Преобразование «серого пояса». Вопросы оптимизации
Активность редевелопмента промышленных земель в Санкт-Петербурге не ослабевает. Однако, по мнению экспертов, процесс можно было бы оптимизировать, а также придать ему более системный характер.
Процесс пошел
Редевелопмент «серого пояса» идет в Северной столице достаточно высокими темпами. «Это одна из главных градостроительных перспектив развития города. В отличие от жилищной застройки за КАДом, редевелопмент позволяет вдохнуть новую жизнь в депрессивные районы, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По прогнозу аналитиков компании, к 2020 году объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 7 млн кв. м. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: до 2030 года эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.
По оценке директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, уже сейчас около 30% спроса в Петербурге обеспечивается жилищными проектами, реализуемыми в ходе редевелопмента промышленных территорий. По ее словам, эта доля в последние годы неуклонно растет. «Еще три-четыре года назад доля спроса, закрываемая проектами редевелопмента, не превышала 7-8», – напоминает эксперт.
Однако, по оценке экспертов, есть целый ряд факторов, которые тормозят развитие этого тренда, и помочь разобраться хотя бы с частью из них могли бы городские власти.
Законодательные препоны
Специалисты перечисляют целый спектр разнообразных проблем, которые затрудняют редевелопмент промзон. Самой «классической» из них является законодательная чехарда. Проекты редевелопмента особенно чутки к этому вопросу, поскольку срок их реализации обычно существенно дольше, чем у проектов обычного строительства, и следовательно, законодательных новаций успевает появиться гораздо больше.
«Законодательством, в том числе федеральным, наложены чрезмерные ограничения на градостроительную деятельность, включая вопросы охраны объектов наследия. Это тормозит процесс редевелопмента, особенно в центре города, где возможна реализация очень интересных локальных проектов в этой сфере», – считает руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов. «Интенсивная смена градостроительных нормативов со стороны регулирующих органов тормозит процесс утверждения документации», – соглашается гендиректор компании «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
По словам главы отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, происходящие корректировки законодательства приводят к изменению проектов редевелопмента уже в процессе реализации. Ярким примером этого он считает преобразование Новой Голландии. «От исходных планов, предполагавших появление значительных объемов офисных площадей, почти ничего не осталось. Зато получили развитие креативная и развлекательная функции», – отметил эксперт. Впрочем, по мнению Игоря Кокорева, проект хоть и стал проще внешне, но интереснее по содержанию.
Неудачное окружение
По оценке экспертов, еще одной проблемой является отсутствие комплексного подхода к редевелопменту. Застройщики при реализации своих проектов застраивают отдельные участки промзон, но по соседству с реновируемыми территориями могут оставаться земли, сохраняющие промышленную функцию.
«Прослеживается сложность для тех девелоперов, кто первыми возьмется за проекты преобразования на данной конкретной территории. Выборгская сторона – это еще промышленная часть города. Даже наши два квартала (проект редевелопмента территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной) будут все еще оставаться в окружении промышленных предприятий. В силу вот этой сложности мы как раз и формируем проект как оазис», – говорит Людмила Коган.
«Такое соседство – это санитарно-защитные зоны, классы опасности объектов и другие вопросы», – отмечает руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. Все это накладывает определенные ограничения на функционал объектов, появляющиеся при редевелопменте, и должно учитываться при проектировании.
Уходить некуда и незачем?
Часть проектов редевелопмента реализуется на депрессивных территориях, промышленное производство на которых уже прекратилось. Но нередко для запуска процесса преобразования необходимо сначала вывести действующее предприятие из центральных районов города. А это непросто – и не только из-за того, что требуются значительные финансовые ресурсы, но потому, что переезжать часто просто некуда.
Директор УК «ЛОМО Недвижимость» Марина Зверева отмечает, что если для небольших предприятий можно найти место для перебазирования в индустриальных парках, то для размещения крупных производств полного цикла свободных земель в городе фактически нет.
Кроме того, она подчеркнула, что если из центра Петербурга заводы действительно нужно постепенно выводить, то за многими городскими промзонами целесообразно оставить производственную функцию. «Здесь имеет смысл подумать о редевелопменте с сохранением функционального назначения. Производство не должно уходить из города, хотя во многих местах оно, видимо, изменится. Вывод заводов либо их полная ликвидация должны быть серьезно обоснованы», – уверена эксперт.
Игорь Кокорев также говорит о «новой индустриализации» в старых промзонах. «Во многих случаях на место бывших предприятий могут прийти производства в сфере IT и других современных технологий. Они смогут внести новую жизнь в старые объекты», – считает эксперт.
Нужен план
Большинство экспертов сетует на то, что нет городской программы в сфере редевелопмента. Но пожелания к ней высказываются разные.
Управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН» Максим Рот отмечает, что потенциал у демонтажного рынка (а именно со сноса старых строений обычно начинаются проекты редевелопмента) в Петербурге огромен. «Но отсутствие политической воли, инициативы и здравого смысла в принятых законах, которые де-юре должны сохранять истинную красоту нашего города, а де-факто разрушают его еще сильнее, сводят весь этот потенциал и само развитие города к нулю», – полагает он.
«Более динамичному развитию проектов в сфере редевелопмента могло бы способствовать создание со стороны государства льгот для заинтересованных застройщиков. Определенные преференции могут касаться строительства школ и детских садов или налоговых вычетов. В этом случае застройщики могли бы более массово переключиться на проекты редевелопмента и ускорить процесс преображения депрессивных территорий», – отмечает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий считает, что городские власти должны больше внимания уделять «начинке» проектов редевелопмента. «Понятно, что девелоперов в первую очередь волнует экономика. Но есть же и интересы города. Это и общественные пространства, и коммуникации, и инфраструктура. Чтобы все это учитывалось в проектах редевелопмента, город должен дать четкие "правила игры"», – считает он.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:
– В настоящее время осваивается много промышленных территорий – как локальных (например, на Петровском острове), так и колоссальных по финансовой емкости (как редевелопмент бывшего ГИПХ – Государственного института прикладной химии). Также можно назвать проекты на Октябрьской набережной, в Калининском районе, на месте земель Министерства обороны, периферию исторического центра во Фрунзенском районе за Обводным каналом, в черте Московского района вдоль Московского проспекта. Спрос на жилье в этих локациях превзошел самые смелые ожидания.
К сожалению, не все проекты удалось сделать цельными и зрелыми. Например, часть территории «Петмола» превратилась в эклектично застроенный микрорайон, потому что с самого начала реализации проекта не удалось организовать взаимодействие собственников земли. Из-за этого логика застройки пострадала.
Никаких специфических архитектурных приемов мы пока не видим, но общим является правило сохранения тех памятников промышленной архитектуры, которые на таких территориях присутствуют. Это, с одной стороны, вносит изюминку в проект, с другой – усложняет работу девелопера.
В 2013 году на рынке металлоконструкций было произведено 3,9 млн тонн продукции. Прирост по сравнению с 2012 годом составил всего 4%. По итогам первого полугодия 2014 года участники рынка наблюдают, что рынок металлоконструкций застыл.
Владислав Васильев, генеральный директор ЗАО «Северсталь Стальные решения» (входит в дивизион «Северсталь Российская сталь»), рассказал, что объем рынка металлоконструкций даже в текущих непростых экономических условиях не показывает заметного снижения – он достаточно стабилен. «Сегодня наблюдается определенная консолидация отрасли, которая обусловлена в том числе ростом популярности такого типа строительства. Эта тенденция стала очевидной еще три года назад. Инвесторы и генеральные подрядчики все больше предпочитают сотрудничать с проверенными, крупными и надежными поставщиками. Также повышается качество и уровень разработки проектной документации – клиенту удобнее работать с предприятиями, имеющими одноуровневую систему проектирования», – прокомментировал эксперт.
По его оценкам, объем российского рынка металлоконструкций в денежном выражении составляет около 450 млрд рублей. Из них 2/3 – это рынок строительных конструкций, а остальное – инфраструктурное строительство.
Однако некоторые участники рынка металлоконструкций отмечают, что по итогам 2014 года ожидается некоторое снижение объемов производства, а также закупки металлоконструкций. Среди основных причин эксперты называют нестабильность на валютном рынке, а также общее замедление экономики и ухудшение инвестиционного климата. Тем не менее среди положительных тенденций, влияющих на рынок металлоконструкций, можно назвать увеличение объемов строительства различных типов объектов.
По словам Сергея Яковлева, начальника отдела маркетинга и продаж ПСК «Пулково», российский рынок металлоконструкций находится в ожидании крупных заказов. «Речь идет о реализации значительных проектов в нефтегазовом секторе. Пока отрасль растет за счет других, более мелких проектов, например строительства логистических объектов. Многие предприятия сами для себя строят небольшие складские комплексы, хранилища продукции, – рассказывает он. – Исходя из загрузки собственного производства, а также заводов наших конкурентов, я с уверенностью могу сказать, что объемы потребления металлоконструкций в Петербурге держатся на довольно высоком уровне. По моим оценкам, объем потребления строительных металлоконструкций, исключая инфраструктурные объекты, в регионе составляет не менее 10 тыс. тонн в месяц».
По словам Владимира Васильева, металлоконструкции применяются практически везде. «Они широко востребованы при строительстве складских и логистических комплексов, производственных, торгово-развлекательных, офисных и жилых помещений, спортивных объектов и многого другого. Значительно меньшую долю металлоконструкции имеют в строительстве таких сооружений, как мосты и эстакады. Также особо перспективным с точки зрения роста потребления является жилищное строительство. К примеру, доля металлоконструкций в этом сегменте в России в 5-7 раз меньше, чем в Европе, и более чем в 10 раз меньше, чем в азиатских странах», – подсчитал господин Васильев.
Сергей Яковлев отметил, что плюсы использования металлоконструкций в строительстве заключаются в удобстве и скорости монтажа. Кроме этого, сооружение, построенное из сборно-разборных болтовых конструкций, является очень мобильным. В любой момент его можно разобрать и смонтировать заново в другом месте.
Сергей Яковлев считает, что конкуренция на рынке металлоконструкций в Петербурге и Ленобласти высокая. Но довольно большой процент компаний – это мелкие производители, которые, имея небольшие производственные мощности, демпингуют.
Наиболее крупными российскими производителями на рынке металлоконструкций являются ЗАО «Кураганстальмост», ООО «Руукки-Рус», ЗАО «Челябинский завод металлоконструкций». Среди производителей, которые занимают заметное место на рынке Северо-Запада, стоит отметить ПСК «Пулково», ЗАО «Северсталь Стальные решения», ПСК «Севзапстальконструкция», ЗАО «Завод металлоконструкций» (ЗМК), ООО «Стальконструкция», ООО «УИМП-ХОЛДИНГ» и др.
Мнение:
Дмитрий Орлов, начальник отдела снабжения компании STEP:
– При строительстве быстровозводимых зданий, например складов или крупных гипермаркетов, металлоконструкции незаменимы. Такие сооружения зачастую обходятся в несколько раз дешевле, нежели возведение аналогичных зданий с железобетонным каркасом. Кроме того, за счет использования металлоконструкций значительно сокращаются сроки строительства объекта. Естественно, конечная цена строительства напрямую зависит от изменений стоимости материалов. Основными производителями такой продукции являются российские заводы. Поставщиками STEP, в частности, являются предприятия Липецка, Череповца и др. Если у заказчика нет особых специальных требований к материалам, то проще и дешевле заказывать их у отечественных производителей. Более того, качество наших поставщиков не уступает зарубежным компаниям. Оно регламентируется ГОСТами, сертификатами, паспортами и пр. В настоящее время каких-либо проблем с поставками или же с качеством материалов мы не ощущаем.
Согласно исследованиям HeadHunter, количество вакансий в сфере недвижимости и строительства СЗФО и Санкт-Петербурга в первой половине 2014 года увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, а средняя зарплата в Петербурге подросла до 47,5 тыс. рублей.
«Увеличение спроса на специалистов наблюдалось в Ленинградской области, Санкт-Петербурге, Республике Коми и Мурманской области. Отрицательная динамика в предложениях со стороны работодателей в строительной сфере была зафиксирована в Новгородской, Калининградской, Псковской и Архангельской областях, а также в Республике Карелия, - говорится в отчете HeadHunter. - Наибольший рост вакансий был отмечен в Ленинградской области: количество предложений о работе для специалистов проф. сферы «Строительство, недвижимость» выросло более чем в 2 раза. Для сравнения в Санкт-Петербурге рост числа вакансий составил 15%».
Активность кандидатов, по данным HeadHunter, также увеличилась. Больше всего количество резюме, размещенных на портале hh.ru в рассматриваемый период, выросло в Ленинградской области – на 31%. Кроме того, положительная динамика резюме была зафиксирована также в Коми, Карелии, Калининградской и Архангельской областях и Санкт-Петербурге. Самая низкая активность соискателей в северо-западном регионе наблюдалась в Мурманской области, где количество резюме выросло только на 6%. В Петербурге этот показатель составил 23%.
Несмотря на преимущественный рост количества резюме, в большинстве регионов в рассматриваемый период ощущалась нехватка специалистов в области строительства, что соответствует общей тенденции на этом рынке в последние годы. Так, в восьми из девяти регионов округа на одну вакансию, опубликованную на портале hh.ru работодателями в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость», приходилось в среднем 1-2 резюме и только в Санкт-Петербурге – чуть больше 3 резюме.
Востребованные кадры
Профессиональная сфера «Строительство, недвижимость» традиционно входит в топ-10 самых востребованных отраслей Северной столицы. По данным HeadHunter, в первом полугодии 2013 года и в аналогичный период 2014 года строительная отрасль занимала 6 место в рейтинге профессиональных сфер. В первой половине этого года на нее приходилось около 8% всех вакансий, размещенных на hh.ru в Санкт-Петербурге.
«Наиболее востребованными в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» по Петербургу в первой половине 2014 года были специалисты рабочих профессий (монтажники, сварщики, каменщики и др.), а также инженеры, прорабы, специалисты в области архитектуры и проектирования. Среди соискателей больше всего резюме было размещено инженерами, специалистам в области управления проектами, проектирования, архитектуры, эксплуатации, а также прорабами. Напротив, меньше всего кандидатов было в области оценки недвижимости, землеустройства, геодезии и картографии, ЖКХ», - говорится в исследовании HeadHunter.
Как рассказала Валерия Чернецова, руководитель отдела аналитики рекрутингового портала Superjob.ru, наибольшее увеличение числа резюме наблюдается в сегменте управления проектами (+43%). «Снизилось число резюме от желающих заниматься подводно-техническими работами (-12%), конструированием (-10%), проектированием и обслуживанием систем отопления, вентиляции и кондиционирования (-7%). На 4% снизилось число резюме архитекторов и соискателей работы в ЖКХ. Отмечается падение числа резюме от молодых специалистов и соискателей без опыта работы (-15%), - отмечает Валерия Чернецова. - Наибольшее соотношение предложения и спроса отмечается в сегменте управления строительством и девелопменте, вакансий в 9 раз меньше, чем резюме. Высокий конкурс среди работников, занимающихся техническим надзором и строительной экспертизой (6,7 резюме на одну вакансию), проектированием трубопроводов (6,5), экологическим сопровождением проектов (6,4)».
Зарплатные ожидания
По данным исследования HeadHunter, средняя заработная плата в Санкт-Петербурге в сфере «Строительство и недвижимость» в первом полугодии 2014 года в опубликованных вакансиях на сайте hh.ru составила 47,5 тыс. рублей.
По данным аналитики вакансий на hh.ru, в Санкт-Петербурге самый минимальный уровень зарплаты был зафиксирован в феврале и составил 45 тыс. рублей. Минимальная предлагаемая заработная плата в первом полугодии в строительстве составляла 25 тыс. рублей, максимальная – 120 тыс. рублей.
ИСТОЧНИК:
Ирина Ахматова