Экология должна быть экономной
«Зеленые» технологии уже перестали быть заморской диковинкой и заняли свое место на российском рынке. Однако их распространение сталкивается с определенными сложностями, в числе которых, по мнению экспертов, как косность мышления, так и необходимость более эффективной поддержки со стороны власти.
Отстаем
По определению, которое дал в ходе круглого стола «Зеленые технологии как основа устойчивого развития Петербурга и Ленобласти» соруководитель Межрегионального центра экодевелопмента GreenEcoLab СПбПУ Владислав Бальский, «зеленые» технологии – это «инновационный подход к развитию экономики, основанный на снижении негативного воздействия на окружающую среду, повышении энергоэффективности, сокращении объема потребляемых ресурсов, уменьшении количества отходов и эффективном обращении с ними».
По его словам, Россия пока сильно отстает от других стран в этой сфере. Так, доля использования возобновляемых источников энергии (ВИЭ) в Швеции сейчас составляет 52,6%, в Финляндии – 38,7%, в Австрии – 33,1%, в Дании – 29,2%. Конечно, в этих странах государство возмещает структурам, использующим ВИЭ, часть затрат, поскольку энергия из возобновляемых источников дороже, чем из традиционных, однако показатель России (всего 1%) все равно остается крайне низким – и означает, что эти технологии не используется даже там, где они экономически эффективны.
В целом по Европе уровень переработки строительного мусора – около 30%; в наиболее развитых странах – 80-90%. В России – всего 10%. И это вновь показывает, что ресурс не используется не только из экологических соображений, но даже из соображений выгоды. В итоге, по сравнению с Россией, энергоемкость ВВП Индии ниже в 1,6 раза, Китая – в 1,8 раза, США – в 2 раза, Японии – в 6 раз.
…но и выгодно
«Дешевизна источников энергии и других ресурсов привела к тому, что в России вопросу энергоэффективности уделяют гораздо меньше внимания, чем в тех странах, где они дороги. Хуже всего то, что «зеленые» технологии у нас мало используются даже там, где это экономически привлекательно», – отмечает Владислав Бальский.
Широкое распространение «зеленых» технологий начнется тогда, когда придет осознание, что это не только экология и природоохрана, но существенный экономический эффект, подчеркивает эксперт. По его мнению, очень важно, чтобы это понимание появилось, в частности, у крупного бизнеса. Использование «зеленых» технологий в крупномасштабных, знаковых проектах позволит привлечь к теме энергоэффективности широкое внимание.
С этим согласен и вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Компании, продвигающие «зеленые» технологии, должны заинтересовать конкретных выгодополучателей. Тогда их востребованность вырастет в разы. Возможно, это девелоперы офисных центров, торговых комплексов, апарт-отелей, которые не только строят эти объекты, но намерены в перспективе и управлять ими. Ведь выгодность «зеленых» технологий проявляется именно на этапе эксплуатации», – отметил он.
Комплексный подход
По словам гендиректора «Бюро Техники» Веры Бурцевой, каждое энергоэффективное решение лучше рассматривать не по отдельности, а в комплексе и совместной работе с другими: «Именно такой комплекс способен существенно повлиять на уровень энергетической эффективности объекта недвижимости. Точные ее показатели можно определить, проводя энергомоделирование – процедуру, помогающую понять, какой уровень потребления ресурсов существует фактически и какой экономии можно достичь при проведении тех или иных мероприятий. Подсчет дополнительных инвестиций в проект и сроков окупаемости решений позволит собственнику сделать правильный вывод в отношении необходимости их интеграции».
При этом эксперт подчеркивает, что существует необходимость ввести «базовую комплектацию» для рынка недвижимости, которая по умолчанию должна содержать в себе ряд экономичных энергоэффективных решений, позитивно сказывающихся на функционировании объекта в целом. По ее оценке, к такой базе следует отнести: терморегулирующие головки на радиаторы отопления (снижение энергопотребленния на 3-10%, окупаемость в среднем 2,7 года); энергоэффективную и солнцезащитную пленки на окна (снижение на 3,6%, окупаемость – до года); энергоэффективные системы освещения (примерно 6% и 1,5 года); датчики уровня концентрации углекислого газа (15% и 1 год); погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления.
По словам экспертов, комплексное использование энергоэффективных технологий позволяет обеспечить снижение затрат на энергоснабжение объекта на 25-30%. При этом они подчеркивают, что приведенные цифры – оценочные, для каждого объекта уровень экономии определяется индивидуально (для этого необходимо проведение энергомоделирования) – он может быть как ниже, так и заметно выше базовых цифр.
Господдержка и не только
Для успешного продвижения «зеленых» технологий необходимо активное взаимодействие власти и бизнеса, отмечает первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка.
По его мнению, поддержка властей необходима при продвижении «зеленых» технологий для широкого использования. «Может быть, имеет смысл заключить отраслевое соглашение, подобное тому, которое делается для регулирования основных тарифов. И перезаключать его ежегодно, чтобы каждый год было видно, что уже достигнуто и что еще предстоит сделать», – заявил Юрий Кабушка.
По словам чиновника, необходимо тесное взаимодействие органов власти, научных и образовательных центров, бизнеса и общественных организаций для создания новой системы управления, основанной на передовых технологиях и современной нормативно-правовой базе.
По словам Веры Бурцевой, эта сфера ждет от власти реально работающих законов: «Чтобы говорить об эффективном построении законодательной базы, для начала стоит все-таки определиться с пониманием ключевого термина «энергоэффективность», а также с методами оценки тех или иных показателей, системами подсчета, сравнения и т. д.».
По мнению г-жи Бурцевой, нужны и практические меры, делающие выгодным использование «зеленых» технологий. «Отрадно, что на законодательном уровне появилось движение в сфере предоставления налоговых преференций компаниям, внедряющим на своих объектах энергоэффективные мероприятия. Сейчас идет активное обсуждение этого предложения и отработка путей внедрения этой своевременной идеи в жизнь», – отмечает эксперт.
Мнение
Вера Бурцева, генеральный директор «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– Развитию темы энергоэффективности, бесспорно, способствуют законодательные инициативы и изменения. И если до 2016 года речь шла лишь о перспективном Указе Президента Владимира Путина № 889 от 2008 года о снижении энергоемкости экономики на 40% к 2020 году, то чуть позже появился ряд дополняющих и развивающих его документов. Важным шагом навстречу «зеленому» строительству стало Распоряжение Правительства РФ от 1 сентября 2016 года об утверждении «дорожной карты» по снижению энергоемкости зданий к 2025 году на 25% от базового значения 2015 года. В 2017 году на сайте Минстроя РФ был размещен проект методических рекомендаций по формированию рейтинга зданий по уровню энергоэффективности. С 6 апреля 2018 года вступает в силу Приказ Минстроя № 1550/пр от 17 ноября 2017 года «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений». Документ предполагает введение новых обязательных требований энергетической эффективности: установку систем «умного освещения» и «умного отопления».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сегодня в России созданы условия для применения инноваций в сфере строительства, касающихся экологичности и энергосбережения. Другое дело, что строительство – отрасль довольно консервативная и, учитывая конъюнктуру рынка, новые технологии внедряются не так быстро, как это происходит в Европе.
Для нас, как для компании со шведскими корнями, ведущей бизнес в северных странах Европы, забота об окружающей среде является важным принципом, которому мы стараемся следовать и в Петербурге. Все наши строящиеся объекты сертифицированы по стандарту Green Zoom, созданному на базе международных стандартов BREEAM и LEED.
Серьезным подспорьем для увеличения энергоэффективности становится внедрение на наших объектах систем «умный дом». В зависимости от применяемых технологий, увеличение энергоэффективности объектов можно зафиксировать на уровне от 15 до 80%. Сокращение расходов энергоресурсов происходит за счет настройки сценариев и отключения многих систем тогда, когда они не используются. К примеру, можно отключить отопление, когда днем дома никого нет (поддерживать температуру на уровне 17 градусов), установить датчики для автоматического выключения света. Также такие системы помогают отследить, сколько человек тратит ресурсов, и скорректировать потребление и т. д.
Несмотря на то, что внедрение этих технологий несколько увеличивает себестоимость строительства, данные затраты с лихвой окупаются при дальнейшей эксплуатации. Так, если рассчитывать из показателей квартиры площадью 60 кв. м, то только рекуперация позволяет экономить на оплате коммунальных услуг в течение отопительного периода около 4-5 тыс. рублей.
Публикуем аналитический обзор рынка жилищного строительства крупнейших городов Московской области с населением от 100 тысяч человек, на долю которых сегодня приходится около 60% объема ввода многоквартирного жилья в регионе.
Сегодня на долю городов-«стотысячников» а Московской области (более 2,8 млн кв. м). Наиболее интенсивное жилищное строительство ведется в Красногорске, Мытищах, Балашихе, Химках, Люберцах. Рассчитанный коэффициент строительной активности для этих городов существенно превышает среднеобластной показатель. Цены на новостройки максимально приближены к стоимости экономичного жилья на московских окраинах и составляют, в среднем, от 65 до 94 тыс. руб. за кв. м.
Все перечисленные города расположены в так называемом «ближнем поясе» - 20-километровой зоне от МКАД. Большинство покупателей нового жилья работают в Москве, поэтому в списке потребительских предпочтений фактор близости к столице - на одном из первых мест. Покупателей жилья явно не смущает напряженная экологическая обстановка, дефицит детсадов и прочих объектов социальной инфраструктуры, высокий (по сравнению со среднеобластными показателями) уровень преступности. Численность населения почти всех крупных городов в последние годы росла не за счет рождаемости, а за счет миграционного прироста.
В свою очередь в крупных городах, удаленных от Москвы более чем на 20 км, строительная активность существенно ниже среднеобластного показателя, и тем более не сопоставима с интенсивностью застройки городов, примыкающих к МКАД. Меньше всего новых домов строится в Серпухове, Орехово-Зуеве, Сергиевом Посаде. Цены на новостройки здесь существенно ниже «ближнеподмосковных» и колеблются в диапазоне от 42 до 51 тыс. руб. за кв. м. Цены на вторичное жилье стагнируют, либо падают. Например, в Электростали (38 км от МКАД), Сергиевом Посаде (54 км от МКАД), Орехово-Зуево (80 км от МКАД) цены на вторичку за год снизились примерно на 2-7%.
Узость подмосковной зоны интенсивного девелопмента (к слову, нехарактерная для крупных зарубежных агломераций) объясняется, в первую очередь, неразвитостью транспортной и социальной инфраструктуры, дефицитом рабочих мест для квалифицированных, высокооплачиваемых специалистов в дальних городах. Расширение границ ближнего Подмосковья за счет включения в него населенных пунктов, расположенных за пределами 20-километрового пояса, возможно лишь при условии строительства новых скоростных линий общественного транспорта (с запуском скоростных трамваев, современных электропоездов), шоссейных дорог. Кроме того, требуются масштабные инвестиции в создание новых рабочих мест. Однако пока никаких внятных проектов комплексного развития удаленных от Москвы территорий не предложено, отсутствуют стимулы для повышения мобильности населения и роста внутренней миграции.
|
Город |
Объемы ввода жилья в 2009 году, тыс. кв. м |
|
Красногорск |
158,4 |
|
Одинцово |
267,7 |
|
Химки |
516 |
|
Мытищи |
294,4 |
|
Королев |
89,6 |
|
Балашиха |
205,4 |
|
Люберцы |
388,9 |
|
Железнодорожный |
69,6 |
|
Подольск |
146,6 |
|
Щелково |
122,7 |
Обращает на себя внимание избыточный объем предложения новостроек в крупных городах, накопленный за время докризисного строительного бума. Объем предложения нового жилья в «стотысячниках» зачастую превышает объем вторичного сегмента. Так, например, в 2009 году были выданы разрешения на строительство 2299 квартир в Подольске (146,6 тыс. кв. м) и 7215 квартир в Химках (512,7 тыс. кв. м). За предыдущие два года в этих городах уже было сдано в эксплуатацию около 366 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир) и 281 тыс. кв. м (3,9 тыс. квартир). При этом объем вторичного рынка в этих городах, по разным оценкам, не превышает 1 тыс. квартир.
Слишком многое указывает на то, что рынок новостроек городов ближнего Подмосковья затоварен. Однако падения цен, характерного для такого состояния рынка, не наблюдается. Ценовая политика застройщиков сильно фрагментирована, но в целом цены на квартиры стабильны, а в проектах высокой степени готовности или активного монтажа даже плавно растут. Аналогичная ситуация складывается и на вторичном рынке. За год средние цены на вторичное жилье в Красногорске, Мытищах, Химках выросли на 3-10%.
Почему высокие объемы строительства жилья не приводят к коррекции цен? Возможно, ценовая стабильность напрямую связана с олигополистическим устройством местных рынков жилищного строительства. Значительные объемы строящейся недвижимости сосредоточены у нескольких крупных операторов, что позволяет им влиять на процесс ценообразования. Так, крупнейшими игроками на локальных рынках жилищного строительства крупных подмосковных городов «ближнего пояса» выступают федеральные строительные конгломераты с московскими корнями (в частности, ГК ПИК, СУ-155), реализующие крупные проекты комплексной застройки. В Химках и Люберцах львиная доля местного рынка новостроек у ГК ПИК, в Красногорске вне конкуренции по объемам ввода СУ-155, в Балашихе – ГК Мортон, которая действует в альянсе с крупными домостроителями (ДСК-1, Группа ЛСР). Локальные девелоперы (их около десяти в каждом крупном городе) реализуют преимущественно точечные проекты, их рыночные доли редко превышают 3-5%.
Кроме того, в последнее время заметны изменения в структуре спроса и предложения на вторичном рынке жилья. В большинстве крупных подмосковных городов текущий объем предложения на вторичке в 1,5-2 раза ниже пиковых докризисных показателей. Возможно, в условиях ограниченного выбора жилья и низкого качества вторичного предложения платежеспособный спрос частично смещается в первичный сегмент.
На фоне остальных «стотысячников» выделяется Королев. По всем формальным признакам королевский рынок недвижимости является самым инвестиционно-привлекательным среди всех крупных городов ближнего Подмосковья. В Королеве нет избытка нового жилья. Так, в 2009 году в соседних Мытищах было сдано около 160 тыс. кв. м многоэтажного жилья, а в Королеве - в 2,2 раза меньше. При населении более 175 тыс. жителей и расстоянии 5 км от МКАД город имеет аномально низкий коэффициент строительной активности. При этом цены на первичном и вторичном рынках - одни из самых высоких в Московской области (около 76 и 80 тыс. руб. кв. м соответственно).
Главным барьером для реализации строительного и инвестиционного потенциала Королева является крайне высокая плотность застройки центральной части города. Город ограничен с трех сторон плотно заселенными городами. Новая застройка преимущественно точечная, круг игроков строительного рынка ограничен. Неслучайно в одном из документов городской администрации заявлено, что строительство жилья в городе, достигшем предела демографической ёмкости, должно вестись только исходя из социальных интересов, закрепления кадров, обновления ветхого жилого фонда.
Стоит заметить, что резервы для комплексной жилой застройки исчерпаны и во многих других городах Московской области. Поэтому в ближайшие годы строительная активность будет смещаться на свободные территории – бывшие сельскохозяйственные земли, скупленные инвесторами. Они станут плацдармом для проектов нового типа: мультиформатной застройки, сочетающей в себе малоэтажные многоквартирные дома (в том числе, панельные), таунхаусы, коттеджи.
Материал предоставлен HouseHunter.Ru
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги рынка купли-продажи коммерческой в сентябре
Очередная волна оптимизма
В сентябре участники московского рынка купли-продажи коммерческой недвижимости пытались преодолеть уровни сопротивления по ценовым показателям за последние почти полтора года.
Именно такой попыткой специалисты объясняют одновременный рост предложения и заявленных цен на объекты коммерческой недвижимости. Рост объема предложения по общей площади в сентябре составил 16%, а по количеству объектов – 15%. Всего в сентябре на продажу было выставлено 1 349 объектов общей площадью 2 663 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,17 млрд.$.
Средневзвешенная цена по сравнению с августом повысилась на 5% (что совсем не характерно для кризисного периода) и составила 4 195$/кв.м. При этом рост цены предложения наблюдался практически во всех сегментах, за исключением ПСН.
«Общие позитивные тенденции рынка, такие как постепенный рост темпов поглощения коммерческих площадей, снижение уровня вакансий, активизация отечественных и возвращение некоторых западных инвесторов, выход на рынок новых проектов, - все это позволяет игрокам рассчитывать на скорое послекризисное восстановление спроса или хотя на «оттепель». Поэтому продавцы предприняли попытку роста цен, приурочив ее к традиционному осеннему оживлению рынка. Насколько попытка окажется успешной и сможет ли рынок закрепиться на новых уровнях – увидим уже в ближайшее время. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Однако, позитивные «знаки» вовсе не означают окончательного выхода из кризиса. Тем более, что докризисный ажиотажный спрос вряд ли будет восстановлен: сейчас инвесторы, наученные кризисом, более осторожно и тщательно подходят к выбору объектов, фокусировании на определенной целевой аудитории, четком функциональном назначении проектов. Именно в силу неясного позиционирования в наиболее тяжелом состоянии находится сегмент ПСН, индикативно показывающий влияние кризиса на объекты с «неопределенным» использованием».
Средний срок экспонирования на рынке в целом после достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, продолжает колебаться в диапазоне от 120 до 160 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (16%) и помещения свободного назначения (9%).
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
1 349 |
11 171 |
2 663 |
1,97 |
4 195 |
|
к августу 2010 |
+ 15% |
+ 22% |
+ 16% |
+ 1% |
+ 5% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 11% |
+ 4% |
+ 1% |
− 9% |
+ 2% |
Торговая недвижимость
В сентябре экспонировалось 404 объекта общей площадью 447 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,60 млрд.$, из них 93 объекта – внутри Садового Кольца и 311 объектов – за его пределами.
Объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца в сентябре вырос весьма значительно: количество выставленных на продажу объектов оказалось больше, чем в августе на 37%, а общая площадь этих объектов - на 41%. Если же сравнивать с началом осени прошлого года, то рост объема предложения окажется просто впечатляющим – более, чем втрое!
Тем не менее, эксперты RRG не связывают данный показатель с какими-либо серьезными изменениями на рынке. «Объем предложения торговой недвижимости в центре составляет всего лишь пятьдесят тысяч квадратных метров. Для сравнения – общий объем предложения коммерческих объектов в столице превышает 2,5 миллиона квадратных метров. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Поэтому выход на рынок нескольких крупных объектов (например, площадью 5 000 или 10 000 кв.м.) существенно влияет на общий объем предложения в данном сегменте.»
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла в сентябре на 4% до 14211$/кв.м. При этом объекты, впервые появившиеся в сентябре, оказались на 12% дороже, чем объекты продолжившие экспонирование.
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 52%. Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра выросла на 1% до 4708$/кв.м., при этом цена выросла как по объектам, продолжившим экспонирование, так и по остальным объектам.
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
93 |
744 |
52 |
0,56 |
14 211 |
|
к августу 2010 |
+ 37% |
+ 47% |
+ 41% |
+ 3% |
+ 4% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 79% |
+ 188% |
+ 212% |
+ 74% |
− 8% |
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
311 |
1 858 |
395 |
1,27 |
4 708 |
|
к августу 2010 |
+ 13% |
+ 54% |
+ 52% |
+ 35% |
+ 1% |
|
к сентябрю 2009 |
+ 3% |
+ 70% |
+ 65% |
+ 60% |
+ 3% |
Офисная недвижимость
Всего в сентябре объем предложения в офисном сегменте составил 577 объектов общей площадью 1 459 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,76 млрд.$, из них 184 объекта – внутри Садового Кольца и 393 объекта – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в сентябре вырос на 9% по количеству и на 8% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в сентябре осталась на уровне августа и составила до 8 289 $/кв.м.
Объем предложения офисов за пределами центра в сентябре вырос на 16% по количеству и на 10% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в сентябре увеличилась на 10% до 3 785 $/кв.м.
Правда, говорить о росте цен на офисы в периферийной части Москвы не приходится. Повышение средневзвешенной цены в данном случае произошло исключительно за счет ухода с рынка ряда дешевых объектов и появления им на смену нескольких дорогих. В частности, закончили экспонирование помещения на ул.Шухова (9 330 кв.м., 2 036$/кв.м.) и на Рязанском пр-те (13 000 кв.м., 2 292$/кв.м.). В то же время на рынок вышли объекты на 2-й Брестской ул. (15 000 кв.м., 10 000$/кв.м.), на Каланчевской ул. (20 000 кв.м., 6 290$/кв.м.) и на ул.Красного Маяка (20 900 кв.м., 6 716$/кв.м.).
Если же рассматривать годичный период, то по сравнению с сентябрем 2009-го средневзвешенная цена предложения изменилась лишь на 2%.
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
184 |
2 283 |
ИСТОЧНИК: АСН-инфо Подписывайтесь на нас:
|