Девелоперы смешивают форматы
В столице активно набирают обороты мультиформатные проекты, где жилая функция совмещена с апарт-отелями. В Петербурге пока таких объектов немного, однако эксперты полагают, что в будущем их число вырастет.
По данным «Метриум Групп», в 2017 году число проектов, объединяющих в своем составе как квартиры, так и апартаменты, в Москве выросло на 56% по сравнению с 2016 годом. Общее количество мультиформатных комплексов составляет 25, а их доля в суммарном объеме предложения на рынке новостроек достигла 14%. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в 2017 году стартовали продажи 23 новых комплексов апартаментов, причем 9 из них (40%) – мультиформатные проекты, которые включают в свой состав квартиры и апартаменты. Между тем в 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых комплексов, из которых только четыре относились к мультиформатным. Новые мультиформатные проекты 2017 года относятся преимущественно к массовому сегменту (4 проекта). Еще три – к премиум-классу и один – к бизнес-классу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», обращает внимание, что и в Петербурге растет число таких проектов. По его мнению, подобное сочетание зачастую позволяет сформировать довольно интересные для покупателей предложения. «Для застройщиков такое совмещение позволяет диверсифицировать предложение. За счет расширения ассортимента увеличивается круг потенциальных покупателей», – поясняет он.
В целом, сочетание жилья и апартаментов предполагает и разнообразие сопутствующей инфраструктуры в проекте: для будущих жильцов наличие кафе, магазинов, центров досуга и услуг является дополнительной опцией комфорта. «Минусов в таком сочетании, как показывает практика, не так много. В отдельных случаях дополнительные площади апартаментов могут увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района. Но зачастую доля апартаментов в таких совмещенных проектах не настолько велика», – полагает г-н Банин.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, уверен, что с точки зрения застройщика мультиформатные проекты – это вынужденный шаг. «Традиционно самым доходным форматом является жилая недвижимость. И если по тем или иным причинам застройщик не может полностью застроить участок жильем, проект дополняют апартаментами. Это позволяет добиться максимально возможной финансовой эффективности».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, говорит, что в среде экспертов есть точка зрения, что жителям квартир может быть некомфортно соседствовать с апартаментами, так как в них часто меняются арендаторы, нет социальной однородности. «Но проекты смешанного формата, как правило, подразумевают все-таки разные корпуса для апартаментов и для квартир – вопрос в том, насколько они разделены между собой», – поясняет она.
Впрочем, несмотря на то, что сегмент апартаментов активно развивается, а формат достаточно востребован у инвесторов, проектов, где апарт-отели совмещены с жилой частью, на рынке немного. «В Петербурге это YE'S Residence (Боровая, 19) и апарт-отель YE'S (Социалистическая, 21) от девелопера «Пионер», апарт-отель «Лофт на Среднем» от Docklands development, небольшой объем апартаментов в ЖК «Граф Орлов» от «Л1».
У застройщика Setl City к такому типу проектов относится ЖК бизнес-класса «Москва» неподалеку от станции метро «Московская», у площади Победы. Жилой комплекс состоит из жилой части и апарт-отеля, где разместятся 417 одно- и двухкомнатных апартаментов с полной отделкой», – рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Г-н Банин также относит к мультиформатным объектам совместный проект корпорации «Мегалит» и группы компаний «Доверие» – ЖК «Дом на Львовской».
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что если у апартаментов и жилья в проекте нет четкого позиционирования, между форматами может возникать конкуренция. «Прежде всего, они должны быть ориентированы на разные группы покупателей. Жилье в таких проектах рассчитано преимущественно на проживание собственников, апартаменты – на инвестиционный спрос. Апартаменты в мультиформатных проектах, как правило, отличаются более мелкими метражами, отделкой, просторными местами общего пользования, а также обязательным наличием программы управления доходностью и сервисных услуг», – отмечает г-жа Тучкова. Что касается цен, говорит она, отделка в апартаментах уравновешивает стоимость квадратного метра в проекте, однако даже с учетом ее наличия бюджет покупки все равно меньше по сравнению с классическим жильем.
Мнение
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Как правило, недвижимость в апарт-отеле стоит примерно на 20% дешевле, чем квартиры в соседних корпусах, предназначенных для постоянного проживания. Это позволяет успешно продавать апартаменты, так как покупательная способность населения сейчас невысока и люди стараются экономить. В связи с этим, в мультиформатных проектах хорошо продаются оба формата недвижимости: и жилая, и коммерческая.
К минусам мультиформатных проектов можно отнести их неоднородный социальный состав. Апартаменты предназначены для сдачи в аренду, а это приводит к частой ротации жителей в таких корпусах.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2012 году вырос в 1,5 раза по сравнению с показателями 2011 года. Так в прошлом году было введено порядка 340 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что в 2013 году объем качественного предложения увеличится еще на 20%.
Предложение
По оценкам Елены Прозоровой, консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network на конец 2012 года объем качественной торговой недвижимости в Петербурге составил 3,9 млн. кв.м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН подсчитала, что в 2012 году было введено порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. «Это на 50% больше показателей 2011 года. Прирост торговых площадей за год составил 10,4%», - отмечает эксперт.
В прошлом году в Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах в абсолютном выражении составила 2 797 тыс. кв.м. – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 года, говорят специалисты ASTERA.
"Структура предложения по районам Санкт-Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер.
"Наиболее крупным торговым центром, открытым в 2012 году, стал ТРК "Питерлэнд» (арендуемая площадь 80 тыс. кв. м). Кроме того, осенью 2012 года после длительной реконструкции был открыт флагманский филиал московского ЦУМа – универмаг одежды "ДЛТ" (арендуемая площадь 18 тыс. кв. м). Реконструкцию проводила компания Mercury", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
По оценкам Натальи Скаландис, директора департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, в среднем по всему городу обеспеченность качественными торговыми площадями составляет – 609 кв. м. При этом данный показатель сильно варьируется в зависимости от района города. В наиболее обеспеченных районах он достигает 1000-1400 кв. м, в наименее - 60-300 кв. м на тысячу жителей, поясняет госпожа Скаландис.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей за 2012 год незначительно уменьшилась с 5% до 4,5%. Елена Прозорова отмечает, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 2012 года составляет 95%. "Успешные проекты, как до кризиса, так и в период кризиса, были заполнены на 100% и у большинства из них на текущий момент существуют листы ожидания (например, "Галерея", "Стокманн Невский центр"). Повышается средний уровень заполняемости даже в тех проектах, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками. В долгосрочной перспективе эта тенденция может привести к дальнейшему сокращению свободных площадей в качественных торговых объектах. Увеличение объемов ввода новых торговых площадей сможет удовлетворить часть спроса", - считает госпожа Прозорова.
Роман Евстратов добавляет, что стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. "По сравнению с 2011 годом возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость, создает избыточный спрос со стороны некрупных (до 10 млн USD) частных инвесторов", - отмечает господин Евстратов.
Ставки
По данным компании ASTERA, на конец 2012 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки, что арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу 2013 года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, прогнозируют специалисты ASTERA.
"В 2012 ставки аренды стабилизировались по сравнению с прошлым годом. При этом на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку», - уточняет Роман Евстратов.
Наталья Скаландис говорит, что уровень арендных ставок в наиболее востребованных торговых центрах находится в диапазоне 3 - 9 тыс. руб./кв. м/мес., в менее востребованных – 1,5 - 4,5 руб./кв. м/мес., в объектах с неудачной концепцией и локацией в диапазоне 500 – 1,5 руб./кв. м/мес. (не вкл. НДС и операционные расходы).
"По итогам года ставки выросли на 5-10% в зависимости от локации и класса объекта. В 2013 году можно ожидать роста ставок на уровне 8%. Сегодня ставки в зависимости от класса и локации составляют в среднем 1900 – 3600 руб. за кв. м в месяц", - резюмирует Екатерина Лапина.
Прогнозы
По данным Jones Lang LaSalle на 2013 год анонсирован выход на рынок около десяти торговых проектов общей арендуемой площадью около 370 тыс. кв. м. "Если планы девелоперов будут реализованы в срок, то объем качественного предложения в Петербурге увеличится на 20%, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек вырастет с текущих 358 кв. м до 430 кв. м", - говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
"По нашим оценкам, в 2013 году новым строительством будет введено порядка 372 000 кв. м. Кроме того, некоторые ТК будут подвергнуты реконцепции. Можно также говорить о росте спроса на аренду площадок в торговых центрах. На рынок выйдут новые игроки, а старые игроки появятся в несколько обновленном формате", - прогнозирует госпожа Лапина.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest полагет, что в 2013 году сохранится текущая тенденция перехода операторов из встроенных помещений в торговые центры. Также продолжится поток реконцепций старых торговый центров под новые форматы. "Ожидается продолжение увеличения количества гипермаркетов. Продолжится тенденция строительства новых торговых центров вблизи станций метро, а также в новых жилых районах. Стоимость аренды в хорошо проходимых местах будет постепенно повышаться; все сильнее будет проявляться дифференциация арендных ставок в зависимости от уровня проходимости", - поясняет госпожа Захарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
- Торговый сегмент недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении долгого времени оставался наиболее популярным среди девелоперов, о чем свидетельствуют, в том числе, прогнозы ввода площадей в ближайший год. Однако стоит отметить, что в прошлом году новые проекты анонсировались довольно редко, поэтому после бума 2013 года нас вновь ожидает некоторое затишье.
На сколько подорожает жилье в этом году? Каких сюрпризов ждать от рынка ипотечного кредитования? Стоит ли объединяться Петербургу и Ленинградской области? На эти вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости и посетители выставки-семинара "Жилищный проект".
Чего опасаются петербуржцы при покупке недвижимости?
Больше половины опрошенных (60%) боятся лишиться права собственности в результате неправильного оформления документов. Более 40% респондентов опасаются купить квартиру с обременениями. Потери денежных средств при проведении взаиморасчетов страшатся более 30% опрошенных. Переплаты за услуги риэлтора опасаются 24% респондентов.
Директор компании "Адвекс. Петроградское агентство" Юрий Воробьев комментирует: "Эти факты говорят о страхе людей получить некачественную услугу». Эксперт добавляет, что низкое качество риэлторской работы - это серьезная проблема сегодняшнего дня. Ее причина кроется в отсутствии обязательного лицензирования, в результате чего риэлтором может назваться каждый человек – необученный и иногда непорядочный. И добавляет: "В этой связи растет роль профессионального риэлторского сообщества".
Отметим, что всего 5% опрошенных ответили, что не боится никаких рисков, а 9% затруднились с ответом на вопрос.
Что будет с ценами на городское жилье?
Стоимость недвижимости в 2013 году вырастет на 5-10%. Так считает большинство участников и посетителей выставки-семинара "Жилищный проект". Президент группы компаний "Экотон" Екатерина Романенко комментирует: "В 2012 году цены на вторичном рынке в среднем увеличились на 5-7%, и можно предполагать схожий рост в 2013 году». Эксперт поясняет, что эта тенденция сохранится только в случае политической стабильности. Если экономические проблемы США и ЕС будут усугубляться, это повлияет на макроэкономические показатели. Как следствие, изменятся индексы недвижимости и в России.
Более 10% респондентов среди профессионалов и гостей выставки прогнозируют, что цены вырастут на 10-30%. О снижении стоимости заявили 2,5% экспертов и 4,6% посетителей. Порядка 20% опрошенных считают, что цены на городское жилье останутся на прежнем уровне.
Ипотечные ставки незначительно вырастут
Профессионалы рынка недвижимости ответили на вопрос: «Как изменится за 2013 год средняя процентная ставка по ипотеке?». Большинство респондентов спрогнозировали рост на 0,5-1,5%. Снижения ожидали порядка 17% участников маркетингового исследования. Примерно столько же опрошенных уверено, что ставки останутся на уровне прошлого года. Затруднились с ответом 17,1% специалистов.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, средняя процентная ставка составит примерно 13,3%. Но это возможно только при условии стабильной мировой экономики, которая влияет на макроэкономическую ситуацию внутри России. Хотя 2012 год прошел относительно спокойно, все находились в ожидании возможных потрясений. «Процентная ставка достигла показателей докризисного периода, но банки пока не рискуют ее снижать, опасаясь колебаний на мировых рынках», - комментирует эксперт.
Подорожает ли загородная недвижимость?
Большинство профессионалов рынка недвижимости (41,8%) утверждают, что цены на загородную недвижимость останутся на уровне прошлого года. О незначительном увеличении стоимости заявили 33,6% профессионалов. По словам коммерческого директора группы компаний "Кивеннапа" Сергея Будько, те проекты, которые имеют стабильный спрос, могут подорожать. "Но таких не более двух десятков по всему рынку. Для остальных рост цен по-прежнему не актуален", - добавляет эксперт.
Однако посетители выставки придерживаются иного мнения – порядка 60% ожидают повышения цен на загородную недвижимость. На снижение стоимости надеются чуть более 10% потенциальных покупателей.
Объединение Петербурга и Ленобласти: за и против
Напомним, что председатель правительства РФ Дмитрий Медведев назвал объединение Санкт-Петербурга и Ленинградской области реалистичной задачей. Среди участников опроса выставки-семинара "Жилищный проект" оказались как сторонники, так и противники объединения.
Треть профессионалов рынка недвижимости и посетителей выставки поддержали инициативу властей. По мнению директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, данное объединение положительно скажется на технической стороне работы застройщиков. В частности, сократится время на согласование проектов и получение разрешительной документации. "Однако стоит отметить, что с улучшением транспортной ситуации, развитием социальной инфраструктуры в области цены на жилье могут увеличиться", - добавляет эксперт.
Порядка 40% специалистов и 30% посетителей выставки высказались против объединения Петербурга и Ленобласти. Они опасаются, что городу придется решать финансовые проблемы области. Остальные участники маркетингового исследования затруднились с ответом.