Ученью – свет
С 27 июня 2018 года вводятся в действие изменения в своды правил СП 251.1325800.2016 «Здания общеобразовательных организаций. Правила проектирования» и в СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа», регламентирующие применение светодиодных осветительных приборов в общеобразовательных школах.
Напомним, что проблема заключалась в том, что до приведения данных СП в соответствие друг с другом, а также с основополагающим Сводом правил по освещению зданий и с санитарным законодательством, вопрос допустимости использования светодиодных светильников излагался по-разному в факторных (по освещению) и объектных (по школам) СанПиНах.
История вопроса уходила в не доведенную до логического конца работу по обновлению соответствующего нормативного регулирования, результатом которой стало запрещение СанПиНом по освещению (редакция 2011 года) в школах, больницах и детских садах светодиодных светильников.
Чуть позднее СанПиН 2422821-10 по общеобразовательным учреждениям (школам) в редакции 2013 года разрешал применение светодиодных светильников в школах при определенных технических характеристиках.
В свою очередь, в 2016 году был утвержден обновленный свод правил по освещению СП 52.13330 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение», где ограничения по школам уже не упоминались вовсе.
Нормативно-правовая коллизия привела к тому, что Роспотребнадзору приходилось писать соответствующие разъяснения в Правительство РФ и в свои региональные отделения, где со ссылкой на СанПиН по школам указывать, что применение светодиодных светильников в школах допустимо.
Теперь оба СП – СП 251.1325800.2016 и СП 256.1325800.2016 – содержат отсыл к факторному СП 52.13330 в части параметров источников света и к санитарным нормам в части разрешения о допуске светодиодов, то есть со вступлением новелл в действие в школах светодиодные источники света будут разрешены при выполнении определенных технических характеристик.
Стоит подчеркнуть, что решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, выработанное при содействии Министерства энергетики и НИИ строительной физики, также существенно облегчает внесение изменений в нормативы с учетом модернизируемых санитарных нормативов, которые необходимо обновлять и детализировать в зависимости от типов и функционала помещений, развития технологий освещения и знаний о его влиянии на организм и окружающую среду.
Кроме этого введение в действие обновленных нормативов значительно упростит взаимодействие с проектировщиками и Главгосэкспертизой.
В завершение отметим, что на утверждении вышеуказанных нормативов изменения не закончатся: необходимо довести наведение порядка в сводах правил и санитарных нормах и правилах до логического конца, когда противоречий и закрытых для внедрения светодиодов зон не останется, ведь пока закрытыми для внедрения светодиодного освещения остаются дошкольные учреждения и больницы.
Мнения
Олеся Солодкая, и. о. заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга:
– «При реализации раздела «Общее образование» Адресной инвестиционной программы на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов при проектировании, реконструкции и строительстве 12 общеобразовательных школ в 6 районах Северной столицы Комитетом по строительству может быть применено светодиодное освещение, при внесении соответствующих поправок в действующий перечень национальных стандартов и сводов правил, применение которых на обязательной основе обеспечивает соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Думаю, в дальнейшем этот список объектов будет расширен.
Татьяна Авдеева, технический консультант ООО МСК «БЛ ГРУПП»:
– Приказом Минстроя РФ от 26 декабря 2017 года было снято ограничение на применение светодиодов в образовательных организациях. Запрет был связан с недостатком данных о влиянии светодиодного освещения на детский организм. Последние данные, полученные в этом направлении, показывают отсутствие негативного влияния излучения светодиодов на зрение детей от 7 лет. Исследования продолжаются, и технологии не стоят на месте, поэтому корректировки в сводах правил будут производиться и в дальнейшем. Снятие ограничений позволяет производителям разрабатывать специальное оборудование для освещения образовательных учреждений. Самое главное в освещении – это качественное оборудование и грамотное проектирование.
Воспроизводимость параметров и ха-рактеристик светодиодных источников света являются очень важными показателями. Современные технологии производства ведущих фирм позволяют более тщательно отслеживать результат на каждом этапе, поэтому покупатель может быть уверен, что получит реальные характеристики, заявленные производителем.
Наша компания ответственно подходит к выбору комплектующих для оборудования, заботясь о здоровье детей. Светильник «GALAD Юниор LED» был разработан с учетом всех требований, предъявляемых к освещению образовательных учреждений – требуемая цветовая температура, высокая равномерность яркости выходного отверстия и энергоэффективность. Светильник получил положительное экспертное заключение ФГАУ «ННПЦЗД» Минздрава РФ.
Антон Евстафьев, технический директор ООО «Атон»:
– Последние изменения в законодательстве, скорее всего, вызовут ажиотаж на светодиодные светильники с пометкой «для школ». Многие производители будут спекулировать и играть словами, такими как: «рекомендовано для использования…», «одобрено…», «соответствует требованиям…». Мы придерживаемся мнения, что осветительные приборы всегда должны соответствовать действующим требованиям. И желательно, чтобы эти требования были актуальными и технически грамотными.
Так как общеобразовательные учреждения – это бюджетные организации, закупки производятся либо по 44-ФЗ, либо по энергосервисному контракту. Этот путь определяет качество того, что поставляется в школы, где учатся наши дети, то есть самые недорогие светильники с самыми недорогими комплектующими.
Сегодня нормативная база не может четко описывать критерии. Наверное, все-таки начальной точкой корректировки нормативных актов должны быть требования потребителя, а не показатели, выдаваемые тем или другим прибором.
Качество полученных результатов освещения и экономии надо тщательно контролировать. По исследованию некоммерческих организаций, в 2016 году в средних школах у 30% учащихся есть проблемы со зрением. Причиной тому является не только постоянное использование гаджетов, но и плохое освещение в учебных классах. Также стоит уделить внимание экологической составляющей освещения – чем быстрее произойдет замена люминесцентных ламп, содержащих опасные для здоровья вещества, тем спокойнее будут себя чувствовать родители и преподаватели.
Дмитрий Желтяков, генеральный директор ООО «Эслайт»:
– Рынок светодиодной продукции испытывает уверенный рост. По оценкам специалистов, в сегменте уличного освещения переход на светодиодные светильники произведен в 10% общего объема российского рынка, а в области освещения общественных помещений – в 5%. Есть серьезные предпосылки для роста отрасли в ближайшие 5-7 лет.
В области производства светодиодов технологические новшества направлены, в основном, на повышение эффективности. На данный момент у ведущих мировых производителей существуют лабораторные образцы со светоотдачей до 260 Лм/Вт! Для сравнения: светоотдача лампы накаливания – 10-15 Лм/Вт, люминесцентной лампы – 40-50 Лм/Вт, натриевой лампы – 90-100 Лм/Вт. Мы в своем производстве используем светодиоды до 205 Лм/Вт.
В 2009 году вступил в силу Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Начиная с этого момента наше законодательство поступательно движется в сторону вывода из оборота неэффективных источников света. Сегодня наиболее реальной альтернативой этим источникам света являются светильники на основе светодиодов, обладающие высокой светоотдачей и сроком службы до 10-12 лет. Нормативные акты, запрещающие использование ламп накаливания и люминесцентных ламп, безусловно, стимулируют развитие производства светодиодных светильников в нашей стране.
Одной из основных проблем, которую предстоит решить в ближайшем будущем, является защита российского рынка от низкокачественных светильников китайского производства. Требуется на законодательном уровне установить более жесткие требования к качественным характеристикам осветительных приборов, разрешенных к использованию в государственных учреждениях, а также установить ответственность органов сертификации за выдачу «липовых» сертификатов.
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.
С каждым годом популярность загородного отдыха среди горожан растет. А в связи с медленным, но постоянным ростом благосостояния растет и рынок загородных отелей. Но в Петербурге рынок загородных отелей имеет свою специфику.
В основном все предложение загородных отелей и домов отдыха сконцентрировано на побережье в Курортном районе (на территории района действует более 40 учреждений санаторно-курортного комплекса), а вот коттеджи, реализованные для сдачи в аренду, могут находиться в любом направлении Ленинградской области вблизи лесных массивов.
Как отмечает Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», в регионе наиболее популярны отели для туров выходного дня. Отпуска горожане предпочитают проводить либо вне города и страны, либо на даче. «Но массовая замена дачи загородными отелями пока не происходит, так как стоимость отпуска в загородном отеле сопоставима с поездкой на ряд популярных курортов. И только немногие загородные центры отдыха способны обеспечить высокий уровень загрузки круглогодично», – отмечает она.
Генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест» Максим Новицкий отмечает, что гостиничный бизнес очень подвержен сезонности, но, по его мнению, в лесном массиве сезонность менее проявлена, чем в городе, ее легче выровнять, нет зависимости от заграничного туристического потока, турбазы и загородные отели обслуживают локальных туристов.
«Кроме того, высока вероятность привыкания посетителя к месту и систематического посещения, формирования пула постоянных клиентов. Рентабельность в высокий сезон – около 70%, в низкий – до 10-20%, выигрышными маркетинговыми ходами, как и в любом туристическом бизнесе, являются привлечение корпоративных клиентов и развитие дополнительных услуг и развлечений, инфраструктуры. Хотя, бесспорно, они ложатся на расходы, увеличивая риски предприятия. В отличие от городских туробъектов, загородом делается уклон в развитие условий для занятий спортом (рыбалка, квадроциклы, спортивное ориентирование, бег, водные процедуры) и релаксирующих процедур (спа, баня, массаж). Особое значение имеет развитие прилежащей инфраструктуры, дорог, это не всегда под силу инвестору и зависит от готовности местной администрации способствовать укреплению бизнеса в регионе», – рассказывает господин Новицкий.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg, полагает, что пансионаты, санатории, базы отдыха в Ленинградской области всегда востребованы. При этом, по ее словам, немало на рынке осталось пансионатов и баз отдыха советского образца без какого-либо сервиса.
«На рынке появляются новые интересные проекты, несмотря на их очень длительную окупаемость. Как правило, они предлагают современные нестандартные концептуальные решения и широкий спектр опций для отдыха и развлечений. Например, «Норвежский парк «Орех» – веревочный комплекс развлечений», – добавляет госпожа Немченко.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, также полагает, что на рынке актуальны качественно проработанные проекты среднего класса с сильной развлекательной составляющей, каких в Ленобласти дефицит.
Господин Скигин полагает, что успешность проекта сильно зависит также от его локации. «Понятно, что на данный момент с точки зрения рекреационного направления наиболее развит Курортный район, однако в то же время это приводит к его транспортной перегруженности, поэтому создание подобного проекта в каком-то другом, но не менее живописном месте будет более актуально. Если анализировать существующее положение дел, то можно выделить несколько срезов подобных проектов. Так, одним из них являются горнолыжные курорты и гостиницы и базы отдыха вокруг них – это «Игора», «Пухтолова гора», «Золотая долина», «Красное озеро», «Снежный», «Северный склон». Также отдельный срез – гостиничные объекты при яхт-клубах. Среди действующих комплексов можно назвать гостиничный комплекс и яхт-клуб «Терийоки», яхт-клуб «Лавола», «Форт Константин». Интересный формат – туристический комплекс «Русская деревня Шуваловка», его можно отнести к тематическим гостинично-развлекательным объектам. Проект реализован в стиле русской деревни и включает соответствующий набор развлекательных объектов: резиденция Деда Мороза, мини-зоопарк «Скотный двор», «Гончарная мастерская» и другие мастер-классы по народным ремеслам и пр.», – перечисляет господин Скигин. Он также обращает внимание на то, что под Петербургом имеется несколько гостиниц со спа-комплексами различных ценовых категорий, в том числе Voda Aquaclub, ForRestMix Club, «Аквамарин», «Гелиос-отель», «Гранд Петергоф», «Новый Петергоф», Residence Hotel & SPA.
Мнение:
Максим Новицкий, генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест»:
– Около 20% рынка загородных отелей – это пансионаты советского типа, будущего у них практически нет, так как они попадают в «вилы капитализма»: если локация удачная, то место будет модернизировано; если локация невыигрышная, то средств на покрытие постоянных издержек не будет и турбаза перестанет существовать. Большинство советских пансионатов стояли на балансе промышленных предприятий и в некоторых случаях дотировались ими, как минимум предприятие обеспечивало наполняемость, сейчас эта схема вспоминается как более невозможная сказка.