Девелоперы смешивают форматы
В столице активно набирают обороты мультиформатные проекты, где жилая функция совмещена с апарт-отелями. В Петербурге пока таких объектов немного, однако эксперты полагают, что в будущем их число вырастет.
По данным «Метриум Групп», в 2017 году число проектов, объединяющих в своем составе как квартиры, так и апартаменты, в Москве выросло на 56% по сравнению с 2016 годом. Общее количество мультиформатных комплексов составляет 25, а их доля в суммарном объеме предложения на рынке новостроек достигла 14%. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в 2017 году стартовали продажи 23 новых комплексов апартаментов, причем 9 из них (40%) – мультиформатные проекты, которые включают в свой состав квартиры и апартаменты. Между тем в 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых комплексов, из которых только четыре относились к мультиформатным. Новые мультиформатные проекты 2017 года относятся преимущественно к массовому сегменту (4 проекта). Еще три – к премиум-классу и один – к бизнес-классу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», обращает внимание, что и в Петербурге растет число таких проектов. По его мнению, подобное сочетание зачастую позволяет сформировать довольно интересные для покупателей предложения. «Для застройщиков такое совмещение позволяет диверсифицировать предложение. За счет расширения ассортимента увеличивается круг потенциальных покупателей», – поясняет он.
В целом, сочетание жилья и апартаментов предполагает и разнообразие сопутствующей инфраструктуры в проекте: для будущих жильцов наличие кафе, магазинов, центров досуга и услуг является дополнительной опцией комфорта. «Минусов в таком сочетании, как показывает практика, не так много. В отдельных случаях дополнительные площади апартаментов могут увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района. Но зачастую доля апартаментов в таких совмещенных проектах не настолько велика», – полагает г-н Банин.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, уверен, что с точки зрения застройщика мультиформатные проекты – это вынужденный шаг. «Традиционно самым доходным форматом является жилая недвижимость. И если по тем или иным причинам застройщик не может полностью застроить участок жильем, проект дополняют апартаментами. Это позволяет добиться максимально возможной финансовой эффективности».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, говорит, что в среде экспертов есть точка зрения, что жителям квартир может быть некомфортно соседствовать с апартаментами, так как в них часто меняются арендаторы, нет социальной однородности. «Но проекты смешанного формата, как правило, подразумевают все-таки разные корпуса для апартаментов и для квартир – вопрос в том, насколько они разделены между собой», – поясняет она.
Впрочем, несмотря на то, что сегмент апартаментов активно развивается, а формат достаточно востребован у инвесторов, проектов, где апарт-отели совмещены с жилой частью, на рынке немного. «В Петербурге это YE'S Residence (Боровая, 19) и апарт-отель YE'S (Социалистическая, 21) от девелопера «Пионер», апарт-отель «Лофт на Среднем» от Docklands development, небольшой объем апартаментов в ЖК «Граф Орлов» от «Л1».
У застройщика Setl City к такому типу проектов относится ЖК бизнес-класса «Москва» неподалеку от станции метро «Московская», у площади Победы. Жилой комплекс состоит из жилой части и апарт-отеля, где разместятся 417 одно- и двухкомнатных апартаментов с полной отделкой», – рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Г-н Банин также относит к мультиформатным объектам совместный проект корпорации «Мегалит» и группы компаний «Доверие» – ЖК «Дом на Львовской».
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что если у апартаментов и жилья в проекте нет четкого позиционирования, между форматами может возникать конкуренция. «Прежде всего, они должны быть ориентированы на разные группы покупателей. Жилье в таких проектах рассчитано преимущественно на проживание собственников, апартаменты – на инвестиционный спрос. Апартаменты в мультиформатных проектах, как правило, отличаются более мелкими метражами, отделкой, просторными местами общего пользования, а также обязательным наличием программы управления доходностью и сервисных услуг», – отмечает г-жа Тучкова. Что касается цен, говорит она, отделка в апартаментах уравновешивает стоимость квадратного метра в проекте, однако даже с учетом ее наличия бюджет покупки все равно меньше по сравнению с классическим жильем.
Мнение
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Как правило, недвижимость в апарт-отеле стоит примерно на 20% дешевле, чем квартиры в соседних корпусах, предназначенных для постоянного проживания. Это позволяет успешно продавать апартаменты, так как покупательная способность населения сейчас невысока и люди стараются экономить. В связи с этим, в мультиформатных проектах хорошо продаются оба формата недвижимости: и жилая, и коммерческая.
К минусам мультиформатных проектов можно отнести их неоднородный социальный состав. Апартаменты предназначены для сдачи в аренду, а это приводит к частой ротации жителей в таких корпусах.
Основным кандидатом на пост президента НОСТРОЙ по СЗФО выдвинут генеральный директор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
На минувшей неделе состоялась окружная конференция членов Национального объединения строителей по СЗФО. Она проходила в рамках подготовки к XI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций строительной отрасли, который пройдет 21 марта.
Начиная с 26 февраля прошли окружные конференции членов НОСТРОЙ по СФО, ДФО, УрФО и Санкт-Петербургу. На всех мероприятиях решался один из ключевых вопросов – выдвижение кандидата на пост президента объединения. Участники всех конференций проголосовали за генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Андрея Молчанова.
Всероссийская подготовка
Помимо темы выборов на окружных конференциях рассматривался и ряд других вопросов. Первые три прошли в Красноярске. Так, 26 февраля члены НОСТРОЙ, зарегистрированные в Уральском федеральном округе, рассмотрели отчет по проведению добровольного аудита саморегулируемых организаций. В мероприятии приняли участие представители 12 СРО. По словам координатора НОСТРОЙ по УФО Сергея Лекомцева, из 13 СРО, зарегистрированных в регионе, проверено семь. Это соответствуют ранее утвержденному графику, проверки серьезных нарушений не выявили.
В этот же день подобное мероприятие прошло среди представителей СРО Дальневосточного федерального округа с участием вице-президентов НОСТРОЙ. В работе участвовали восемь делегатов из 11 саморегулируемых организаций, зарегистрированных на территории округа. Участники приняли отчет по смете расходов НОСТРОЙ за прошлый год, а также рассмотрели проект сметы расходов на 2016 год.
27 февраля прошла окружная конференция саморегулируемых организаций по Сибирскому федеральному округу. В ней участвовали представители 17 из 20 зарегистрированных на территории округа СРО, а также представители НОСТРОЙ. Среди прочих вопросов ее участники утвердили отчет о координационной работе в 2015 году, приняли решение о проведении окружного этапа Национального конкурса профессионального мастерства «СТРОЙМАСТЕР-2016» в Красноярске.
1 марта окружная конференция членов НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу прошла в Северной столице. В мероприятии приняли участие представители 30 саморегулируемых организаций из 31. Здесь состоялось выдвижение кандидатов в совет объединения. Интересно, что один из трех кандидатов – президент Ассоциации «Центр объединения строителей «Сфера-А» Илья Константинов – снял свою кандидатуру. Оставшиеся – генеральный директор, вице-президент НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов и член совета НП «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз – набрали по 28 и 26 голосов соответственно. Утверждение этих кандидатур состоится на Всероссийском съезде.
Время выбора
На конференции членов Национального объединения строителей по СЗФО кандидата на пост президента НОСТРОЙ Андрея Молчанова представил координатор объединения по Северо-Западному округу Сергей Петров. Он сообщил, что Андрей Молчанов более 20 лет работает в строительной отрасли, возглавляя сейчас одну из крупнейших компаний-застройщиков России.
«В то же время у него широкий спектр общественно-политических интересов, его хорошо знают в Государственной Думе, в Правительстве Российской Федерации и в Администрации Президента России. Более достойную кандидатуру трудно найти», – подчеркнул Сергей Петров.
Напомним, в качестве кандидата Андрей Молчанов был представлен саморегулируемому сообществу Минстроем России 17 февраля на Российском строительно-инвестиционном форуме.
В свою очередь, Андрей Молчанов сообщил, что в случае избрания его деятельность на посту президента НОСТРОЙ будет нацелена на развитие института саморегулирования и начатая законотворческая работа, направленная на усиление роли этого института, будет продолжена. Он подчеркнул, что задачей саморегулирования остается передача части государственных функций саморегулируемым организациям. Он также отметил необходимость улучшения условий для бизнеса, борьбы с «коммерческими» саморегулируемыми организациями, а также оптимизации численности аппарата НОСТРОЙ. Важнейшей целью в работе НОСТРОЙ господин Молчанов назвал усиление прозрачности объединения. Для этого, по его мнению, нужно ввести практику проведения прямых трансляций заседаний совета объединения, с тем чтобы руководители СРО могли отслеживать важнейшие события в прямом эфире, а также в режиме онлайн вносить свои предложения.
В результате голосования участники окружной конференции по СЗФО единогласно поддержали кандидатуру Андрея Молчанова.
Ключевая дюжина
Еще одним вопросом на окружной конференции стали изменения в повестку дня Всероссийского съезда СРО строительной отрасли. В проект повестки директором Ассоциации «СРО «Строители Ленинградской области» Владимиром Кобзаренко было предложено включить 12 вопросов, с чем единогласно согласились и другие участники конференции.
По мнению вице-президента Союза «Строительный ресурс» Андрея Касьянова, важно рассмотреть вопрос увеличения квоты избираемых от округа членов совета в связи с тем, что сейчас по СЗФО насчитывается уже 17 СРО, а кандидат в совет по-прежнему один.
Директор Ассоциации «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины», член совета НОСТРОЙ Анна Леонова предложила проработать вопрос квотирования, с чем участники конференции согласились единогласно.
В приближении Госсовета
Еще одна тема, поднятая на конференции, – работа по подготовке к Госсовету, посвященному развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности в РФ. В частности, речь шла о научно-практической конференции в Красноярске, о которой рассказал вице-президент НОСТРОЙ Николай Маркин. Он сообщил, что выступавший на конференции губернатор Красноярского края Виктор Толоконский предложил перенести часть государственных полномочий на СРО. До проведения совета их список будет
проработан – представители объединения смогут внести соответствующие предложения до середины марта.
«Они могут касаться не только работы СРО, но и производства строительных материалов, изделий и конструкций», – подчеркнул господин Маркин.
Также он рассказал о разработке проекта федерального закона, предусматривающего совершенствование системы саморегулирования в строительстве. «В первой редакции документа рассматривалась позиция, которая лишала нас многих полномочий, – говорит Николай Маркин. – После того как заместитель председателя правительства Дмитрий Козак отправил документ на доработку, его переделали за 10 дней, хотя обычно на это уходит два квартала. Но и потом, ознакомившись с ним, он сказал, что будет его рассматривать только после его корректировки в НОСТРОЙ».
По этой причине специалисты уже начали вносить свои изменения в законопроект, для того чтобы успеть их предоставить для доклада к Госсовету.
Господин Маркин также подчеркнул, что в целом отношение федеральных властей к институту СРО позитивное. «Дмитрий Козак сказал, что вопросы, связанные с лицензированием в сфере строительства, никто не должен выдвигать. В работу СРО не нужно вносить сумятицу», – подытожил Николай Маркин.
Цифра
10 лет назад в последний раз проходило заседание Госсовета, посвященное вопросам строительной отрасли РФ
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.