Новостройки на месте Невской битвы
Поселок им. Свердлова расположен на правом берегу Невы во Всеволожском районе Ленобласти. По преданию, на левом берегу, напротив этого места в далеком 1240 году произошла Невская битва, в которой князь Александр разгромил шведов. Ныне здесь развернулось довольно активное жилищное строительство.
Поселок расположен в 12 км от КАД Санкт-Петербурга и, хотя напрямую и не входит в пригородную зону, в которой сконцентрировано жилищное строительство Ленобласти, в последнее время активно развивается и застраивается. В результате численность его населения в 2017 году превысила 10 тыс. человек.
В стадии строительства в настоящее время находится 5 проектов, суммарно более чем на 60 тыс. кв. м. Заметная активность девелоперов свидетельствует о том, что интерес покупателей к новостройкам поселка находится на достаточно высоком уровне. Об том же говорят и перспективные планы застройщиков.
Сегодня и завтра
СК «Невское наследие» возводит в поселке монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Нева’DA». Первая очередь проекта представляет собой 15-этажный дом на 168 квартир суммарной площадью 6 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию был назначен на III квартал 2017 года, но затем перенесен на III квартал 2018-го. Вторая очередь – в стадии проектирования.
Проект ЖК комфорт-класса «Родные берега», представляющий собой два 10-этажных дома с общим подземным паркингом на 253 машино-места, компания «Строй-Ресурс» реализует по кирпично-монолитной технологии. В объекте 335 квартир общей площадью 15 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен до конца этого года.
В Западном проезде ООО «Ленстрой» возводит монолитный комплекс эконом-класса «Правый берег – 3». Это уже третий проект компании в поселке, предыдущие («Правый берег – 1» и «Правый берег – 2») сданы в 2015 и 2017 году соответственно и уже полностью распроданы. Комплекс представляет собой 5-секционное разновысотное здание (высотой от 11 до 16 этажей), в котором запроектировано 607 квартир суммарной площадью более 27,2 тыс. кв. м. Проектом предусмотрены паркинг и коммерческие помещения. Сдача в эксплуатацию планируется до конца года.
Компания «Вектор» строит панельно-монолитный ЖК эконом-класса «Нева-Парк», состоящий из двух зданий на 334 квартиры совокупной площадью почти 11 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию, предполагавшийся в III квартале 2016 года, затем был перенесен на III квартал 2018-го.
Кроме того, небольшой проект реализует в поселке компания «Брик». Это 3-этажный панельный комплекс комфорт-класса «Семья» на 30 квартир общей площадью около 1,3 тыс. кв. м. Ввод также намечен на конец 2018 года.
Но самое интересное – перспективы. В дер. Новосаратовка, входящей в Свердловское поселение, ГК «ЦДС» запланировала реализацию крупнейшего в Ленобласти проекта комплексного освоения территории, получившего рабочее название «Нева-Сити».
Он предусматривает возведение почти 4,59 млн кв. м жилья на территории в 452 га, с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Предельная этажность застройки большей части территории составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Проектом предполагается возведение больницы со станцией скорой помощи, девяти отдельных и еще нескольких встроенных детсадов (всего на 6885 мест), семи средних школ на 10450 мест, шести аптек, поликлиники общей площадью 2,7 тыс. кв. м, а также сетевых и розничных магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон и паркингов на 42 460 машино-мест.
Как рассказали в ГК «ЦДС», «Нева-Сити» в настоящее время находится в стадии проектирования. Ранее сообщалось, что ввод в эксплуатацию первой очереди этого мегапроекта планируется на конец 2021 года.
Почему тут?
По единодушному мнению опрошенных экспертов, пос. им. Свердлова является довольно привлекательной локацией для развития жилищных проектов. И причин тому немало. Главная из них – низкая стоимость квартир в новостройках в сочетании с неплохой транспортной доступностью Петербурга.
«Средняя цена квадрата при стопроцентной оплате в этой локации на 1 апреля 2018 года составляла 46,6 тыс. рублей, что на 27% ниже уровня средней цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщает руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. «Цена 1-комнатных квартир в данной локации начинается от 1,5 млн рублей, 2-комнатных – от 2 млн», – добавляет руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По оценке главы администрации поселка Ирины Купиной, уровень цен в среднем на 15% ниже, чем на аналогичные квартиры в ближайших пригородах Петербурга.
Такие цены делают жилье в этой локации для покупателей довольно привлекательным на фоне относительной близости к городу (15-17 мин. на автомобиле до КАД) и особенно – к метро: доехать на общественном транспорте до станций «Рыбацкое», «Обухово», «Пролетарская» или «Ломоносовская» можно за 25-30 мин. «При этом дороги, связывающие поселок с Петербургом, на порядок менее загружены, чем те, что ведут в локации массовой застройки – Янино, Мурино и др.», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Ленстрой» Марина Максимова.
При этом, по словам Ирины Купиной, намечено дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры: «В ближайшие два-три года запланированы работы по расширению региональной дороги Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск на участке от дер. Новосаратовка до дер. Невский Парклесхоз. Существующая трасса станет четырехполосной, вдоль магистрали появится освещение, будут оборудованы пешеходные тротуары и подземные переходы. Администрация ведет деятельность по капремонту существующих дорог и строительству новых объектов местного значения».
Как отмечает Марина Максимова, еще одним фактором, привлекающим покупателей, является развитая социальная инфраструктура поселка. «Очередь в детсады у нас значительно ниже, чем в соседних муниципальных образованиях. Чтобы не допустить ухудшения ситуации в будущем, администрация зарезервировала земельные участки для строительства новых соцобъектов при возведении новых многоквартирных домов. Сейчас идет проектирование детсада на 220 мест и школы на 600 мест. Кроме того, завершается работа по включению физкультурно-оздоровительного комплекса на территории поселка в областную адресную программу», – рассказывает Ирина Купина.
Из других плюсов локации эксперты выделяют достаточно благоприятную экологическую обстановку и близость к Неве, что позволяет возводить жилье с хорошими видовыми характеристиками.
Совокупность этих факторов обеспечивает достаточно стабильный спрос на новое жилье в пос. им. Свердлова. По данным Евгении Литвиновой, за 2017 год там было реализовано около 8,5 тыс. кв. м жилья. «Спрос довольно активный. Во всяком случае, ко времени завершения строительства наших проектов жилье в них было уже практически продано», – говорит Марина Максимова.
По мнению Елизаветы Яковлевой, предложение, имеющееся в поселке, в основном удовлетворяет потребности в дешевом жилье на подступах к Петербургу. «Покупатели – в основном люди, привязанные к данной локации (дачи, родственники, школы), а также граждане, которые не могут позволить себе более дорогие варианты», – считает она.
В целом Марина Максимова согласна, однако добавляет, что среди покупателей – самые разные люди. «Есть и переселенцы из других регионов – Мурманской, Архангельской и даже Магаданской областей. Есть местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие из расположенных неподалеку деревень и поселков», – заключает она.
Кстати
2 февраля 2018 года Совет депутатов Свердловского поселения области одобрил предложение инициативной группы о переименовании пос. им. Свердлова в Борисоглебское-на-Неве. Соответствующее решение было подписано главой муниципального образования Маргаритой Кузнецовой. Материалы и документы по переименованию направлены в ЗакС региона.
Поселок предложили назвать в честь первых русских святых – князей-страстотерпцев Бориса и Глеба. По церковному преданию, через 200 лет после их смерти дозорный князя Александра Невского, стоявший на посту на месте нынешнего поселка, увидел при восходе солнца плывущий корабль, на котором были мученики Борис и Глеб. Дозорный услышал, что Святой Борис сказал: «Брат Глеб, пойдем скорее, поможем сроднику нашему, князю Александру, против неистовых врагов». Это видение дозорный поведал князю, и в этот же день Александр Невский разгромил шведов в знаменитой Невской битве (1240 год).
В первом полугодии в Петербурге введено почти в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года: 947,5 тыс. против 541,4 тыс. кв. м. При этом цены на первичном рынке остановились и даже, по некоторым оценкам, начали снижаться.
Участники рынка считают, что столь резкий рост темпов ввода пока ни о чем не говорит. «Сданные в первом полугодии метры – это дома, которые строители не успели сдать в прошлом году. Говорить о глобальном увеличении сдачи домов пока рано – эффект от запущенных начале этого года крупных проектов проявится только в следующем году. По нашим оценкам, ввод жилья в 2013 году будет аналогичным прошлому или чуть ниже, то есть около 2,4-2,5 млн кв. м», – говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Такое резкое увеличение объемов ввода жилья связано с тем, что в первом полугодии 2013 года были введены в эксплуатацию проекты масштабного строительства – две очереди ЖК «Море» и первая очередь ЖК «Триумф Парк». Усилиями дольщиков было сдано пять проблемных объектов длительного строительства, введены в эксплуатацию очередные этапы строительства крупных комплексов и ряд небольших проектов. В первом полугодии 2012 года было сдано несколько небольших проектов и ряд очередных этапов строительства в крупных жилых комплексах».
Сбили цены
Исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров считает, что обилие вывода новых проектов сказалось на ценах. «В начале года был небольшой рост цен на квартиры на первичном рынке (примерно на 1%), но сейчас за счет вывода огромного количества крупных проектов эконом-класса идет снижение цены. В продаже появились квартиры за 1,2 млн рублей, чего раньше никогда не было на рынке. Новые объекты девелоперы заявляют практически во всех районах города, в том числе и в Московском, Всеволожском, Фрунзенском районах».
По данным «Матрикс-Недвижимости», цены за полгода в среднем упали на 1%.
Другие участники рынка все-таки полагают, что рост цен был, хотя и не такой, как в прошлом году. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), продолжает: «Первое полугодие 2013 года характеризуется некоторым замедлением темпов роста рынка. Средний рост цен составил лишь 2,5% (рост цен за аналогичный период 2012 года составлял 5%). Можно сказать, что рынок в какой-то степени вошел в стадию стагнации».
Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО «Группа Прайм», считает, что первое полугодие на рынке строительства выдалось уравновешенным, без сюрпризов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. «Существенных изменений на рынке не произошло. Ценовых скачков не было. Рост стоимости квадратного метра в продаже, безусловно, наблюдается, но прогнозируемый – по мере увеличения строительной готовности объектов и в пределах умеренной инфляции.
В целом, несмотря на невысокую ценовую динамику, с начала года в продажу вышло достаточно много новых проектов – за 6 месяцев этого года рынок пополнился более чем 50 новыми объектами различных застройщиков (включая новые очереди старых проектов), подсчитала госпожа Цветкова. Площадь предлагаемого жилья в них составила около 2,2 млн кв. м, что значительно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Студии по-прежнему в лидерах
По данным «Матрикс-Недвижимости» (агентство недвижимости при строительной корпорации «Матрикс»), в первом полугодии наиболее востребованными в Санкт-Петербурге были студии от 24 до 28 кв. м и стоимостью до 1,9 млн рублей, 1-комнатные квартиры от 33 до 40 кв. м от 2,2 до 3 млн рублей и небольшие 2-комнатные квартиры площадью от 52 до 60 кв. м за 3,1-3,8 млн рублей. По-прежнему самым популярным остается сегмент эконом-класса, где сложнее продать 3- и 4-комнатные квартиры. Что касается географии, то спрос в большой степени сосредоточен в Московском, Невском, Приморском и Калининском районах.
Предложение жилья на первичном рынке Санкт-Петербурге распределилось следующим образом: 60% – эконом-класс, 30% – комфорт-класс, 10% – элитные дома и бизнес-класс.
По данным исследования «НДВ СПб», за период с декабря 2012 по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9 до 16%. Причина – увеличение числа объектов эконом-класса на окраинах города.
Доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48 до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27 до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры – с 15 до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.
Согласно прогнозам «Матрикс-Недвижимости», во втором полугодии значительного изменения в соотношении предложении жилья по классам не предвидится. Значительная часть сделок в эконом-классе будет проходить с привлечением ипотечных средств и рассрочек от застройщиков. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщики будут предлагать различные акции, спецпредложения, увеличивать рекламные бюджеты. Цены будут оставаться на прежнем уровне.
Так же считает и госпожа Цветкова: «По нашим прогнозам, при отсутствии глобальных потрясений в российской экономике рынок недвижимости продолжит свое умеренное развитие до конца года. Значительного роста цен по итогам года не предвидится».
Игорь Петров считает, что вторая половина года будет менее активной, поскольку традиционно в начале года девелоперы стараются выводить больше объектов. «В то же время продолжится активная работа по строительству заявленных ранее масштабных кварталов, включающих дома эконом-класса», – дает прогноз он.
«Учитывая, что покупательная способность не увеличивается, а повышения доступности ипотеки ждать не приходится, то в ближайшее время цены существенно расти не будут», – солидарен с коллегами господин Панов.
Многофункциональные комплексы (МФК) – явление для российского рынка уже не новое и продолжающее набирать популярность. Преимуществами таких комплексов является то, что в них можно включать вспомогательные функции, которые контролирующие органы могли бы и не согласовать как основные.
Как подсчитали аналитики GVA Sawyer, по состоянию на конец 2012 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 720 тыс. кв. м многофункциональных комплексов, что давало обеспеченность городу 145 кв. м на 1000 жителей (GBA) и обеспечивало 3‑е место в рейтинге городов-миллионников по количеству МФК. В своем регулярном исследовании о состоянии рынка МФК в России специалисты GVA Sawyer относят к многофункциональным объектам те, что имеют три и более значимые доходные функции.
Неблагоприятные экономические условия могут привести к полной отмене проектов – многие из проектов МФК, замороженные в результате экономического кризиса в 2008-2009 годах, так и не были реанимированы.
Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «В настоящий момент по обеспеченности МФК Санкт-Петербург занимает 3-е место по России после Москвы и Омска. Сегодня в нашем городе функционируют 10 МФК, 4 строятся и 2 проектируются».
«В Санкт-Петербурге на конец 2012 года функционировало 10 МФК общей площадью более 720 тыс. кв. м. В 4 комплексах из 10 преобладала гостиничная функция: «Невский Плаза» (73% – гостиничная составляющая), комплекс «У Московских ворот» (42%), «Ренессанс Форум» (34%), МФК «Москва» (37%). Торговая функция преобладает над остальными в трех проектах, а именно: «Гранд Каньон» (67%), «Нептун» (54%) и «Варшавский экспресс» (75%)», – перечисляет Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу и партнер GVA Sawyer.
Преимуществами МФК является их синергетический эффект: в случае грамотно подобранной концепции комплекс может стать точкой притяжения значительной части населения, поскольку у посетителей появится возможность получать одновременно большое количество услуг, не затрачивая на это много времени.
Впрочем, синергетический эффект тоже не всегда благо. «При разработке концепции МФК и дальнейшей реализации необходимо не переусердствовать с синергетическим эффектом от различных функций и нужно тщательно проработать вопросы разделения потоков, во многих случаях это может быть практически невыполнимой задачей из-за конфигурации участка», – полагает Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG.
Эксперты отмечают, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот». Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте – «Квартал, центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.
В то же время преимущества многофункциональности заключаются в повышенной рентабельности, максимальной эффективности использования участка. Кроме того, МФК – это зачастую единственная возможность для инвестора реализовать проекты в условиях обременения, касающегося типа возводимой недвижимости.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», рассказал, что в соответствии с Земельным кодексом РФ допускается самостоятельный выбор любого из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
«Как правило, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении участка существуют основные виды разрешенного использования, при выборе которых необходимо просто заявить об этом, и условно разрешенные, для которых требуется согласие уполномоченного органа. Относительно МФК ПЗЗ Санкт-Петербурга устанавливается, что основной вид разрешенного использования должен составлять не менее 50% площадей либо территории участка, а остальная часть может быть занята так называемыми вспомогательными видами. Например, в жилой застройке к вспомогательным относятся детские сады, школы, больницы, административные здания и т. п.», – говорит господин Некрестьянов.
Градостроительное законодательство формально не запрещает сделать жилую функцию вспомогательной: например, в высотных домах очень часто самые верхние этажи отданы под жилье, а большую часть площади занимают офисы и торговля. «Однако в Жилищном кодексе РФ указано, что при наличии даже одной квартиры в здании оно должно признаваться жилым. В свою очередь, это вызывает необходимость учета всех требований по социальной инфраструктуре, парковкам и озеленению как при проектировании жилых объектов. Обычно в рамках МФК строят жилые «апартаменты», то есть пригодные для проживания нежилые помещения, которые юридически оформляются как гостиницы», – резюмирует господин Некрестьянов.