Гостиницы ждут мундиаля
Петербургский рынок гостиничной недвижимости в 2017 году окончательно преодолел последствия кризиса и продемонстрировал рост ключевых показателей: качественный номерной фонд вырос на 3,5%, загрузка – на 2%, доходность – на 10%.
В этом году эксперты ждут повышения цен на гостиницы на 12-15% из-за Чемпионата мира по футболу.
Обогнали Москву
Прошлый год, несмотря на прогнозы скептиков, оказался довольно успешным для отельеров Петербурга. По данным экспертов компании Hotel Advisors, в среднем в 2017 году загрузка городских отелей составила 67-69%, что выше, чем годом ранее. «В некоторые месяцы загрузка немного падала, так как гостиницы повышали цены, но это снижение было незначительным и не повлияло на итоговый показатель», – отмечает соучредитель и партнер Hotel Advisors Сергей Данильченко.
«В 2017 году туристический поток в Петербург достиг показателя в 7 млн человек. Правда, начало высокого сезона было отмечено снижением общего числа гостей. Но Кубок Конфедераций, матчи которого проходили в нашем городе, привлек порядка 300 тыс. гостей и несколько выровнял ситуацию», – говорят эксперты IPG.Estate.
Особенно высоким оказался спрос на отели города в новогодние праздники – он даже превзошел ожидания участников рынка. «В этот период в среднем городские гостиницы были заполнены на 65% (обычный новогодний показатель – 45-55%), а цены выросли на 8%», – говорит Сергей Данильченко.
Правда, для многих отельеров объем загрузки был вторичен – они больше фокусировались на ее качестве, наращивая цены. В итоге в ряде сегментов средний тариф почти сравнялся с московскими показателями. А в люксовом сегменте даже впервые в истории его превзошел.
«Если в Петербурге средний тариф на люксовые номера в 2017 году достиг 18,5 тыс. рублей, то в Москве аналогичный показатель по итогам года составил всего 18,2 тыс. рублей», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Лидером по росту тарифа (как и в 2016 году), по данным JLL, стал средний гостиничный сегмент (три и четыре «звезды»). «Здесь показатель увеличился на 16% по сравнению с предыдущим годом и составил почти 3,5 тыс. рублей. В результате сегмент продемонстрировал наивысший рост доходности на номер – на 11,7%», – утверждает Татьяна Веллер.
В целом же по городу за 2017 год, по данным Hotel Advisors, стоимость номера выросла на 9% (до 3,67 тыс. рублей), а доход на номер (средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер) – на 11% (до 2,5 тыс. рублей).
Новые номера
Устойчивый спрос на отели и растущая эффективность гостиничного бизнеса привлекают в сегмент новых игроков. По итогам 2017 года, общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,3 тыс. номеров (по данным IPG.Estate).
В марте 2017 года в городе отрылся отель Hilton Saint Petersburg ExpoForum на 169 номеров. В июле сразу две гостиницы получили разрешения на ввод в эксплуатацию: это отель Kostas на ул. Профессора Ивашенцова, 2 (на 137 номеров) и гостиница Lotte в переулке Антоненко (на 154 номера).
«Качественный номерной фонд города за год вырос на 3,5%», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова.
Помимо брендированных международных отелей, номерной фонд города пополнили в этом году недорогие локальные сети – отели «Друзья» («Друзья на Фонтанке») и «Станция» (Station Hotel S13 и Station Premer S10), а также частные отели – «Резиденция Дашковой», Shouyuan и Akyan, дизайнерский Gamma и лофт-отель Wynwood в историческом центре Петербурга.
«Общий объем вышедшего за год на рынок нового гостиничного предложения превысил 800 номеров», – говорят эксперты компании Maris. «На долю отелей класса «четыре звезды» пришлось 52,1% нового предложения, 30,9% – на отели класса «три звезды» и 17% – на отели "пять звезд"», – сообщили эксперты IPG.Estate.
По прогнозу экспертов, в 2018 году (до начала ЧМ-2018) на рынок города выйдут еще примерно 800-1000 номеров в качественных проектах. В частности, международный номерной фонд пополнят оператор Intercontinental Hotels Group (его гостиница «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера станет первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и новичок рынка – MEININGER Hotels (откроет хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов).
Фактор Чемпионата
Именно ЧМ-2018 станет тем драйвером, который окажет на гостиничный рынок максимальное влияние. «На момент проведения Чемпионата мира мы прогнозируем рост числа туристов до 8 млн человек. Это будет абсолютный рекорд для мегаполиса», – говорят в IPG.Estate.
Отельеры, разумеется, рассчитывают заработать на этом событии. «Исходя из уже произведенного бронирования на 2018 год, в этом году средняя цена номера в отелях города выросла на 23%, спрос на номера – на 37%, а доходность номера – на 52%», – говорит Ксения Безбородова из компании Expedia.
«По итогам года, средний тариф на отели города либо сохранится на уровне весьма удачного 2017 года, либо еще вырастет. А загрузка качественного номерного фонда в период матчей может приблизиться к 100%, хотя исторически средние показатели первых двух месяцев лета были на уровне 84%, что тоже немало», – отмечает Татьяна Веллер из JLL.
«Мы прогнозируем в 2018 году рост стоимости размещения в отелях Петербурга в пределах 10-15%. На ситуацию повлияет не только Чемпионат мира, но также Международный экономический форум, Газовый форум и праздник «Алые паруса», который в этом году пройдет после игры "Бразилия – Коста-Рика"», – говорит операционный директор департамента апарт-отелей NAI Becar Анастасия Заболотная.
«Чемпионат даст участникам рынка неплохо подзаработать, но разово. Более интересен для рынка в целом эффект рекламы города, который дает проведение такого массового мероприятия. Его мы почувствуем позже», – считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Правда, пока опрошенные отельеры заявили о тревоге по поводу спроса на номера во время Чемпионата со стороны компании «Матч Аккомодейшн» (официальная организация, отвечающая за размещение делегаций, болельщиков и спортменов мундиаля). Он, увы, невысок. «Ждем конца марта, когда будет последний срок отмены официального бронирования на Чемпионат. И после этого будем сами продавать номера на период мундиаля», – сообщили в «Гранд Отель Европа».
Отели на воде
Чемпионат мира заставил власти города задуматься о развитии нового для Петербурга формата гостиниц – о плавучих отелях. В перспективе в городе может появиться несколько таких объектов. В частности, компания «Город на воде» высказала намерение построить три плавучих отеля (класса 3-4 «звезды») в акватории Невы и Большой Невки; совокупный номерной фонд – 320 номеров.
Эксперты рынка согласны, что идея с плавучими гостиницами интересна.
«Крупные отели этого формата в центре города могут нарушить «открыточные» виды. А в удаленных районах их бизнес будет уже сомнителен. Кроме того, набережные города практически не приспособлены для приема значительных потоков туристов со стороны реки. Есть проблемы с парковкой для туристических автобусов и такси. А плюс плавучих отелей в том, что их можно просто и быстро убрать при необходимости», – добавляет Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg.
По состоянию на 1 октября 2014 года в Санкт-Петербурге путем строительства и реконструкции было введено 1055 домов на 35577 квартир общей площадью 2 124 965,6 кв.м жилья.
Лидером по вводу является Пушкинский район, где к 1 октября 2014 года было построено и реконструировано 294 дома на 5771 квартиру общей площадью 337 968,2 кв. м. Второе место занимает Приморский район Санкт-Петербурга, где ввод составил 108 домов на 4990 квартир общей площадью 287 938,2 кв.м. Третья позиция досталась Невскому району – 14 домов на 5471 квартиру общей площадью 267 028 кв.м.
По итогам сентября в Петербурге (законченное строительством и реконструкцией жилье) было введено в строй 111 домов на 3933 квартиры общей площадью 259 194,3 кв. м. В рейтинге по объемам ввода лидирует Пушкинский район, где было построено и реконструировано 15 домов на 1265 квартир общей площадью 76 234,50 кв.м. На втором месте Фрунзенский район – 2 дома на 582 квартиры общей площадью 43 487,50 кв.м. «Бронзу» в сентябре получил Приморский район, где было введено 11 домов на 412 квартир общей площадью 30 762,40 кв.м.
В Пушкинском районе новые дома были введены в строй компанией «Дальпитерстрой», а во Фрунзенском – ООО "Строительная компания "Импульс". В Петроградском районе свои объекты построило ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга".
Среди объектов общегражданского назначения в сентябре в Красногвардейском районе был построен торговый комплекс с подземным паркингом, в Калининском районе была реконструированы здания, принадлежащие ГОУДО СДЮШОР по футболу «Смена» и построено главное здание СДЮШОР. В Приморском районе построен второй корпус дошкольного образовательного учреждения на 170 мест с бассейном и др. объекты.
Рынок промышленного строительства в Петербурге находится в депрессивном состоянии, констатируют эксперты. Тем не менее участники рынка уверены, что введение санкций будет способствовать его активизации.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что сейчас рынок строительства промышленной недвижимости стагнирует, поскольку для создания промышленных кластеров необходимы государственные инвестиции, которыми в текущей экономической ситуации российские власти не располагают.
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, категорично заметил, что если под промышленным девелопментом подразумевается создание новых фабрик и заводов, то он не развивается, реконструкцию старых цехов здесь учитывать некорректно. «Состояние развития промышленности в городе просто депрессивное. И в таком состоянии рынок находится не менее 10 лет. В виду последних геополитических событий все меньше производителей хотят вкладываться в стройку, предпочитают аренду», – прокомментировал эксперт. По его словам, в последние годы было введено ничтожно мало «промышленных квадратов» – последняя крупная сделка была заключена с «Сименс» в 2013 году (около 10 тыс. кв. м).
Среди причин стагнации в сегменте промышленного строительства Михаил Тюнин отметил тот факт, что производить в Петербурге невыгодно. «Нет системы «легкого старта», нет льгот производителям и т. д. За последние пять лет в городе открылось не более 5-6 производственных предприятий. Почти все они разместились в Шушарах. При этом закрылось более 20 крупных и крупнейших предприятий, средних и мелких вообще не счесть. Пока спрос на новые промышленные объекты формирует только ретейл и дистрибьюция. Промышленники в большинстве либо избавляются от своих активов, либо арендуют промстроения советского наследия», – прокомментировал ситуацию Михаил Тюнин.
Новые производства
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, также считает, что рынок промышленного строительства волатилен: «Этот сегмент напрямую зависит от крупных проектов, реализуемых в рамках национальных проектов. В связи с осуществлением правительством РФ мероприятий по снижению импортозависимости, можно сказать, что рынок на пороге начала крупных проектов строительства промышленной недвижимости. Также известно о планах переезда за пределы города крупных промышленных предприятий, базирующихся в центре Петербурга».
Сергей Свешков, эксперт по управлению промышленным строительством в Петербурге, тоже считает, что промышленное строительство в РФ и в частности в Петербурге активизировалось после введения санкций. «Местные и международные компании массово запрашивают услуги по подбору площадок, требуют ускоренную разработку проектных решений и программы управления строительством для принятия решений по размещению у нас новых производственных предприятий. Особенно много новых запросов в секторе фармацевтики и пищевой промышленности, переработки мяса, товаров FMCG – в этих секторах импортозамещение востребовано в первую очередь и поддерживается российским правительством «в ручном режиме», так что решения по возможности размещения и присоединению к сетям принимаются очень быстро», – прокомментировал он.
Александра Смирнова отметила, что на ближайшие пять лет в Петербурге запланирован ввод нескольких крупных промышленных проектов. «Например, к середине 2016 года в Шушарах построят завод площадью 2,1 тыс. кв. м по производству полиграфических красок (ООО «ПТК «Гангут»). Объем инвестиций в строительство составит 170 млн рублей. Кроме того, к I кварталу 2017 года на площади в 13,5 га будет возведен металлургический завод по производству стальной арматуры (ООО «Мера-Сталь»), в строительство которого инвестировано 7,6 млрд рублей. Также в январе 2016 года будет введен в эксплуатацию новый завод по производству сварных металлических частей кузова и автокомпонентов для автомобилей Nissan («Юнипрес»). Общая площадь застройки составит 18 тыс. кв. м. К 2020 году планируется завершить реализацию стратегического инвестиционного проекта развития научно-технической и производственной базы энергетического машиностроения (ЗАО «Невский завод»), в результате которого будет создан энергомашиностроительный кластер, производящий высокотехнологичную продукцию. Объем инвестиций в проект составил 11,9 млрд рублей», – рассказала госпожа Смирнова.
Эксперт констатирует, что наиболее развитыми промышленными зонами в Санкт-Петербурге являются Шушары, Металлострой и Ижорские заводы. Она отметила, что весь левый берег Невы является весьма перспективным с точки зрения дальнейшего развития промышленной недвижимости (Обухово, Шушары, Металлострой, Ижорские заводы).
Валентин Заставлено отметил: «Можно выделить зоны, являющиеся локомотивом промышленной застройки, прежде всего это Каменка, где продолжается строительство автокластера, Металлострой, где постепенно формируется мощный металлургический кластер».
Сергей Свешков отметил, что на рынке промышленного строительства Петербурга за последние 20 лет закрепились и устойчиво работают около 15-18 профессионально специализированных компаний: «Можно отметить международного гиганта M+W Industrial Group или местный строительный холдинг «Компакт». Но на небольших проектах промышленного строительства также работают более мелкие либо такие «всеядные» компании, как STEP, ЛенСпецСМУ. В связи с введением санкций Евросоюза часть европейских подрядчиков, например немецкие компании, ушли. Но нейтральные или дружественные РФ страны, такие как Сербия или Австрия, по-прежнему представлены, например компания «Ужице».
Парки в минусе
По мнению Алексея Пятакова, старшего консультанта департамента складской и промышленной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на то что на сегодня на территории Петербурга и Ленинградской области заявлено более десятка индустриальных парков, фактически проектов, полностью соответствующих всем критериям такого объекта, не так уж много.
По мнению Валентина Заставленко, формат индустриальных парков начал в Петербурге «за здравие», закончил «за упокой». Наиболее коммерчески успешным, по его мнению, можно назвать проект Greenstate, реализованный компанией YIT, а все остальные технопарки таковыми можно назвать весьма условно.
Михаил Тюнин еще раз подчеркнул, что индустриальный парк не будет развиваться до тех пор, пока в них не будет самого главного – резидентов. «А их не будет, если им невыгодно работать в Петербурге. Чтобы переломить ситуацию, нужно в корне менять промышленную политику города», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Килевой, директор по развитию бизнеса компании «Фортрент»:
– Основной вид спецтехники, которую арендуют компании при строительстве промышленных объектов, – это подъемное оборудование. Это связано с тем, что при сооружении самого каркаса здания, а впоследствии монтажа инженерных систем и технологического оборудования необходимо поднимать рабочих на высоту. Для этого используются подъемники ножничного или коленчатого типа – дизельные, электрические.
Компания «Фортрент» является одним из ведущих поставщиков подъемной техники на рынке Петербурга. Диапазон цен на подъемное оборудование очень широкий и зависит от типа подъемника и его рабочей высоты. Например, 36 тыс. рублей в месяц стоит аренда ножничного подъемника высотой 8 м, а стоимость телескопического дизельного подъемника с рабочей высотой 43 м в высокий сезон доходит до 0,5 млн рублей в месяц.
Кроме этого, наша компания сдает в аренду полный спектр обогревательного оборудования – мобильные промышленные обогреватели и модульные котельные финского производства большой мощности.