Преобразование «серого пояса». Вопросы оптимизации
Активность редевелопмента промышленных земель в Санкт-Петербурге не ослабевает. Однако, по мнению экспертов, процесс можно было бы оптимизировать, а также придать ему более системный характер.
Процесс пошел
Редевелопмент «серого пояса» идет в Северной столице достаточно высокими темпами. «Это одна из главных градостроительных перспектив развития города. В отличие от жилищной застройки за КАДом, редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь в депрессивные районы, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По прогнозу аналитиков компании, к 2020 году объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 7 млн кв. м. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: до 2030 года эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.
По оценке директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уже сейчас около 30% спроса в Петербурге обеспечивается жилищными проектами, реализуемыми в ходе редевелопмента промышленных территорий. По ее словам, эта доля в последние годы неуклонно растет. «Еще три-четыре года назад доля спроса, закрываемая проектами редевелопмента, не превышала 7-8», – напоминает эксперт.
Однако, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые тормозят развитие этого тренда, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.
Законодательные препоны
Специалисты перечисляют целый спектр разнообразных проблем, которые затрудняют редевелопмент промзон. Самой «классической» из них является законодательная чехарда. Проекты редевелопмента особенно чутки к этому вопросу, поскольку срок их реализации обычно существенно дольше, чем у проектов обычного строительства, и следовательно, законодательных новаций успевает появиться гораздо больше.
«Законодательством, в том числе федеральным, наложены чрезмерные ограничения на градостроительную деятельность, включая вопросы охраны объектов наследия. Это тормозит процесс редевелопмента, особенно в центре города, где возможна реализация очень интересных локальных проектов в этой сфере», – считает руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов. «Интенсивная смена градостроительных нормативов со стороны регулирующих органов тормозит процесс утверждения документации», – соглашается гендиректор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
По словам главы отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, происходящие корректировки законодательства приводят к изменению проектов редевелопмента уже в процессе реализации. Ярким примером этого он считает преобразование Новой Голландии. «От исходных планов, предполагавших появление значительных объемов офисных площадей, почти ничего не осталось. Зато получили развитие креативная и развлекательная функции», – отметил эксперт. Впрочем, по мнению Игоря Кокорева, проект хоть и стал проще внешне, но интереснее по содержанию.
Неудачное окружение
По оценке экспертов, еще одной проблемой является отсутствие комплексного подхода к редевелопменту. Застройщики при реализации своих проектов застраивают отдельные участки промзон, но по соседству с реновируемыми территориями могут оставаться земли, сохраняющие промышленную функцию.
«Прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования на данной конкретной территории. Выборгская сторона – это еще промышленная часть города. Даже наши два квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) будут все еще оставаться в окружении промышленных предприятий. В силу вот этой сложности мы как раз и формируем проект как оазис», – говорит Людмила Коган.
«Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов и другие вопросы», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. Все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании.
Уходить некуда и незачем?
Часть проектов редевелопмента реализуется на депрессивных территориях, промышленное производство на которых уже прекратилось. Но нередко для запуска процесса преобразования необходимо сначала вывести действующее предприятие из центральных районов города. А это непросто – и не только из-за того, что требуются значительные финансовые ресурсы, но потому, что переезжать часто просто некуда.
Директор УК «ЛОМО Недвижимость» Марина Зверева отмечает, что если для небольших предприятий можно найти место для перебазирования в индустриальных парках, то для размещения крупных производств полного цикла свободных земель в городе фактически нет.
Кроме того, она подчеркнула, что если из центра Петербурга заводы действительно нужно постепенно выводить, то за многими городскими промзонами целесообразно оставить производственную функцию. «Здесь имеет смысл подумать о редевелопменте с сохранением функционального назначения. Производство не должно уходить из города, хотя во многих местах оно, видимо, изменится. Вывод заводов либо их полная ликвидация должны быть серьезно обоснованы», – уверена эксперт.
Игорь Кокорев также говорит о «новой индустриализации» в старых промзонах. «Во многих случаях на место бывших предприятий могут прийти производства в сфере IT и других современных технологий. Они смогут внести новую жизнь в старые объекты», – считает эксперт.
Нужен план
Большинство экспертов сетует на то, что нет городской программы в сфере редевелопмента. Но пожелания к ней высказываются разные.
Управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН» Максим Рот отмечает, что потенциал у демонтажного рынка (а именно со сноса старых строений обычно начинаются проекты редевелопмента) в Петербурге огромен. «Но отсутствие политической воли, инициативы и здравого смысла в принятых законах, которые де-юре должны сохранять истинную красоту нашего города, а де-факто разрушают его еще сильнее, сводят весь этот потенциал и само развитие города к нулю», – полагает он.
«Более динамичному развитию проектов в сфере редевелопмента могло бы способствовать создание со стороны государства льгот для заинтересованных застройщиков. Определенные преференции могут касаться строительства школ и детских садов или налоговых вычетов. В этом случае застройщики могли бы более массово переключиться на проекты редевелопмента и ускорить процесс преображения депрессивных территорий», – отмечает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что городские власти должны больше внимания уделять «начинке» проектов редевелопмента. «Понятно, что девелоперов в первую очередь волнует экономика. Но есть же и интересы города. Это и общественные пространства, и коммуникации, и инфраструктура. Чтобы все это учитывалось в проектах редевелопмента, город должен дать четкие "правила игры"», – считает он.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– В настоящее время осваивается много промышленных территорий – как локальных (например, на Петровском острове), так и колоссальных по финансовой емкости (как редевелопмент бывшего ГИПХ – Государственного института прикладной химии). Также можно назвать проекты на Октябрьской набережной, в Калининском районе, на месте земель Министерства обороны, периферию исторического центра во Фрунзенском районе за Обводным каналом, в черте Московского района вдоль Московского проспекта. Спрос на жилье в этих локациях превзошел самые смелые ожидания.
К сожалению, не все проекты удалось сделать цельными и зрелыми. Например, часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный микрорайон, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки пострадала.
Никаких специфических архитектурных приемов мы пока не видим, но общим является правило сохранения тех памятников промышленной архитектуры, которые на таких территориях присутствуют. Это, с одной стороны, вносит изюминку в проект, с другой – усложняет работу девелопера.
Петербургские производители бетона жалуются на сложившийся дефицит цемента. Поставщики строительного материала утверждают, что причин для беспокойства нет.
О снижении поставок цемента на рынок СЗФО сообщили сразу несколько профильных изданий. По разным оценкам, объемы строительного материала сократилась на треть. Производители бетона склонны винить заводы по производству цемента, точнее, оборудование, выходящее из строя.
«Выход из строя оборудования на заводах и прекращение отгрузок привели к появлению дефицита на рынке цемента», – констатирует управляющий «ЛСР. Бетон» Сергей Янкин. Однако эксперт призывает не драматизировать ситуацию. «Нет оснований полагать, что отказ оборудования на предприятиях связан с каким-то сговором производителей. Форс-мажор может случиться на любом производстве, и то, что подобная ситуация произошла одновременно на нескольких заводах, является, на мой взгляд, случайным стечением обстоятельств», – добавляет он. По его мнению, это время года для производителей самое удачное для сбыта своей продукции.
Как полагает эксперт, негативное влияние на общую ситуацию с цементов оказал возросший сезонный спрос. По словам Сергея Янкина, весенне-летний период – это время, когда полным ходом идут строительные работы. «Сегодня на рынке наблюдается высокий спрос на один из главных строительных материалов – бетон, следовательно, и на цемент», – говорит он.
О вынужденных простоях на предприятиях говорят и другие участники рынка. По их словам, это профилактические работы, проходящие каждый год. «Традиционно перед началом высокого строительного сезона на цементных предприятиях проводятся плановые ремонтные кампании, призванные подготовить заводы к бесперебойной работе в этот период. Заготовка необходимого объема клинкера на время проведения ремонтных кампаний позволяет предприятиям избежать перебоев с отгрузками цемента потребителям в этот период», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в «ЕВРОЦЕМЕНТ групп».
Однако говорить, что на рынке все хорошо, не приходится. «Оценки объемов рынка у экспертов разнятся, но общая тенденция снижения объемов производства цемента не вызывает сомнений и наблюдается у всех производителей», – заключает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Летом, во время высокого сезона в строительстве спрос на цемент всегда растет», – считает она.
Эксперты полагают, что удорожание строительного материала неизбежно и не связано с перебоями в поставках цемента. «Можно сказать, что рост цен является общей закономерностью на рынке строительных материалов. Так, уже с начала года заметно выросли цены на бетон, и, скорее всего, такая тенденция сохранится. Другой пример – базовые строительные материалы, увеличение стоимости которых связано с ростом транспортных тарифов», – уточняет Сергей Янкин.
В свою очередь, Светлана Денисова добавляет: «Рынок цемента – это не отдельно функционирующий и самостоятельно развивающийся рынок. Бетон – хлеб строительства, поэтому его удорожание всегда влечет за собой рост цены квадратного метра». Однако говорить о значительном удорожании жилья было бы преждевременно.
По данным «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», объем потребления цемента СЗФО в 2015 году составил 5845 тыс. тонн, по итогам 2016 года прогнозируется его сокращение примерно на 10%. Объем мощностей цементных предприятий региона превышает 7 млн тонн, что позволяет уверенно говорить о том, что любые потребности в цементе СЗФО будут полностью закрыты. Так, например, профицит мощностей в Ленинградской области вырос на 8% – с 1,7 млн тонн в 2015 году до 2,1 млн тонн в 2016-м при падении рынка области на 11% – с 4,1 млн тонн в прошлом году до 3,6 млн тонн в этом. Мощности же всех цементных заводов в Ленобласти составляют 5,8 млн тонн.
Отечественный ракурс
Сокращение жилищного строительства не могло сказаться на рыночной стратегии производителей стройматериалов.
По предварительным данным союза производителей цемента «Союзцемент», потребление цемента в России за пять месяцев 2016 года сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 14% до 19,2 млн тонн. По итогам года союз прогнозирует уменьшение спроса на 10% до 57 млн тонн. Загрузка производственных мощностей по итогам года составит 53%, снизившись на 7%. О снижении производства цемента говорят и другие участники рынка. «Потребление цемента падает во многих регионах страны», – отмечал первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов, подводя итоги квартала своего предприятия.
Сокращение объемов производства цемента происходит на фоне уменьшения импортных поставок. По оценке аналитиков общественной организации, импорт цемента с января по май упал на 43% до 590 тыс. тонн, экспорт – на 51% до 30 тыс. тонн.
Падение спроса и производства цемента проходить на фоне сокращения производства других строительных материалов. К примеру, выпуск не огнеупорного керамического кирпича сократился на 21,5%, строительных керамических блоков – на 14,8%.
Для поддержки отечественных производителей цемента Правительство РФ предложило стимулировать спрос за счет строительства дорог. Как указывается в «Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года», цементобетонные дороги долговечнее асфальтобетонных в 5-6 раз, а срок эксплуатации может превышать 50 лет. Кроме этого, в качестве мер по стимулированию спроса на отечественные стройматериалы предлагается существенно увеличить объемы строительства, реконструкции, ремонта зданий и сооружений с применением широкого спектра полимерных композитных материалов и изделий.
Контрафакт
Первыми, кто может пострадать от удорожания и дефицита цемента, будут частники. Участники рынка уже констатируют рост контрафактной продукции. Мошенники заманивают покупателей низкой ценой, отбивая расходы недовесом или разбавляя товар наполнителями. Контрафакт реализуется через строительные рынки или фирмы-однодневки.
В этой ситуации крупные строительные компании защищены. Во-первых, поставщики цемента контролируют качество материала, опасаясь испортить себе репутацию и в будущем потерять контракты. Во-вторых, строительные материалы проверяются в лабораториях на соответствие качества и на соответствие тому, что написано в документах. В случае появления некачественных материалов вся партия отбраковывается, отправляется поставщику.
ЦИФРА
3,94 тыс. рублей составила средняя стоимость тонны цемента по итогам пяти месяцев, увеличившись за год на 1%, по данным союза
Летом, когда продажи жилья из-за сезона отпусков падают, застройщики ради повышения спроса идут на многое.
Среднестатистический летний дисконт от застройщиков – 10-15% от стоимости квартиры. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, для повышения спроса у покупателей в июне застройщик предлагает 50 квартир со скидкой до 15%. Все они расположены в строящихся корпусах ЖК «Тридевяткино царство» в пос. Мурино.
Компания «Кивеннапа» до 30 июня предлагает приобрести готовый таунхаус в Гатчинском районе площадью 107 кв. м со скидкой 10%.
Разнообразные акции предлагают и городские застройщики. Так, в июне на квартиры пятого корпуса ЖК «Калина-парк 2» от ЛСР (Калининский район) действует акция «Квартира месяца», дающая возможность приобретения жилья со скидкой 10%.
В ЖК «Триумф Парк», который строит Mirland Development, началась акция «Отделка в подарок», распространяющаяся на третью очередь комплекса. «Дом сдается летом, осенью начнется заселение. 25 квартир в готовом доме с полной чистовой отделкой продаются по стоимости квартир без отделки. Квартиры разнообразных планировок: от студий до трехкомнатных», – рассказала директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
Не обошлась без летних акций и компания ЛенСпецСМУ. До 30 июня там продают квартиры с 10% скидкой в строящихся корпусах 3 и 4 ЖК «Самоцветы», который компания возводит на набережной реки Смоленки на Васильевском острове, в корпусах 5 и 6 ЖК «Московские ворота», и в обоих корпусах комплекса «Ландыши», строящегося в Калининском районе.
Объявила летнюю акцию ГК «С.Э.Р.» на свой ЖК «Усадьба на Ланском» в Выборгском районе. Застройщик снизил первоначальный взнос с 30 до 10%. Здесь также продлили срок рассрочки оплаты на период ремонтов и заселения – до июня 2018 года.
Креативный подход
Помимо стандартных скидок на жилье застройщики Петербурга предлагают необычные или локальные акции, распространяющиеся на определенные группы клиентов. В частности, как объясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, этим летом застройщик проводит региональную рекламную кампанию и предоставляет скидку 2% всем жителям Ямало-Ненецкого автономного округа. «Это один из регионов, который дает нам много покупателей», – сказала Светлана Денисова.
В Группе ЛСР началась акция «Родителям – скидки». Так, до конца июня на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и класса масс-маркет (кроме ЖК «Цветной город») действует скидка в размере 3 тыс. рублей с каждого 1 кв. м приобретаемой квартиры. «Акция приурочена к Международному дню защиты детей. Для участия в ней нужно, чтобы кто-нибудь из покупателей был родителем несовершеннолетнего ребенка», – сообщила региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В УК «Теорема» решили подойти к скидкам творчески. Там с июня по август действуют «летние цены» в рамках акции «Хорошим людям – скидка 15%». «Потенциальным покупателям не стоит глубоко рефлексировать, ибо мы всех считаем хорошими», – успокоила руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. Предложение распространяется на «однушки» определенного типа в корпусах первой очереди, которые будут сданы в этом году. 15%-ю скидку можно будет получить при 100%-й оплате в течение двух месяцев с даты подписания договора или при покупке квартиры в ипотеку. Кроме того, в ЖК «Пять звезд» тем, кто купит более одной квартиры, дополнительно скинут еще 2%.
А в компании Setl City начиная с июня покупателям дарят велосипеды. Основная цель акции – дать возможность будущим новоселам «опробовать велодорожки и другую инфраструктуру для велосипедистов» в жилых комплексах застройщика. Акция распространяется на ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «GreenЛандия» и «Семь столиц».
Когда брать
По мнению представителей ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти, летом спрос на квартиры падает, хотя в последние годы эта тенденция несколько изменилась. «Рынок недвижимости обладает сезонностью – летом наступает некоторый спад активности покупателей, которые переключаются на вопросы организации детского отдыха, планирования своего отпуска. Вопросы покупки квартиры уходят на второй план. Но в последние годы отток петербургских покупателей практически полностью компенсируется региональными клиентами, которые летом подбирают квартиры для себя или своих детей», – прокомментировал Арсений Васильев.
Светлана Денисова объясняет, что традиционные скидки предлагаются в начале года, потому как в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи не останавливались и застройщики смогли создать задел на зимний период. «На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года – с сентября и по нарастающей до декабря месяца», – сказала Светлана Денисова.
Как объяснил коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, в текущем году устойчивым уровнем спроса характеризовались февраль и март, в апреле было отмечено небольшое снижение, эта тенденция продолжила развитие в мае. «Совокупно в I квартале 2016 года продажи «Главстрой-СПб» составили 63 тыс. кв. м, что соответствует уровню рекордного 2014 года», – констатировал спикер.
Арсений Васильев подчеркивает, что все тенденции роста и снижения спроса у покупателей характерны для стабильной экономической ситуации, рынка, на котором присутствует планомерное поступательное развитие. Серьезные экономические и политические изменения могут внести существенные коррективы в рыночные показатели.
«Что касается больших скидок, которые использует ряд застройщиков, то они уже давно превратились в маркетинговый инструмент, не всегда эквивалентный выгодной стоимости квартиры», – считает господин Васильев.
По мнению Елены Валуевой, для привлечения покупателя важен комплекс инструментов в целом. «Одних привлекают скидки, других – дополнительные опции (возможность внести деньги позже или паркинг в подарок). На данный момент возможностей для снижения цен у застройщиков нет, себестоимость строительства и сопутствующих расходов растет и не позволяет давать больших скидок покупателям», – подытожила она.