Гостиницы в канун ЧМ-2018
Петербург завершает подготовку к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Гостиничный сегмент не является исключением. Ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов, власти – проверки, специализированные фирмы – кампании по предварительному бронированию мест в отелях.
Подготовка к соревнованиям в Северной столице вышла на финишную прямую. Она охватывает многие стороны городской жизни, прежде всего, транспортную инфраструктуру. Прежде всего, это две станции метро («Новокрестовская» и «Беговая»). Кроме того, власти заранее провели тендеры, и дорожные компании уже начинают ремонт дорог, которые необходимо привести в порядок к ЧМ-2018.
По словам руководителя проекта подготовки к ЧМ-2018 ООО «Воздушные ворота Северной столицы» Антонины Зелененко, в аэропорту «Пулково» идет подготовка к приему гостей чемпионата. «Формируется временная инфраструктура, рассчитанная специально на приезд болельщиков. Для приема чартерных рейсов организованных групп будет работать временный терминал (до строительства нового аэропорта он использовался для отлета международных рейсов). Кроме того, будет организована буферная зона для болельщиков на привокзальной площади старых терминалов «Пулково-1» и «Пулково-2», - рассказала она.
Параллельно идет работа по выдаче гостиницам паспортов безопасности по итогам соответствующих проверок. Документы уже получили примерно 500 отелей в Петербурге, сообщила замглавы Комитета по развитию туризма Смольного Нана Гвичия. По ее словам, у крупных отелей проблем с прохождением проверок нет, у малых средств размещения – ситуация более сложная, но и там процесс получения паспортов безопасности идет динамично.
Чиновник напомнила, что в Северной столице насчитывается около 1200 объектов временного размещения граждан, прошедших классификацию. Более 500 из них – это хостелы и малые средства размещения, половина из которых располагается в объектах жилого фонда. «Кстати, такое размещение скоро перестанет быть проблемой. Напомню, на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака было принято решение инициировать внесение в Жилищный кодекс изменений, допускающих расположение малых гостиничных объектов в жилом фонде», - отметила Нана Гвичия.
Как отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов. По его данным, до начала соревнований в эксплуатацию будут введены две гостиницы, работающие под международными брендами. Это Meininger и HolidayInnExpress, которые появятся в рамках проекта реконструкции Никольских рядов. Кроме того, к вводу намечено несколько мини-отелей.
По словам Владислава Юрковского, руководителя по инвестициям Инвестфонда VIYM(инвестор Никольских рядов), Meininger и Holiday Inn Express будут введены в мае и начале июня соответственно. Он подчеркнул, что хостел на 158 номеров под управлением Meininger Hotels станет не только первым проектом немецкого оператора в России, но и первым в стране хостелом, управлением которого займется международная сеть. Объект займет в здании Никольских рядов 7,3 тыс. кв. м.
Многие эксперты считают, что именно отели невысокого сегмента наиболее перспективны для развития в Петербурге. «Дорогих отелей в городе достаточно много, эта ниша высококонкурентна и окупаемость новых проектов в ней – дело долгое, поскольку круг лиц достаточно состоятельных, чтобы останавливаться в них, сравнительно невелик. Клиентов гостиниц среднего ценового сегмента, а также хостелов и 2-звездных объектах – гораздо больше, в том числе и во время чемпионата», - отмечает Борис Мошенский.
Того же мнения придерживается управляющий партнер RuslandSP Александр Титов. Про его данным, уровень доходности и, соответственно, скорость окупаемости гостиниц обратно пропорционален их классности. Так, если инвестиции в хостел окупаются примерно за 5 лет, то в 5-звездный отель – более чем за 12. Эксперт также подчеркнул особую инвестиционную привлекательность брендированных международных объектов такого формата, в которых выше и уровень заполняемости (на 22%) и уровень цен (на 20-30%).
Евгения Дженкинс, генеральный директор УК NetizenHotel, управляющей одноименной сетью хостелов, тоже говорит о высокой популярности формата. «Открытый в конце прошлого года в Петербурге объект Netizen сейчас набрал достаточно высокий уровень заполняемости, и ЧМ-2018 мы ждем с оптимизмом», - отметила она.
Данные о бронировании мест в гостиницах на период чемпионата также свидетельствуют, что наиболее востребованы 3-звездные отели, говорит региональный менеджер по России и странам СНГ Expedia Group Антон Кузнецов. По данным компании, которая является одним из мировых лидеров по бронированию гостиниц, 7% заказанных заранее номеров в гостиницах городов, принимающих ЧМ-2018, относятся к категории «5 звезд», 28% - «4 звезды», 53% - «3 звезды», 12% - «2 звезды». На Москву приходится 53% забронированных к ЧМ-2018 мест, на Петербург – 34%.
При этом, по мнению экспертов, положительный эффект от соревнований не ограничится только этим годом. Такие мероприятия, как чемпионат, оказывают на туристическую отрасль и гостиничный рынок долгосрочный эффект, подчеркивает Борис Мошенский. По его мнению, это, с одной стороны, связано с развитием гостиничной, транспортной и иной инфраструктуры, которое активизируется в преддверии масштабных событий, а с другой, - с тем, что они привлекают к городу внимание и тех, кого сам футбол не очень интересует.
При этом, по словам эксперта, интерес туристов к Петербургу растет и сам по себе. В 2017 году город посетило 7,5 млн туристов, половина которых – иностранцы; в 2018 году прогнозируется рост до 8 млн человек. «Примерно 20-процентный рост визитов зафиксировали в 2017 году аэропорт «Пулково» и Морской порт», - отметил Борис Мошенский.
Нана Гвичия подтверждает этот тренд, отмечая, что растет не только поток людей, интересующихся достопримечательностями города, но и деловой туризм. «Несмотря на не слишком благоприятный внешнеполитический фон и введенные простив России санкции, число приезжающих в Петербург на деловые мероприятия в 2017 году выросло на 10%. Надеюсь, что тенденция сохранится и в этом году», - отмечает она.
Увеличение ключевой ставки Центробанка до 17% сделает кредиты для многих строительных организаций неподъемными. Сегодня около 70% застройщиков привлекают заемные средства, но брать их под 23-25% решатся немногие. А значит, отрасль ждет серьезный финансовый голод. Эксперты уповают, что введение такой ставки – мера временная.
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест», отмечает: «Исходя из новой ключевой ставки ЦБ России, реальные ставки по кредитам для застройщиков должны быть 23-25%. Никто сейчас не готов брать такие дорогие деньги на новые проекты, да и банки не торопятся их давать, даже по таким ставкам».
Он полагает, что в связи с этим все новые проекты, по которым застройщики еще не вышли на стройплощадку, будут заморожены, пока ситуация не стабилизируется: «Сложнее с проектами, которые в процессе реализации и по которым у застройщиков есть кредитные обязательства. Банки в такой ситуации, несомненно, будут существенно поднимать ставки. И тут уже каждый будет выживать, как может. Кто-то уйдет в банкротство (кто помельче, сильно закредитован и не сможет договориться с банками); кто-то сможет изыскать средства для погашения дорогих кредитов; кто-то поднимет цены и будет надеяться, что по новой цене что-то будет продаваться».
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», рассуждает: «Ставка по кредитам зависит от того, как долго ЦБ будет удерживать ключевую ставку на нынешнем относительно высоком уровне. На текущий момент я не думаю, что ЦБ будет удерживать ставку дольше, чем 1-2 квартала, чтобы не спровоцировать глубокую рецессию.
Если же ставки будут оставаться высокими продолжительное время, то пострадают практически все проекты, так как абсолютное большинство их реализуется на заемные средства или структурировано с их участием. Компании будут вынуждены поднять цены (+5-20% в рублях), что станет дополнительным фактором падения спроса».
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», согласен с коллегой: «Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию, однако я предпочитаю надеяться, что ЦБ вернет ставку на прежний уровень, как только курс рубля стабилизируется».
Впрочем, большинство экспертов вообще пребывают в растерянности. Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», говорит: «Если Центробанк и федеральные власти продолжат принимать решения по ночам, то в ближайшем будущем будет очень сложно давать хоть какие-то внятные прогнозы даже о том, как закончится день».
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, продолжает: «Сегодня пока не представляется возможным озвучивать конкретные финальные цифры, но I квартал 2015 года станет показательным, и постепенно начнет формироваться понимание правил нового рынка».
Представители банковского сообщества также пребывают в замешательства, давать комментарии о кредитной политике большинство представителей кредитных учреждений пока воздерживаются. Председатель правления ОАО «Балтинвестбанк» Игорь Кирилловых лишь отмечает: «Балтинвестбанк не планирует резких движений в области кредитования, но если в течение месяца ситуация не изменится, всем банкам придется менять условия кредитной политики в соответствии с текущей ключевой ставкой».
Мнение:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Насколько мне известно, сейчас банковское сообщество пребывает в состоянии, близком к шоковому. Оно вызвано полным непониманием действий финансовых властей нашей страны. Последний шаг Центробанка по поднятию ключевой ставки уже спровоцировал остановку выдачи кредитов по всем, даже ранее одобренным договорам. Эти непонятные и даже абсурдные действия Центробанка сопровождались большим количеством странных заявлений, например о том, что повышение ключевой ставки снизит инфляционные риски.
В Америке такой метод может быть правильным, у нас – нет. В нашей стране это теоретическая мера, которая приведет только к всеобщему удорожанию, ориентированию бизнеса и населения на новый уровень процентных ставок, то есть, наоборот, на инфляцию. Рублю это никак не поможет, а бизнес убьет.
Рынок ипотечного кредитования в следующем году ждет резкое сужение, а возможно, и полная заморозка. Ключевая ставка Центробанка в 17% делает кредитные ресурсы на покупку жилья неподъемными для большинства россиян.
Повышение ключевой ставки до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ и рост ставок до 20% по ипотеке в крупных банках. «В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж жилой недвижимости, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляет в некоторых проектах 50%. Но поскольку других источников денежных средств для решения жилищного вопроса у большинства россиян нет, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
В целом развитие рынка недвижимости замедлится. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые жилые объекты и так сейчас продаются по себестоимости. Цены на недвижимость возрастут, а объемы продаж на некоторое время сократятся в результате снижения объемов ипотечного кредитования», – считает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает: «Утром 16 декабря от банков было заявление, что они продолжают принимать заявки по прежним ставкам, однако ситуация в связи с бешеным ростом курсов валют стремительно поменялась. Вечером уже банк «Санкт-Петербург» объявил о повышении ставки на 4%. Итог – 17,5%. Покупатели же в большинстве своем сидели на договорах по нескольку часов в страхе принять решение о приобретении квартиры в рассрочку».
Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин продолжает: «В текущих условиях банкам, конечно, придется корректировать ипотечные программы. На тех, кто уже взял ипотеку, это может не отразиться – все зависит от условий кредитного договора. В целом же на ипотечном рынке ставки могут вырасти пропорционально мерам ЦБ – максимально на 7%. Увеличится количество отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков, но до полного отказа от работы с ипотекой вряд ли дойдет».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, также говорит, что сразу на рынке ипотеки новая ключевая ставка не отразится, и надеется, что мера Центробанка временная: «Напрямую и сразу потребители от этого не пострадают. В случае сохранения ее на таком уровне длительное время вырастет стоимость ипотечных кредитов или их вообще перестанут давать. В то же время, по нашему мнению, ставка вернется на прежний уровень. Трудно сказать когда, но мы не ожидаем сохранения ее на таком высоком уровне в течение длительного времени».
Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость», впрочем, считает, что полного отказа банков от ипотеки не будет: «Да, некоторые игроки действительно не смогут работать в существующих условиях, но у «О2 Недвижимость» остается пул банков, которые готовы продолжать взаимодействие и выдачу ипотеки. И их вполне хватит, чтобы обеспечить желающих квартирами и выбором между разными программами. В нашей структуре продаж порядка 30% покупателей используют кредит для приобретения квартиры. Конечно, их число уменьшится в связи с ростом процентной ставки до 20-22%. Но первый шок пройдет, и клиенты вернутся на рынок. Тем более что рано или поздно ставки опустятся, и тогда потребители смогут уменьшить свои выплаты за счет перекредитования. Также для поддержания спроса мы предлагаем гибкие условия рассрочки».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: «Если мы увидим отказы ведущих банков от выдачи ипотеки в рублях, то это приведет к серьезному падению продаж «первички». Если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%. Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-1,5 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз».
Есть и эксперты, которые полны пессимизма. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP, полагает: «Доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса доходит до 50%. Рост ставок по ипотечным кредитам, резкое ужесточение требований к заемщикам приведут к снижению спроса на квартиры. Многие девелоперские структуры до 80% от всех требуемых инвестиций на строительство жилья покрывают за счет привлеченных средств дольщиков. Снижение спроса и отсутствие возможности привлечь заемные средства по адекватным ставкам приведет к неисполнению обязательств девелопера перед дольщиками, например задержка сроков сдачи жилых домов, и вплоть до банкротства ряда девелоперских структур».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», с ней согласен: «На проектах эконом-класса доля ипотеки достигает 40%. Этот кусок спроса сильно сократится, так как ипотека будет стоить 19-25%».
Мнение:
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест»:
– Сегодня около 40% сделок идет с ипотекой. Не будет ипотеки, и рынок потеряет до 30% потенциальных покупателей. Это очень много и будет катастрофой для рынка жилья. Будут ли банки выдавать ипотечные кредиты и по каким ставкам, сейчас сказать сложно. Какая-то ясность, может быть, появится в конце января – начале февраля 2015 года.