Новостройки на месте Невской битвы
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.