Новостройки на месте Невской битвы
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).
Повсеместное проникновение Интернета и новых технологий в нашу жизнь начинает косвенно влиять и на коммерческую недвижимость. Растущая доля сотрудников компаний, работающих удаленно, сокращает спрос на офисную и торговую недвижимость.
В связи с новыми тенденциями меняется и подход к организации рабочего пространства. Компании начинают использовать концепцию hot desking, которая позволяет не только сокращать офисное пространство, но и эффективно его использовать. Суть этой системы заключается в том, что одним рабочим местом могут пользоваться несколько сотрудников в разное время.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что такая схема работы позволяет сократить расходы на аренду большего по площади офиса на 30-40%. При этом сотрудники таких компаний более мобильны, поскольку не привязаны к одному месту. В основном такой системой пользуются крупные международные консалтинговые, аудиторские, юридические и ИТ-компании.
«Стоит отметить, что многие компании, сокращая количество стационарных рабочих мест, используют освободившееся пространство для создания разнообразных открытых зон, функциональных и идеально подходящих для командной работы, отдыха, встреч, мозговых штурмов и переговоров», – говорит господин Харченко.
Но дальнейшее развитие технологий может потребовать от собственников бизнес-центров радикальных шагов. Любовь Вовченко, директор по маркетингу ООО «Главстрой-СПб», полагает, что снижение доли находящихся в офисе людей приводит к опустошению бизнес-центров. «Перед девелоперами стоят задачи реконцепции и конвертации зданий из коммерческих объектов в жилые. Такие примеры есть в Дании, Швеции, Голландии», – перечисляет она.
Впрочем, до Петербурга такая волна, считают эксперты, дойдет еще не скоро и массового отказа от офисов ожидать не стоит.
Екатерина Аридова, операционный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверена: «Высвобождение рабочих мест в связи с удаленной работой и, как следствие, сокращение офисных площадей и затрат на аренду – опция, доступная не всем и не всегда дающая быстрый эффект. Договоры аренды предусматривают штрафные санкции при досрочном расторжении. Поиск нового, меньшего по площади офиса занимает время, а переезд несет в себе новые затраты. Равно как и обратное – наращивание оборотов в период роста, который, вне сомнений, произойдет после спада, возвращение к былым объемам, повторный поиск офиса, очередной переезд – все это новые затраты».
«Безусловно, компании, которые предоставляют сотрудникам возможность трудиться дистанционно, вне офиса, могут сэкономить на арендных платежах. Однако во многих фирмах все равно принято иметь достаточно мест для встречи всех сотрудников. Они могут приезжать в офис по нескольким причинам. Во-первых, для встреч и обмена информацией с коллегами. Во-вторых, на организационные собрания, брейн-сторминги, коллаборации, корпоративные праздники, конференции и т. д. У всех сотрудников, не имеющих постоянного места в офисе, должна быть возможность периодически работать на стационарном месте с наличием компьютера, офисной техники», – полагает госпожа Вовченко.
Впрочем, Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что эффективность удаленной работы в крупном бизнесе слишком переоценивается. «Сейчас даже на Западе у высокотехнологичных компаний наблюдается тенденция по отказу от такого рода технологий. Например, несколько лет назад при смене СЕО в Yahoo компания почти полностью отказалась от практики удаленной работы, что в значительной мере повысило эффективность бизнес-процессов. Исключением в российских реалиях может стать, пожалуй, развитие аутсорсинга SaaS, PaaS, IaaS, big data и т. п. Они заслуженно пользуются популярностью благодаря доказанной экономии ресурсов компании», – резюмирует господин Нигматуллин.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– В последнее время арендаторы стали присматриваться к формату так называемого гибкого офиса. В нем может изменяться количество и расположение рабочих мест и функциональное назначение выделенных зон. За счет использования электронных систем бронирования столов и кабинетов, беспроводных технологий передачи данных и фальшпола, позволяющего оперативно «перебрасывать» кабельные сети, использование такого формата на 10-15% оптимизирует площадь офиса.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.