Девелоперы смешивают форматы
В столице активно набирают обороты мультиформатные проекты, где жилая функция совмещена с апарт-отелями. В Петербурге пока таких объектов немного, однако эксперты полагают, что в будущем их число вырастет.
По данным «Метриум Групп», в 2017 году число проектов, объединяющих в своем составе как квартиры, так и апартаменты, в Москве выросло на 56% по сравнению с 2016 годом. Общее количество мультиформатных комплексов составляет 25, а их доля в суммарном объеме предложения на рынке новостроек достигла 14%. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в 2017 году стартовали продажи 23 новых комплексов апартаментов, причем 9 из них (40%) – мультиформатные проекты, которые включают в свой состав квартиры и апартаменты. Между тем в 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых комплексов, из которых только четыре относились к мультиформатным. Новые мультиформатные проекты 2017 года относятся преимущественно к массовому сегменту (4 проекта). Еще три – к премиум-классу и один – к бизнес-классу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», обращает внимание, что и в Петербурге растет число таких проектов. По его мнению, подобное сочетание зачастую позволяет сформировать довольно интересные для покупателей предложения. «Для застройщиков такое совмещение позволяет диверсифицировать предложение. За счет расширения ассортимента увеличивается круг потенциальных покупателей», – поясняет он.
В целом, сочетание жилья и апартаментов предполагает и разнообразие сопутствующей инфраструктуры в проекте: для будущих жильцов наличие кафе, магазинов, центров досуга и услуг является дополнительной опцией комфорта. «Минусов в таком сочетании, как показывает практика, не так много. В отдельных случаях дополнительные площади апартаментов могут увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района. Но зачастую доля апартаментов в таких совмещенных проектах не настолько велика», – полагает г-н Банин.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, уверен, что с точки зрения застройщика мультиформатные проекты – это вынужденный шаг. «Традиционно самым доходным форматом является жилая недвижимость. И если по тем или иным причинам застройщик не может полностью застроить участок жильем, проект дополняют апартаментами. Это позволяет добиться максимально возможной финансовой эффективности».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, говорит, что в среде экспертов есть точка зрения, что жителям квартир может быть некомфортно соседствовать с апартаментами, так как в них часто меняются арендаторы, нет социальной однородности. «Но проекты смешанного формата, как правило, подразумевают все-таки разные корпуса для апартаментов и для квартир – вопрос в том, насколько они разделены между собой», – поясняет она.
Впрочем, несмотря на то, что сегмент апартаментов активно развивается, а формат достаточно востребован у инвесторов, проектов, где апарт-отели совмещены с жилой частью, на рынке немного. «В Петербурге это YE'S Residence (Боровая, 19) и апарт-отель YE'S (Социалистическая, 21) от девелопера «Пионер», апарт-отель «Лофт на Среднем» от Docklands development, небольшой объем апартаментов в ЖК «Граф Орлов» от «Л1».
У застройщика Setl City к такому типу проектов относится ЖК бизнес-класса «Москва» неподалеку от станции метро «Московская», у площади Победы. Жилой комплекс состоит из жилой части и апарт-отеля, где разместятся 417 одно- и двухкомнатных апартаментов с полной отделкой», – рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Г-н Банин также относит к мультиформатным объектам совместный проект корпорации «Мегалит» и группы компаний «Доверие» – ЖК «Дом на Львовской».
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что если у апартаментов и жилья в проекте нет четкого позиционирования, между форматами может возникать конкуренция. «Прежде всего, они должны быть ориентированы на разные группы покупателей. Жилье в таких проектах рассчитано преимущественно на проживание собственников, апартаменты – на инвестиционный спрос. Апартаменты в мультиформатных проектах, как правило, отличаются более мелкими метражами, отделкой, просторными местами общего пользования, а также обязательным наличием программы управления доходностью и сервисных услуг», – отмечает г-жа Тучкова. Что касается цен, говорит она, отделка в апартаментах уравновешивает стоимость квадратного метра в проекте, однако даже с учетом ее наличия бюджет покупки все равно меньше по сравнению с классическим жильем.
Мнение
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Как правило, недвижимость в апарт-отеле стоит примерно на 20% дешевле, чем квартиры в соседних корпусах, предназначенных для постоянного проживания. Это позволяет успешно продавать апартаменты, так как покупательная способность населения сейчас невысока и люди стараются экономить. В связи с этим, в мультиформатных проектах хорошо продаются оба формата недвижимости: и жилая, и коммерческая.
К минусам мультиформатных проектов можно отнести их неоднородный социальный состав. Апартаменты предназначены для сдачи в аренду, а это приводит к частой ротации жителей в таких корпусах.
Участники рынка отмечают, что за текущий год доля инвестиционных покупок квартир увеличилась на 12% по сравнению с 2011 годом. Однако ряд экспертов опасается, что скоро этому спросу будет нечего предложить.
"Наличие инвестиционных покупок на рынке недвижимости напрямую связано с экономической ситуацией в стране и наличием денежных сбережений у покупателей. Если рассматривать динамику спроса на квартиры с целью вложения средств за последние 5 лет, то максимальная доля таких покупок будет соответствовать рекордному 2008 году – по нашим данным, она составляла порядка 17%. В 2009‑2011 годах эта доля значительно снизилась – до 8-9%, а в 2012 году вновь выросла до 12%", – говорит Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Доля инвестиционных покупок в течение года увеличилась в два раза по сравнению с 2010 годом. В текущем году эта доля оставалась примерно на одном уровне – 12-15%, подсчитал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".
"По нашим оценкам, сегодня с инвестиционными целями приобретается порядка 15-35%. Если на рынке появляются интересные дешевые предложения, эта цифра может превысить и 40%. Сделок "купил-продал" менее половины в сегменте инвестиций в жилье. Как правило, большинство инвестиционных покупок предполагает наличие дополнительных факторов, например, квартира может пригодиться детям или родителям, а пока ее можно сдавать в аренду. Безусловно, мы чувствуем повышение спроса на квартиры со стороны инвесторов. Однако несмотря на то что запросы есть, предложить таким покупателям сегодня практически нечего", – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"В посткризисный период количество инвестиционных сделок значительно сократилось. Если раньше доля покупателей-инвесторов на рынке жилой недвижимости составляла 25-30%, то сегодня доля клиентов, приобретающих квартиры для извлечения коммерческой выгоды, не превышает 10%. Рынок недвижимости уже не демонстрирует значительного ценового роста, который ранее позволял покупателям значительно выигрывать, приобретая недвижимость на этапе котлована и реализуя ее после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, сократилось количество покупателей, готовых рисковать своими денежными средствами, вкладывая их в строительство начального уровня", – полагает Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит".
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что инвестиционные сделки пока носят единичный характер. Если раньше с инвестиционными целями скупались целые подъезды, то теперь это отдельные квартиры, которые клиенты покупают с целью сохранить деньги от инфляции. Так будет до тех пор, пока доходность от вложений в недвижимость не будет составлять порядка 20% годовых, поясняет господин Гражданкин.
"«Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля составляет не более 4%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стоимость квартиры", – рассуждает Николай Гражданкин.
Привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются квартиры малой площади неподалеку от станций метро, которые можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, говорит Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann.
"Как правило, чем дешевле объект, тем больше желающих вложиться. Например, выброс дешевых "однушек" в строящихся объектах моментально провоцирует на действия людей, в том числе и тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Несмотря на то что они хотят купить "двушку" или "трешку", клиенты вкладывают деньги в такую однокомнатную квартиру, предполагая, что через год-два продадут ее более выгодно", - поясняет Владимир Спарак.
На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.
По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строители, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.
Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с инфраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".
Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.
Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.
Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяйства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.
Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.
Мнение:
Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипроинжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.
В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.
Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.
Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).