Ипотека покоряет новые высоты
Прошлый год ознаменовался рекордным падением ставок по ипотеке и одновременным ростом объемов кредитования. По мнению аналитиков, эти тенденции продолжат доминировать и в этом году.
Получат развитие и другие наметившиеся в 2017 году тренды. По оценке экспертов, к наиболее существенным факторам, которые повлияют на ипотечный рынок, следует отнести «детскую ипотеку», процесс рефинансирования кредитов гражданами с целью получения более привлекательных условий и все большее значение электронных технологий.
От рекордов к рекордам
В 2017 году благодаря неоднократному снижению Центробанком ключевой ставки ипотечный рынок России пережил несколько волн уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В результате, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ), по итогам декабря прошлого года средние ставки укрепились на уровне ниже психологической отметки 10% годовых. Это стало рекордным значением за всю историю ипотеки в современной России.
Следствием этого стала выдача в России в 2017 году примерно 1,1 млн ипотечных кредитов на общую сумму около 2,02 трлн рублей. Это также рекордное значение (для сравнения: в докризисном 2014 году этот показатель достиг значения в 1,76 трлн).
По оценкам аналитиков, эти тенденции достигнут нового размаха в этом году. «Мы думаем, что в 2018 году рост выдачи ипотеки продолжится, ставки продолжат снижаться и общая выдача составит не менее 2,5 трлн рублей, а может, и более», – считает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. Аналогичный прогноз дает заместитель председателя правления, руководитель блока развития бизнеса банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.
Продолжит развитие и тренд снижения средней ипотечной ставки, что стало особенно актуально в связи с призывом Президента РФ Владимира Путина создать условия для уменьшения показателя до 7% годовых. «К концу этого года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин. Такие же цифры называет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
В АИЖК идут дальше – и уже к концу 2018 года прогнозируют снижение средней ипотечной ставки до уровня около 8% годовых. А оптимистичный глава Минстроя РФ Михаил Мень полагает, что в горизонте пяти лет (к 2022 году) ставка упадет до 6% годовых.
О столь отдаленных перспективах судить сложно, но уже сейчас статистика подтверждает существенный рост ипотечного кредитования в первые месяцы этого года. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, объем выдачи кредитов увеличился примерно в два раза, достигнув в январе-феврале 350 млрд рублей. При этом средние ставки в ипотеке на «первичку» приблизились к значению 9,5% годовых.
Банки – лидеры ипотечного рынка – подтверждают этот тренд, наперебой декларируя рост объемов выдачи кредитов. Так, ВТБ по итогам первых двух месяцев 2018 года выдал ипотечных кредитов на 58 млрд рублей, увеличив свой результат по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 43%. О приросте говорят и в Сбербанке. «Сегодня банки уже перегружены заявками со стороны заемщиков по новостройкам, вторичному рынку, переуступкам и перекредитованию», – констатирует финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.
Субсидия «за ребенка»
Программа господдержки, получившая обиходное называние «детская ипотека», предполагает субсидирование бюджетом процентной ставки до 6% годовых для семей, в которых появился второй или третий ребенок. Перспективность инициативы, которую еще в конце 2017 года выдвинул Владимир Путин, эксперты оценивают по-разному.
Так, Сергей Жданов считает, что программа существенно не изменит рынок. «Не думаю, что она очень сильно повлияет на общий объем ипотечных кредитов, так как категория граждан, которым полагается эта льгота, сильно сужена», – полагает он.
Представители банковского сектора настроены более оптимистично. «Программа, безусловно, сыграет важную социальную роль, а также будет способствовать росту рынка ипотечного кредитования», – говорит управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова. С ней согласен директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев: «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми, с льготной ставкой 6% годовых, станет хорошей поддержкой для многих семей. Сейчас поступают первые заявки, но мы считаем, что через два-три месяца программа начнет работать в полную силу», – уверен он.
Судя по всему, это общий взгляд банковского сообщества, поскольку заявки от кредитных организаций на субсидирование ставки, поступающие в Минфин РФ, достигли солидной цифры в 1 трлн рублей. «У нас общий объем лимита, утвержденного правительством на эти цели, 600 млрд рублей. Уже сейчас нам подали заявки примерно на триллион. Нам придется лимиты пропорционально урезать», – сообщил замглавы ведомства Алексей Моисеев.
Выгодно перекредитоваться
По мнению экспертов, рефинансирование получит в 2018 году дальнейшее развитие, поскольку условия кредитования продолжают улучшаться и люди, заключившие договора на старых условиях, будут стремиться перезаключить их на новых, более выгодных. «Тенденция к снижению ставок сохраняется и в этом году, поэтому популярность программы продолжит расти», – говорит Маргарита Кирикова.
В 2018 году договора рефинансирования составят примерно 18-20% в общем объеме ипотечных сделок, считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Примсоцбанка» в Санкт-Петербурге Светлана Климова. При этом, по ее оценке, по итогам 2017 года в целом по ипотечному рынку рефинансирование составило 8-10% в общем объеме сделок.
А Сергей Жданов полагает, что «большинство людей, которые хотели бы перекредитоваться подешевле, уже сделали это либо, посчитав все выгоды, отказались от данной идеи».
Уход в онлайн
В развитии тенденции все большего использования электронных технологий и онлайн-сервисов не сомневается ни один эксперт.
По словам Вячеслава Лебедева, уже сейчас через услугу «ДомКлик» Сбербанком выдается 11% ипотечных кредитов. «В 2017 году 3827 клиентов Северо-Западного банка приобрели квартиры на общую сумму 8,5 млрд рублей через сервис «ДомКлик». Он позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости онлайн без посещения офиса банка. Клиент может пройти все этапы ипотеки удаленно и приехать в банк всего один раз – на сделку», – рассказывает он.
«ДельтаКредит» предлагает дистанционную подачу и одобрение заявки через систему DeltaExpress. За январь-февраль 2018 года треть клиентов, оставивших заявку на сайте банка, переходит на сервис, и 12% всех клиентов банка получают одобрение онлайн», – говорит Алексей Подвигин.
Маргарита Кирикова подтверждает тенденцию, однако оговаривается, что далеко не все готовы к использованию такой услуги. «По вопросам приобретения жилья ипотечные заемщики часто хотят общаться лично с работником банка, поэтому сопровождение ипотечной сделки выделенным сотрудником еще долгое время будет востребовано на рынке ипотечного кредитования», – уверена она.
Мнение
Руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин:
– В 2018 году мы ожидаем долю рефинансирования в выдачах около 20%. При этом количество сделок будет постепенно снижаться по мере «вымывания» старых кредитов новыми на более выгодных условиях. Надо полагать, что в самое ближайшее время основная масса клиентов, заинтересованных в перекредитовании, успеет воспользоваться этим инструментом – и после 2018 года бум рефинансирования закончится.
Финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов:
– Внедрение онлайн-сервисов по ипотечному кредитованию в первую очередь нужно самим банкам. В связи с ростом объемов им приходится нанимать все больше персонала, зачастую не высококвалифицированного. Поэтому банки сами заинтересованы в автоматизации процесса и частичном перекладывании функций менеджеров на отдел продаж застройщиков.
Рынок офисной недвижимости Петербурга, просевший в первой половине 2015 года, в III квартале ожил. Спрос вырос на высококачественные объекты. Хуже всего приходится небольшим офисам, которые арендует малый и средний бизнес. Эксперты отмечают увеличение миграции арендаторов в поисках лучших условий.
По данным JLL, всего за первые девять месяцев года на петербургский рынок вышло 127 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, или 14 бизнес-центров. Из них четыре относятся к классу А, 10 – к классу В+/В. В III квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В+/В. «Согласно нашим прогнозам, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Петербурга на конец III квартала 2015 года достигла 2,3 млн кв. м.
Сезонный всплеск
Все участники офисного рынка Петербурга констатируют в течение 2015 года снижение спроса в отрасли, по разным оценкам, достигшее 20-40%. «В настоящее время спрос по-прежнему неоднороден. Разные сегменты рынка как с точки зрения секторов экономики, в которых задействованы компании-арендаторы, так и с точки зрения занимаемых площадей ведут себя по-разному. Если говорить о цифрах, то как объем предложения, так и объемы спроса в III квартале выросли. Объемы поглощения в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57 500 кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После традиционного летнего затишья на рынке наблюдался рост активности арендаторов, в результате чего было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая», – проанализировала ситуацию Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге.
Владислав Фадеев подтвердил, что активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. «С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды. Но каждый клиент по-прежнему является крайне желательным для собственников, несмотря на оживление спроса и уменьшение доли вакантных площадей, рынок пока находится на стороне арендатора».
Ориентиры на Газпром
Эксперты офисного рынка сошлись во мнении, что активными арендаторами в настоящее время остаются компании из IT, финансовой и нефтегазовой сфер. Также наблюдается оживленный спрос со стороны компаний, работающих в строительной сфере.
Безусловно, самым активным игроком на рынке в текущих условиях остается Газпром и компании, обеспечивающие работу его структуры. По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», именно последние оживили спрос на офисные объекты класса А. «По итогам III квартала вакансия на объекты класса А снизилась и составила около 15%. Хуже всего в настоящий момент себя чувствуют офисы маленьких площадей – спрос на них просел, это связано с усугублением экономического положения малого и среднего бизнеса», – добавил он.
В свою очередь, Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, отметила, что компания также испытала на себе внимание со стороны Газпрома: «В БЦ «Пулково Скай» для предоставления монополисту нужных площадей мы вынуждены были не продлевать договоры с другими арендаторами нашего БЦ и помогали им в переезде».
Дайте скидку
В сложной экономической ситуации собственники бизнес-центров стараются удержать арендаторов. И тут, по мнению Ирины Зеренковой, важен индивидуальный подход. «Кому-то можно предложить переехать в более комфортное или видовое помещение, предоставить бесплатный ремонт, а для кого-то значение имеет только снижение ставки. Удержание арендаторов в кризис полностью зависит от профессионализма управляющей компании», – добавила она.
«Чтобы удержать клиентов в наших проектах, мы работаем над лояльностью и качеством сервиса», – отметил Дмитрий Золин.
Со своей стороны, Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», считает, что нужно привлекать внимание арендаторов новым ремонтом и ярким, нестандартным дизайнерским решением. «Опыт показывает, что помимо привлекательной арендной ставки и качественного предложения для заключения сделки арендатору можно предложить дополнительный бонус, например бесплатный переезд», – прокомментировал эксперт. По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на высококачественные объекты постепенно увеличивается. «Объем ввода новых объектов до конца года будет невысоким: заявлен выход на рынок двух бизнес-центров класса B (общая арендопригодная площадь – 24,7 тыс. кв. м)», – заключила эксперт. По ее словам, высококачественные объекты всегда были и будут востребованы.
Владислав Фадеев констатирует, что сейчас в основном реализуются лишь проекты, которые задумывались еще 2-3 года назад и более. А новые проекты на ранней, «бумажной» стадии откладываются до существенного оживления спроса, возобновления роста арендных ставок, а также существенного улучшения условий финансирования.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения. В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации.
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.