Рынок новостроек разгоняется
Первые месяцы года продемонстрировали весьма заметный рост продаж жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти в сегменте «масс-маркет». Эксперты рынка видят немало причин этого тренда, однако полагают, что в рост цен он не выльется – по крайней мере, в этом году.
По итогам I квартала 2018 года практически все крупные застройщики бодро отрапортовали о существенном увеличении спроса на первичном рынке жилья сегмента «масс-маркет» в Северной столице и ее пригородах. «Рост продаж уже стал видным трендом этого года», – констатирует коммерческий директор ЗАО «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», объем продаж у петербургских застройщиков, работающих в сегменте масс-маркет, составил в I квартале 2018 года 23385 квартир, что на 31% выше показателей за аналогичный период 2017 года. Поскольку в бизнес- и премиум-классах спрос пока пребывает в стагнации и даже в отрицательном тренде, данные по рынку в целом не столь выразительны. Но в силу того, что сегмент массового спроса занимает самую большую долю рынка, прирост продаж все равно очевиден.
«Жилье сегмента «масс-маркет» в объеме реализованного жилья традиционно занимает максимальную долю – 92%. Объем спроса в I квартале оказался даже больше прогнозировавшегося нами – он достиг уровня 1 млн кв. м (или 24,1 тыс. сделок), что на 18% больше аналогичного периода 2017 года», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Данные роста объемов продаж, предоставленные девелоперами, достаточно сильно отличаются друг от друга. Это вызвано как работой застройщиков в разных сегментах, так и различными индивидуальными факторами: выводом на рынок новых проектов, вводом объектов в эксплуатацию, активностью проведения маркетинговых акций и т. д.
Тем не менее, рост отметили абсолютно все опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики. Так, в ГК «Эталон» рост составил 18% в квадратных метрах и 33% в рублях, в Setl City – 8% и 7%, в «Группе ЛСР» – 5% и 8% (отметим весьма показательную деталь: в сегменте «масс-маркет» рост продаж холдинга составил 13%, зато в бизнес-классе и «элите» – снижение на 45% и 17% соответственно), в «Строительном тресте» – 17% и 18%, в ГК «КВС» – 70%, в «Главстрое-СПб» – 32%, в «БФА-Девелопмент» – 28,5%.
Ипотека, валюта, реформы
Эксперты рынка называют немалое число факторов (как общерыночных, так и субъективных), которые повлияли на рост продаж петербургских новостроек.
Лидер среди них, по единодушной оценке специалистов, – комфортные условия ипотечного кредитования граждан. «На рост продаж повлияло несколько факторов. И первый из них – низкие ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка сегодня составляет 9,5%, и в I квартале доля ипотечных сделок в нашей компании выросла на 12 п. п. – с 54% до 66%», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Прирост «ипотечников» среди покупателей отмечают все девелоперы. В среднем, по итогам I квартала 2018 года их доля достигла примерно двух третей от всего объема покупок. По оценке Ольги Трошевой, можно говорить о 63% по рынку; аналитики «Главстроя-СПб» называют цифру 70% в сегменте «масс-маркет». В ГК «Эталон» продажи с привлечением ипотеки составили 40% (для сравнения: в I квартале 2017 года – лишь 22%), в «Главстрое-СПб» – 61%.
Важным фактором стал выход на рынок большого числа объектов, что было вызвано изменениями в законодательстве и грядущим сворачиванием схемы долевого строительства. «Многие застройщики постарались вывести в продажу новые проекты и новые очереди, чтобы успеть до 1 июля 2018 года, когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ. Новые проекты появляются с улучшенными характеристиками и привлекательными ценами на старте продаж. Это привело к тому, что произошло оживление на первичном рынке города», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости», всего в I квартале застройщиками в Петербургской агломерации было выведено в продажу 18,6 тыс. квартир общей площадью 869,3 тыс. кв. м. По оценке АЦ «Главстрой-СПб», в I квартале 2018 года объем предложения рынка строящегося жилья в сегменте «масс-маркет» вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Начиная с IV квартала 2017 года девелоперы продолжают выводить новые объекты и поддерживать высокий объем предложения. В первую очередь, такое поведение застройщиков связано с предстоящими законодательными изменениями в строительной отрасли», – отмечают специалисты и указывают на то, что появление обильного и разнообразного нового предложения в разных локациях простимулировало продажи.
«На рост продаж повлияло и ослабление рубля. Кто не успел уйти в валюту, покупает недвижимость, так как она медленнее реагирует ценой на ослабление курса. Те, кто покупал валюту до роста ее курса, увидели, что им хватает теперь на квартиру в рублевом эквиваленте, и тоже покупают недвижимость», – отмечает, со своей стороны, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Также специалисты считают, что на активность покупателей положительно повлияла маркетинговая активность застройщиков. «На повышение уровня продаж в нашей компании повлияли многие факторы, они связаны больше не с внешними изменениями на рынке недвижимости, а с внутренними. Прежде всего, мы разработали новую рекламную концепцию, качественно улучшили и увеличили объем рекламного сообщения, ввели акции и бонусы на квартиры, создали систему мотивации для сотрудников отдела продаж», – рассказывает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина. «Мы стремимся стимулировать спрос со стороны потребителей, учитывая их пожелания. Периодически компания устраивает различные акции, увеличивает бюджет на рекламу», – говорит Анастасия Новгородская. «ГК «КВС» активно сотрудничала с ведущими банками и предлагала своим клиентам специальные акции с субсидированными ставками, которые ниже стандартных ставок банков по ипотеке», – добавляет начальник отдела маркетинга ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Марианна Ивлева.
Цены топчутся на месте
Традиционно рост спроса на новостройки почти неминуемо вызывает рост цены на них. Однако в нынешней ситуации эксперты не ожидают заметных скачков стоимости жилого «квадрата». По их мнению, такие изменения возможны в будущем, когда процесс строительства изменится из-за новаций в законодательстве. «В целом на первичном рынке жилой недвижимости, как и в последние несколько лет, цены практически стагнируют. Вывести их из ступора не смогли даже волнения, связанные с грядущей отменой схемы долевого участия. Я не исключаю, что ситуация будет постепенно меняться – и не в пользу покупателя. Как только система начнет работать по новым нормам, застройщикам придется закладывать в стоимость квадратного метра свои риски», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«По итогам I квартала 2018 года, прирост средней цены предложения в массовом сегменте зафиксирован в диапазоне от 1,6% в Петербурге до 2,8% в пригородной зоне Ленобласти. Сейчас средняя цена в масс-маркете в городе при стопроцентной оплате – 98,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в пригородах – 63,8 тыс. До конца года ожидаем рост цен в пределах инфляции», – говорит Ольга Трошева. «Мы не видим предпосылок роста цен на недвижимость. Цены равномерно будут повышаться по мере строительства объектов», – добавляет Анастасия Новгородская. Ей вторит Марианна Ивлева: «Цены на квартиры ГК «КВС» будут увеличиваться по мере роста строительной готовности объектов».
С ними согласен Николай Гражданкин. «Как правило, ценовые изменения на первичном рынке происходят постепенно, в пределах 5-7% в год в среднем по рынку. Резкого скачка цен не предвидится, так как на рынке много предложений, а платежеспособность населения не растет. Эти факторы сдерживают цены, поэтому до конца года и в следующем году мы не будем наблюдать резкого скачка цен на первичном рынке. А вот когда выйдут в продажу проекты, которые уже подпадут под новые поправки в 214-ФЗ, там цена на квартиры может вырасти значительней», – подчеркивает он.
Мнение
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Уверена, в этом году уровень продаж в целом по рынку будет выше прошлогодних показателей. Люди пытаются купить жилье при понятных условиях функционирования рынка недвижимости. К тому же застройщики заявляют в тематических СМИ, на строительных порталах и выставках, что с покупкой квартиры стоит поторопиться до 1 июля 2018 года. Конечно, больший процент граждан понимает, что цены не вырастут в одночасье, остальные поддаются панике – совершают покупку сегодня.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»:
– На рост покупательской активности повлияло очередное снижение курса рубля. Всегда, когда есть нестабильность на фондовых и валютных рынках, люди стараются сохранить сбережения и покупают недвижимость. Второй фактор – это то, что депозиты, которые люди открывали в 2016 году, сейчас заканчиваются, и продлить их можно под совсем низкие ставки – 5-6% годовых. Соответственно, людям становится не интересно держать деньги на вкладах, и они предпочитают выводить их в недвижимость.
С начала 2014 года на местном рынке существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа. Так, поставки из Украины сократились более чем на 35%. При этом российские металлургические предприятия, наоборот, увеличили производство продукции.
Артем Папков, руководитель коммерческой службы обособленного подразделения ООО «Компания Металл Профиль» в Санкт-Петербурге, прокомментировал состояние рынка металлопроката так: «Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать таким термином, как «затянувшаяся стагнация». Тем не менее по итогам первого полугодия 2014 года по сравнению с таким же периодом 2013-го ощущается незначительный рост объемов потребления металлопроката. Премиальный сегмент убедительно показывает положительную динамику на протяжении последних лет. Это говорит о смене потребительских приоритетов в пользу качественных, подтвержденных увеличенным сроком службы материалов. В то же время со стороны строительных организаций ощущается растущая потребность в тонколистовых материалах».
Рост потребления
В свою очередь, Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой», утверждает, что потребление металлопроката в первом полугодии 2014 года в Петербурге и Ленинградской области выросло по сравнению с первым полугодием 2013 года на 5-7%. При этом, по его словам, с начала года существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа, что позволило российским предприятиям увеличить объем производства.
По его словам, рынок металлопроката Санкт-Петербурга довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «ЕВРАЗ», ОАО «Северсталь», НЛМК и др. Кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
«Основным поставщиком строительного металлопроката для СЗФО является ОАО «Северсталь». Но поскольку объема Череповецкого комбината не хватает, то в наш регион поступает продукция с уральских заводов (ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «Евраз»), а также из Беларуси. Конкретно указать доли каждого из игроков сложно, так как благодаря ценовой политике металлургов соотношение поставляемого проката постоянно меняется», – добавил он.
Цена выросла
Виген Балаян, управляющий компании «ПромэксМет», пояснил, что объем потребления металлопроката зависит от сезона и, как правило, повышается в летний период. «В связи с этим металлобазы закупают металлпрокат заранее. Например, наша компания увеличила закупку товара еще в феврале, чтобы не задерживать поставки клиентам в период активного ведения строительных работ. Кроме этого, покупка металлотрейдерами продукции заранее позволяет сдерживать растущие в сезон цены. Надо отметить, что стоимость арматуры к лету 2014 по некоторым позициям поднялась на 25%. Этот рост ожидаемый и не искусственный, учитывая качество российского металла, можно смело говорить о благоприятной среде в этом сегменте рынка», – прокомментировал он.
Мирослав Августинович рассказал, что непосредственно в строительстве используется традиционный сортимент металлопроката – это в первую очередь арматура, далее в этом списке идут балка, швеллер, шпунт и уголок и, конечно, плоский прокат. «Естественно, в том виде, в котором металл производится, он в большинстве случаев не потребляется. Из него изготавливают различные изделия, металлоконструкции, которые потом используются при производстве работ. Соответственно, это требует предварительной обработки металлопроката: его резки в нужный размер, гнутья, сварки в определенные конструкции (например, сетки и каркасы), некоторые изделия подвергаются антикоррозийной обработке», – отметил он.
Борьба за чистоту рынка
Участники рынка металлопроката говорят о том, что в отрасли активизировались «кустарные» производства, которые выпускают продукцию из металла более низкого качества и демпингуют.
Артем Папков констатировал, что на сегодняшний день рынок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области все больше и больше заполняется разнообразными «кустарными» производствами, которые производят продукцию из сырья не самого лучшего качества, но по низким ценам. «Данные производители, как правило, не соблюдают ценовую политику, сформировавшуюся на территории, чем вынуждают опускать цены. Добросовестные поставщики металлопроката постоянно стараются переориентировать покупателей приобретать более качественный металл, хоть он немного и дороже. С каждым годом потребители все больше обращают внимание на долговечность и качество металла. Большую роль в продажах по Петербургу и Ленобласти играет территориальный принцип. Если брать непосредственно города, то здесь в основном представлены офисы продаж компаний, имеющих в своем штате компетентных менеджеров, которые способны донести информацию по материалам, их характеристике и свойствам. В то время как рынок Ленинградской области в основном заполнен торгующими стройбазами, в которых представлен дешевый металл по бросовым ценам. Данное направление сложно переориентировать в связи со средним уровнем заработка потребителя, живущего в регионе», – отметил он.
В свою очередь, Виген Балаян также констатировал, что рынок металлотрейдеров в Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно насыщен. По его словам, крупные игроки, давно зарекомендовавшие себя на рынке, выстраивают прозрачные отношения с заказчиком: поставляют продукцию из качественного металла, который отвечает требованиям ГОСТа по марке стали, обеспечивают честную отгрузку, оперативную доставку и т. д. «Существуют на рынке и недобросовестные металлотрейдеры, которые часто занижают цену на продукцию за счет недовеса и недовоза, дезинформируют заказчика, что мешает оперативно загрузить товар и привезти его на склад, доставляют изделия не той марки стали и не того типоразмера, который требуется для важных объектов, например детского сада или гипермаркета. Зачастую недобросовестные металлотрейдеры звонят клиентам от имени крупных, имеющих опыт и положительную репутацию на рынке игроков. При этом в реальности являются другим юридическим лицом. В основном речь идет о мелких компаниях, зачастую даже фирмах-однодневках», – заключил он.
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Стоимость металлопроката в первое полугодие 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросла на 10%. Связано это в первую очередь с политической ситуацией, а также с удешевлением рубля по отношению к бивалютной корзине.
Рынок элитного жилья Петербурга в первом полугодии пополнился новыми объектами. Несмотря на колебания в экономике цены демонтировали рост, и наблюдалось увеличение спроса. Эксперты полагают, что позитивные тренды сохранятся и во втором полугодии.
Растущее предложение
По оценкам Анны Калининой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первые шесть месяцев 2014 года объем предложения на рынке элитного жилья Петербурга увеличился на 426 тыс. кв. м. «В I полугодии 2014 года началась реализация квартир в 16 элитных жилых комплексах, как в новых проектах, так и в новых очередях уже заявленных объектов. Всего по итогам I полугодия на рынок вышло 6 003 квартиры, - рассказывает госпожа Калинина. - Объем нового предложения в отчетном периоде был значительно выше, чем в I полугодии 2013 года, когда на рынок вышло 3 164 квартиры».
В эксплуатацию в течение I полугодия 2014 года, исходя из данных аналитического отчета ASTERA, было введено 10 высококлассных жилых комплексов (1 премиум-класса и 9 бизнес-класса). Среди введенных в эксплуатацию в I полугодии 2014 года объектов наиболее значимыми, по мнению специалистов ASTERA являются такие комплексы как ЖК «Platinum» (Платинум), ЖК «Парадный квартал» (Возрождение Санкт-Петербурга), Империал (Л1).
Расширение предложения, по данным Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, произошло во всех центральных районах Петербурга, кроме Василеостровского.
Аналитики Colliers International подсчитали, что на конец июня 2014 года 55% квартир в экспозиции сконцентрировано в Центральной зоне (Центральный и Адмиралтейский районы), а 41% – на Петроградской стороне и Крестовском острове. Оставшиеся 4% приходятся на Васильевский остров. Около 82% квартир в экспозиции находятся в объектах на стадии строительства. На готовые дома приходится порядка 260 квартир.
«Стоит отметить, что Центральный район лидирует по количеству объектов «премиум» класса. В первом полугодии 2014 года здесь стартовали продажи в одних из самых дорогих проектах Петербурга – в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102 и комплексе апартаментов One Konyushennaya Square, расположенном на Конюшенной площади, - рассказывает Анна Калинина. - Свободных участков под новое элитное строительство в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга практически не осталось. Новые участки в этих районах могут появиться только за счет редевелопмента бывших промышленных зон».
Госпожа Калинина добавляет, что увеличивается количество новых элитных жилых комплексов в Приморском районе. Рост активности как девелоперов, так и покупателей в Приморском районе, возможно, связан со строительством «Лахта центра», полагает эксперт.
Растущий спрос
Эксперты рынка говорят, что наблюдается рост покупательской активности. «По итогам полугодия показатель количества приобретенных квартир вырос на 14% по сравнению со вторым полугодием 2013 года – до 287 шт. Объем реализованных площадей составил по итогам двух кварталов 37,6 тыс. кв. м», - отмечает Екатерина Немченко
По словам госпожи Немченко, переезд в более подходящий район становится основным мотивом покупки жилья, в то время как в конце прошлого года основной целью было улучшение жилищных условий.
Эксперт также говорит, что у покупателей появляется интерес к приобретению квартиры под представительские цели, а доля инвестиционных покупок за первое полугодие 2014 года возрасла до 10%. Основной бюджет покупки (52%) составляет 1-2 млн USD.
По словам Анны Калининой, происходит смещение спроса на первичный рынок, в сторону новых элитных жилых комплексов. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. «Если раньше покупатели искали квартиры площадью от 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь – от 50 кв. м до 100 кв. м (36%)», - говорит эксперт.
Специалисты Colliers International отмечают, что по итогам продаж в апреле–июне 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 60%. Отмечалось увеличение числа продаж в квартирах высокого ценового сегмента. «Если в I квартале на долю квартир стоимостью выше 30 млн рублей пришлось около 15–17% сделок, то во II квартале доля таких квартир в общем объеме спроса составила 35%», - добавляют эксперты компании.
Цены пошли в рост
По итогам I полугодия средний рост цен на элитную недвижимость составил около 1,5%, констатируют эксперты Colliers International.
«Цена одного квадратного метра в элитных жилых комплексах сегмента «премиум» по состоянию на конец II квартала 2014 года находится в диапазоне 135–410 тыс. рублей. В жилых комплексах сегмента «делюкс» диапазон цен квадратного метра еще шире и составляет 250–590 тыс. рублей. Средние цены за квадратный метр в сегментах «премиум» и «делюкс» составляют 230 и 360 тыс. рублей соответственно», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Кроме того за первое полугодие скорректировались ожидания покупателей по бюджету покупки. «Около 70% запросов приходится на квартиры стоимостью до 2 млн USD, в то время как в прошлом полугодии данный показатель был на уровне 50%. Закономерно, что появление в предложении центральных районов значительного числа объектов бизнес- и комфорт-классов, наблюдающееся в период с 2013 года, приводит к изменению ценовых ожиданий покупателей», - поясняет Екатерина Немченко.
Оптимистичные прогнозы
По прогнозам экспертов, увеличение предложения в элитном сегменте ожидается за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от центра города и престижных спальных районов.
«Во II полугодии ожидается вывод на рынок таких крупных комплексов как ЖК «Гроссмейстер» (Шпалерная ул., 51, компания Scavery), МФК «Проспект Кима 19» (компания «Балтийский монолит»), ЖК «Исаакиевская ассамблея», а также новых очередей заявленных ранее проектов», - рассказывает Анна Калинина.
По словам Екатерины Немченко, рынок элитной недвижимости наиболее устойчив к воздействию внешних факторов.
«В связи с принятием поправок к 820-му закону о границах зон охраны повышается вероятность роста активности девелоперов по выводу на рынок новых и ранее приостановленных проектов», - прогнозирует госпожа Немченко.
Мнение
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- Спрос на элитное жилье сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.