Особенности заКАДочного спроса
Уже несколько лет идут разговоры о том, что покупательский спрос покинул пригородные районы Ленобласти, вернувшись в границы Петербурга. Однако, как выяснил «Строительный Еженедельник», далеко не все эксперты согласны с этим мнением.
Ряд специалистов крайне скептически относится к ситуации с жилищным строительством в «закадье». По их оценке, всплеск востребованности этих локаций со стороны покупателей был временным феноменом, не имеющим потенции к долгосрочному развитию.
Вводы и выводы
«Программа «Светофор» в Ленобласти, которая ввела требования к застройщикам по обеспечению их проектов социальной инфраструктурой, затормозила взрывообразный скачок предложения в ближних пригородах», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Мне кажется, некорректно говорить о падении спроса в пригородных районах Ленобласти. В 2013–2014 годах наблюдался скачок, обусловленный целым рядом временных факторов, но не подкрепленный реальной рыночной конъюнктурой. Сейчас ситуация просто возвращается к нормальному положению», – отмечает она. По оценке эксперта, в 2017 году снижение спроса в «закадье» составило примерно 25-30% по сравнению с 2016-м.
По данным аналитиков «БФА-Девелопмент», в общем объеме продаж новостроек в Петербурге и Ленобласти в прошлом году пропорция между регионами составила 69/31%, при том, что в 2016 году она была 62/38%. «Объем нового вывода в 2017 году был достаточно скромный. Начинались продажи в новых очередях уже существующих проектов, а вот новых запускалось немного», – говорит Светлана Денисова.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко подтверждает эту тенденцию. «Объем строящегося жилья в Петербурге и пригородах за 2017 год практически не изменился по сравнению с 2016 годом и составил 12,3 млн кв. м. При этом объем строящегося жилья в городе увеличился на 10% (до 7,2 млн), в то время как объем новостроек пригородных локаций сократился на 12% (до 3,4 млн кв. м)», – говорит она.
При этом, по данным специалиста, по сравнению с 2016 годом объем продаж объектов массового спроса в пригородной зоне сократился на 4% в пользу увеличения показателя по городским районам.
Факторы риска
Эксперты предлагают множество объяснений этому тренду. «Причина в том, что жилищное строительство в «закадье» не было подкреплено строительством социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объеме. Одно дело купить строящееся жилье по очень доступной цене, другое – реально жить в нем, когда оно построено. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих локациях недостаток инфраструктуры реально ощущается», – говорит Вера Серёжина.
«Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему, огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо изматывают не только жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети, что отрицательно сказывается на общем качестве жизни», – считает Светлана Денисова.
По ее мнению, девелоперская активность в «закадье» 4-5-летней давности (в связи с крайне низкими по городским меркам ценами) привлекла новые слои покупателей, в том числе – инвесторов. Однако уровень комфортности оказался существенно ниже, чем ожидали граждане, часть из которых теперь хочет перебраться в город и продает свое жилье. Инвесторы тоже выставили на продажу купленные в 2013–2014 годах квартиры. В совокупности это еще сильнее снизило спрос на новостройки в пригородах, уверена эксперт.
«Снижение продаж в пригородах обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой», – добавляет Светлана Московченко.
Свою роль, по мнению экспертов, сыграло и развитие процессов редевелопмента «серого пояса» Петербурга, на территории которого запущен ряд новых проектов с умеренными ценами. «Каменка, Красносельский, Невский районы – в традиционной черте города достаточно локаций, где жилье можно купить по доступной цене. Растет и конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается все более активно», – добавляет Вера Серёжина.
Не все так однозначно
Между тем, многие эксперты не видят радикальных изменений в географии спроса петербургского рынка. «Мы не фиксируем заметного падения спроса на проекты, реализуемые в «закадье». Можно констатировать, что закончился бум, который наблюдался несколько лет назад, но спрос на пригородные объекты сохраняется на хорошем уровне. По сравнению с 2016 годом изменения незначительны», – заявляет генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Наша статистика не подтверждает массового снижения спроса на проекты, реализуемые в Ленобласти. Можно отметить локальный спад, например, в Кудрово. Это вызвано завершением большинства возводимых там жилых комплексов, достаточно высокими ценами и дефицитом нового предложения в локации. В то же время в Мурино и Янино спрос на новостройки стабилен. Это связано с хорошим товарным запасом у застройщиков, а также их грамотной ценовой политикой», – говорит руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС» Пётр Буслов.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева также считает, что крупномасштабного падения спроса в пригородах не произошло. «Доля Всеволожского района в общем объеме сделок на петербургском первичном рынке в прошлом году составила примерно 32%. Это немного меньше, чем годом ранее, но лидерство район удерживает за собой прочно. На счету ближайшего городского конкурента – Приморского района – доля лишь в 12%», – отмечает она.
Эксперты считают также, что падение спроса касается не географического положения как такового, а качества конкретных проектов. «Уже больше года мы наблюдаем снижение спроса на рынке недвижимости в целом. Это вызвано кризисом и обострившейся конкуренцией между застройщиками. Однако нельзя говорить о том, что в Ленобласти спрос «просел» очень значительно. Безусловно, неликвидные проекты потеряли часть покупателей, но у надежных, профессиональных застройщиков в их областных проектах продажи стабильны», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. «Областные проекты по-прежнему находят своего покупателя. Спрос не снижается в качественных, продуманных жилых комплексах, но падает в однотипных проектах, привлекающих покупателей только низкой ценой», – добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Пётр Буслов подчеркивает, что главное преимущество объектов Ленобласти – низкую цену – никто не отменял. «Если в области стоимость квадратного метра строящегося жилья составляет в среднем 60-70 тыс. рублей, то в Петербурге этот показатель находится на уровне 90-100 тыс. рублей за метр. Очевидно, что далеко не все покупатели могут приобретать недвижимость по более высокой цене. Это обеспечивает достаточно стабильный спрос на областные новостройки», – резюмирует он.
Что день грядущий?
Интересно, что будущее первичного рынка пригородной зоны эксперты оценивают примерно одинаково. Большинство сходится во мнении, что серьезных изменений в ближайшее время ожидать не приходится. «Для роста спроса предпосылок нет. Максимум, что ждет этот сегмент рынка, – стабилизация на уровне 2017 года», – говорит Вера Серёжина.
«Крупные застройщики продолжат строительство своих объектов в пригородной зоне. У ряда территорий потенциал есть – новые проекты в Заневке, на Ржевском аэродроме, в Мурино, в Буграх и т. д. Однако вряд ли ожидается в ближайшее время бурное развитие: многие застройщики готовят ряд проектов (в том числе и крупных) в городе. Однако надо понимать, что цены в пригородной зоне и в городе различаются. И кардинально ситуация в 2018 году не изменится. Самые бюджетные варианты остаются именно в пригороде. И многие готовы решать жилищный вопрос, приобретая в пригороде свою первую квартиру. В ближайшие годы Всеволожский район сохранит свои лидирующие позиции на петербургском рынке», – уверена Ольга Трошева.
Кстати
Сложно сказать, продолжит ли Ленобласть ставить рекорды по вводу жилья (напомним, за 2017 год в регионе было сдано 2,62 млн кв. м, что на 20,7% больше, чем годом ранее, и вообще больше, чем когда бы то ни было раньше). Но, несмотря на заявляемые властями планы по сдерживанию нового строительства, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, в регионе сегодня имеется «задел» в виде 8,7 млн кв. м, на которые уже выданы разрешения на строительство.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.
Строительные компании все чаще используют в облицовке зданий только отечественную продукцию. Тем самым игроки рынка продолжают курс на импортозамещение, объявленный властями страны.
По оценке экспертов, наружная отделка в новых многоэтажных жилых домах в 75% случаев становится полностью российской.
Экономический подход
По словам аналитика ИХ «Финам» Тимура Нигматуллина, новые политические условия заставляют застройщиков искать дополнительные возможности для экономии и снижения себестоимости строительства.
«Рынок фасадных материалов достаточно разнообразен, но сама продукция все больше становится российской. В первую очередь, отечественные материалы применяются в сегменте строительства массового многоэтажного жилья и недорогого малоэтажного. В элитном строительстве иностранные фасадные материалы по-прежнему востребованы, в том числе они закупаются в странах, не попавших под санкции. Однако эта зарубежная продукция не меняет ситуацию на рынке – в тренде именно отечественные материалы», – считает эксперт.
Отметим, что в нежилом премиальном строительстве доминирует иностранная отделка. К слову, несколько дней назад в Петербурге немецкая компания Gartner арендовала 18 тыс. кв. м для организации собственного производства фасадных материалов в логистическом комплексе «Орион» на Горском шоссе. Работа предприятия будет заточена под строительство «Лахта-Центра». Субподрядчик займется остеклением башни «Газпрома».
Предполагается, что производство будет запущено уже в этом году.
Эксперты полагают, что сейчас российские «дочки» иностранных производителей строительных материалов стараются максимально локализоваться в нашей стране. Это экономически более выгодно для компаний, которые не хотят терять наш рынок. В частности, немецкий холдинг KNAUF, давно присутствующий на отечественном рынке, теперь при выпуске своей продукции ориентируется на местное сырье и необходимые материалы.
Представители компании подчеркивают, что сейчас необходимые базовые стройматериалы в значительной степени производятся в России, поэтому сложностей с их приобретением нет. Однако данные производственные площадки, где закупается продукция, распределены по стране неравномерно, в связи с чем возникают транспортные и логистические трудности.
Ориентация на ввод жилья
Сами застройщики также отмечают, что в облицовке зданий все чаще используется только отечественная продукция. При этом они подчеркивают, что востребованность фасадных материалов напрямую зависит от объемов возводимого жилья. Специалисты напоминают, что до недавнего времени рынок фасадных материалов активно развивался, ежегодно увеличиваясь на 10-20%; сейчас из-за кризиса на нем наблюдается замедление. Но конкуренция остается высокой – в настоящее время основная «борьба» за заказчика развернулась между штукатуркой и навесными вентилируемыми фасадами.
Начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» Алексей Онищенко рассказывает, что в начале этого года на рынке наблюдалось увеличение спроса на кирпич, поскольку многие застройщики хотели быстрее закончить строительство объектов. Сейчас отмечается снижение спроса, поскольку к новым проектам компании приступают уже с большей осторожностью.
«Наша компания в настоящее время реализует фасадный клинкер собственного производства, что соответствует текущей политике импортозамещения. Объем импорта кирпича в России из стран Европы в первом полугодии снизился по различным позициям на 30-70%. И с учетом растущего курса евро можно предположить, что клинкер нашего производства будет еще более востребованным, поскольку он будет доступнее по цене и при этом по всем характеристикам не уступает европейским аналогам. По фасадному клинкеру наблюдается даже некоторый локальный дефицит по отдельным номенклатурам», – подчеркивает специалист.
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в настоящее время при строительстве первой очереди жилого комплекса «Огни Залива» они применяют вентилируемые фасады. Использование навесных конструкций позволяет, с одной стороны, «одеть» фасад в современные отделочные материалы, а с другой – улучшить теплозащитные показатели ограждающей конструкции и защитить ее от вредных атмосферных воздействий. Уже успешно налажено импортозамещение в этой сфере, есть предложения по отечественным аналогам. На втором объекте, в ЖК «Академ-Парк», для отделки фасадов используется лицевой кирпич, стены из которого красивы, долговечны, климатоустойчивы, мало подвержены влиянию внешних факторов.
«В целом ситуация на рынке фасадных материалов абсолютно спокойная, так как есть альтернатива. Фасадное остекление стоит уже едва ли не дешевле или сопоставимо с другими материалами, поэтому архитекторы могут найти такие проектные решения, которые позволят сделать фасад выразительным и в то же время не разорят застройщика», – уверена представитель строительной компании.
Справка:
В настоящее время в Петербурге при строительстве домов используются все основные виды облицовки: штукатурка, кирпич, камень, вентфасады. Все они имеют свои преимущества друг перед другом и считаются надежными способами сохранения «лица» зданий.