Гостиницы ждут мундиаля
Петербургский рынок гостиничной недвижимости в 2017 году окончательно преодолел последствия кризиса и продемонстрировал рост ключевых показателей: качественный номерной фонд вырос на 3,5%, загрузка – на 2%, доходность – на 10%.
В этом году эксперты ждут повышения цен на гостиницы на 12-15% из-за Чемпионата мира по футболу.
Обогнали Москву
Прошлый год, несмотря на прогнозы скептиков, оказался довольно успешным для отельеров Петербурга. По данным экспертов компании Hotel Advisors, в среднем в 2017 году загрузка городских отелей составила 67-69%, что выше, чем годом ранее. «В некоторые месяцы загрузка немного падала, так как гостиницы повышали цены, но это снижение было незначительным и не повлияло на итоговый показатель», – отмечает соучредитель и партнер Hotel Advisors Сергей Данильченко.
«В 2017 году туристический поток в Петербург достиг показателя в 7 млн человек. Правда, начало высокого сезона было отмечено снижением общего числа гостей. Но Кубок Конфедераций, матчи которого проходили в нашем городе, привлек порядка 300 тыс. гостей и несколько выровнял ситуацию», – говорят эксперты IPG.Estate.
Особенно высоким оказался спрос на отели города в новогодние праздники – он даже превзошел ожидания участников рынка. «В этот период в среднем городские гостиницы были заполнены на 65% (обычный новогодний показатель – 45-55%), а цены выросли на 8%», – говорит Сергей Данильченко.
Правда, для многих отельеров объем загрузки был вторичен – они больше фокусировались на ее качестве, наращивая цены. В итоге в ряде сегментов средний тариф почти сравнялся с московскими показателями. А в люксовом сегменте даже впервые в истории его превзошел.
«Если в Петербурге средний тариф на люксовые номера в 2017 году достиг 18,5 тыс. рублей, то в Москве аналогичный показатель по итогам года составил всего 18,2 тыс. рублей», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Лидером по росту тарифа (как и в 2016 году), по данным JLL, стал средний гостиничный сегмент (три и четыре «звезды»). «Здесь показатель увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил почти 3,5 тыс. рублей. В результате сегмент продемонстрировал наивысший рост доходности на номер – на 11,7%», – утверждает Татьяна Веллер.
В целом же по городу за 2017 год, по данным Hotel Advisors, стоимость номера выросла на 9% (до 3,67 тыс. рублей), а доход на номер (средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер) – на 11% (до 2,5 тыс. рублей).
Новые номера
Устойчивый спрос на отели и растущая эффективность гостиничного бизнеса привлекают в сегмент новых игроков. По итогам 2017 года, общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тыс. номеров (по данным IPG.Estate).
В марте 2017 года в городе отрылся отель Hilton Saint Petersburg ExpoForum на 169 номеров. В июле сразу две гостиницы получили разрешения на ввод в эксплуатацию: это отель Kostas на ул. Профессора Ивашенцова, 2 (на 137 номеров) и гостиница Lotte в переулке Антоненко (на 154 номера).
«Качественный номерной фонд города за год вырос на 3,5%», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова.
Помимо брендированных международных отелей, номерной фонд города пополнили в этом году недорогие локальные сети – отели «Друзья» («Друзья на Фонтанке») и «Станция» (Station Hotel S13 и Station Premer S10), а также частные отели – «Резиденция Дашковой», Shouyuan и Akyan, дизайнерский Gamma и лофт-отель Wynwood в историческом центре Петербурга.
«Общий объем вышедшего за год на рынок нового гостиничного предложения превысил 800 номеров», – говорят эксперты компании Maris. «На долю отелей класса «четыре звезды» пришлось 52,1% нового предложения, 30,9% – на отели класса «три звезды» и 17% – на отели "пять звезд"», – сообщили эксперты IPG.Estate.
По прогнозу экспертов, в 2018 году (до начала ЧМ-2018) на рынок города выйдут еще примерно 800-1000 номеров в качественных проектах. В частности, международный номерной фонд пополнят оператор Intercontinental Hotels Group (его гостиница «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера станет первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и новичок рынка – MEININGER Hotels (откроет хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов).
Фактор Чемпионата
Именно ЧМ-2018 станет тем драйвером, который окажет на гостиничный рынок максимальное влияние. «На момент проведения Чемпионата мира мы прогнозируем рост числа туристов до 8 млн человек. Это будет абсолютный рекорд для мегаполиса», – говорят в IPG.Estate.
Отельеры, разумеется, рассчитывают заработать на этом событии. «Исходя из уже произведенного бронирования на 2018 год, в этом году средняя цена номера в отелях города выросла на 23%, спрос на номера – на 37%, а доходность номера – на 52%», – говорит Ксения Безбородова из компании Expedia.
«По итогам года, средний тариф на отели города либо сохранится на уровне весьма удачного 2017 года, либо еще вырастет. А загрузка качественного номерного фонда в период матчей может приблизиться к 100%, хотя исторически средние показатели первых двух месяцев лета были на уровне 84%, что тоже немало», – отмечает Татьяна Веллер из JLL.
«Мы прогнозируем в 2018 году рост стоимости размещения в отелях Петербурга в пределах 10-15%. На ситуацию повлияет не только Чемпионат мира, но также Международный экономический форум, Газовый форум и праздник «Алые паруса», который в этом году пройдет после игры "Бразилия – Коста-Рика"», – говорит операционный директор департамента апарт-отелей NAI Becar Анастасия Заболотная.
«Чемпионат даст участникам рынка неплохо подзаработать, но разово. Более интересен для рынка в целом эффект рекламы города, который дает проведение такого массового мероприятия. Его мы почувствуем позже», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Правда, пока опрошенные отельеры заявили о тревоге по поводу спроса на номера во время Чемпионата со стороны компании «Матч Аккомодейшн» (официальная организация, отвечающая за размещение делегаций, болельщиков и спортменов мундиаля). Он, увы, невысок. «Ждем конца марта, когда будет последний срок отмены официального бронирования на Чемпионат. И после этого будем сами продавать номера на период мундиаля», – сообщили в «Гранд Отель Европа».
Отели на воде
Чемпионат мира заставил власти города задуматься о развитии нового для Петербурга формата гостиниц – о плавучих отелях. В перспективе в городе может появиться несколько таких объектов. В частности, компания «Город на воде» высказала намерение построить три плавучих отеля (класса 3-4 «звезды») в акватории Невы и Большой Невки; совокупный номерной фонд – 320 номеров.
Эксперты рынка согласны, что идея с плавучими гостиницами интересна.
«Крупные отели этого формата в центре города могут нарушить «открыточные» виды. А в удаленных районах их бизнес будет уже сомнителен. Кроме того, набережные города практически не приспособлены для приема значительных потоков туристов со стороны реки. Есть проблемы с парковкой для туристических автобусов и такси. А плюс плавучих отелей в том, что их можно просто и быстро убрать при необходимости», – добавляет Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.