Гостиницы в канун ЧМ-2018
Петербург завершает подготовку к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Гостиничный сегмент не является исключением. Ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов, власти – проверки, специализированные фирмы – кампании по предварительному бронированию мест в отелях.
Подготовка к соревнованиям в Северной столице вышла на финишную прямую. Она охватывает многие стороны городской жизни, прежде всего, транспортную инфраструктуру. Прежде всего, это две станции метро («Новокрестовская» и «Беговая»). Кроме того, власти заранее провели тендеры, и дорожные компании уже начинают ремонт дорог, которые необходимо привести в порядок к ЧМ-2018.
По словам руководителя проекта подготовки к ЧМ-2018 ООО «Воздушные ворота Северной столицы» Антонины Зелененко, в аэропорту «Пулково» идет подготовка к приему гостей чемпионата. «Формируется временная инфраструктура, рассчитанная специально на приезд болельщиков. Для приема чартерных рейсов организованных групп будет работать временный терминал (до строительства нового аэропорта он использовался для отлета международных рейсов). Кроме того, будет организована буферная зона для болельщиков на привокзальной площади старых терминалов «Пулково-1» и «Пулково-2», - рассказала она.
Параллельно идет работа по выдаче гостиницам паспортов безопасности по итогам соответствующих проверок. Документы уже получили примерно 500 отелей в Петербурге, сообщила замглавы Комитета по развитию туризма Смольного Нана Гвичия. По ее словам, у крупных отелей проблем с прохождением проверок нет, у малых средств размещения – ситуация более сложная, но и там процесс получения паспортов безопасности идет динамично.
Чиновник напомнила, что в Северной столице насчитывается около 1200 объектов временного размещения граждан, прошедших классификацию. Более 500 из них – это хостелы и малые средства размещения, половина из которых располагается в объектах жилого фонда. «Кстати, такое размещение скоро перестанет быть проблемой. Напомню, на недавнем совещании у вице-премьера РФ Дмитрия Козака было принято решение инициировать внесение в Жилищный кодекс изменений, допускающих расположение малых гостиничных объектов в жилом фонде», - отметила Нана Гвичия.
Как отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, ориентирующиеся на ЧМ-2018 девелоперы завершают реализацию проектов. По его данным, до начала соревнований в эксплуатацию будут введены две гостиницы, работающие под международными брендами. Это Meininger и HolidayInnExpress, которые появятся в рамках проекта реконструкции Никольских рядов. Кроме того, к вводу намечено несколько мини-отелей.
По словам Владислава Юрковского, руководителя по инвестициям Инвестфонда VIYM(инвестор Никольских рядов), Meininger и Holiday Inn Express будут введены в мае и начале июня соответственно. Он подчеркнул, что хостел на 158 номеров под управлением Meininger Hotels станет не только первым проектом немецкого оператора в России, но и первым в стране хостелом, управлением которого займется международная сеть. Объект займет в здании Никольских рядов 7,3 тыс. кв. м.
Многие эксперты считают, что именно отели невысокого сегмента наиболее перспективны для развития в Петербурге. «Дорогих отелей в городе достаточно много, эта ниша высококонкурентна и окупаемость новых проектов в ней – дело долгое, поскольку круг лиц достаточно состоятельных, чтобы останавливаться в них, сравнительно невелик. Клиентов гостиниц среднего ценового сегмента, а также хостелов и 2-звездных объектах – гораздо больше, в том числе и во время чемпионата», - отмечает Борис Мошенский.
Того же мнения придерживается управляющий партнер RuslandSP Александр Титов. Про его данным, уровень доходности и, соответственно, скорость окупаемости гостиниц обратно пропорционален их классности. Так, если инвестиции в хостел окупаются примерно за 5 лет, то в 5-звездный отель – более чем за 12. Эксперт также подчеркнул особую инвестиционную привлекательность брендированных международных объектов такого формата, в которых выше и уровень заполняемости (на 22%) и уровень цен (на 20-30%).
Евгения Дженкинс, генеральный директор УК NetizenHotel, управляющей одноименной сетью хостелов, тоже говорит о высокой популярности формата. «Открытый в конце прошлого года в Петербурге объект Netizen сейчас набрал достаточно высокий уровень заполняемости, и ЧМ-2018 мы ждем с оптимизмом», - отметила она.
Данные о бронировании мест в гостиницах на период чемпионата также свидетельствуют, что наиболее востребованы 3-звездные отели, говорит региональный менеджер по России и странам СНГ Expedia Group Антон Кузнецов. По данным компании, которая является одним из мировых лидеров по бронированию гостиниц, 7% заказанных заранее номеров в гостиницах городов, принимающих ЧМ-2018, относятся к категории «5 звезд», 28% - «4 звезды», 53% - «3 звезды», 12% - «2 звезды». На Москву приходится 53% забронированных к ЧМ-2018 мест, на Петербург – 34%.
При этом, по мнению экспертов, положительный эффект от соревнований не ограничится только этим годом. Такие мероприятия, как чемпионат, оказывают на туристическую отрасль и гостиничный рынок долгосрочный эффект, подчеркивает Борис Мошенский. По его мнению, это, с одной стороны, связано с развитием гостиничной, транспортной и иной инфраструктуры, которое активизируется в преддверии масштабных событий, а с другой, - с тем, что они привлекают к городу внимание и тех, кого сам футбол не очень интересует.
При этом, по словам эксперта, интерес туристов к Петербургу растет и сам по себе. В 2017 году город посетило 7,5 млн туристов, половина которых – иностранцы; в 2018 году прогнозируется рост до 8 млн человек. «Примерно 20-процентный рост визитов зафиксировали в 2017 году аэропорт «Пулково» и Морской порт», - отметил Борис Мошенский.
Нана Гвичия подтверждает этот тренд, отмечая, что растет не только поток людей, интересующихся достопримечательностями города, но и деловой туризм. «Несмотря на не слишком благоприятный внешнеполитический фон и введенные простив России санкции, число приезжающих в Петербург на деловые мероприятия в 2017 году выросло на 10%. Надеюсь, что тенденция сохранится и в этом году», - отмечает она.
Октябрьская набережная стала местом концентрации ряда крупных девелоперских проектов. Сегодня суммарная площадь возводимого там жилья – около полумиллиона квадратных метров.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время в локации десятком застройщиков возводится 10 жилых комплексов (без учета очередей), совокупной жилой площадью 456,4 тыс. кв. м. Сейчас для продажи представлено 170,4 тыс. кв. м жилья.
Здесь возводят свои объекты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, RBI, «РосСтройИнвест», а также «Полис Групп», Seven Suns Development, «ЦДС», «ПИК», AAG, Veren Group. Наиболее крупные из проектов – ЖК «Цивилизация» от «ЛСР» и ЖК «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development.
Все строящиеся объекты относятся к классу «масс-маркет». Средняя цена в районе Октябрьской набережной, по данным «Петербургской Недвижимости», – 102,3 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 6,1% ниже показателя средней цены по городу в классе.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу Lemminkainen, считает, что к явным минусам локации можно отнести непростую экологическую ситуацию. Многие жилые комплексы расположены на месте бывших производственных площадок, есть и действующие промышленные предприятия. «Транспортная ситуация непростая – Октябрьская набережная и ближайшие магистрали загружены, до станций метро далеко. Зеленых территорий и парков немного. К плюсам, пожалуй, можно отнести близость набережной, хоть и перегруженной, и, соответственно, неплохие видовые характеристики квартир, обращенных к Неве», – говорит она. При этом г-жа Семёнова-Тян-Шанская полагает, что сейчас положено неплохое начало развитию района – и в дальнейшем, с реализацией новых проектов и выводом существующих промпредприятий, территория будет преображаться.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на следующее: «Ощущается напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной, по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует. Говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье».
«К достоинствам локации можно отнести сложившуюся инфраструктуру района, возможность реализации квартир с видами на воду. С целью улучшения транспортной доступности Невского района (и локации в частности) запланирован ряд мероприятий: создание Восточного скоростного диаметра (окончание строительства запланировано на 2024 год), строительство Союзного проспекта (окончание строительства запланировано на II квартал 2018 года)», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, говорит: «На правом берегу Невы в Невском районе сегодня не самая лучшая транспортная ситуация: есть проблема пробок, пока не хватает мостов для связи с центром города. С другой стороны, проблему наземного транспорта в будущем может решить проектируемый мост в створе Зольной – Фаянсовой улиц (который должен стать частью Восточного скоростного диаметра)».
Мнение
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Очевидными плюсами локации являются выход части квартир на воду и хорошая автомобильная доступность. Однако к недостаткам можно отнести удаленность от станций метро и низкую экологичность – большая часть территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом представляет собой «серую» зону, ранее занятую вредными производствами. Кроме этого, сама Октябрьская набережная достаточно загружена транспортом, в том числе грузовым, а в районе отсутствуют сколь-нибудь значимые парки и зеленые зоны. Что касается социальной инфраструктуры, то ее будет достаточно в реализующихся проектах – только в двух крупных проектах будет построено свыше тысячи мест в детских садах и свыше 3 тыс. мест в школах.
Жилье притянет торговлю
Торговая и офисная инфраструктура в районе Октябрьской набережной развита слабо. Но развитие жилых проектов, как считают эксперты, потребует новых торговых центров.
Единственным качественным торговым центром в зоне влияния Октябрьской набережной (ограничена Гранитной улицей, проспектом Дальневосточным и Большевиков и собственно набережной) является ТРК «Лондон Молл» (61,3 тыс. кв. м GLA), расположенный на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание на то, что уровень вакантных площадей в объекте в течение 2017 года не превышал 3%. «В сегменте офисной недвижимости также присутствует единственный качественный объект – бизнес-центр «Октябрьская, 10», офисная площадь которого составляет 6,4 тыс. кв. м. Данный объект был введен в 2017 году и на данный момент еще почти не заполнен», – рассказал г-н Фадеев.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, добавляет: «Офисный сегмент представлен в основном объектами класса С, исключение – недавно ввели объект класса В+ на Октябрьской, 10. Не думаю, что данная локация нуждается в новых объектах, поскольку затруднена транспортная доступность – район удален от станций метро, на набережной – пробки». По его словам торговый сегмент развивается за счет стрит-ритейла, но, полагает эксперт, в перспективе, учитывая рост числа жителей, потребуется строительство торгового центра районного формата.
Как полагают эксперты, не менее интересен для девелоперов и противоположный, левый берег Невы в Невском районе, и больше других – набережная проспекта Обуховской обороны, где возможна реализация более 130 тыс. кв. м. Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, отмечает, что здесь новое жилье пока строится не в столь больших объемах, но в будущем есть перспектива масштабного редевелопмента – много земли занято промышленностью.
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.