Рынок новостроек разгоняется
Первые месяцы года продемонстрировали весьма заметный рост продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в сегменте «масс-маркет». Эксперты рынка видят немало причин этого тренда, однако полагают, что в рост цен он не выльется – по крайней мере, в этом году.
По итогам I квартала 2018 года практически все крупные застройщики бодро отрапортовали о существенном увеличении спроса на первичном рынке жилья сегмента «масс-маркет» в Северной столице и ее пригородах. «Рост продаж уже стал видным трендом этого года», – констатирует коммерческий директор ЗАО «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», объем продаж у петербургских застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет, составил в I квартале 2018 года 23385 квартир, что на 31% выше показателей за аналогичный период 2017 года. Поскольку в бизнес- и премиум-классах спрос пока пребывает в стагнации и даже в отрицательном тренде, данные по рынку в целом не столь выразительны. Но в силу того, что сегмент массового спроса занимает самую большую долю рынка, прирост продаж все равно очевиден.
«Жилье сегмента «масс-маркет» в объеме реализованного жилья традиционно занимает максимальную долю – 92%. Объем спроса в I квартале оказался даже больше прогнозировавшегося нами – он достиг уровня 1 млн кв. м (или 24,1 тыс. сделок), что на 18% больше аналогичного периода 2017 года», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Данные роста объемов продаж, предоставленные девелоперами, достаточно сильно отличаются друг от друга. Это вызвано как работой застройщиков в разных сегментах, так и различными индивидуальными факторами: выводом на рынок новых проектов, вводом объектов в эксплуатацию, активностью проведения маркетинговых акций и т. д.
Тем не менее, рост отметили абсолютно все опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики. Так, в ГК «Эталон» рост составил 18% в квадратных метрах и 33% в рублях, в Setl City – 8% и 7%, в «Группе ЛСР» – 5% и 8% (отметим весьма показательную деталь: в сегменте «масс-маркет» рост продаж холдинга составил 13%, зато в бизнес-классе и «элите» – снижение на 45% и 17% соответственно), в «Строительном тресте» – 17% и 18%, в ГК «КВС» – 70%, в «Главстрое-СПб» – 32%, в «БФА-Девелопмент» – 28,5%.
Ипотека, валюта, реформы
Эксперты рынка называют немалое число факторов (как общерыночных, так и субъективных), которые повлияли на рост продаж петербургских новостроек.
Лидер среди них, по единодушной оценке специалистов, – комфортные условия ипотечного кредитования граждан. «На рост продаж повлияло несколько факторов. И первый из них – низкие ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка сегодня составляет 9,5%, и в I квартале доля ипотечных сделок в нашей компании выросла на 12 п. п. – с 54% до 66%», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Прирост «ипотечников» среди покупателей отмечают все девелоперы. В среднем, по итогам I квартала 2018 года их доля достигла примерно двух третей от всего объема покупок. По оценке Ольги Трошевой, можно говорить о 63% по рынку; аналитики «Главстроя-СПб» называют цифру 70% в сегменте «масс-маркет». В ГК «Эталон» продажи с привлечением ипотеки составили 40% (для сравнения: в I квартале 2017 года – лишь 22%), в «Главстрое-СПб» – 61%.
Важным фактором стал выход на рынок большого числа объектов, что было вызвано изменениями в законодательстве и грядущим сворачиванием схемы долевого строительства. «Многие застройщики постарались вывести в продажу новые проекты и новые очереди, чтобы успеть до 1 июля 2018 года, когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ. Новые проекты появляются с улучшенными характеристиками и привлекательными ценами на старте продаж. Это привело к тому, что произошло оживление на первичном рынке города», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости», всего в I квартале застройщиками в Петербургской агломерации было выведено в продажу 18,6 тыс. квартир общей площадью 869,3 тыс. кв. м. По оценке АЦ «Главстрой-СПб», в I квартале 2018 года объем предложения рынка строящегося жилья в сегменте «масс-маркет» вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Начиная с IV квартала 2017 года девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения. В первую очередь, такое поведение застройщиков связано с предстоящими законодательными изменениями в строительной отрасли», – отмечают специалисты и указывают на то, что появление обильного и разнообразного нового предложения в разных локациях простимулировало продажи.
«На рост продаж повлияло и ослабление рубля. Кто не успел уйти в валюту, покупает недвижимость, так как она медленнее реагирует ценой на ослабление курса. Те, кто покупал валюту до роста ее курса, увидели, что им хватает теперь на квартиру в рублевом эквиваленте, и тоже покупают недвижимость», – отмечает, со своей стороны, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Также специалисты считают, что на активность покупателей положительно повлияла маркетинговая активность застройщиков. «На повышение уровня продаж в нашей компании повлияли многие факторы, они связаны больше не с внешними изменениями на рынке недвижимости, а с внутренними. Прежде всего, мы разработали новую рекламную концепцию, качественно улучшили и увеличили объем рекламного сообщения, ввели акции и бонусы на квартиры, создали систему мотивации для сотрудников отдела продаж», – рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина. «Мы стремимся стимулировать спрос со стороны потребителей, учитывая их пожелания. Периодически компания устраивает различные акции, увеличивает бюджет на рекламу», – говорит Анастасия Новгородская. «ГК «КВС» активно сотрудничала с ведущими банками и предлагала своим клиентам специальные акции с субсидированными ставками, которые ниже стандартных ставок банков по ипотеке», – добавляет начальник отдела маркетинга ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Марианна Ивлева.
Цены топчутся на месте
Традиционно рост спроса на новостройки почти неминуемо вызывает рост цены на них. Однако в нынешней ситуации эксперты не ожидают заметных скачков стоимости жилого «квадрата». По их мнению, такие изменения возможны в будущем, когда процесс строительства изменится из-за новаций в законодательстве. «В целом на первичном рынке жилой недвижимости, как и в последние несколько лет, цены практически стагнируют. Вывести их из ступора не смогли даже волнения, связанные с грядущей отменой схемы долевого участия. Я не исключаю, что ситуация будет постепенно меняться – и не в пользу покупателя. Как только система начнет работать по новым нормам, застройщикам придется закладывать в стоимость квадратного метра свои риски», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«По итогам I квартала 2018 года, прирост средней цены предложения в массовом сегменте зафиксирован в диапазоне от 1,6% в Петербурге до 2,8% в пригородной зоне Ленобласти. Сейчас средняя цена в масс-маркете в городе при стопроцентной оплате – 98,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в пригородах – 63,8 тыс. До конца года ожидаем рост цен в пределах инфляции», – говорит Ольга Трошева. «Мы не видим предпосылок роста цен на недвижимость. Цены равномерно будут повышаться по мере строительства объектов», – добавляет Анастасия Новгородская. Ей вторит Марианна Ивлева: «Цены на квартиры ГК «КВС» будут увеличиваться по мере роста строительной готовности объектов».
С ними согласен Николай Гражданкин. «Как правило, ценовые изменения на первичном рынке происходят постепенно, в пределах 5-7% в год в среднем по рынку. Резкого скачка цен не предвидится, так как на рынке много предложений, а платежеспособность населения не растет. Эти факторы сдерживают цены, поэтому до конца года и в следующем году мы не будем наблюдать резкого скачка цен на первичном рынке. А вот когда выйдут в продажу проекты, которые уже подпадут под новые поправки в 214-ФЗ, там цена на квартиры может вырасти значительней», – подчеркивает он.
Мнение
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Уверена, в этом году уровень продаж в целом по рынку будет выше прошлогодних показателей. Люди пытаются купить жилье при понятных условиях функционирования рынка недвижимости. К тому же застройщики заявляют в тематических СМИ, на строительных порталах и выставках, что с покупкой квартиры стоит поторопиться до 1 июля 2018 года. Конечно, больший процент граждан понимает, что цены не вырастут в одночасье, остальные поддаются панике – совершают покупку сегодня.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»:
– На рост покупательской активности повлияло очередное снижение курса рубля. Всегда, когда есть нестабильность на фондовых и валютных рынках, люди стараются сохранить сбережения и покупают недвижимость. Второй фактор – это то, что депозиты, которые люди открывали в 2016 году, сейчас заканчиваются, и продлить их можно под совсем низкие ставки – 5-6% годовых. Соответственно, людям становится не интересно держать деньги на вкладах, и они предпочитают выводить их в недвижимость.
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
При строительстве офисных центров, девелопер должен принимать во внимание и необходимость организации парковки. По словам специалистов, в бизнес-центрах, оборудованных парковочными местами, ставки на аренду помещений на 20% выше, чем в объектах, паркингов не имеющих.
Специфика Петербурга заключается в том, что офисы концентрируются в центральных районах, где с парковками почти везде напряженно. Как правило, каждый небольшой бизнес-центр, даже расположенный на Невском проспекте, в состоянии предоставить несколько машиномест во внутреннем дворе для топ-менеджмента и vip-гостей. Парковка для всех остальных сотрудников не предусмотрена.
Ситуация, как говорят специалисты, изменится, когда на петербургских улицах будут организованы платные парковки с достаточно высокой тарификацией, как в европейских странах. В этом случае оплата машиноместа станет неизбежной, а значит, парковочное место непосредственно рядом с офисом будет однозначным преимуществом, которое будет влиять и на заполняемость и на ставки в бизнес-центров.
Согласно принятой сегодня классификации норма обеспеченности бизнес-центров составляет 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади. Но на практике это оказывается недостаточным. «Для бизнес-центров, находящихся в сложившейся застройке, с моей точки зрения, этот показатель должен быть хотя бы на уровне 1 машиноместо на 80-
В Colliers International Санкт-Петербург сообщили, что средняя стоимость машиноместа на крытой или подземной парковке в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в центре города (CBD – central business district) составляет в среднем 800 руб в день (из расчета 100 руб/час, час – 8 рабочих часов). Стоимость аренды фиксированного места в паркинге составляет 11 000 руб./мес.
Стоимость машиноместа в открытой парковке ниже, чем в многоярусных и подземных. Некоторые бизнес-центры предлагают охраняемые паркоместа на открытой стоянке бесплатно. Верхняя граница открытой парковки в центре города или крытом паркинге в спальных районах может составлять до 10 000 рублей в месяц за паркоместо.
Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» уверен, что наличие хорошего паркинга с достаточным количеством машиномест прибавляет к ставке от 10 до 20%.
Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land (г. Москва) согласна с такой оценкой: «При прочих равных характеристиках бизнес центров парковка может увеличивать стоимость в среднем на 20%».
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate указывает на то, что существует разряд арендаторов, для которых приниципиально наличие наличие парковочных мест не только для сотрудников, но и для клиентов. «Это офисы пролаж сервисных компаний, банковских, страховых и т.п», - говорит она..
Николай Пашков, генеральный директор «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» говорит, что нередки случаи, когда клиенты, особенно крупные, которые ищут для себя офисные помещения, одновременно с запросом по площади блоков выдвигают требования по количеству необходимых им машиномест. «И далеко не всегда бизнес-центр физически в состоянии выделить нужное количество парковочных мест. Иногда недостаток таковых является причиной отказа компании от одного офисного центра в пользу другого», - говорит Николай Пашков.
«Плата за парковку – оправданный шаг для управляющей компании. Сейчас практически у любого бизнес-центра наблюдается дефицит парковочных мест, поэтому платная парковка – это оптимальный микс заработка для управляющей компании и регулирования количества автомобилей на прилегающей территории. Если мы говорим о европейских странах, то такая практика применяется повсеместно», - говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC
Бывает, что плата за парковку отменяется на какое-то время, например, в качестве бонуса. «Привлечь бесплатной парковкой не получится, сегодня она бесплатная, а завтра собственник возьмет свои слова обратно», - рассуждает Ирина Морозова
Инвесторы выбирают
Окупаемость инвестиций в паркинги, в зависимости от того, открытые они или многоуровневые, могут составляют от нескольких месяцев до нескольких лет.
Наличие парковки увеличивает сроки окупаемости проекта, так как требует дополнительных инвестиций. Соответственно, чем больше инвестиции в зону паркинга, тем хуже будет окупаемость проекта. Но при этом отсутствие паркинга может серьезно повлиять на заполняемость бизнес-центра и на арендные ставки. То есть девелоперу каждый раз нужно находить оптимальный баланс между вложенными средствами в конкретную инфраструктурную составляющую проекта и желаемой доходностью.
«Для объектов расположенных на периферии, мы бы рекомендовали обустройство наземных парковок, поскольку только это позволит привлечь дополнительных арендаторов. При этом в целях экономии земли возможно также строительство многоуровневых паркингов. Однако прямая окупаемость данного объекта за счет арендной платы за парковочные места будет за пределами десяти лет. Например, при планировании нового делового квартала в Пулково мы отказались от строительства крытых паркингов, поскольку это было неэффективным, но при этом были предусмотрены обширные наземные парковки», - рассказала Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Арендодатели, в особенности в бизнес центрах класса А в центре города, не связывают уровень арендной ставки с отсутствием достаточного количества парковочных мест – арендаторы выбирают этот бизнес-центр из-за его местоположения .
По оценке Николая Казанского, генерального директора Colliers International Санкт-Петербург,себестоимость строительства подземного паркинга составляет $2 000-3 000 за кв. м, многоуровнего - $500-1 000 за кв. м.
Пока реализованных проектов с подземными паркингами крайне мало. «Автоматизированный паркинг есть в Bolloev Center (первый в городе), который позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге. Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti , где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м. Трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 мест запроектирован в торгово-офисном комплексе «Стокманн Невский Центр», - говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов считает, что крытые парковки у бизнес-центров могут быть оправданы для топ-менеджмента компаний-арендаторов. «Открытые парковки зачастую используются жителями соседних домов в качестве стоянки», - говорит он.
Сергей Игонин вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» полагает, что инвестиции в парковку под открытым небом равны затратам на работы по благоустройству, не являются достаточно существенными и зависят от площади паркинга – чем больше площадь, тем меньше удельные затраты на 1 квм. Но для парковки емкостью в 100-200 машин такие затраты укладываются в параметры до $100 на 1 квм.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака» полагает, что вложения в парковку под открытым небом окупаются достаточно быстро – в течение 2-3 лет.
Роман Русаков
