В случае полной утраты
Минфин согласовал с ведомствами новые поправки в закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций (ЧС). В минимальной конфигурации страховать предлагается только риск ЧС и только полную утрату жилья. Расходы по всем дополнительным рискам должны будут нести регионы и сами страховщики.
Законопроект о страховании жилья согласован Минфином с профильными ведомствами и в мае может быть рассмотрен во втором чтении. Согласно последней версии проекта страхование остается добровольным, а выплаты будут предоставляться государством только в случае полного уничтожения жилья в результате ЧС. Субсидия по этому риску будет выплачиваться из федерального бюджета. А все остальные риски регионы могут включать в покрытие самостоятельно, обеспечивая соответствующие ассигнования в своих бюджетах.
Речь идет о таких рисках, как, например, бытовой пожар, взрыв газа, залив из водопровода, при условии компенсации из своего бюджета части причитающегося владельцу помещения страхового возмещения, обращает внимание Игорь Александров, заместитель директора департамента поддержки розничного бизнеса компании «Ингосстрах».
Государство таким образом стимулирует разработку региональных страховых программ, которые предусматривают субсидирование за счет бюджетов разных уровней, отмечает Олег Мишугин, руководитель направления муниципального страхования «АльфаСтрахования». Это ведет к снижению стоимости страхования, повышению его доступности и востребованности. При разработке программы определяются все основные условия заключаемых договоров страхования, в том числе порядок выплаты страхового возмещения, размеры субсидирования и другие организационные особенности, добавляет эксперт.
Законопроект предполагает, что регионы будут не только самостоятельно разрабатывать свои страховые программы, но и устанавливать долю своего участия в них. В качестве примера рассматривается действующая в Москве система льготного страхования, в которой доля города составляет 15%, страховщиков — 85%. Изначально соотношение было обратным, напоминает Олег Мишугин: доля города - 80%, доля страховой компании – 20%. Но по мере накопления статистики и ее обработки участие Москвы постоянно снижалось. За более чем двадцатилетний период действия программы были выплачены средства на восстановление более 190 тыс. квартир. В 2017 году выплаты составили 191,7 млн. рублей, в том числе из бюджета города было выплачено 28,6 млн. рублей (6144 страховых случая). Дополнительно страховщики проводят совместно с префектурами округов противопожарные мероприятия, выделяя на их финансирование 15% от страховых сборов по программе.
Конечно, программа эффективна для москвичей, и все большая часть этих выплат покрывается за счет страхования, отмечает Игорь Александров. За неполных четыре месяца работы «Ингосстраха» заявлено уже порядка 400 страховых случаев, и пока ни одной жалобы на недостаточность выплат для ремонта.
В Минфине считают новую версию законопроекта сбалансированной. "Страховка будет востребована любым собственником. Страховщиков нужно как можно активнее привлекать к возмещению вреда от ЧС", - цитируют СМИ замглавы департамента финансовой политики министерства Веру Балакиреву. Каким может быть федеральный минимум по риску утраты жилого помещения в результате ЧС пока не известно. Конкретную сумму правительство установит после принятия закона. Ранее назывался уровень в 300 тыс. рублей.
Потолок ущерба предлагается рассчитывать исходя из площади, средней цены квадратного метра в субъекте, места, этажности, материала и года постройки жилья по методике, которую утвердит правительство. Вероятно, методикой будет установлена страховая сумма за 1 кв. м. для региона (допустим, 60 000 руб/метр), и исходя из этого норматива будет проводиться выплата, полагает Артем Искра, управляющий директор департамента массовых видов страхования «Ренессанс страхование». «Сейчас проект предусматривает максимальную сумму выплат 300 тыс. рублей. Если в итоге закон будет предусматривать выплату достаточной для покупки нового жилья компенсации, а государство предусмотрит предоставление жилья только на условиях социального найма, и только для малоимущих, это станет важным стимулирующим фактором в оформлении полиса. Если же предоставление жилья взамен уничтоженного будет по-прежнему бесплатным и для всех категорий населения, полис оформлять не будут», - добавляет он.
Оплату страховки предполагается включать в коммунальные платежи. Если проводить аналогии с московской системой, то при заполнении квитанции владелец квартиры сможет поставить галочку в поле «Итого со страхованием». Такой вариант был бы приемлемым для страховщиков, поскольку снижает расходы на ведение дела, а они будут существенными, отмечают эксперты. В региональной программе могут участвовать несколько страховых организаций, отобранных на конкурсной основе, а конкурсный лот содержит и привлекательные, и убыточные (например, подтопляемые) территории, поясняет техническое тонкости Олег Мишугин. Выставляемые на территории лота счета за коммунальные услуги, включающие добровольной опцией оплату страхового взноса, в биллинговой системе будут привязаны к победителю лота.
Страховые компании в целом поддерживают принятие законопроекта, но отмечают, что в текущей версии есть несколько спорных положений. Прежде всего, требование включения риска ЧС во все договоры страхования жилых помещений, вне рамок региональных программ, излишне и неоправданно, считает Олег Мишугин. Данный факт никак не влияет и не способствует заключению договоров страхования на высокорисковых территориях, отмечает он. Это также порождает вопросы и ненужные трудности с двойным страхованием, усложняет коробочные продукты в части несовпадения страховых сумм по входящим в продукт рискам.
«Пока не до конца понятно, как будет осуществляться страхование в наиболее проблемных регионах, те, которые в первую очередь нуждаются в финансовой защите. Возможно, будут предложены какие-то способы субсидирования неблагополучных регионов за счет благополучных», - добавляет Артем Искра.
Кстати
По оценке «Ренессанс страхование», в Петербурге сегодня застраховано порядка 15% жилого фонда, доля застрахованного загородного жилья составляет около 17%. Оценки «Ингосстраха» скромнее: порядка 10% городского и 7% загородного. Однако в последние три года сегмент показывает уверенную динамику роста в основном за счет программ ипотечного страхования, подчеркивает Игорь Александров. В компании ежегодный рост по этому направлению - 30-35%.
Гатчина – центральная площадка празднования 90-летия Ленобласти. По мнению аналитиков рынка недвижимости, мероприятия, приуроченные к юбилею, привлекут внимание к городу и Гатчинскому району. Местные пейзажи вкупе с обновленным благоустройством могут навести гостей праздника на мысль о покупке жилья.
Правда, выбирать его здесь надо тщательно и осторожно: половина реализуемых проектов – долгострои. По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, сегодня в Гатчине и Гатчинском районе реализуется примерно 20 проектов, 10 из которых – с сорванными сроками сдачи. Причина такого тревожного положения дел, по мнению партнера Rusland SP Дмитрия Лехмуса, кроется в сомнительной инвестиционной привлекательности локации: «Спрос на квартиры здесь находится на довольно низком уровне. В основном он формируется либо за счет местных жителей, либо приезжих из других регионов, располагающих ограниченным бюджетом. Проблемы девелоперов с реализацией жилья в Гатчине приводят к предсказуемым переносам сроков сдачи объектов».
Предложений в избытке
Строительством в Гатчине и районе в большинстве своем занимаются не очень крупные застройщики. В городе Коммунар «Олимп-Строй» возводит пятиэтажный «Дом на Железнодорожной», компания «Лидер» – ЖК «Надежный», «47 Трест» – ЖК «Графская слобода», «СНВ» – ЖК «Город Детства». В деревне Малое Верево «СВИТ» ведет проект «Яблоневый цвет», «НСК» – ЖК «Верево-Сити». Также в районе строят жилье «ВикингСтройИнвест» (ЖК «Сяськелово»), «Запстрой» (ЖК «Ново-Антропшино») и «КомфортСтрой» (ЖК «Сиверский»). Объекты обещают сдать в период с 2017 по 2019 годы.
В самой Гатчине работает пять застройщиков: СК «Альянс», «Ленстройтрест», «Желдорипотека», «Нев-Альянс-Строй» и ГК CastorX Capital. Почти все реализуемые проекты соответствуют эконом-классу, исключение – проект города-курорта шведских инвесторов CastorX Capital. Компания заявляла о строительстве около 800 тыс. кв. м жилой недвижимости премиум-класса в составе проекта города-курорта Gatchina Gardens.
«Это будет смарт-поселение, с парками развлечений, гольф-полями, спа-отелями, театрами, бальнеологическими грязе- и водолечебницами, школами и садиками, переход к которым будет происходить без пересечения с автомобильным движением. На данную территорию разработан и утвержден проект планировки», – рассказала о проекте глава Администрации Гатчинского района Елена Любушкина.
Она также добавила, что в целом за прошлый год в Гатчине и районе было введено в эксплуатацию более 138 тыс. кв. м жилья, в том числе – 93 тыс. кв. м объектов индивидуального жилищного строительства. В этом году в муниципалитете появилось 80 тыс. кв. м жилья, из них 31 тыс. кв. м – ИЖС.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в данной локации может варьироваться от 45 до 87 тыс. рублей, в зависимости от типа и классности объекта. «В городе средняя цена за «квадрат» составляет 70 тыс. рублей, по району – 55 тыс. рублей», – сказала Елена Любушкина.
Например, в сданном ЖК «Малое Верево» от «Дальпитерстроя» за «однушку» нужно будет отдать от 1,4 млн рублей (47 тыс. рублей за кв. м). Открыты продажи в ЖК «Верево-Сити». Цена однокомнатной квартиры в строящемся доме составляет 1,37 млн рублей (около 50 тыс. рублей за кв. м).
Во II квартале этого года была сдана очередь ЖК «Ново-Антропшино». За 1,7 млн рублей здесь можно приобрести 29-метровую студию (55 тыс. рублей за кв. м). В Гатчине достроен ЖК «IQ Гатчина» от «Ленстройтреста», и в продаже еще остались квартиры от застройщика. Проект не бюджетный – стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,2 млн рублей (72 тыс. рублей за кв. м).
Не только дворцы
Среди пригородных зон Петербурга Гатчина значительно проигрывает Всеволожску и Сертолово, не говоря уже о Мурино или Кудрово, констатирует Юлия Семакина. Причина – в большем расстоянии до Петербурга. Доехать до города без пробок, до станции метро «Московская», можно как минимум за 40 минут. «Кратчайший путь по Киевскому шоссе от поселка Дони до Гатчины так и не достроили. По официальным данным, это произойдет не раньше 2018 года», – сообщила Юлия Семакина. Зато от аэропорта город находится недалеко, дорога до «Пулково» займет полчаса. Самый быстрый способ добраться до Гатчины и Верево на общественном транспорте – электричка, которая за 55 минут довезет до Балтийского вокзала.
Но, несмотря на отдаленность от Петербурга, главным магнитом Гатчины, по словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, является сложившаяся инфраструктура. В городе хватает школ, детских садов и поликлиник. Активно развивается и торговля – работают сетевые ритейлеры, а в 2016 году в там открылся первый гипермаркет «О’КЕЙ».
«Здесь есть не только дворцы, но и среднеформатные торговые центры, народный цирк, музеи, театры. Гатчина живет насыщенной культурной жизнью – проходят кинофестивали, выставки, исторические реконструкции, авиационные шоу. В последние годы областные власти регулярно поднимают вопрос о превращении Гатчины в административный центр – столицу Ленинградской области», – напомнила Юлия Семакина.
Переезжают в населенные пункты района в основном жители Гатчины или Пушкина. Но там они могут столкнуться с серьезной проблемой – инфраструктура не рассчитана на большое количество жителей. Так, во многих поселках детсадов и школ не хватает. А в Коммунаре местные власти давно заявляют о необходимости реконструкции очистных сооружений, которые работают на предельной мощности.
По поводу влияния юбилея области на продажи жилья в Гатчине и районе мнения экспертов рынка разделились. Катерина Соболева уверена, что День основания области и подготовительные мероприятия никак не повлияют на спрос на недвижимость. Юлия Семакина придерживается другой точки зрения: «Праздник посетят граждане, которые, возможно, ни разу не были здесь. Некоторые из них, покоренные красотой локации, задумаются о покупке жилья».
Мнение
Елена Любушкина, глава Администрации
Гатчинского района:
– В рамках подготовки к 90-летию Ленинградской области в Гатчине проведены масштабные работы по ремонту и благоустройству города. Вдоль главной дорожной магистрали – проспекта 25-го Октября – плиткой выложен весь тротуар, установлены новые светофоры, высажены тысячи кустарников, установлены 12 современных автобусных павильонов, на въезде обустроены два новых бульвара. В Гатчине отремонтированы фасады многоквартирных домов, улицы и подъезды к городу. Кроме того, в этом году была благоустроена территория возле стелы «Город воинской славы» и вокруг Дома культуры. На эти цели городу были выделены средства из областного и муниципального бюджетов и Дорожного фонда. Всего около 600 млн рублей. Все это сделало наш город и его окрестности еще красивее и комфортнее.
Вероника Адамюк, исполнительный директор ООО «Лидер»:
– В городе Коммунар ООО «Лидер» реализует проект многоквартирного дома – жилого комплекса «Надежный». Строительство началось в октябре 2016 года, и уже в IV квартале 2017 года мы планируем ввод дома в эксплуатацию. Особенностью проекта является современный дизайн, архитектура и планировочные решения. Вся придомовая территория вместе с прибрежной зоной станут ярким оазисом, где хочется проводить свободное время.
Гатчинский район привлекает сочетанием прелестей загородной жизни и городского комфорта с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением. Здесь достаточно оперативно и конструктивно решаются вопросы, относящиеся к компетенции местных властей. Выбор места реализации наших проектов обусловлен еще и тем, что почти все сотрудники компании – жители Гатчины и района. Поэтому мы точно знаем, как здесь надо строить, чтобы проекты были востребованными. Мы будем создавать интересные, умные проекты для комфортной и счастливой жизни.
С начала года банки Петербурга увеличили количество выданных кредитов строительным компаниям в 1,5 раза. Снижение ставок способствуют росту спроса на кредиты, считают эксперты.
Согласно сведениям Центробанка, объем кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в рублях в сфере строительства в январе-мае 2017 года составил по всему Северо-Западному округу 84,635 млрд рублей, увеличившись на 26,8%. В Санкт-Петербурге банки выдали 66,484 млрд рублей, что превышает прошлогодние выдачи на 53,4%. Это наиболее значительный рост за последнее время.
«Спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации. Заявки на инвесткредиты зависят также от долгосрочного прогнозирования. Строительный сектор региона, особенно в жилищном сегменте, удерживает устойчивые позиции, а для банков девелоперы традиционно являются привлекательной категорией клиентов», – отмечает заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. По его словам, банк выдает застройщикам кредиты как на завершение текущих объектов, так и рассматривает заявки на финансирование новых проектов, продолжая участвовать в крупных проектах надежных застройщиков. Общий объем выдач компаниям данной отрасли за первое полугодие 2017 года в СЗРЦ ВТБ также вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Кредиты дешевеют
Рост объемов кредитования в этом году обусловлен, в первую очередь, снижением процентных ставок, отмечает Артем Фильков, начальник управления кредитного анализа банка «Александровский». Строительные компании получили возможность привлечь дополнительные заемные средства в большем объеме – для реализации новых проектов и дофинансирования расходов по текущим. Ставки, по словам банкира, снизились с начала года на 1–2%.
Стоимость кредитов падает параллельно со снижением ключевой ставки регулятором, которая на сегодняшний день составляет 9%. Соответственно, снижается и стоимость обслуживания кредитов, они становятся более привлекательными для компаний. Хотя условия кредитования и ставки существенно зависят от состояния застройщика и залогового имущества. «Если рассматривать доходность по облигациям крупных застройщиков как ориентир, то скорее всего в большинстве случаев ставки по кредитам строительным компаниям, учитывая повышенные риски данного сектора, превышают 12%», – полагает аналитик группы «ФИНАМ» Богдан Зварич.
Уровень ставок по проектному финансированию составляет 12–15% годовых, отмечает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство». Реальные ставки и условия ни банки, ни застройщики не разглашают, они могут сильно отличаться по клиентам. «Условия предоставления заемных средств были и остаются индивидуальными, зависящими от многих критериев, среди которых параметры сделки, финансовое положение клиента, состав и качество обеспечения», – добавляет Руслан Еременко.
Большинство кредитных заявок по-прежнему поступает на пополнение оборотных средств, но банки отмечают постепенное восстановление спроса на «длинные» деньги. Так, в этом году ВТБ открыл финансирование нескольких новых крупных проектов. «Мы активно работаем в сфере финансирования жилых проектов крупных и надежных застройщиков, обладающих большими портфелями объектов. Проекты в этой сфере в нашем портфеле занимают бoльшую долю, нежели коммерческая недвижимость», – рассказывает банкир.
Проектные перспективы
Однако говорить о том, что проектное финансирование возвращает прежние позиции, пока рано. Банки готовы кредитовать, а застройщики кредитоваться, но критерии банков очень сильно разнятся. Банки ждут улучшения финансового состояния застройщиков, а для этого, как минимум, должны вырасти продажи и стоимость жилья.
Проектное финансирование выделяется на весь срок строительства дома, но наиболее необходимо на старте проекта, когда застройщик может позволить себе более высокую относительно ипотеки процентную нагрузку, объясняет г-н Ельцов. На этом этапе продавать жилье, особенно не самым крупным застройщикам, невыгодно: низкая степень готовности не позволяет реализовывать квартиры по цене, близкой к цене построенного дома. Именно на этапе 0–40% готовности дома застройщик, финансируя стройку за счет дорогих кредитов, без привлечения дольщиков по низким ценам, выиграет в цене продажи квартир на более высокой степени готовности объекта. Для дольщиков также безопаснее покупать объект на более поздних стадиях. Ситуация же, когда застройщик активно распродает дом еще на нуле, по низким ценам, вызывает много вопросов: риски, что собранных денег потом не хватит, в том числе из-за роста себестоимости на протяжении 2–3 лет строительства дома, очень высоки.
Банки, в свою очередь, требуют, чтобы у застройщика было как можно больше иных источников финансирования, в том числе собственных средств. И когда объект более-менее «раскручен», это требование выполнить проще. Но когда стройка только начинается, застройщик потратился на покупку участка, проектную документацию, начальные работы и пр., потребность в дополнительном финансировании, конечно, высока.
В текущей ситуации проектное финансирование по хорошим ставкам доступно только самым крупным застройщикам. Так, в прошлом году Банк «Санкт-Петербург» профинансировал ЖК «LEGENDA на Комендантском, 58» на 2,2 млрд рублей. С привлечением ресурсов банка ВТБ ведутся проекты «Ясно. Янино» и «Новое Сертолово» Группы КВС, строится многоквартирный дом в ЖК «Огни Колпино» Группы «Квартал 17А». Setl Group возводит офисный центр в ЖК «Riverside» с привлечением кредитной линии ВТБ. Недавно банк профинансировал реализацию проекта концерна «Детскосельский». Невозобновляемая кредитная линия на 2 млрд рублей открыта на семь лет.
Банк «Российский капитал» выдал 500 млн рублей кредита застройщику «Проспект КИМа, 19». Эти деньги фирма вложит в гостинично-офисный лофт-квартал Docklands на Васильевском острове.
В июне текущего года Северо-Западный банк Сбербанка открыл строительной компании «ЛенРусСтрой» кредитную линию в 650 млн рублей на строительство ЖК «Новое Горелово».
Кстати, Сбербанк улучшил условия кредитования строительства жилой недвижимости. Минимальная доля собственных средств заемщика в финансировании проекта снижена с 25 до 15% для объектов с высокой степенью строительной готовности. Для иных проектов доля собственных средств может быть снижена за счет предоставления дополнительного (комплементарного) кредита под более высокую процентную ставку. Кроме того, Сбербанк запустил новый продукт – бридж-кредитование под залог жилья, строящегося с привлечением кредитных средств Сбербанка (обязательное условие – срок завершения строительства составляет менее одного года). Бридж-кредиты предоставляются на срок до четырех лет, средства можно будет использовать для финансирования начальных этапов новых проектов строительства жилой или коммерческой недвижимости. По данным Сбербанка, объем кредитов на строительство жилой недвижимости растет и составил 33% в кредитном портфеле корпоративных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка по направлению финансирования строительства.
Мнение
Дмитрий Ипатов, гендиректор ООО «Петрострой»:
– На данный момент мы используем для строительства наших объектов только собственные средства, в последнее время большую активность в направлении проектного финансирования проявляет Сбербанк. Но мы запустили такую схему на одном из объектов и хотим посмотреть, что из этого получится. У проектного финансирования есть очевидные плюсы: когда покупатели видят, что целевое финансирование проводит банк, это является для них дополнительным элементом доверия к застройщику. Кроме того, при участии банка покупатель знает, что объект будет точно достроен.
В этом сочетании учтены все интересы: банк сам финансирует строительство, сам выделяет ипотеку, то есть получает свою процентную ставку от застройщика. Застройщик минимизирует свои расходы, так как получает возможность строить объект быстро. При этом, если что-то происходит с компанией, банку достается залог в виде квартир. Если количество свободных денег сможет удовлетворить рынок, то скорее всего за проектным финансированием будущее.
Евгений Удальцов,
генеральный директор ГК «Бау Сити»:
– Получить у банка заемные средства возможно, лишь предоставив залоговые активы, оценка которых, произведенная по заказу банка, обычно бывает далека от реальной рыночной стоимости. В данном случае преимущество имеют крупные застройщики и промышленные группы.
Проектное финансирование, позволяющее получить кредит без предоставления залога, на сегодняшний день почти не работает, так как увеличивает риски банков, связывает оперативную свободу застройщика и увеличивает его штат. При всех озвученных сложностях кредитование помогает соблюсти плановые темпы строительства при колебаниях спроса на первичную недвижимость. Конечную цену новостройки формирует рыночная цена, которую готов платить покупатель вне зависимости от того, пользуется застройщик кредитованием или нет.