Бонус за хорошего работодателя
Ряд петербургских застройщиков в своем маркетинговом арсенале имеет программы, предполагающие преференции при покупке квартир для сотрудников крупных компаний. Судя по наметившимся тенденциям, такая практика, скорее всего, будет получать все более широкое распространение.
Для профессионалов рынка не секрет, что некоторые девелоперы (прежде всего, разумеется, реализующие проекты в верхнем ценовом сегменте) стали предлагать сотрудникам крупных компаний (банки, нефтегазовый сектор, авиакомпании и пр.) льготы при покупке квартир.
Интересно, однако, что ряд ведущих застройщиков Северной столицы отказался рассказать «Строительному Еженедельнику» о своих партнерских программах, признав, впрочем, что таковые имеются. Другие игроки рынка были более откровенны.
Зачем это нужно
Главная причина появления таких программ очевидна: сотрудники лидеров российской экономики – это, безусловно, одна из наиболее платежеспособных категорий наших сограждан, с понятным и стабильным источником дохода. Но есть и другие мотивы. «Партнерские программы позволяют привлечь новых покупателей, проинформировать широкую аудиторию о наших проектах, в том числе по каналам внутренних корпоративных коммуникаций», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Пионер» в Санкт-Петербурге Ян Фельдман.
Генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков обращает внимание на то, что такие программы работают на имидж обеих компаний, в них участвующих. «Выбираем по принципу «Скажи, кто твой партнер, и я скажу, кто ты». Это должны быть лидеры в своей нише, надежные и устойчивые, с высоким уровнем доверия, сотрудники и клиенты которых могут стать нашими потенциальными клиентами», – отмечает он и добавляет: «Такая работа в рамках соглашения, например, с ПАО «Газпром», – это еще одно подтверждение нашего статуса как надежного застройщика и стабильно развивающейся компании».
«Работаете в Газпроме?»
Кстати, именно «Газпром» – наиболее часто упоминаемый участник партнерских программ, что, впрочем, не удивительно. Продолжающееся постепенно перебазирование многочисленных структур и «дочек» мегахолдинга в Петербург, которое ускорится после ввода в эксплуатацию осенью этого года «Лахта Центра», влечет за собой переезд в Северную столицу тысяч их сотрудников. И если сами подразделения «Газпрома» – «лакомый кусочек» для владельцев крупных бизнес-центров, то их работники интересуют именно застройщиков жилья, работающих в бизнес- и премиум-сегментах.
Сотрудники банков (в первую очередь – крупных, часто находящихся под контролем государства) – вторая по популярности категория граждан, которым рады петербургские девелоперы. Кроме того, программа может предполагать финансовое участие и самих банков-партнеров. «У нас подобные программы часто реализуются через предоставление ипотечных кредитов по сниженным ставкам. Для девелоперов подобные программы, безусловно, интересны. Застройщик получает гарантированных платежеспособных клиентов через банк и не несет никаких дополнительных затрат», – отмечает Елена Громова, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park (ГК «Кортрос»).
Профсоюзный дисконт
«Мы предоставляем скидки сотрудникам компаний-партнеров и банков-партнеров. В том числе «Газпрома», Сбербанка, ВТБ, банка «Санкт-Петербург» и других крупнейших отечественных банков (всего 12 банков). Размер такой скидки составляет 2%, она может суммироваться с 15-процентной скидкой при 100-процентной оплате», – говорит директор по маркетингу холдинга RBI Михаил Гущин.
Практически тот же «джентльменский набор» у ГК «Пионер». «Мы сотрудничаем с ПАО «Газпром» по программе «Газпром профсоюзный дисконт». Участники программы получают дополнительную скидку 2% при покупке квартир и апартаментов в наших проектах. Скидка суммируется со всеми действующими на момент покупки акциями. На специальные условия при покупке недвижимости в наших объектах могут рассчитывать и сотрудники банков-партнеров. Их у ГК «Пионер» около двух десятков, среди них крупнейшие российские банки – Сбербанк, ВТБ, банк «Санкт-Петербург», «Промсвязьбанк» и другие. Сотрудникам партнерских банков предоставляется дополнительная скидка в размере 0,5%», – рассказывает Ян Фельдман.
«В рамках программы для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, действуют персональная скидка 5%, а при покупке машино-места в паркинге – скидка 11%. Они могут также воспользоваться беспроцентной рассрочкой: при оплате 50% от суммы стоимости квартиры предоставляется персональная скидка в размере 5% на первоначальный взнос», – говорит Игорь Оноков.
По его словам, у компании также действует ряд программ лояльности с банками-партнерами – «Газпромбанком», Сбербанком, ВТБ и другими: «Для каждого банка разработана индивидуальная программа, предусматривающая предоставление скидок и преференций их сотрудникам при приобретении квартир».
Дальше – больше
Девелоперы, уже реализующие партнерские программы, говорят об их эффективности. Не удивительно поэтому, что такую практику стремится внедрить все больше застройщиков. «Мы наблюдаем стабильный спрос среди клиентов, приобретающих наши объекты с помощью партнерских программ», – отмечает Ян Фельдман.
«В настоящее время ведутся переговоры об особых условиях для сотрудников ПАО «Газпром» и его дочерних организаций, которые являются клиентами «Газпромбанка». Покупатели апартаментов в Royal Park получат льготный процент по ипотечному кредиту: ставка по ипотеке должна быть ниже на 1-3 п. п. по сравнению со стандартными», – рассказывает Елена Громова. По ее словам, компания готова расширять такую форму партнерства и рассматривать возможность продаж с преференциями сотрудникам компаний нефтегазовой, авиационной, банковской и других сфер.
Тем же путем пошли девелоперы Gatchina Gardens. «Мы приступили к строительству первого жилого парка в нашем проекте в конце прошлого года, но пока не выпускаем дома в открытую продажу. Это обусловлено как раз тем, что пока квартиры в курортных особняках доступны только по партнерским программам. Сейчас мы ведем переговоры с компаниями нефтегазовой отрасли, сферы гражданской авиации, а также крупными IT-компаниями. В частности, нами заключено соглашение о сотрудничестве с авиакомпанией "Россия"» – рассказывает руководитель проекта города-курорта Наталья Осетрова.
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена на квадратный метр на первичном и вторичном рынках Петербурга за сентябрь выросла чуть более, чем на 1% и установилась к концу месяца на уровне 109 тыс. рублей/кв.м в готовых домах и 93 тыс. рублей/кв.м. в строящихся домах. Основной причиной заторможенного состояния рынка является мировой финансовый кризис, развивающийся с Запада. Рынок недвижимости реагирует на него с запозданием.
«Сейчас мы видим, что рынок пытается присматриваться к ситуации, поэтому многие сделки приостановлены», - комментирует ситуацию директор АН «Бекар» Сергей Козлов. «Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом, - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. По мнению экспертов АН «Бекар», ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, если увидят, что цены не упали – перестанут ждать и так же начнут покупать квартиры. Согласно этой логике, в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость, и роста цен.
На фоне стагнации цен на недвижимость в районах Петербурга выделяется существенное колебание цен в Кронштадте и Павловске: до 2,5% в Кронштадте и 4% в Павловске. «Кронштадт и Павловск – районы небольшие, поэтому выброс на рынок 5-7 квартир по адекватному ценнику снижает средний ценник по району на 3-4%», - объясняет Николай Лавров.
Развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения в недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем он обесценится. Этим обусловливается открытие продаж жилого комплекса «Балтийская жемчужина». «Продавцы, на самом деле, переждали с открытием продаж в «Балтийской жемчужине», - считает Николай Лавров. - Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно». На рынок открытие продаж в «…Жемчужине» не повлияло: это небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос «Балтийская жемчужина» не могла.
Несмотря на рост предложения недвижимости по-прежнему больше всего на вторичном рынке неликвидной недвижимости: квартиры в домах-«кораблях», «хрущевках», коммунальных квартирах. Эти квартиры не пользуются спросом, поэтому простаивают на рынке дольше других. «Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще», - резюмируют эксперты АН «Бекар».
Наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах. «Выборгский и Фрунзенский – районы в недавнем прошлом промышленные, поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Николай Лавров. – Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпредприятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья».
Приморский же район отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домов из кирпича и кирпича-монолита, как в Приморском районе.
Прогнозы
Краткосрочные прогнозы по рынку недвижимости определяются двумя факторами: 1) объективным: рыночной ситуацией, ситуацией в макроэкономике и т. д, и 2) психологическим: неуравновешенность рынка, паника и пр. По мнению Сергея Козлова, на настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (им все еще нужно купить квартиру, но они подождут, вдруг будет падение цен). Когда они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса.
Вместе с тем, сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. По мнению Козлова, в самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий, по мнению экспертов группы компаний «Бекар», маловероятен.
Точка зрения
Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров. Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года. Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость.
Наталия Черейская, АН «Бекар»
Начало II полугодия 2008 г. было не самым спокойным для строительных компаний – многие из них ощутили на себе влияние международного финансового кризиса. Снизился спрос на многие строительные материалы, в первую очередь, на цемент. Чтобы понять, как кризис повлиял на рынок навесных (вентилируемых) фасадов, специалисты IndexBox, провели масштабное исследование и выявили основные тенденции данного рынка. В данной статье вашему вниманию представлены краткие выдержки из отчета на данную тему.
Конструкция вентилируемого фасада
Вентилируемые (навесные) фасады появились на российском рынке около 15 лет назад. Конструкция навесного фасада представляет собой специальные облицовочные плиты из различных материалов, которые крепятся к стене посредством специальной системы направляющих и кронштейнов. Между облицовкой и стеной может быть расположен слой утеплителя (стекловата, базальтовая вата, XPS). Фасад монтируется таким образом, чтобы между стеной (либо утеплителем, прикрепленным к стене) и облицовочным материалом сохранилась воздушная прослойка.
Система навесного фасада производится из алюминия или стали. В настоящее время на российском рынке преобладают стальные системы. Для изготовления системы, в 99% случаев используется обычная тонкая оцинкованная сталь, соответствующая ГОСТ.
Оба варианта системы весьма недолговечны. По мнению специалистов, стальная система может прослужить от 5 до 10 лет, алюминиевая – до 30 лет, но и на данный срок нет гарантии, что не понадобится ремонт фасада.
Эксперты видят определенные перспективы в производстве систем из новых материалов – стеклопластика и углепластика. Эти материалы обладают великолепными характеристиками: в четыре раза легче, чем сталь, и обладают как раз такой прочностью, которая для этих конструкций требуется.
В качестве облицовочного материала, в навесных фасадах могут применяться композитные панели, фиброцементные или асбестоцементные листы, керамогранит или металл (сайдинг, кассеты или панели).
В качестве теплоизоляционного слоя в навесных фасадах применяется минеральная вата. Для защиты утеплителя от влаги, теплоизоляционный слой покрывают защитной пленкой (влагозащитной мембраной), дополнительная защита теплоизоляции необходима в северных районах, где отверстия фасада нередко забиваются снегом.
Перспективным видом утеплителя, по мнению экспертов, является сочетание минеральной ваты с пенополистиролом.
Количество игроков на рынке и степень конкуренции
Рынок вентилируемых фасадов в России достаточно насыщен – более 70 игроков (включая иностранные компании-системодержатели) ведут на нем свою конкурентную борьбу. Структура рынка схожа с моделью несовершенной конкуренции. Крупных игроков на рынке два: компании U-KON и Краспан, на долю которых в совокупности приходится около 30% рынка. Чуть более 20 компаний имеют от 7% до 2% рынка. Оставшаяся часть приходится на мелких игроков, выпускающих лишь продукцию одного вида (один вид облицовки и один материал системы креплений), недостающие части фасадной системы закупая у крупных компаний. Следует учесть, что в данном случае, утеплитель не включается в фасадную систему. Как правило, все компании комплектуют фасады, закупая утеплитель в момент продажи или этим занимается компания-подрядчик при монтаже фасада на объекте.
1. Сегменты потребления
Основными сегментами потребления навесных (вентилируемых) фасадов являются:
Ø Жилые дома (городские и загородные)
Ø Нежилая недвижимость
· Спортивные центры
· Производственные помещения
· Торговые центры
· Офисные и административные здания
· Складские комплексы
Ø Прочее
Доля каждого сегмента в общем объеме потребления представлена в таблице 1.
Таблица 1. Размер и доля сегментов в общем объеме потребления
|
|
Доля каждого сегмента, в общем объеме спроса |
|
Складские комплексы |
14% |
|
Офисные и административные здания |
31% |
|
Торговые центры |
15% |
|
Производственные помещения |
11% |
|
Спортивные центры |
4% |
|
Жилые дома |
24% |
|
Прочее |
1% |
|
Емкость рынка (объем потребления) |
100% |
Источник: данные Росстат, экспертный опрос, аналитика IndexBox
Потребителями вентилируемых фасадов являются строительные компании, осуществляющие монтаж фасадов на конечном объекте.
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства складских комплексов
В 2007 году на отделку складских комплексов было потрачено 14% от всего объема рынка вентилируемых (навесных) фасадов.
Основными факторами, которые влияют на рост рынка складских помещений, являются значительное улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие торгового сектора и сектора оптовых продаж, проникновение на рынок больших компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.
В 2007 году рост потребления вентилируемых фасадов, со стороны строительства складских помещений составил 129%. На конец 2008 года прогнозируется некоторое снижение темпов роста, связанное с влиянием международного финансового кризиса на строительный рынок в России. Тем не менее, положительный прирост потребления в данном сегменте прогнозируется вплоть до 2015 года. (см. рисунок 1)
Основное увеличение потребления в среднесрочной перспективе ожидается в Центральном, Приволжском и Уральском Федеральных округах.
Через ЦФО проходят основные транспортные коридоры, а также происходит активное развитие торговли. Данные факторы обуславливают активное строительство складских комплексов на территории округа. Поскольку в ближайшем Подмосковье к 2008 году образовался дефицит свободных земель, склады будут перемещаться дальше от города (за пределы Малого бетонного кольца). Рост строительства складов ожидается и в ближайших к Москве крупных городах – Калуге, Рязани, Твери и пр., которые сейчас активно застраиваются торговыми центрами.
Через ПФО и УФО проходит транспортный коридор «Восток-Запад», соединяющий центральную Россию с Казахстаном, Китаем, Японией и восточными регионами страны
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства офисных и административных зданий
Строительство офисных и административных зданий является основным сегментом потребления вентилируемых (навесных) фасадов (более 30% фасадов монтируются именно на офисных объектах). В 2007 году спрос со стороны данного сегмента составил 5,45 млн.кв.м.
В условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные офисные площади происходит увеличение объемов строительства офисных помещений среднего класса.
В I квартале 2008 года объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75,7%.
В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет (по данным Cushman & Wakefield).
Рост спроса на вентилируемые фасады по федеральным округам будет идти относительно пропорционально. Более активное потребление ожидается в ЦФО и ПФО.
Перспективная емкость рынка
Показатель перспективной емкости рынка основан на показателе относительного потребления. Известно, что в настоящее время, в крупных европейских странах (Франция, Германия, Великобритания и пр.) потребление вентилируемых фасадов составляет 0,49 кв.м. на человека. Для стран Скандинавии этот показатель немного выше – 0,69, что связано с более холодным климатом. По мнению экспертов, Скандинавский показатель более реалистичен для России. Для России данный показатель в настоящее время не превышает 0,26 кв.м. на человека. В таблице 2 приведен расчет перспективной емкости спроса на вентилируемые фасады, исходя из этих двух показателей.
Таблица 2. Расчет перспективной емкости рынка вентилируемых фасадов по федеральным округам РФ
|
|
Численность населения, 2007 г. |
Объем смонтированных вентилируемых фасадов, из расчета 0,26 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективный объем смонтированных вентилируемых фасадов, с учетом нормы европейского потребления 0,69 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективная емкость российского рынка, тыс.кв.м. (3-2) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Российская Федеpация |
142 114 903 |
36 949,87 |
98 059,28 |
61 109,41 |
|
Центральный федеральный округ |
37 184 399 |
9 667,94 |
25 657,24 |
15 989,29 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
13 525 500 |
3 516,63 |
9 332,60 |
5 815,97 |
|
Южный федеральный округ |
22 806 232 |
5 929,62 |
15 736,30 |
9 806,68 |
|
Приволжский федеральный округ |
30 293 874 |
7 876,41 |
20 902,77 |
13 026,37 |
|
Уральский федеральный округ |
12 235 453 |
3 181,22 |
8 442,46 |
Подписывайтесь на нас:
|