Ипотека покоряет новые высоты
Прошлый год ознаменовался рекордным падением ставок по ипотеке и одновременным ростом объемов кредитования. По мнению аналитиков, эти тенденции продолжат доминировать и в этом году.
Получат развитие и другие наметившиеся в 2017 году тренды. По оценке экспертов, к наиболее существенным факторам, которые повлияют на ипотечный рынок, следует отнести «детскую ипотеку», процесс рефинансирования кредитов гражданами с целью получения более привлекательных условий и все большее значение электронных технологий.
От рекордов к рекордам
В 2017 году благодаря неоднократному снижению Центробанком ключевой ставки ипотечный рынок России пережил несколько волн уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В результате, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ), по итогам декабря прошлого года средние ставки укрепились на уровне ниже психологической отметки 10% годовых. Это стало рекордным значением за всю историю ипотеки в современной России.
Следствием этого стала выдача в России в 2017 году примерно 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 2,02 трлн рублей. Это также рекордное значение (для сравнения: в докризисном 2014 году этот показатель достиг значения в 1,76 трлн).
По оценкам аналитиков, эти тенденции достигнут нового размаха в этом году. «Мы думаем, что в 2018 году рост выдачи ипотеки продолжится, ставки продолжат снижаться и общая выдача составит не менее 2,5 трлн рублей, а может, и более», – считает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. Аналогичный прогноз дает заместитель председателя правления, руководитель блока развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.
Продолжит развитие и тренд снижения средней ипотечной ставки, что стало особенно актуально в связи с призывом Президента РФ Владимира Путина создать условия для уменьшения показателя до 7% годовых. «К концу этого года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин. Такие же цифры называет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
В АИЖК идут дальше – и уже к концу 2018 года прогнозируют снижение средней ипотечной ставки до уровня около 8% годовых. А оптимистичный глава Минстроя РФ Михаил Мень полагает, что в горизонте пяти лет (к 2022 году) ставка упадет до 6% годовых.
О столь отдаленных перспективах судить сложно, но уже сейчас статистика подтверждает существенный рост ипотечного кредитования в первые месяцы этого года. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, объем выдачи кредитов увеличился примерно в два раза, достигнув в январе-феврале 350 млрд рублей. При этом средние ставки в ипотеке на «первичку» приблизились к значению 9,5% годовых.
Банки – лидеры ипотечного рынка – подтверждают этот тренд, наперебой декларируя рост объемов выдачи кредитов. Так, ВТБ по итогам первых двух месяцев 2018 года выдал ипотечных кредитов на 58 млрд рублей, увеличив свой результат по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 43%. О приросте говорят и в Сбербанке. «Сегодня банки уже перегружены заявками со стороны заемщиков по новостройкам, вторичному рынку, переуступкам и перекредитованию», – констатирует финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.
Субсидия «за ребенка»
Программа господдержки, получившая обиходное называние «детская ипотека», предполагает субсидирование бюджетом процентной ставки до 6% годовых для семей, в которых появился второй или третий ребенок. Перспективность инициативы, которую еще в конце 2017 года выдвинул Владимир Путин, эксперты оценивают по-разному.
Так, Сергей Жданов считает, что программа существенно не изменит рынок. «Не думаю, что она очень сильно повлияет на общий объем ипотечных кредитов, так как категория граждан, которым полагается эта льгота, сильно сужена», – полагает он.
Представители банковского сектора настроены более оптимистично. «Программа, безусловно, сыграет важную социальную роль, а также будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования», – говорит управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова. С ней согласен директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев: «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми, с льготной ставкой 6% годовых, станет хорошей поддержкой для многих семей. Сейчас поступают первые заявки, но мы считаем, что через два-три месяца программа начнет работать в полную силу», – уверен он.
Судя по всему, это общий взгляд банковского сообщества, поскольку заявки от кредитных организаций на субсидирование ставки, поступающие в Минфин РФ, достигли солидной цифры в 1 трлн рублей. «У нас общий объем лимита, утвержденного правительством на эти цели, 600 млрд рублей. Уже сейчас нам подали заявки примерно на триллион. Нам придется лимиты пропорционально урезать», – сообщил замглавы ведомства Алексей Моисеев.
Выгодно перекредитоваться
По мнению экспертов, рефинансирование получит в 2018 году дальнейшее развитие, поскольку условия кредитования продолжают улучшаться и люди, заключившие договора на старых условиях, будут стремиться перезаключить их на новых, более выгодных. «Тенденция к снижению ставок сохраняется и в этом году, поэтому популярность программы продолжит расти», – говорит Маргарита Кирикова.
В 2018 году договора рефинансирования составят примерно 18-20% в общем объеме ипотечных сделок, считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Примсоцбанка» в Санкт-Петербурге Светлана Климова. При этом, по ее оценке, по итогам 2017 года в целом по ипотечному рынку рефинансирование составило 8-10% в общем объеме сделок.
А Сергей Жданов полагает, что «большинство людей, которые хотели бы перекредитоваться подешевле, уже сделали это либо, посчитав все выгоды, отказались от данной идеи».
Уход в онлайн
В развитии тенденции все большего использования электронных технологий и онлайн-сервисов не сомневается ни один эксперт.
По словам Вячеслава Лебедева, уже сейчас через услугу «ДомКлик» Сбербанком выдается 11% ипотечных кредитов. «В 2017 году 3827 клиентов Северо-Западного банка приобрели квартиры на общую сумму 8,5 млрд рублей через сервис «ДомКлик». Он позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости онлайн без посещения офиса банка. Клиент может пройти все этапы ипотеки удаленно и приехать в банк всего один раз – на сделку», – рассказывает он.
«ДельтаКредит» предлагает дистанционную подачу и одобрение заявки через систему DeltaExpress. За январь-февраль 2018 года треть клиентов, оставивших заявку на сайте банка, переходит на сервис, и 12% всех клиентов банка получают одобрение онлайн», – говорит Алексей Подвигин.
Маргарита Кирикова подтверждает тенденцию, однако оговаривается, что далеко не все готовы к использованию такой услуги. «По вопросам приобретения жилья ипотечные заемщики часто хотят общаться лично с работником банка, поэтому сопровождение ипотечной сделки выделенным сотрудником еще долгое время будет востребовано на рынке ипотечного кредитования», – уверена она.
Мнение
Руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин:
– В 2018 году мы ожидаем долю рефинансирования в выдачах около 20%. При этом количество сделок будет постепенно снижаться по мере «вымывания» старых кредитов новыми на более выгодных условиях. Надо полагать, что в самое ближайшее время основная масса клиентов, заинтересованных в перекредитовании, успеет воспользоваться этим инструментом – и после 2018 года бум рефинансирования закончится.
Финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов:
– Внедрение онлайн-сервисов по ипотечному кредитованию в первую очередь нужно самим банкам. В связи с ростом объемов им приходится нанимать все больше персонала, зачастую не высококвалифицированного. Поэтому банки сами заинтересованы в автоматизации процесса и частичном перекладывании функций менеджеров на отдел продаж застройщиков.
Рынок ипотечного кредитования в следующем году ждет резкое сужение, а возможно, и полная заморозка. Ключевая ставка Центробанка в 17% делает кредитные ресурсы на покупку жилья неподъемными для большинства россиян.
Повышение ключевой ставки до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ и рост ставок до 20% по ипотеке в крупных банках. «В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж жилой недвижимости, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляет в некоторых проектах 50%. Но поскольку других источников денежных средств для решения жилищного вопроса у большинства россиян нет, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
В целом развитие рынка недвижимости замедлится. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые жилые объекты и так сейчас продаются по себестоимости. Цены на недвижимость возрастут, а объемы продаж на некоторое время сократятся в результате снижения объемов ипотечного кредитования», – считает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает: «Утром 16 декабря от банков было заявление, что они продолжают принимать заявки по прежним ставкам, однако ситуация в связи с бешеным ростом курсов валют стремительно поменялась. Вечером уже банк «Санкт-Петербург» объявил о повышении ставки на 4%. Итог – 17,5%. Покупатели же в большинстве своем сидели на договорах по нескольку часов в страхе принять решение о приобретении квартиры в рассрочку».
Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин продолжает: «В текущих условиях банкам, конечно, придется корректировать ипотечные программы. На тех, кто уже взял ипотеку, это может не отразиться – все зависит от условий кредитного договора. В целом же на ипотечном рынке ставки могут вырасти пропорционально мерам ЦБ – максимально на 7%. Увеличится количество отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков, но до полного отказа от работы с ипотекой вряд ли дойдет».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, также говорит, что сразу на рынке ипотеки новая ключевая ставка не отразится, и надеется, что мера Центробанка временная: «Напрямую и сразу потребители от этого не пострадают. В случае сохранения ее на таком уровне длительное время вырастет стоимость ипотечных кредитов или их вообще перестанут давать. В то же время, по нашему мнению, ставка вернется на прежний уровень. Трудно сказать когда, но мы не ожидаем сохранения ее на таком высоком уровне в течение длительного времени».
Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость», впрочем, считает, что полного отказа банков от ипотеки не будет: «Да, некоторые игроки действительно не смогут работать в существующих условиях, но у «О2 Недвижимость» остается пул банков, которые готовы продолжать взаимодействие и выдачу ипотеки. И их вполне хватит, чтобы обеспечить желающих квартирами и выбором между разными программами. В нашей структуре продаж порядка 30% покупателей используют кредит для приобретения квартиры. Конечно, их число уменьшится в связи с ростом процентной ставки до 20-22%. Но первый шок пройдет, и клиенты вернутся на рынок. Тем более что рано или поздно ставки опустятся, и тогда потребители смогут уменьшить свои выплаты за счет перекредитования. Также для поддержания спроса мы предлагаем гибкие условия рассрочки».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: «Если мы увидим отказы ведущих банков от выдачи ипотеки в рублях, то это приведет к серьезному падению продаж «первички». Если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%. Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-1,5 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз».
Есть и эксперты, которые полны пессимизма. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP, полагает: «Доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса доходит до 50%. Рост ставок по ипотечным кредитам, резкое ужесточение требований к заемщикам приведут к снижению спроса на квартиры. Многие девелоперские структуры до 80% от всех требуемых инвестиций на строительство жилья покрывают за счет привлеченных средств дольщиков. Снижение спроса и отсутствие возможности привлечь заемные средства по адекватным ставкам приведет к неисполнению обязательств девелопера перед дольщиками, например задержка сроков сдачи жилых домов, и вплоть до банкротства ряда девелоперских структур».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», с ней согласен: «На проектах эконом-класса доля ипотеки достигает 40%. Этот кусок спроса сильно сократится, так как ипотека будет стоить 19-25%».
Мнение:
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест»:
– Сегодня около 40% сделок идет с ипотекой. Не будет ипотеки, и рынок потеряет до 30% потенциальных покупателей. Это очень много и будет катастрофой для рынка жилья. Будут ли банки выдавать ипотечные кредиты и по каким ставкам, сейчас сказать сложно. Какая-то ясность, может быть, появится в конце января – начале февраля 2015 года.
Внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют в IV квартале 2014 года продолжили оказывать негативное воздействие на рынок встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга. Это выразилось в приостановке планов развития некоторых клиентов и даже целых торговых направлений.
Аналитики говорят, что сегодня ряд клиентов, долгое время являвшихся активными игроками рынка street retail, заняли выжидательную позицию. Сейчас они заявляют, что продолжат развитие сетей не ранее конца I квартала 2015 года, когда станет понятна ситуация на рынке коммерческой недвижимости и перспективы развития экономики страны на ближайший год.
Активная оптимизация
«Многие владельцы коммерческой недвижимости в IV квартале остались без арендаторов, которые расторгли или приняли решение не пролонгировать договоры, не желая продолжать арендные отношения на прежних условиях. Некоторые наши клиенты активно оптимизировали свое присутствие в Санкт-Петербурге, сокращая торговые площади (Мособлбанк, «Евразия», «ФинИнвест», Райффайзенбанк, Any Pasta, Subway и проч.)», – рассказала Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Доля вакантных площадей увеличивается во всех основных торговых коридорах Петербурга начиная со II квартала. В районе станции метро «Московская», на Ленинском пр., пр. Просвещения появляются помещения, которых на рынке не было очень долгое время. «Значительно – на 10-25% – увеличилось количество предложений в наиболее дорогих торговых коридорах: у станции метро «Московская», на Садовой ул. поблизости от Сенной площади, на Большом пр. П.С.», – перечисляет госпожа Аткачис.
Она отмечает, что достаточно быстро растет доля вакантных площадей даже на Невском пр. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения на центральной городской магистрали увеличился в два раза, с начала текущего года – на 25%, и до конца года доля вакантных площадей продолжит расти.
Данная тенденция связана с процессом оптимизации площадей, проводимым арендаторами, а также с отказом многих собственников снижать арендные ставки либо пролонгировать договоры по старым ставкам аренды.
Арендаторы уже не готовы арендовать дорогие помещения только ради имиджа, понимая, что торговые точки в них будут работать на грани рентабельности или себе в убыток. Как следствие, с Невского уходят банки и общепиты, изначально занимавшие слишком дорогие, имиджевые помещения, либо объекты, ставка аренды которых привязана к валюте.
Наиболее устойчивый сегмент
В настоящий момент на Невском остаются компании, заключившие выгодные для себя договоры аренды, либо те, кто не может их расторгнуть. Наиболее устойчивы ценовые сегменты «средний» и «средний минус» – это рестораны, ювелирные магазины, fashion-ретейлеры, банки, в случае если их устраивают текущие условия аренды.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева добавляет, что рынок встроенных помещений Петербурга постепенно теряет традиционных игроков. Так, уже очевидно, что банковские организации к концу 2014 года на 25% снизили активность по аренде помещений. В 2013 году многие банки стремились к открытию офисов на главной магистрали стрит-ретейла – Невском пр., а в этом году ситуация кардинально изменилась в связи с замедлением роста бизнеса и оптимизацией планов по развитию филиальных сетей. Если отделение и открывается, то только в тех районах, которые испытывают явный дефицит, – в новых быстрозастраиваемых районах.
В среднем на 30% к IV кварталу 2014 года упала активность предприятий общепита, которые проявляли активность во II квартале 2014 года.
Тем не менее есть несколько направлений бизнеса, которые пока продолжают активное развитие и арендуют площади в сегменте street retail. Среди них столовые, аптечные сети и алкогольные магазины.
«В будущем году я не ожидаю улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Хочется надеяться, что ситуация стабилизируется», – пессимистична госпожа Аткачис.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, впрочем, отмечает: «В стрит-ретейле всегда работает один принцип: «Хорошее место всегда будет рентабельно, даже в кризис».
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Собственникам придется изобретать дисконты, поскольку в ближайшей перспективе усиление рубля вряд ли можно прогнозировать.
С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров, и покупатель начнет проходить мимо магазинов. В том числе «подсядут» и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация приведет к обнищанию населения. Следовательно, ударит еще сильнее по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ретейле.