Преобразование «серого пояса». Вопросы оптимизации
Активность редевелопмента промышленных земель в Санкт-Петербурге не ослабевает. Однако, по мнению экспертов, процесс можно было бы оптимизировать, а также придать ему более системный характер.
Процесс пошел
Редевелопмент «серого пояса» идет в Северной столице достаточно высокими темпами. «Это одна из главных градостроительных перспектив развития города. В отличие от жилищной застройки за КАДом, редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь в депрессивные районы, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По прогнозу аналитиков компании, к 2020 году объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 7 млн кв. м. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: до 2030 года эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.
По оценке директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уже сейчас около 30% спроса в Петербурге обеспечивается жилищными проектами, реализуемыми в ходе редевелопмента промышленных территорий. По ее словам, эта доля в последние годы неуклонно растет. «Еще три-четыре года назад доля спроса, закрываемая проектами редевелопмента, не превышала 7-8», – напоминает эксперт.
Однако, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые тормозят развитие этого тренда, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.
Законодательные препоны
Специалисты перечисляют целый спектр разнообразных проблем, которые затрудняют редевелопмент промзон. Самой «классической» из них является законодательная чехарда. Проекты редевелопмента особенно чутки к этому вопросу, поскольку срок их реализации обычно существенно дольше, чем у проектов обычного строительства, и следовательно, законодательных новаций успевает появиться гораздо больше.
«Законодательством, в том числе федеральным, наложены чрезмерные ограничения на градостроительную деятельность, включая вопросы охраны объектов наследия. Это тормозит процесс редевелопмента, особенно в центре города, где возможна реализация очень интересных локальных проектов в этой сфере», – считает руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов. «Интенсивная смена градостроительных нормативов со стороны регулирующих органов тормозит процесс утверждения документации», – соглашается гендиректор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
По словам главы отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, происходящие корректировки законодательства приводят к изменению проектов редевелопмента уже в процессе реализации. Ярким примером этого он считает преобразование Новой Голландии. «От исходных планов, предполагавших появление значительных объемов офисных площадей, почти ничего не осталось. Зато получили развитие креативная и развлекательная функции», – отметил эксперт. Впрочем, по мнению Игоря Кокорева, проект хоть и стал проще внешне, но интереснее по содержанию.
Неудачное окружение
По оценке экспертов, еще одной проблемой является отсутствие комплексного подхода к редевелопменту. Застройщики при реализации своих проектов застраивают отдельные участки промзон, но по соседству с реновируемыми территориями могут оставаться земли, сохраняющие промышленную функцию.
«Прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования на данной конкретной территории. Выборгская сторона – это еще промышленная часть города. Даже наши два квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) будут все еще оставаться в окружении промышленных предприятий. В силу вот этой сложности мы как раз и формируем проект как оазис», – говорит Людмила Коган.
«Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов и другие вопросы», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. Все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании.
Уходить некуда и незачем?
Часть проектов редевелопмента реализуется на депрессивных территориях, промышленное производство на которых уже прекратилось. Но нередко для запуска процесса преобразования необходимо сначала вывести действующее предприятие из центральных районов города. А это непросто – и не только из-за того, что требуются значительные финансовые ресурсы, но потому, что переезжать часто просто некуда.
Директор УК «ЛОМО Недвижимость» Марина Зверева отмечает, что если для небольших предприятий можно найти место для перебазирования в индустриальных парках, то для размещения крупных производств полного цикла свободных земель в городе фактически нет.
Кроме того, она подчеркнула, что если из центра Петербурга заводы действительно нужно постепенно выводить, то за многими городскими промзонами целесообразно оставить производственную функцию. «Здесь имеет смысл подумать о редевелопменте с сохранением функционального назначения. Производство не должно уходить из города, хотя во многих местах оно, видимо, изменится. Вывод заводов либо их полная ликвидация должны быть серьезно обоснованы», – уверена эксперт.
Игорь Кокорев также говорит о «новой индустриализации» в старых промзонах. «Во многих случаях на место бывших предприятий могут прийти производства в сфере IT и других современных технологий. Они смогут внести новую жизнь в старые объекты», – считает эксперт.
Нужен план
Большинство экспертов сетует на то, что нет городской программы в сфере редевелопмента. Но пожелания к ней высказываются разные.
Управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН» Максим Рот отмечает, что потенциал у демонтажного рынка (а именно со сноса старых строений обычно начинаются проекты редевелопмента) в Петербурге огромен. «Но отсутствие политической воли, инициативы и здравого смысла в принятых законах, которые де-юре должны сохранять истинную красоту нашего города, а де-факто разрушают его еще сильнее, сводят весь этот потенциал и само развитие города к нулю», – полагает он.
«Более динамичному развитию проектов в сфере редевелопмента могло бы способствовать создание со стороны государства льгот для заинтересованных застройщиков. Определенные преференции могут касаться строительства школ и детских садов или налоговых вычетов. В этом случае застройщики могли бы более массово переключиться на проекты редевелопмента и ускорить процесс преображения депрессивных территорий», – отмечает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что городские власти должны больше внимания уделять «начинке» проектов редевелопмента. «Понятно, что девелоперов в первую очередь волнует экономика. Но есть же и интересы города. Это и общественные пространства, и коммуникации, и инфраструктура. Чтобы все это учитывалось в проектах редевелопмента, город должен дать четкие "правила игры"», – считает он.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– В настоящее время осваивается много промышленных территорий – как локальных (например, на Петровском острове), так и колоссальных по финансовой емкости (как редевелопмент бывшего ГИПХ – Государственного института прикладной химии). Также можно назвать проекты на Октябрьской набережной, в Калининском районе, на месте земель Министерства обороны, периферию исторического центра во Фрунзенском районе за Обводным каналом, в черте Московского района вдоль Московского проспекта. Спрос на жилье в этих локациях превзошел самые смелые ожидания.
К сожалению, не все проекты удалось сделать цельными и зрелыми. Например, часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный микрорайон, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки пострадала.
Никаких специфических архитектурных приемов мы пока не видим, но общим является правило сохранения тех памятников промышленной архитектуры, которые на таких территориях присутствуют. Это, с одной стороны, вносит изюминку в проект, с другой – усложняет работу девелопера.
Группа Docklands Development построит апарт-отель на Среднем проспекте Васильевского острова. Инвестиции превысят 1 млрд рублей.
Окупаемость «апартов» сегодня в два раза выше обычных квартир, говорят эксперты.
Участок площадью 10 га на Среднем проспекте В. О., 83, входил в один имущественный комплекс с ЖК «Новая история» компании «Балтийский монолит». Девелопер собирался построить там коммерческие объекты, чтобы дополнить инфраструктурой сданное в 2009 году жилье. Но к строительству не приступил.
Как сообщила гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко, участок в 2011 году был выделен в отдельный лот и выставлен на рынок. «Мы его купили», – сообщила она, но сумму сделки не раскрыла.
На участке появится апарт-отель в стиле «лофт», что предполагает кирпичные фасады из датского кирпича ручной работы и большие панорамные окна. Комплекс будет состоять из трех зданий высотой не более четырех этажей и общей площадью 16 тыс. кв. м. В нем будет 103 апартамента, подземный паркинг на 71 машину, фитнес-клуб с бассейном, ресторан и супермаркет.
«Комплекс сдадим в 2018 году. Инвестиции в его строительство мы оцениваем в 1 млрд рублей», – сообщила Екатерина Запорожченко. Это будет второй проект апарт-отеля в портфеле Docklands Development. Основной проект группы в данный момент – лофт-квартал Docklands на набережной Макарова, общей площадью около 87,1 тыс. кв. м. Его первая очередь будет сдана в середине следующего года.
«Спрос на апартаменты для проживания в Петербурге растет минимум на 20% в год», – говорит Екатерина Запорожченко.
Предложение на рынке апартаментов Петербурга формируют, по данным NAI Becar, 16 проектов в общей сложности более чем на 3,8 тыс. «апартов». Из них 60% относятся к бизнес-классу. Часть проектов предлагают купить «апарты» в собственность. Но есть девелоперы, которые сразу объясняют покупателям схемы дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, превращая их в инвестиционный актив. По данным NAI Becar, в III квартале 2016 года количество апартаментов, продаваемых для жизни, более чем вдвое превышает категорию сдаваемых в аренду. «Из общего предложения «апартов», которые есть сейчас на рынке, к сегменту bay-to-live относится около 60%. Остальное – bay-to-rent», – говорят в NAI Becar.
Спрос на апартаменты растет и объясняется тем, что стоят они на 10-20% ниже, чем жилье того же класса в соседних жилых комплексах. А доходность апартаментов в среднем в два раза выше, чем у обычной квартиры. Она варьируется от 12 до 15% годовых. В особенно удачных проектах – до 20%.
«Васильевский остров сейчас активно застраивается. В его исторической части в процессе строительства и проектирования находится более 300 тыс. кв. м жилья. Это может быть проблемой для девелопера апартаментов. Ведь это непривычный для покупателя формат недвижимости», – говорит руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Кстати
Средняя стоимость «квадрата» жилья в той локации, где заявлен новый проект Docklands Development, составляет 160-180 тыс. рублей. «В нашем проекте на старте продаж апартаменты будут стоить от 140 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит Екатерина Запорожченко.
Объем задолженности потребителей перед теплоснабжающими организациями растет. Поставщики энергии предлагают исключить из цепочки взаиморасчетов посредников и получать средства от населения напрямую.
Дебиторская задолженность исполнителей коммунальных услуг в Петербурге перед тремя основными теплоснабжающими предприятиями города на сентябрь 2016 года составила более 14 млрд рублей – это почти четверть всего годового рынка теплоэнергетики. Представители теплоснабжающих организаций сетуют на то, что объемы задолженности не сокращаются, и призывают заместителей глав районов, руководителей ГУЖА, жилкомсервисов и управляющих компаний активно бороться с неплательщиками.
По словам заместителя генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрия Тельтевского, в компании разработан план по сокращению темпа роста дебиторской задолженности. «Это целый комплекс мер по оптимизации расчетов за тепло и ликвидации разницы в начислениях в сочетании с активной претензионной работой и индивидуальной работой с должниками», – говорит он. Одним из пунктов этого плана может стать заключение прямых договоров с потребителями тепловой энергии.
Пока же в ГУП «ТЭК СПб» констатируют рост объема задолженности. По данным компании, основной прирост долгов обеспечивают частные управляющие компании. В 2016 году темпы прироста задолженности УК составили 35%, в то время как данный показатель у государственных структур находится на отметке 11%. По словам Юрия Тельтевского, за три последних года объем задолженности потребителей перед компанией составил 1 млрд рублей. Как следствие, ГУП вынуждено привлекать кредиты. На днях стало известно, что ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» намерено привлечь кредиты на сумму в 2,3 млрд рублей. Добавим, что ранее в городской администрации выступали против такой меры.
Еще одним шагом станет появление института контролеров тепловой энергии. Ответственные по районам будут помогать абонентам вносить показания приборов учета и фиксировать объем потребленной тепловой энергии, чтобы исключить разницу в начислениях. 23-25 числа каждого месяца ответственные от отдела реализации тепловой энергии филиала «Энергосбыт» будут выезжать в жилкомсервисы и проверять, корректно ли зафиксирован объем «входящей» тепловой энергии и не вносились ли в данные изменения, способные спровоцировать разницу в начислениях. Специалисты предприятия также будут помогать жилкомсервисам распределять объемы горячего водоснабжения и отвечать на любые вопросы, связанные с общедомовыми приборами учета тепловой энергии, работой с показаниями и производством начислений. Эта инициатива была ранее поддержана Жилищным комитетом.
Еще одним шагом станет увеличение нормативов. Действующие ранее нормативы были введены в сентябре 2015 года. В компании говорят, что они не отражают объемы реального потребления коммунальных услуг. В среднем, норматив на потребление тепловой энергии вырос на 5,5%. Рост платы за отопление коснется только тех многоквартирных домов, которые не оборудованы приборами учета тепловой энергии. Из 23 тыс. многоквартирных домов в Петербурге не оснащены домовыми счетчиками порядка 7 тыс. зданий.
Благодаря тому, что более года нормативы на потребление тепла в таких домах были занижены, накопился объем нераспределенного коммунального ресурса. Только в зоне ответственности ГУП «ТЭК СПб» начисления за нераспределенную тепловую энергию, не имеющие источника погашения, составляют около 60 млн рублей в месяц. За 14 месяцев с сентября 2015 года объем потенциально недополученных доходов предприятия составил примерно 800 млн рублей. Соответственно, выросли и долги перед ГУП «ТЭК СПб».
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии ПАО «ТГК-1» Сергей Лапин считает, что проблема задолженности комплексная – и только общими усилиями можно ее разрешить. «Основной должник на сегодня – это объекты ЖКХ. По состоянию на 1 октября 2016 года общая задолженность управляющих организаций перед «ТГК-1» – 5,09 млрд рублей, что на 622 миллиона больше, чем год назад», – рассказывает Сергей Лапин.
Представители компаний жалуются, что решить вопрос с неплательщиками через правоохранительные органы или через районные администрации не всегда удается.