объектов, что было вызвано изменениями в законодательстве и грядущим сворачиванием схемы долевого строительства. «Многие застройщики постарались вывести в продажу новые проекты и новые очереди, чтобы успеть до 1 июля 2018 года, когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ. Новые проекты появляются с улучшенными характеристиками и привлекательными ценами на старте продаж. Это привело к тому, что произошло оживление на первичном рынке города», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости», всего в I квартале застройщиками в Петербургской агломерации было выведено в продажу 18,6 тыс. квартир общей площадью 869,3 тыс. кв. м. По оценке АЦ «Главстрой-СПб», в I квартале 2018 года объем предложения рынка строящегося жилья в сегменте «масс-маркет» вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Начиная с IV квартала 2017 года девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения. В первую очередь, такое поведение застройщиков связано с предстоящими законодательными изменениями в строительной отрасли», – отмечают специалисты и указывают на то, что появление обильного и разнообразного нового предложения в разных локациях простимулировало продажи.
«На рост продаж повлияло и ослабление рубля. Кто не успел уйти в валюту, покупает недвижимость, так как она медленнее реагирует ценой на ослабление курса. Те, кто покупал валюту до роста ее курса, увидели, что им хватает теперь на квартиру в рублевом эквиваленте, и тоже покупают недвижимость», – отмечает, со своей стороны, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Также специалисты считают, что на активность покупателей положительно повлияла маркетинговая активность застройщиков. «На повышение уровня продаж в нашей компании повлияли многие факторы, они связаны больше не с внешними изменениями на рынке недвижимости, а с внутренними. Прежде всего, мы разработали новую рекламную концепцию, качественно улучшили и увеличили объем рекламного сообщения, ввели акции и бонусы на квартиры, создали систему мотивации для сотрудников отдела продаж», – рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина. «Мы стремимся стимулировать спрос со стороны потребителей, учитывая их пожелания. Периодически компания устраивает различные акции, увеличивает бюджет на рекламу», – говорит Анастасия Новгородская. «ГК «КВС» активно сотрудничала с ведущими банками и предлагала своим клиентам специальные акции с субсидированными ставками, которые ниже стандартных ставок банков по ипотеке», – добавляет начальник отдела маркетинга ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Марианна Ивлева.
Цены топчутся на месте
Традиционно рост спроса на новостройки почти неминуемо вызывает рост цены на них. Однако в нынешней ситуации эксперты не ожидают заметных скачков стоимости жилого «квадрата». По их мнению, такие изменения возможны в будущем, когда процесс строительства изменится из-за новаций в законодательстве. «В целом на первичном рынке жилой недвижимости, как и в последние несколько лет, цены практически стагнируют. Вывести их из ступора не смогли даже волнения, связанные с грядущей отменой схемы долевого участия. Я не исключаю, что ситуация будет постепенно меняться – и не в пользу покупателя. Как только система начнет работать по новым нормам, застройщикам придется закладывать в стоимость квадратного метра свои риски», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«По итогам I квартала 2018 года, прирост средней цены предложения в массовом сегменте зафиксирован в диапазоне от 1,6% в Петербурге до 2,8% в пригородной зоне Ленобласти. Сейчас средняя цена в масс-маркете в городе при стопроцентной оплате – 98,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в пригородах – 63,8 тыс. До конца года ожидаем рост цен в пределах инфляции», – говорит Ольга Трошева. «Мы не видим предпосылок роста цен на недвижимость. Цены равномерно будут повышаться по мере строительства объектов», – добавляет Анастасия Новгородская. Ей вторит Марианна Ивлева: «Цены на квартиры ГК «КВС» будут увеличиваться по мере роста строительной готовности объектов».
С ними согласен Николай Гражданкин. «Как правило, ценовые изменения на первичном рынке происходят постепенно, в пределах 5-7% в год в среднем по рынку. Резкого скачка цен не предвидится, так как на рынке много предложений, а платежеспособность населения не растет. Эти факторы сдерживают цены, поэтому до конца года и в следующем году мы не будем наблюдать резкого скачка цен на первичном рынке. А вот когда выйдут в продажу проекты, которые уже подпадут под новые поправки в 214-ФЗ, там цена на квартиры может вырасти значительней», – подчеркивает он.
Мнение
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Уверена, в этом году уровень продаж в целом по рынку будет выше прошлогодних показателей. Люди пытаются купить жилье при понятных условиях функционирования рынка недвижимости. К тому же застройщики заявляют в тематических СМИ, на строительных порталах и выставках, что с покупкой квартиры стоит поторопиться до 1 июля 2018 года. Конечно, больший процент граждан понимает, что цены не вырастут в одночасье, остальные поддаются панике – совершают покупку сегодня.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»:
– На рост покупательской активности повлияло очередное снижение курса рубля. Всегда, когда есть нестабильность на фондовых и валютных рынках, люди стараются сохранить сбережения и покупают недвижимость. Второй фактор – это то, что депозиты, которые люди открывали в 2016 году, сейчас заканчиваются, и продлить их можно под совсем низкие ставки – 5-6% годовых. Соответственно, людям становится не интересно держать деньги на вкладах, и они предпочитают выводить их в недвижимость.
В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.
Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства, возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.
Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.
Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.
Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.
При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).
Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен. Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.
При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.
Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:
|
Компания -должник |
Заявитель |
Суд, № дела |
Стадия |
География бизнеса |
|
ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй |
Физлицо |
АС Москвы Дело № А40-156534/09-73-834 Б |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области. |
|
ЗАО Подольский ДСК |
ООО Инженерные сети (подрядчик) |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения. |
Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области. |
|
Инвестицион-но-строительная компания МИК |
Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области |
|
ОАО СПК Мосэнерго-строй |
ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.) |
АС Москвы |
Возбуждено производство по делу |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани. |
|
ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия» |
Физические и юридические лица |
АС Москвы |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области |
|
ООО ПКП Лидер |
ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др. |
АС Московской области |
Введено внешнее управление |
Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области |
|
НП Азиндор Холдинг |
Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области |
АС Московской области |
Принято заявление о банкротстве |
Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне |
|
ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI |
ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98» |
АС Московской области Дело № А41-18720/09; АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б |
Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству |
Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области |
|
ООО Фирма Альфа-дизайн |
Физическое лицо, расторжение договора долевого участия |
АС Московской области Дело № А41-7785/09 |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области |
|
ЗАО Ренова CтройГрупп |
ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик) |
Дело № А40-29866/10-101-111Б |
Возбуждено производство по делу |
Строительство жилья в Московской области и других регионах |
|
ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой» |
ООО «Компания «Форум» ООО «Пролайн ЛТД» |
АС Москвы № А40-76414/09-86-338Б |
Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области |
|
Фирма Тайфи |
Физическое лицо |
АС Москвы № À40-48181/10-70-215 «Б» |
Возбуждено производство по делу |
Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области |
Материал предоставлен HouseHunter
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в июне 2009 г.
Основные тенденции офисного рынка
Основные показатели рынка офисной недвижимости в июне сохраняли относительную стабильность. Из-за низких темпов нового строительства объем качественного предложения на офисном предложении увеличился незначительно. Активность на рынке аренды и купли-продажи снизилась по сравнению с 4 кварталом 2009 и первыми месяцами 2010 года, когда мы имели дело с отложенным из-за кризиса спросом. По итогам 2 квартала 2010 года ожидается небольшое снижение объемов заключенных сделок по сравнению с показателем 1 квартала 2010, однако по итогам 1 полугодия 2010 года объем сделок превысит аналогичный показатель за 1 полугодие 2009 года.
По данным компании Praedium Oncor International в начале 2010 года существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды: если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля сделок по пересогласованию снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале
Низкие темпы нового строительства и стабильный спрос удерживают средний уровень вакантных площадей в целом по рынку на постоянном уровне: порядка 18-20%. Однако структура данного показателя очень неоднородна. Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International средние ставки аренды и цены продажи в июне 2010 года продемонстрировали незначительную позитивную динамику, однако, так же как и в случае с вакантными площадями, рост был очень дифференцирован. Основной рост пришелся офисы класса А и В+ ЦАО, тогда как за пределами делового центра динамики ставок не наблюдается.
Среди наиболее ярких событий на рынке офисной недвижимости в июне 2010 года следует выделить сделку по покупке фондом UFG Real Estate бизнес-центра «Бахрушин Хауз» (ул. Бахрушина, 32, стр.1, общая площадь – 5 078 кв.м.) у компании Akron. Эта сделка стала первой институциональной инвестиционной сделкой с 2008 года. Сумма сделки может составлять около $35 млн.
Активность инвесторов на рынке столичной офисной недвижимости свидетельствует о начале роста в данном сегменте. Так, о намерении приобрести два бизнес-центра на ул. Палихе, 10, и Сущевском Валу, 25 (общая площадь около
Тенденции рынка торговой недвижимости
Предложение на рынке торговых помещений существенно пополнилось в июне за счет ввода в эксплуатацию и открытия 1 июня ТРЦ Vegas общей площадью 398 тыс. кв. м и торговой площадью 130 тыс. кв.м. Суперрегиональный торговый центр расположен на 24-м км МКАД, на пересечении с Каширским шоссе.
Ситуация на рынке торговых помещений очень дифференцирована. По данным компании Praedium Oncor International, спрос на площади в успешных торговых центрах с грамотной концепцией и помещения street-retail с выигрышным местоположением превышает предложение. В то же время значительная часть построенных во время кризиса торговых объектов имеют большой объем незаполненных площадей. Некоторые торговые центры, строительство которых было завершено во время кризиса, до сих пор не открыты из-за недостаточного заполнения центра арендаторами.
Крупные игроки торгового рынка демонстрируют высокую активность. В июне об открытии новых магазинов, а также о планах по расширению или выходу на рынок с новым форматом объявили такие компании и марки, как OBI, Marks&Spencer, GAP, группа компаний «Детский мир», «Евросеть», «Связной», М.Видео и другие.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, динамика макроэкономических показателей свидетельствуют об укреплении позитивных тенденций. Так, наряду с положительной динамикой реальных располагаемых доходов населения и снижением уровня зарегистрированной безработицы, Росстат отмечает рост объема оборота розничной торговли, который, начиная с марта 2010 года, демонстрирует плавный рост.
Тенденции на рынке складских помещений
Общее предложение качественных складских площадей по состоянию на конец июня составляет около 4,3 млн. кв.м. Новое строительство ведется крайне низкими темпами, сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов, запланированных к завершению на 1 полугодие 2010 года, были перенесены на 3-4 кварталы, реализация некоторых проектов по-прежнему приостановлена.
Таким образом, по данным компании Praedium Oncor International ожидаемый по итогам 2010 года объем нового строительства в складском сегменте составит не более 250 тыс. кв.м качественных площадей из запланированных 400-450 тысяч кв.м.
Складской сегмент восстанавливается наиболее медленно по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. И, хотя объем складских сделок в 1 квартале 2010 года составил порядка 195 000 кв.м качественных складских площадей, что почти в 3 раза больше, чем аналогичный показатель 1 квартала 2009 года, но в то же время это на 20% меньше, чем объем сделок, заключенных в 4 квартале 2009 года. Ожидаемый по итогам 2 квартала 2010 года объем складских сделок в Московском регионе будет еще меньше, чем аналогичный показатель 1 квартала.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, средний уровень ставок аренды и цен продажи в складском сегменте в июне 2010 года сохранился на прежнем уровне. Средние ставки аренды для складов класса А составляют $105-115/кв.м в год (triple-net), для помещений класса В - $90-100/кв.м в год (triple-net). Рынок продажи складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А/B.
В последнее время активно обсуждается тенденция увеличения числа сделок built-to-suit на рынке складов. По данным Praedium Oncor International, говорить о данном факте, как о тенденции, не приходится. Большинство компаний, рассматривающих на сегодняшний день приобретение складских объектов, отдают предпочтение уже готовым проектам, предусматривающим возможность быстрого выхода на площадку и начала строительство. Проекты built-to-suit интересны в меньшей степени из-за более длительного цикла реализации, который в среднем может занять 2-3 года.
Среди самых заметных событий июня на складском рынке следует отметить заключение договора аренды на
Кроме того, девелоперы и арендаторы складов продолжают осваивать регионы. Так, Accent Real Estate совместно с уфимским «Трилистник-груп» в конце июня открыли первый в республике Башкирия складской комплекс класса А Sigma Logopark общей площадью 35 тыс. кв.м, расположенный в Уфе.
А компания «Сима-ленд» арендовала 14 тыс. кв. м в логистическом парке класса А «Пышма» (г. Екатеринбург). Кроме того, в Екатеринбурге и Казани в июне было заключено еще несколько менее крупных сделок по аренде складов класса А.
Материал предоставлен Praedium Oncor International