Новостройки на месте Невской битвы
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).
Застройщики Ленобласти переключаются на малоэтажное строительство. Такой вывод можно сделать из проектов, которые были представлены на Градостроительном совете при губернаторе региона.
Всего совет рассмотрел четыре проекта, три из которых - одобрены. Они расположены на близких к Петербургу территориях – в Тосненском, Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах.
В обход Китая
Первым Градсовет рассмотрел проект жилого квартала в северо-восточной части д. Аннолово Тосненского района. Он выполнен по заказу китайского инвестора – ООО «МИК «Хуа Бао».
Жилой квартал, расположенный на территории 30,2 га, включает в себя блокированные дома высотой 1-3 этажа. Общая площадь квартир – более 77 тыс. кв. м, в них будут проживать 2,6 тыс. человек. В комплекс также входит детский сад на 180 мест, школа на 280 мест, кабинет врача общей практики, пункт охраны порядка, спортивные сооружения, кафе и аптека.
Как отметил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев, проект не соответствует правилам землепользования и застройки этой территории. Так, здесь предлагают блокированные дома с количеством блоков от шести до 10, тогда как по ПЗЗ блокировать дома можно только попарно. «Архитектура скучная, работа еще сырая. Надо представить несколько вариантов с интересными планировочными решениями, а не с банальной застройкой», – высказал свое мнение господин Домрачев. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что в первую очередь нужно привести в порядок юридическую часть. В итоге проект «китайского квартала» отклонили, отправив на доработку.
Вперед на желтый
Следующий проект, представленный на суд Градсовета, планируется реализовать в д. Малое Верево Гатчинского района. Он предполагает застройку малоэтажными индивидуальными домами на площади 9 га и создание зоны многоквартирных жилых домов не выше четырех этажей на площади 10 га. Общая площадь жилья – 51 тыс. кв. м, где предполагается проживание 1555 человек. Заказчиком проектирования выступила компания «СтройБизнесГрупп».
Данный проект, как и в случае с «китайским кварталом», требует внесения изменения в соответствии с ПЗЗ. По словам главного архитектора компании «Ленгражданпроект» Марины Коок, пока он не учитывает особенности территории. Кроме того, согласно генплану здесь может быть только ИЖС. Из соцобъектов застройщик обещает построить школу на 124 места, тогда как существующая потребность – менее 90 мест.
По словам Михаила Москвина, данная территория попадает в «желтую» зону программы «Светофор», которая с лета начнет регулировать возведение соцобъектов и дорожной инфраструктуры в области. Строительство этой школы планируется компенсировать на 50% по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Евгений Домрачев, подводя итог обсуждения планируемой застройки, рекомендовал подробнее проработать улично-дорожную сеть и элементы благоустройства, а также внести корректировки в проект межевания территории. Проект был одобрен с учетом устранения замечаний.
Компромисс найден
Два из четырех проектов, рассмотренных на Градсовете, выполнены архитектурным бюро «Матвеев и К». По первому заказчиком выступило ООО «ТехноТрейд». Это жилой квартал вблизи Дороги жизни на территории квартала «Антоновка» в пос. Романовка Всеволожского района.
Его проект участники Градсовета одобрили и назвали весьма «интересным и продуманным», хотя не обошлось и без замечаний. Его площадь– 50,3 га, на которой расположатся жилые дома от одного до четырех этажей. Жилой фонд составит более 180 тыс. кв. м, расчетная численность населения – более 6 тыс. человек.
Социальная инфраструктура включает в себя два детсада на 180 мест каждый, школу на 550 мест. В целом новый проект получил положительную оценку членов Градсовета, однако были и замечания. Одно из них касается транспортной схемы. Уже сейчас недалеко от рассматриваемой территории есть плотное автомобильное движение, а с появлением нового квартала транспортный коллапс неизбежен. Кроме того, парковочные места не должны подходить близко к Дороге жизни. «Попытки ограничить движение транспорта пока неудачны. Нужно более четкое зонирование жилых и общественных зданий. И опять же, как и во многих проектах, здесь не хватает четких архитектурно-планировочных решений», – перечислил недочеты проекта господин Домрачев.
Еще один проект, выполненный компанией «Матвеев и К» – эскиз жилого квартала в д. Куттузи Всеволожского района площадью застройки в 29 га, с секционными линейными и точечными жилыми домами высотой 10-12 этажей. Общая площадь квартир составит 251 тыс. кв. м, вместимость – 7,8 тыс. человек.
Проектом предполагается строительство трех детских садов общей вместимостью 500 мест и одной школы на 800 мест. Однако инвесторы не могли решить, где именно и за чей счет будет возведена школа.
«То, что мы видим сейчас, – итог четырехлетних переговоров с ними на уровне вице-губернатора по строительству. То, что им удалось договориться и объединить свои усилия, для нашей территории уже победа», – пояснил глава администрации Аннинского поселения Дмитрий Рытов. Также участники Градсовета подчеркнули, что на этом социальные обязательства перед застройщиком не закончились. Кабинета врача общей практики будет недостаточно, и вместо него нужен ФАП. Тем не менее проект одобрили с условием исправления замечаний.
Кстати:
«Мы поддержали проекты строительства малоэтажного жилья с низкой плотностью населения, обеспеченные с учетом существующих нормативов детскими садами, школами, медицинскими объектами, озеленением и элементами благоустройства. Это говорит о том, что застройщики слышат наши призывы о строительстве комфортного и дружественного человеку жилья», – подытожил Михаил Москвин.
По итогам 2015 года цены на вторичное жилье в Петербурге за год почти не изменились в отличие от других российских регионов.
О текущем состоянии этого сегмента рынка и прогнозах узнавала корреспондент «АСН-инфо».
По информации Жилищного комитета Петербурга, на сегодняшний день в городе насчитывается 22961 многоквартирных домов или более двух миллионов квартир, 95 тысяч из которых – коммуналки.
Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко во время отчета перед депутатами ЗакСа, за пять лет обеспеченность петербуржцев жильем увеличилась до 25 кв. метров на человека. К 2030 году власти хотят значительно увеличить этот показатель – до 35 кв. метров.
Где покупать жилье – на вторичном рынке или остановить выбор на строящемся жилье – вопрос спорный. В первом случае переехать можно сразу и в обжитый район, однако иногда жилой фонд оставляет желать лучшего. Во втором – получаешь свежий ремонт и новый дом, но риск «нарваться» на долгострой никто не отменял.
«Сейчас спрос на «вторичку» и «первичку» сравнялся. Раньше покупатели были более рискованными – брали квартиры в строящемся жилье. Сейчас ценник на жилье в новостройках подрос и иногда можно найти квартиру во вторичном жилье по такой же цене», – рассказала гендиректор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.
Территория «хрущевок»
По количеству комнат во вторичном жилье градация следующая. По словам генерального директора ООО «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, больше всего в городе «двушек» – 39,1%, затем идут "трешки" – 28,9%, «однушки» – 24,7%. Доля четырехкомнатных квартир составляет 5,3%, а с пятью и более комнат – 1,5%.
«В последние годы эта структура меняется. Сейчас в новостройках много однокомнатных квартир, к которым относят и студии. Так что с каждым годом их количество растет», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Что касается разделения жилья по времени постройки, то доля зданий, построенных в дореволюционный период, составляет 19,5% от общего числа, с 1918 по 1955 годы – 17,5%, с 1956 по 1990 – 40,7%. Остальные дома были возведены в послеперестроечный период. Больше всего «хрущевок» расположено в Московском районе (740 домов), далее идут Кировский, Невский, Калининский, Красногвардейский и Выборгский районы. Часть этих территорий еще не коснулась программа реновации жилья.
Самый распространенный материал стен вторичного жилого фонда – кирпич, составляет 37,5% от общего числа всех домов Петербурга, включая ИЖС. На втором месте – дома из дерева, таких 36,7%, за ними следуют панельные – 11% и блочные дома – 2,5%.
«Чаще всего петербуржцы покупают монолитные панельные дома. Предпочтение отдают спальным районам города», – констатировал президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
Выбор без спроса
Как отмечает Валерий Виноградов, цены на вторичное жилье по итогам 2015 года в Петербурге возросли на 0,57%. По сравнению с 2014 годов рост цен незначительный – тогда за год этот показатель увеличился на 7,29%. Интересно, что в большинстве регионов России цены снизились.
«Во-первых, это произошло потому что цены на элитный сегмент в Петербурге пошли вверх, таким образом, он «перекрыл» падение жилья эконом-класса. Во-вторых, этому поспособствовали высокая стоимость вторичного жилья в Москве. Поскольку там оно стоит в полтора раза дороже, чем в Петербурге, в кризис покупатели «переключились» на Северную столицу, приобретая квартиры там», – считает Валерий Виноградов.
Кстати, цены реальных сделок ниже цен предложений в среднем на 5-7%. На «вторичке» это связанно с торгом, на «первичке» – спецпредложениями от застройщиков.
Кроме того, в 2015 году большинство риелторов города отметили снижение покупательской активности. По мнению Ольги Карповой, особенно это было заметно в начале и в сентябре прошлого года. Еще одна тенденция 2015 года – покупатели стали подробнее изучать состояние квартиры. «Поскольку в основном квартиры берут с помощью ипотеки, у многих клиентов просто нет средств на ремонт. Поэтому помимо пешеходной доступности от метро и года постройки дома люди стали внимательнее изучать состояние квартиры», – добавила госпожа Карпова.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке Петербурга Валерий Виноградов считает, что ценник на данный продукт вновь, как и в 2015 году, останется прежним. По России рост также будет не существенным – в пределах инфляции.
«Сейчас активность небольшая появилась, так называемый отложенный спрос. Людям надоело ждать снижения цен, они решили покупать. Дальнейшего роста покупательской активности мы не видим. Выбор-то есть, но необходимого спроса нет», – резюмировала Ольга Карпова.