Девелоперы смешивают форматы
В столице активно набирают обороты мультиформатные проекты, где жилая функция совмещена с апарт-отелями. В Петербурге пока таких объектов немного, однако эксперты полагают, что в будущем их число вырастет.
По данным «Метриум Групп», в 2017 году число проектов, объединяющих в своем составе как квартиры, так и апартаменты, в Москве выросло на 56% по сравнению с 2016 годом. Общее количество мультиформатных комплексов составляет 25, а их доля в суммарном объеме предложения на рынке новостроек достигла 14%. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в 2017 году стартовали продажи 23 новых комплексов апартаментов, причем 9 из них (40%) – мультиформатные проекты, которые включают в свой состав квартиры и апартаменты. Между тем в 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых комплексов, из которых только четыре относились к мультиформатным. Новые мультиформатные проекты 2017 года относятся преимущественно к массовому сегменту (4 проекта). Еще три – к премиум-классу и один – к бизнес-классу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», обращает внимание, что и в Петербурге растет число таких проектов. По его мнению, подобное сочетание зачастую позволяет сформировать довольно интересные для покупателей предложения. «Для застройщиков такое совмещение позволяет диверсифицировать предложение. За счет расширения ассортимента увеличивается круг потенциальных покупателей», – поясняет он.
В целом, сочетание жилья и апартаментов предполагает и разнообразие сопутствующей инфраструктуры в проекте: для будущих жильцов наличие кафе, магазинов, центров досуга и услуг является дополнительной опцией комфорта. «Минусов в таком сочетании, как показывает практика, не так много. В отдельных случаях дополнительные площади апартаментов могут увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района. Но зачастую доля апартаментов в таких совмещенных проектах не настолько велика», – полагает г-н Банин.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, уверен, что с точки зрения застройщика мультиформатные проекты – это вынужденный шаг. «Традиционно самым доходным форматом является жилая недвижимость. И если по тем или иным причинам застройщик не может полностью застроить участок жильем, проект дополняют апартаментами. Это позволяет добиться максимально возможной финансовой эффективности».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, говорит, что в среде экспертов есть точка зрения, что жителям квартир может быть некомфортно соседствовать с апартаментами, так как в них часто меняются арендаторы, нет социальной однородности. «Но проекты смешанного формата, как правило, подразумевают все-таки разные корпуса для апартаментов и для квартир – вопрос в том, насколько они разделены между собой», – поясняет она.
Впрочем, несмотря на то, что сегмент апартаментов активно развивается, а формат достаточно востребован у инвесторов, проектов, где апарт-отели совмещены с жилой частью, на рынке немного. «В Петербурге это YE'S Residence (Боровая, 19) и апарт-отель YE'S (Социалистическая, 21) от девелопера «Пионер», апарт-отель «Лофт на Среднем» от Docklands development, небольшой объем апартаментов в ЖК «Граф Орлов» от «Л1».
У застройщика Setl City к такому типу проектов относится ЖК бизнес-класса «Москва» неподалеку от станции метро «Московская», у площади Победы. Жилой комплекс состоит из жилой части и апарт-отеля, где разместятся 417 одно- и двухкомнатных апартаментов с полной отделкой», – рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Г-н Банин также относит к мультиформатным объектам совместный проект корпорации «Мегалит» и группы компаний «Доверие» – ЖК «Дом на Львовской».
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что если у апартаментов и жилья в проекте нет четкого позиционирования, между форматами может возникать конкуренция. «Прежде всего, они должны быть ориентированы на разные группы покупателей. Жилье в таких проектах рассчитано преимущественно на проживание собственников, апартаменты – на инвестиционный спрос. Апартаменты в мультиформатных проектах, как правило, отличаются более мелкими метражами, отделкой, просторными местами общего пользования, а также обязательным наличием программы управления доходностью и сервисных услуг», – отмечает г-жа Тучкова. Что касается цен, говорит она, отделка в апартаментах уравновешивает стоимость квадратного метра в проекте, однако даже с учетом ее наличия бюджет покупки все равно меньше по сравнению с классическим жильем.
Мнение
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Как правило, недвижимость в апарт-отеле стоит примерно на 20% дешевле, чем квартиры в соседних корпусах, предназначенных для постоянного проживания. Это позволяет успешно продавать апартаменты, так как покупательная способность населения сейчас невысока и люди стараются экономить. В связи с этим, в мультиформатных проектах хорошо продаются оба формата недвижимости: и жилая, и коммерческая.
К минусам мультиформатных проектов можно отнести их неоднородный социальный состав. Апартаменты предназначены для сдачи в аренду, а это приводит к частой ротации жителей в таких корпусах.
Оживление на рынке новостроек Москвы и Подмосковья после финансового кризиса принимает более наглядные формы: девелоперы объявляют о начале реализации новых проектов и оживлении замороженных строек.
По данным компании Est-a-Tet, в 2010 году планируется к сдаче в Москве в общей сложности почти 2 млн. кв. м. коммерческого жилья. Около 60% от этого объема составят монолитные объекты, 30% - панельное жилье и 8-10% - объекты на элитном рынке.
Ввод в эксплуатацию жилья в 2010 году, по словам ведущего аналитика Est-a-Tet Алексея Кобякова, не превысит уровня прошлого года, и, согласно заявлениям правительства Москвы, составит около 3,2 млн. кв. м. В 2011-2012 гг. объем ввода нового жилья в Москве может составить порядка 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м.
В существующем объеме предложения, который реализуется в 2010 году, - острая нехватка недорогого панельного жилья, спрос на который удовлетворяется сейчас в основном за счет подмосковных объектов. Если на рынке не появится новых масштабных проектов в сегменте «эконом-класса», рынок может столкнуться с дефицитом дешевых квартир и ростом стоимости на московские новостройки.
Панельное жилье
Пока на сегмент панельного жилья, строительство которого начнется в 2010 году, приходится более 600 000 кв.м. О реализации очередных проектов объявила компания «Ведис групп»: она планирует застраивать микрорайон по Б.Очаковской ул., вл. 3 (около 140 тыс. кв. м), ЖК «Юрлово» (продажи пока ведутся по одному корпусу, всего в перспективе будет четыре). В настоящее время активно ведется строительство ЖК «Нахимово» по ул. Болотниковской. Также на реализацию выходят новые объемы квартир в рамках уже существующих жилых комплексов. Кроме того, «Ведис групп», известная, прежде всего, как застройщик панельного жилья, собирается попробовать свои силы и на элитном рынке: компания объявила о реализации ЖК «Андреевский Дом» - элитного клубного дома на 94 квартиры, расположенного на 2-й Фрунзенской ул.
В районе Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м жилья – застройщиком к 2012 году будет возведен микрорайон примерно из 13 жилых домов.
Вновь активизировались застройщики, которые замораживали строительные объекты во время кризиса. Так ГК «ПИК» приступила к реализации ранее приостановленных проектов, в частности, в Подмосковье. Из новых объектов в Москве компания в данный момент застраивает ЖК «Заповедный уголок» на севере Москвы (СВАО), где будет построено около 9 панельных домов (78,5 тыс. кв. м), сейчас в продажу поступили квартиры в корпусе № 6, который пока находится на этапе возведения фундамента. Также на рынок вышел новый объект – ЖК «Битцевский» из 4-ех жилых домов серии КОПЭ в районе Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, нужно иметь в виду, что недавно ГК ПИК завершил переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода под строительство жилья – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно около 80-100 тыс. кв. м жилья.
«Эти объекты нельзя причислить к массовым объемам ввода жилья на рынок. Масштабные проекты аналогично Марфино пока ни у кого из московских девелоперов на продажу не выйдут. Скорее, можно говорить о постепенном вливании на рынок объемов панельного строительства путем поэтапного завершения строительства ранее начатых проектов», - говорит Алексей Кобяков.
Монолитные объекты
В сегменте «бизнес-класса» в 2010 году появляются новые «заделы» строительных объектов, чтобы обеспечить требуемый объем ввода жилья в период до 2015г. Строительные работы ведутся в Кунцево в 18-20 кварталах, где будет построено социальное и коммерческое жилье. Одним из таких проектов является ЖК «Солнце» компании «Система Галс» на ул. Ельнинская, 28. Это монолитно-кирпичный дом бизнес-класса с подземным паркингом, который будет завершен ориентировочно во второй половине 2012 года.
Можно ожидать, что продолжится реализация крупного объекта ЖК «Царицыно» по улице Липецкая, который компания НДВ реализует вместе с подрядчиком МФС-6: ранее строительство объекта было приостановлено в связи с финансовыми трудностями у застройщика. Продолжится комплексная реконструкция мкр. «Мичуринский», осуществляемая компанией «Главмосстрой» - здесь также запланировано введение большого объема жилья. На данный момент, по информации Est-a-Tet, девелопер осуществляет возведение 1-й и 2-й очереди объекта, возведение 3-й очереди пока не начиналось.
Элитный рынок
Среди элитных объектов, которые вышли на реализацию в этом году, стоит отметить упомянутый выше ЖК «Андреевский Дом», а также комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» по ул. Фадеева. В сегменте элитного жилья пока нет полной ясности относительно количества и класса объектов, которые будут построены в будущем. Появлялась информация о небольших участках под жилье в ЦАО – в районе Нижегородской ул., на Серпуховской ул. и в Замоскворечье, которые, с учетом местоположения, могут быть отнесены к бизнес-классу или элите.
Однако в целом сложившаяся ситуация с дефицитом новых элитных объектов является ожидаемой. «На период кризиса многие стройки, находившиеся в бумажной стадии, были приостановлены - скорее всего, они будут выходить на рынок постепенно, без спешки. В то же время новые площадки пока не разрабатывались, поэтому еще в начале кризиса участники рынка ожидали появления дефицита в сегменте элитного жилья», - замечает Алексей Кобяков.
Перспективные объекты, которые выйдут на рынок в 2010 году:
|
|
Название |
Адрес |
Девелопер |
Объем, кв. м |
Сроки |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Панельное жилье |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1 |
Микрорайон на Б.Очаковской, КОПЭ, П-44Т |
Б.Очаковская, вл.3 |
Ведис групп, ПИК, ДСК-1 |
140 тыс. жилья, 60 тыс. инфр-ры (13 га) |
Начало строительства – III кв. 2010 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2 |
ЖК «Юрлово», П-44Т |
Юрловский пр-д, вл. 14, СВАО |
Ведис групп |
77 084 кв. м |
Конец 2011 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3 |
ЖК «Нахимово», П-44Т |
Ул. Болотниковская, 36а, ЮЗАО |
Ведис групп |
82 тыс. кв. м, 1500 кв-р |
Конец 2010 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4 |
ЖК «Заповедный уголок на севере Москвы» |
Заповедная ул., вл. 14-16 |
ПИК |
78,5 тыс. (4,4 га), 9 домов П-3М, КОПЭ |
Часть построена, часть выходит на реализацию |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
5 |
ЖК «Битцевский», КОПЭ-М-«Парус» |
Ул. Красного Маяка, напр.д.13, кор.4, ЮАО |
ПИК |
110 тыс. кв. м, 700 кв-р |
В процессе строительства |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Монолит |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1 |
ЖК «Солнце» |
Ул. Ельнинская, 28 (Кунцево, кв-л 20) |
Система Галс, Кунцево Инвест |
58 404 кв. м |
2012 г. – сдача в эксплуатацию |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2 |
Мкр. «Царицыно» |
Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая |
НДВ, МФС-6 |
369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.) |
IV кв. 2010, II кв. 2011 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3 |
Мкр. «Мичуринский» |
Мичуринский пр-т, кв-л 5,6, кор.11, 58 |
Главмосстрой |
360 тыс. кв. м |
II кв. 2010 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
4 |
ЖК «Богородский» |
Б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8, ВАО |
ОАО Концерн «МонАрх» |
135 185 кв. м, 1847 кв-р |
IV кв. 2011 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
5 |
Versis |
Ул. Вавилова, ЮЗАО |
Пересвет Групп |
48 900 (жилая – 28 800) кв. м, 244 кв-ры |
II кв. 2013 г. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
6 |
«Альбатрос» |
Ул.Твардовского, Строгино, СВАО |
«Сити XXI век» |
Более 70 тыс. кв. м, 440 кв-р |
2010-2012 гг. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
7 |
«Холмогоры» |
Ул. Холмогорская, вл.2, СВАО |
«ЮИТ СитиСтрой» |
0,53 га, 104 кв-ры |
Ведется строительство |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
8 |
«Приоритет» |
Нагорный б-р, 39а, ЮЗАО |
«Баркли» |
24 194,5, 134 кв-ры |
IV кв. 2010 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Элитный сегмент |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1 |
ЖК «Андреевский Дом» |
2-я Фрунзенская ул., ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
14.05.2010 11:19
Аналитики компании Astera подготовили обзор, касающийся состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г., и его перспектив на ближайшее будущее. Основные показатели Основные показатели развития рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г.
Инвестиционные сделки Инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости в 1 квартале 2010г.
Компания «Дон-строй» погасит часть долгов перед Сбербанком бизнес-центром Nordstar Tower. Власти Москвы планируют выставить на торги 24,99% акций ОАО «Новинский бульвар, 31», владеющего ТРЦ «Новинский пассаж». Общая площадь торгово-делового центра - 77,8 тыс. кв.м, из которых столичным властям принадлежит 19,5 тыс. кв.м. Предложение На конец первого квартала 2010 года общий объем качественных офисных помещений в Москве составил около 10,82 млн.кв.м. За первые три месяца 2010 года порядка 300 тыс.кв.м офисных площадей было введено в эксплуатацию. В первом квартале текущего года было введено в эксплуатацию на 45% меньше офисных площадей, чем за первый квартал 2009 года. Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство, тыс.кв. м, 2003-2010 гг.:
Компания «Лукойл» приступила к возведению дополнительных корпусов центрального офиса в Москве на площадке в В январе началось строительство третьей очереди МФК «Кантри Парк», расположенного на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, на въезде в город Химки. Объект относится к классу А, его общая площадь составит 27,8 тыс. кв.м. На двух подземных уровнях здания запланирована автостоянка на 340 м/м. Окончание строительства запланировано на первый квартал 2012 года. Важной тенденцией начала 2010 года стало решение некоторых девелоперов о разморозке строительства ряда объектов: В апреле-мае планируется возобновить строительство трех крупных объектов в ММДЦ «Москва-Сити». По сообщениям интернет-портала arendator.ru, речь идет о первой очереди комплекса City Palace — ТЦ на участке № 2-3 (инвесторы — компании «Снегири» и «Интеко»), транспортном терминале с гостиницей на участке № 11 (Citer Invest B.V) и башне Eurasia Tower (MCG). Компания AFI Development решила возобновить строительные работы на трех объектах: офисные комплексы на Озерковской набережной, на Павелецкой набережной и санаторий имени М. И. Калинина в Железноводске. Что касается планов по строительству новых офисных объектов, в первом квартале текущего года был анонсирован только один офисно-торговый комплекс. Для сравнения, в первом квартале 2009 года было заявлено восемь проектов, включающих офисную составляющую. Объекты, заявленные в течение I квартала 2010г.
В начале 2010 года так же продолжалась одна из тенденций последних лет по задержке сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Итак, в первом квартале 2010 года стало известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию следующих офисных объектов: До 31 декабря 2013 года продлены сроки строительства многофункционального делового центра в районе Марьина Роща. Объект планируется построить в 1-м Стрелецком переулке, владение 14/21, на участке в 0,4 гектара. Площадь МДЦ с подземным гаражом составит 22,5 тыс. кв.м. В состав МДЦ должен войти территориальный центр развития предпринимательства СВАО столицы. Проектирование и строительство объекта возложено на ОАО «Корпорация «Жилищная инициатива» за счет собственных средств. Власти города перенесли сроки строительства делового центра для предприятий малого бизнеса на пересечении Скобелевской и Веневской улиц в 3-м микрорайоне Южного Бутова до конца 2013 года. Финансирование проекта предполагается вести за счет самих предпринимателей, определяемых на конкурсной основе по принципу их долевого участия. Генеральным инвестором-заказчиком и застройщиком центра выступит ЗАО «Южное Бутово». Кроме того, в первом квартале 2010 года стало известно об отмене строительства некоторых офисных объектов: В отношении владельца земли на Мичуринском проспекте, где «Итера-девелопмент» должна была построить бизнес-центр, начата процедура банкротства. В начале февраля Арбитражный суд Калужской области ввел в отношении ЗАО «Рубикон» внешнее управлении сроком на 18 месяцев. В сентябре 2009 в «Рубиконе» начата процедура банкротства (на 28 декабря 2009 года требования кредиторов составили 1,2 млрд рублей). ЗАО «Рубикон» принадлежат права на 25-летнюю аренду участка площадью ГК «Букет», планирующая совместно с дочерней компанией ГК «ПИК» построить в «Большом Сити» бизнес-центр класса А, рассталась с партнером и теперь вынуждена пересмотреть свои планы. Мэр Москвы приостановил реализацию инвестконтракта с ООО «ДС Девелопмент» на Хитровке. По сообщению «Интерфакс-Недвижимость», заключенный в 2005 году инвестконтракт предусматривал строительство 4-8-этажного бизнес-центра на месте здания Электромеханического колледжа №55 по адресу Подколокольный переулок, вл. 11а. Мэр дал поручение Москомархитектуре проработать вопрос о воссоздании Хитровской площади с окружающей исторической застройкой. Спрос В течение первых трех месяцев 2010 года, также как и на протяжении всего 2009 года, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Всего за первый квартал текущего года уровень поглощения офисных площадей составил около 130 тыс.кв.м. Тем не менее, во втором квартале ожидается рост объемов арендованных и купленных офисных площадей. Объем поглощения на рынке офисных помещений в первом квартале 2010 года превысил прошлогодний показатель на 20%. Поглощение офисных площадей, тыс.кв.м, 2004-2010 гг.:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
