Новостройки на месте Невской битвы
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle
1. Спрос
Весь 2009-й год проходит без потрясений для рынка недвижимости. С января месяца стало понятно, что рынок оживает, активность восстанавливается. В первом квартале многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят запустить продажи. Эти действия подтолкнули население к покупкам квартир.
В середине года был сезонный спад спроса. Продажи в третьем квартале просели в самом его начале (июль), но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. Спрос вырос на 25% и поднялся только до уровней весны 2009 года. В итоге, за третий квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка
Самые популярные квартиры по запросам покупателей – это однокомнатные по стоимости около 2 000 000 рублей. Причем спрашивают в основном готовые дома. К сожалению, в Петербурге 1-комнатную квартиру готовом доме за такие деньги не купить. В лучшем случае – студию.
2. Предложение
Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. Ниже приведены все «распакованные» в этом году объекты (продажи на которых начались в 2009 году с нулевого цикла):
1. Рант – Актерский Олимп
2. 36 трест – Парус
3. Норман – Шушары
4. Арсенал – Девяткино
5. ЦДС – Бугры
6. ЦДС – Парковый
7. ЛенСпецСМУ – Талисман
8. Сигма – Бугры
9. Северный Город – Привилегия
Новые проекты, продажи на которых начались в 2009 году на высокой стадии готовности
10. ИПС – Английский бульвар
11. ГДСК – Каролина, на Народной улице
12. ЦДС – Дом на Октябрьской
Новые корпуса, поступившие в продажу в 2009 в «старых» проектах
13. ЛенСпецСМУ – Юбилейный (дополнительный корпус)
14. ГДСК – Долгоозерный (два дополнительных корпуса)
15. ГДСК – Пулковский Посад (два дополнительных корпуса)
16. ГДСК – Южный (два дополнительных корпуса)
17. Строительный трест – Учительская, 16 (дополнительный корпус)
18. Строительный трест – Коломяжский, 15 (дополнительный корпус)
19. Темп – на Бадаева (кирпичный корпус + панельный корпус)
Таким образом, заложено только 9 новых проектов, остальные уже находились в процессе строительства, но не продавались. В общей сложности за 2009 год были открыты продажи в проектах не более чем на 500 тыс. кв. м. жилья. Этот объем квартир реализуется сегодня за пол года.
Для сравнения, с 2003 по 2008 год в продажу выводилось от 2,2 до 2,8 млн. кв. м. жилья. Только в 2006 году был спад до 1,2 млн. кв. м. из-за изменения процедуры получения участков.
То есть предложение стремительно убывает и особенно в готовых домах. В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать
Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост. Не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.
3. Цены
Средние цены в третьем квартале снижались, но не значительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают. Для сравнения во втором квартале снижение составило в элите, бизнесе и эконом классе 8,8%, 6,2%, 5,9% соответственно.
Особенно сильно цены падали в апреле-мае этого года.
Сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику четвертого квартала, можно сказать, в нем, вероятна, не просто остановка цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10% и более). Конечно, не все последуют их примеру, но «первые ласточки» уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.
4. Анализ активности строительства
По итогам объезда объектов, находящихся в процессе строительства, были собраны следующие данные: отмечена динамика – 43,1%; изменений нет – 56,9%. Больше половины объектов не изменили своего фактического состояния в течении III квартала 2009 года. То есть видимых изменений за прошедший квартал на объекте строительства не наблюдается, даже если при этом на нем ведутся работы. Часть из этих объектов (30%) находится на завершающих этапах строительства и на них проводятся внутренние работы. На остальных же объектах стройка фактически стоит.
Илья Логинов,
директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости»